房地产开发手续流程

1、房地产开发手续流程一、开发合同。办事依据：工程建设管理服务规范、城市房地产开发经营管理条例、山东省城市房地产开发经营管理条例 。时间：取得土地使用权证，规划申定后。提交： 1、可行性研究报告;2、资质证明文件;3、房地产开发项目审批书;4、土地手续（土地证或土地拍卖方案及成交确认书）;5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图 ;6、前期物业管理合同（协议）;7、相关规费缴纳证明8 、项目开发资金监管协议。发放：开发合同，项目手册。二、开发经营许可证办事依据：工程建设管理服务规范、城市房地产开发经营管理条例、山东省城市房地产开发经营管理条例 。时间：取得开发合同后。由房管分局审批后报

2、市局办理。三、单体工程审查办事依据城市房地产开发经营管理条理、山东省城市房地产开发经营管理条理。时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。提交： 1、当年计委计划批文;2、单体工程建施图（图纸审查中心审查过的）;3、建施计划书及投资计划书;4、开发合同、开发经营许可证。发放：单体工程审查表。四、预售许可证办事依据：城市房地产开发经营管理条理、城市商品房预售管理办法山东省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法。时间：单体工程建设投资达到四分之一，已取得施工许可证。提交： 1、营业执照：2、资质证书、开发合同、开发经营许可证；3、土地使用权证或合法用地文件； 4

3、 、建设工程规划许可证；5 、开工许可证；6、单体工程审查表；7、施工合同；8、工程施工进度计划；9 工程建设投资25% 以上证明材料；10、商品房预售方案；11、备案回执单； 12、平面图、楼房表；13 、商品房预售资金监管协议；14 、商品房住宅质量保证书、使用说明书 。发放：预售许可证。五、房地产开发项目竣工综合验收（分期综合验收）合格证明文件。办事依据：城市房地产管理法 、山东省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用管理办法。时间：规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。提交： 1、开发项目综合验收申请；2、开发项目竣工图纸；3 、单体工程审查表；4 、规划、绿化、质检验收合格

4、报告；5 、物业管理落实情况报告。发放：综合验收（分期综合验收）合格证明文件。六、房屋初始登记时间：综合验收（分期综合验收）后。提交： 1、土地使用权证书或合法用地文件；2、建设工程规划许可证；3 、建设工程开工证明； 4、建设工程竣工验收证明；5 、幢层户平面图；6 、房屋初始登记申请表；7 、聊城市房屋调查表； 8 、营业执照复印件；9、综合验收（分期综合验收）证明文件。发放：房屋产权证。七、转移登记时间：办完大证，购房合同需备案后。提交证件： 1.身份证复印件，2.购房合同， 3.聊城市房屋调查表，4.购房发票， 5.契税发票，6.商品房移交结算协议书，7.房屋转移登记申请、审批书，8.

5、测绘发票， 9. 维修基金缴款证明。发放：房屋产权证。房地产开发手续办理（非常详细项目收费标准责任部门前置条件1. 土地取得1.1 征地报批所需文件1.1.1土地现状利用图市、园区规建局审核开发：到市规划局查阅1.1.2总体规划图市、园区规划局总工办1.1.3用地红线图市、园区规划局研发部明确用地范围1.1.4建设用地土地利用总体规划审核表市、园区土地处由园区土地处填写1.2 土地使用证的办理1.2.1规划选址意见书（控规）市、园区规划局研发部确定用地性质1.2.2规划条件（用地范围）市、园区规划局研发部明确用地范围1.2.3土地使用可行性研究报告咨询单位经营、总工办、预算提供材料1.2.3协

6、助规划区域内企业土地挂牌动迁部相关企业1.2.3.1企业动迁摸底动迁部 相关企业1.2.3.2企业搬迁补偿谈判、 达成搬迁协议动迁部 相关企业 园区搬迁补偿洽谈1.2.3.3企业提交土地转让申请动迁部相关企业 园区1.2.3.4企业提交土地无经济纠纷承诺书动迁部 相关企业 园区1.2.4规划设计方案批复开发部 市规建局、园区规建局规划设计方案1.2.5土地挂牌评估市土地交易中心、园区科技发展局园区、搬迁企业、评估公司1.2.6办理摘牌手续市土地交易中心1.2.7办理固定资产投资计划、基本建设计划园区科技发展局详规批复、红线图、开发申请1.2.8办理中标通知书市土地储备中心依缴款证明、摘牌前的保

7、证金1.2.9签订开发履约保证书市土地储备中心中标通知书1.2.10建设用地规划许可证园区规建局依摘牌手续1.2.11签订国有土地使用权出让合同书园区规建局依摘牌手续1.2.12缴纳土地出让金园区财政局依摘牌手续1.2.13土地出让契税的交纳园区财政局（市地籍处）依摘牌手续1.2.14国有土地使用权出让批复市土地局、园区规建局依摘牌手续1.2.15土地指界 国有土地登记园区规建局、土地处依摘牌手续1.2.16办理土地使用证1.3 拆迁补偿1.3.1动迁普查动迁地块摸底开发部土地规划设计条件及用地范围的确定1.3.1.2居民动迁摸底拆迁区域所在政府1.3.1.3企业动迁摸底拆迁区域所在政府1.3

8、.1.4动迁标的物产权核实土地局、房产局动迁手续办理1.3.2.1选择拆迁单位拆迁公司经理办公会，招标、投标1.3.2.2签订委托拆迁合同拆迁公司董事会1.3.2.3办理拆迁许可证开发部、财务部房产局中标通知书、规划、建设用地、土地使用许可证、银行资金证明办理三停手续配套处 煤气、自来水、电业局居民动迁实施1.3.3.1编制拆迁方案董事会依据市拆迁政策及相关规定1.3.3.2发布拆迁公告办公室 大连日报社1.3.3.3摸底情况公示拆迁区域所在政府1.3.3.4召开居民动迁大会拆迁区域所在政府1.3.3.5制定拆迁补偿费发放计划财务部1.3.3.6签订拆迁货币补偿协议财务部1.3.3.7动迁标的

9、物拆除拆迁公司1.3.3.8进行居民回迁安置公证处1.3.4 企业动迁实施被拆迁单位1.3.4.1拆迁委托评估市房地产评估所1.3.4.2拆迁补偿费确定董事会依据市拆迁政策及相关规定1.3.4.3签订拆迁补偿协议财务部1.3.4.4动迁标的物拆除拆迁公司1.3.4.5拆除现场移交工程部动迁管理1.3.5.1拆迁政策法规搜集归档档案室1.3.5.2居民动迁资料归档档案室1.3.5.3企业动迁资料归档档案室1.3.5.4外理企业居民动迁纠纷法院、执法局、派出所拆迁评价形成委托拆迁单位评价签订委托拆迁终止协议1.4 土地变更用途和超面积补交的地价园区规建局、财政局确定最终规划用途和面积2. 勘测设计

10、工作2.1 勘察测绘与环评现状地形测量、基础配套设施测绘2.1.1.1确定红线图2.1.1.2面积确认（根据坐标）2.1.1.3基础配套设施的测定地质勘察（初勘）环境影响评价审批手续市环保局2.2 设计招标提供规划设计方案下达设计任务书营销部确定设计单位2.3 规划方案设计设计方案全图（见备注）交通影响分析市交警支队邀请市交警支队科技规划科参加规划评审会方案评审方案调整2.4详规方案批复市规划局、园区规建局立项批复、选址意见书2.5扩初设计设计院2.6施工图设计设计院2.6.1建筑施工图设计院2.6.2结构施工图设计院2.6.3给排水施工图设计院2.6.4暖通施工图设计院2.6.5弱电施工图设

11、计院、专业公司2.6.6强电施工图2.6.7消防施工图设计院、电业局2.6.8人防设计消防局2.6.9自来水设计自来水公司、总工办有项目规划批文、小区水内线设计图2.6.10煤气设计煤气公司、 总工办有项目规划批文、 小区建筑设计图、 房间布局方案2.7 建筑工程单体施工图审查园区规建局、市建委审图办2.8 外网设计（采暖、雨水、污水、道路）相关单位3.工程前期工作3.1建设工程规划许可证研发部 园区规划局单体施工图审批、消防审核3.2城建绿化审批市城建局、区城建局规划批复3.3人防设计审核、 批复及履约保证手续总工办 市人防办人防建设立项通知单3.4消防审核、批复本内阁3.5政府代收费3.5

12、.1墙改基金缴纳墙改办规划批复3.5.2砂石费缴纳市水务局规划批复3.5.3散装水泥专项基金缴纳市经贸委散装水泥办规划批复3.5.4水土保持费水土保持办规划批复3.5.5白蚁防治费房产局白蚁防治办公室3.5.6办理劳动保险缴费手续质量处 市建委统筹办规划批复3.5.7人防费缴纳人防办规划批复3.6 市政手续3.6.1市政道路挖掘（占用）审批市城建局市政处规划图纸、工程预先提要求3.6.2占用公路路产赔偿及挖掘审批交通口岸管理局规划图纸、工程预先提要求3.6.3市政工程质量监督手续市城建局市政工程质量检查站工程预先提要求3.6.4路灯设置工程路灯处规划图纸、工程预先提要求3.7 建设项目有关手续

13、施工图审查防雷审查行政执法检查手续办理工程招投标手续招标委员会市建委招标办办理质量、安全监督手续办理档案手续办理备案手续交易中心手续3.8 办理建筑工程施工许可证3.9 办理预 销售许可证开发部、营销部市房产局、房屋测绘部门详规方案批复、规划、施工进程商品房面积测绘市房屋测绘管理部门建筑施工平面图商品房登记商品房销售价格认定3.12 增容项目水大连水务局、项目部、总工办详规图、规划批文并报送自来水公司；主体工程基本封顶。3.12.2电电业局、项目部、总工办详规图、规划批文3.12.3煤气煤气公司、项目部、总工办详规图、规划批文；工程已竣工；总户数已确定。热力热力公司、项目部、总工办详规图、规划

14、批文；工程已竣工；总户数已确定。3.13 红线外市政设施3.13.1红线外道路、水、电、气、热力市政、自来水、电业局、煤气规划方案3.13.2通讯建造电讯公司规划方案3.13.3管线铺设规划方案3.13.4接口规划方案3.14 三通一平3.14.1临时道路3.14.2临时用电电业局、项目部项目部提前 20天提供用电负荷及使用地点3.14.3临时用水自来水公司、项目部项目部提前20 天提供用水点及使用地点3.14.4场地平整3.15 临时设施临时围墙临时办公室临时场地占用临时围板9.后期手续项目部、监理公司、施工单位质量监督站、档案局工程档案、监理档案9.1 综合验收项目部、监理公司、施工单位质

15、量监督站、档案局工程档案、监理档案工程档案验收项目部、监理公司、施工单位质量监督站、档案局工程档案、监理档案9.1.2环保验收手续市环保局建设项目环保设施竣工验收检测报告审批市环保局、环保监测单位依规划批复协调环保三同时项目验收手续市环保局依规划批复协调9.1.3工程竣工规划验收项目部 园区规划局竣工9.1.4工程竣工消防验收项目部 市消防局竣工9.1.5工程竣工人防验收项目部 市人防办竣工9.1.6工程竣工电梯验收项目部 市消防局竣工9.1.7工程竣工市政验收项目部 市竣工9.1.8工程竣工防雷验收项目部 市消防局竣工9.1.9工程竣工专家组验收项目部、监理公司、施工单位 质量监督站、 档案

16、局工程档案、监理档案9.2竣工备案质检站备案科9.3办理地名及建筑物门牌号批复手续市民政局地名办规划批复9.4房产测绘9.5房产证203一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分房地产开发前期手续办理流程根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2 ）规划总图审查及确定规划设计条件；3 ）初步设计及施工图审查

17、；4 ）规划报建图审查； 5 ）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文

18、化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、消防局对初步设计的消防设计进行审查。3、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查

19、委托通知单。9 、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。四、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知

20、书。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（ 1 ）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（ 2 ）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3 ）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上， 并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交

21、付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、 法规、 规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划验收许可证（正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工

22、综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三部分房地产项目权属初始登记阶段房地产开发前期手续办理流程1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：（ 1 ）申请书；（ 2 ）企业营业执照；（ 3 ）用地证明文件或者土地使用权证；（ 4 ）建设用地规划许可证；（ 5 ）建设工程规划许可证；（ 6 ）施工许可证；（ 7 ）房屋竣工验收资料（ 8 ）房屋测绘成果；（ 9 ）根据有关规定应当提交的其他文件。赞同4| 评论房地产开发前期流程-前期流程第一篇开发前期的工作一、确定投资建设工程项目对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决

23、策提供重要依据。二、建设项目用地计划办理1.所需资料a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）b.与地块出让单位签署的用地协议2. 办理程序a.备齐资料b.到地块所在地土地部门办理三、建设工程项目建议书的编制与报批1.编制及所需资料a. 开发单位营业执照b. 开发资质证书c 用地计划审核意见d. 建筑设计方案（总平面图等）e. 其他相关资料2.报批程序与报批资料a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制项目建议书b.准备关于项目建议书报批申请报告c.将项目建议书与申请报告送计委报批注：投资3000 万元以下项目由区计委立项；超过3000 万元以下项目由区计委转报有关部门审批四 A 、建设工程

24、项目选址意见申办1. 所需资料a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）4 份c.土地权属证（复印件1 份）d.联建协议书（复印件1 份）e.选址论证f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）2. 申办程序a.准备数份项目建议书批复及数份地形图b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理四 B 、建设用地规划许可证申办1. 所需资料a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）6 份 （其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1 份）d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件2. 申办程序a.备齐上述所有资料b.送区规划局规划科办理五、建设工程项目地名报批1. 所需资料a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）b.地形图（均应划示用地2 份c.总平面图（ 3 份）d.建设用地规划许可证及批文e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件2. 申办程序a.备齐上述所有资料及1500 元支票b.送区地名