房地产公司工程项目管理制度范本

1、内部管理制度系列房地产公司工程项目管理制度（标准、完整、实用、可修改）GL实用范本 | DOCUMENT TEMPLATE第26页/共25页编号:FS-QG-85697房地产公司工程项目管理制度Real estate compa ny project man ageme nt system说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可 循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。房地产公司工程项目管理一、对施工资质资格的管理和合同管理1、 严格审查承包单位资质等级和营业执照，审核施工组 织设计专项施工方案和工程预控措施，审查施工单位管理人 员资质和资格证，特殊工程的操作证。2、施

2、工单位的资质等级和管理人员的资格等级必须满 足所承建工程的需要。要求人证对应，严禁虚设和挂靠管理 冈位。3、 严格审查工程分包单位的资质等级和营业执照，与承 包单位、监理单位一起对分包单位进行实地考察，是否符合 工程的要求。4、施工合同管理4-1、合同管理的主要任务1、 建立合同管理机构，熟悉合同文件；2、 对合同的履行实施严格、有效的合同监督和控制；3、 积极开展索赔和反索赔，保护自己的权益；4、 尽可能减少和避免合同纠纷，并通过合法手段解决合 同争议；4-2、合同管理的主要工作1、建立合同实施保证体系；2、 建立合同管理的工作程序，规范合同管理工作；3、建立合同文档系统， 科学、系统地收集

3、、整理和保存施工中各有关事件和活动的一切资料和信息；4、建立报告和行文制度，各种工程实施报告、文件、通知单等均应由相应的交接手续、签收证据等；4-3、实施有效的合同监督，保证工程顺序地按合同进行1、 对施工单位、建设单位进行合同履行情况进行监督；2、协调施工单位与建设单位、 监理单位与建设单位之间 的合同关系；3、 参与各种检查验收，并提出相应的报告；4、对工程洽商记录、 技术联系单、设计变更单和各种签证做合同方面的审查和控制；5、经常性地解释合同；6、收集、整理、保存各种工程资料 ；4-4、进行合同实施情况的跟踪1、 对实施工程资料进行分析、整理，通过施工现场的实 际情况，直接获取工程的实际

4、状况的信息。2、 分析工程的实际状况与合同文件的差异及其原因、影 响因素、责任等；二、图纸、设计变更和工程资料的管理和控制1、工程项目技术负责人和监理工程师负责对工程技术 联系单、工程洽商记录、图纸修改、设计联络单和设计变更 等资料的审查。2、工程技术和管理档案按单位工程和施工的时间先后 顺序整理，分类立卷装订，每页要有编号，每卷有目录。3、工程技术和管理档案， 应真实可靠，字迹清楚，签字 齐全，不得弄虚作假，擅自涂改原始记录。4、施工图纸、工程技术联系单、工程洽商记录、图纸修 改、设计联络单和设计变更等资料有关技术资料，必须由登记台帐收发员签字。5、建筑工程竣工技术档案编制按 辽宁省建筑工程

5、技术 档案编制办法执行。6、项目监理部定期对施工单位的所有有关工程的资料 进行检查，要求资料及时、完整、系统、科学、真实，编制 人员持证上岗。7、 编制建筑工程技术和管理档案，必须从工程立项开始， 按照工程序实际进度，及时进行编制积累，按地基与基础、主体、单位工程竣工三个阶段编制管理，贯彻在施工全过程 中，做到及时、准确、系统、科学、完整。&做好施工过程中原始资料、 影像资料的收集和保存。三、工程质量管理和控制1、监理单位建立质量保证体系 ：(1) 监理单位委派员具有相应资格证和注册证书的总监 工程师、专业监理工程师以及专业技术管理人员等组建项目 监理部。(2) 项目监理部针对本工程的

6、特点和难点制定监理规划， 并按监理规划编制详细的监理实施细则，重点突出施工过程的监督和管理。(3) 项目监理部的各种专业人员配套齐全，必须适应工 程建设的需要，建立健全各种岗位责任制和规章制度，建立 质量保证体系，并应得到认真贯彻和执行。(4) 按照国家法律、法规、建设工程质量强制性标准、设计文件、施工合同、监理规划和实施细则进行工程管理。2、施工单位资质审核：(1) 严格审查承包单位资质和营业执照，审查承包单位 管理人员资质和资格证， 特殊工程的操作证。要求人证对应， 严禁虚设和挂靠岗位。(2) 严格审查工程分包单位的资质等级和营业执照，与 承包单位、监理单位一起对分包单位进行实地考察，是否

7、符 合工程的要求。3、 原材料、半成品、构配件的质量控制：建设单位供应和施工单位自购的材料、构配件、成品、半成品必须是正规厂家的产品，有产品说明书、合格或检验 报告，规格、型号、数量必须满足工程需要。工程部协助施 工单位、项目监理部严把产品的质量关，严格产品的抽样、 取样和送检制度，对质量不合格的材料、构配件、成品、半 成品和设备，要求施工单位停止使用。未经监理工程师签字 认可，建筑材料、构配件、成品、半成品和设备不得在工程 上使用或者安装，施工单位不得进行下道工序。4、施工机械设备的质量控制施工机械设备的质量好坏对工程项目的施工进度和质量有直接影响，对其质量的控制就是使施工机械设备的类型、

8、性能参数、技术要求与施工现场条件、施工工艺等因素相匹 配。(1) 按照技术先进、经济合理、生产适用、性能可靠、使 用安全的原则选择施工机械设备，使其具有特定工程的适用 性和可靠性。(2) 根据工程施工进度、工程施工质量的需要，正确确定 相应类型、性能参数的机械设备。(3) 在施工过程中，派专人定期对施工机械设备进行校 正和维护。(4) 操作施工机械设备的操作人员必须持证上岗，定期培训5、施工组织设计随着工程的进度和深入不断的细化和深化。对主要的项目、关键部位和难度较大的项目，制定方案时要充分估计到可能发生的施工质量问题和处理方法。施工单位提交的施工组织设计和专项施工方案要有工程质量保证的预控措

9、施和加强工序细节施工的管理；施工单位“三检制”落实的管理措施；要有针对施工过程中的质量通 病的技术措施；施工单位必须严格按照批准的施工组织设计 和专项技术方案组织施工。6、熟悉法律、法规、国家规范、地方标准、标准图集和施工操作规程，必须熟悉掌握工程标准强制性条文和各种施 工验收规范。要求施工单位、监理单位把开发公司项目“精品工程” 的思想理念认真贯彻、全面执行。7、组织施工单位、监理单位、设计单位进行设计交底和图纸会审，做好记录。编制工程管理的方案或办法，组织、协调施工单位、监理单位进行工程项目的工程管理。&测量标高、水准点、测量放线的复核施工单位根据规划红线图和总平面图给定的标高和坐

10、 标进行工程定位放线，将测量结果填报“工程定位测量报审 表”通知监理工程师，监理工程师对工程定位放线的测量结 果进行复核，直至合格。9、开工报告的审核前期基础设施建设、施工环境、监视测量工具、施工机 械设备、图纸会审和劳动力的配备等情况必须达到开工必备 的条件。施工单位以书面的形式报项目监理部、工程部进行 审批，否则不允许施工单位开工。10、工序质量控制工序质量控制包含两个方面的内容，就是工序活动条件 和质量和工序活动效果质量的控制。即一方面控制每道工序 投入质量（人、机、材、方法及环境）是否符合要求，另一方 面要控制每道工序施工完成的产品是否达到有关质量标准。在进行工序质量控制时，应从以下几

11、个方面着手：（一）确定工序质量控制流程确定控制流程就是事前拟定工序质量控制工作计划，一 般的做法是当每道工序完成后，施工单位要根据规范要求进 行自我检查，合格后填报“工程报验通知单”，通知监理工程 师，监理工程师收到“通知”后，立即对待检验的工序进行 现场检查，并根据规范要求，利用试验设备、仪器进行检验， 同时将检查结果填写到“工程报验通知单”上，并复制一份 给施工单位，作为监理单位对该道工序的质量鉴定。监理工 程师检查合格方准进行下道工序 ；反之，令施工单位返工， 至合格。（二）工序活动条件控制是工序质量控制的对象，监理工 程师只有主动地通过对工序活动条件的控制，才能达到对工 序质量特征指标

12、的控制。只有找准影响工序质量的主要因素 加以严格控制，就能达到工序质量控制的目的。（三）质量控制点是指为了保证工序质量而需要进行控 制的重点或关键部位或薄弱环节。设置质量控制点，是对质 量进行预控的有效措施。因此，在拟定监理规划或细则时， 就应根据工程特点，视其重要性、复杂性、精确性、质量标 准和要求，全面、合理地确定质量控制点。对所设置的控制 点，事先分析可能造成质量隐患的原因，找出对策，采取措 施加以预控。11、施工作业监督和检查加强施工单位的“三检”制 （即自检、交接检、专职检） 的管理，其中自检、交接检由各施工班组执行，专检由项目 质量检查员执行。每一个检验批完成后，施工班组长会同项

13、目质量检查员，对完成的检验批工程进行专检，经专检合格 后报监理单位复检，复检合格后方可进行下一个检验批的施 工。工程部、监理部积极协助施工单位搞好施工过程管理工 作，建立健全完善的质量保证体系和安全保证体系，使工程 质量在施工企业的“三检”制，监理工程师的复检，政府主 管部门监督的良好环境下运行。坚持推广样板工程制度，每道工序施工之前，必须样板 先行。如在主体砌筑施工中，按墙体的平整度、垂直度、水 平灰缝、留槎、预留筋和试工洞等项的标准要求，先做一面 样板墙，组织参观学习，使之标准形象化，以便各自制定措 施，对照执行。经项目经理、承建单位（承建单位仅鉴定承建 单位指定项目）和监理工程师鉴定达到

14、要求并签证后，方可 进行大面积施工。12、隐蔽工程、分项、分部工程的检查验收（一）隐蔽工程是指那些在施工过程中上一工序的工作 结束，被下一工序所掩盖，而进行复查的部位。因此，对这 些工程在下一工序施工以前，现场监理人员应按照设计要求、 施工规范，采用必要的检查工具，对其进行检查验收。如果 符合设计要求及施工规范规定，应及时签署隐蔽工程记录手 续，以便承建单位继续下一工序的施工。同时，隐蔽工程记 录交承建单位归入技术资料；如不符合有关规定，应以书面 形式告诉施工单位，令其处理，处理符合要求后再进行隐蔽 工程验收与签证。（二）分项工程验收监理工程师应按照合同的质量要求，根据该分项工程施 工的实际情

15、况，参照质量评定标准进行验收。在分期工程验 收中，必须按有关验收规范选择检查点数，确定出该分项工 程的质量等级，从而确定能否验收。（三）分部工程验收根据分项工程质量验收结论，参照分部工程质量标准， 可得出该分部工程的质量等级，以便决定可否验收。施工单 位得到监理工程师中间验收认可的凭证后，才能继续施工。13、工地例会制度(1) 第一次工地例会由工程部项目经理主持，监理单位 和施工单位共同参加。以后每周定期的工地例会由项目监理 部总监理工程师主持，工程部和施工单位共同参加。(2) 专业监理工程师和总监理工程师汇报工程质量、进 度和安全情况以及监理的工作情况，总结上周施工存在的质 量缺陷和安全隐患

16、，对好的方面进行表扬。提出这一周应注 意和容易出现的质量缺陷和安全隐患，存在质量缺陷和安全 隐患整改措施情况的落实。(3) 施工单位对监理部提出问题的反馈意见，质量缺陷 和安全隐患整改措施的方案的编制时间。工地例会必须形成会议纪要次日下发给单位和工程部 各一份。工程管理部根据报告，对工程管理做出相应的调整14、工程部应加大工程质量的检查力度，建立各部门综 合检查制度，必检制度、专检制度和巡检制度确保对工程质 量的控制。(1) 综合检查制度：由工程部组织项目监理部、施工项目 部对单体楼进行不少于九次的综合检查，其中基础工程检查 不少于两次，主体工程检查不少于四次，装饰工程检查不少 于两次，竣工预

17、验收的检查不少于一次。(2) 必检制度：由工程监理部组织施工项目部，工程部协 助，主要检查强制性标准和施工合同的执行情况。每周不少 于一次。(3) 专检制度：由项目监理部组织工程部、施工项目部联 合检查，主要检查整个工程的质量、进度、文明施工和监理 工程师的工作情况。每周不少于一次。(4) 巡检制度：工程部的日常检查制度，主要协助工程监 理部搞好日常的工程质量的检查工作。每周的必检、专检完成后，工程监理部将检查结果以书 面的形式上报工程部，工程部进行核实，每周的工地例会将 检查结果公布。每个月评比一次，实行奖罚。15、工程部协同项目监理部搞好施工全过程质量、安全 的检查、监督和控制，协调好影响

18、工程质量的各种因素之间 的关系。四、工程进度的管理和控制1、施工单位根据建设单位的工期总目标，编制工程总进 度计划，对工程总进度计划进行分解，分解到月计划和周计 划，并上到监理部进行审核。进度计划必须有组织措施、技 术措施、经济措施及合同措施作为保证。2、监理部根据工期总目标和施工单位上报的总进度计 划和分解进度计划审核施工单位进度计划的真实性、合理性 和有效性，审核工作要求三日内完成。(1)检查进度的安排在时间上是否符合合同中规定的工 期要求；(2)检查进度安排的合理性，以防止施工单位利用进度计 划的安排造成建设单位违约，并以此向建设单位索赔；(3) 审查施工单位的劳动力、 材料、机具设备供

19、应计划， 以确认进度计划能否实现；(4) 检查进度计划在顺序安排上是否符合逻辑，是否符 合施工程序的要求；(5) 检查施工进度计划是否与其他实施性计划协调；(6) 检查施工进度计划是否满足材料与设备供应的均衡性要求。若在审定过程中发现问题，应认真向施工单位指出，并协助其调整计划。若对其他子项目产生影响，则需与其他单位共同协商，综合进行调整。3、 施工单位根据批准的施工总进度计划和分解计划，合 理安排施工工序和施工顺序，确保工程按期完成。4、加强工程进度检查， 监理人员建立工程进度日志， 如 实记载工程实际进度。每击例会向工程部提交工程进度报告， 反映计划进度与实际进度的差异。5、 项目监理部加

20、强信息管理工作，及时收集施工单位的能力信息其中包括各类人员的数量；技术等级；劳动效率；技术装备状况；资金状况等，为进度控制提供基础。6、严禁利用其权力，武断、主观、片面的瞎指挥，应通过指导、协调、考核，利用激励手段（奖、罚、表扬、批评）、 监督等方式进行进度控制。7、 当实际进度与计划进度发生差异时， 监理单位协同施 工单位；分析产生原因，提出进度调整措施和方案，并上报工 程部项目经理批准实施。&当施工单位因自身的原因延误工期，则按合同和工程 部的处罚办法进行经济上的处罚。五、工程安全管理的控制1、建立工程项目经理、 项目负责人安全责任制， 项目全 体管理人员参加组成项目安全生产组织机

21、构，对施工的全过程进行安全生产管理。2、 安全保证体系的职责是贯彻落实安全方针、政策、规 章制度、安全生产标准等，加强安全教育与管理，保证施工 生产实现防护标准化、规范化。严格检查安全生产技术措施 的落实，确保安全生产。3、 施工单位、项目监理部设置专职安全检查员，安全检 查员必须有较强的责任心， 坚持原则、敢于负责、善于协调， 掌握劳动保护方针、政策、法律、法规，熟悉安全管理和安 全技术知识。4、牢固树立“安全第一，预防为主”的思想，坚决贯彻 生产必须安全的原则，认真落实“安全生产、文明施工”的 规定。5、严格执行工程安全责任制， 使施工单位、项目监理部 各职能部门负起责任，确保各项安全制度

22、措施的实现。全体管理人员均对安全负责。6、实行多种形式的安全检查制度消除安全隐患是保证安全生产的关键，而安全检查则是消除安全隐患的有力手段之一，包括日常检、定期检、专业 检等多种形式。安全检查坚持领导与群众相结合；综合检查与专业检查相结合；检查与整改相结合的原则。严格执行安全检查制度，以查思想、查制度、查领导、查隐患为主要内容，结合季节特点开展防洪、防雷电、防坍 塌、防高处坠落物体打击和防中暑等五防检查。检查施工单 位施工作业的安全情况，各种临建的建设必须符合标准要求 正确使用安全网、维护网；各种设备工作必须在良好工作状7、执行安生产交底制度工程项目施工前必须按照分项工程或专业工种进行安全技术

23、交底，交底有记录，有交接人签字，各施工专业班组 必须每天工作之前进行当日工作的安全技术交底，有记录。 各班组在施工前对开展施工的场所，进行安全自查，发现隐 患，经处理后，方可进行施工操作严格审查施工单位的安全 技术措施、安全交底，是否真实、有效，确实起到保证安全 施工的作用。&施工现场要有安全标语， 安全管理规定的标牌， 安全警示牌，危险部位悬挂安全标志。特种作业岗位上的操作人 必须持有劳动部门颁发的特殊工种操作证，否则不准从事特 种作业，不准上岗。9、建立安全生产合同制、执行安全生产教育制凡进场施工作业人员，均应进行三级教育，并在此基础上签订安全生产合同，以确定双方在安全的权利和义务

24、。加强对施工人员的安全意识教育，以提高安全防护意识，做到不自我伤害，不伤害别人，也不为别人所伤害。加强检查、监督施工单位的职工三级安全教育和培训工作。10、工程部、项目监理部定期或不定期组织进行安全大检查，由项目经理带队，全体管理人员参加，安全大检查必 须按照建筑施工安全生产检查评分标准评定、打分，检 查记录资料要齐全，对检查出来的安全事故和隐患必须进行 整改，整改有记录、有反馈，按“三定”原则（定人、定时间、 定措施)消除安全事故和隐患。11、检查安全预控措施，对施工难度较大或技术复杂的分项、分部工程必须有安全技术措施，安全技术措施必须有 针对性，可操作性强，严禁一般化、口号化。12、发生工

25、作事故或因工程质量引起的安全事故后，必须按规定在24小时内及时通报上级主管部门及有关部门，配合调查组分析事故原因，处理所发生的事故。所有安全事故一律按“三不放过”的原则进行严肃处理。13、严格审查分包单位的安全管理(1) 、严格审查分包单位的企业资质、营业执照、安全许可证是否符合要求；(2) 、分包单位必须有专职安全管理人员或派专人进行安全管理，严格进行入场前的安全教育， 做好安全技术交底。(3) 、分包单位必须全面贯彻执行安全生产的各项规章制度、标准、规范，实现安全生产。14、建立安全生产奖罚制度把安全责任制落实到相关部门、各人员。定期组织安全生产大检查，并开展安全生产评比，对安全生产优良的

26、班组和个人给予奖励，对于不注意安全生产的班组和个人给以批评，直到经济处罚。安全生产要根据安全大检查的结果和平时的安全检查 记录进行奖罚：1、奖励安全生产好、交底记录资料齐全、认真按照操作 规程进行施工、没有发生安全、质量事故的施工班组和相关 人员。2、对违章指挥、违章作业、违反劳动纪律、违反操作规 程施工的以及发生安全事故的班组和相关人员进行处罚。3、奖罚要及时兑现，每月在各个施工班组发放工资时兑 现。六、竣工验收管理和工程技术档案管理1、施工单位组织相关人员对完成的单位工程进行自检 预验收；自检质量等级合格、完成设计及合同约定内容。 并有 完整技术档案和施工管理资料。填写工程质量保修书、工

27、程质量保证书、工程使用说明书、房屋建筑工程竣工报 告书和工程竣工验收申请报告。报告应由企业技术负责人 和企业法定代表人签字2、监理单位接到施工单位工程竣工验收申请报告后7日内对单位工程进行预验收，预验收检查必须按户检查，不留 死角。检查的主要内容：(1)抹灰工程：抹灰墙体空鼓、开裂的 面积；砂浆强度；四周棚角、阴、阳角是否顺直；阳角方正；墙 面的垂直平整；开间尺寸；天棚顶的平整度；门窗口是否过口 内外窗台空鼓、开裂；外窗台的排水坡度和鹰嘴角度；墙面污 染；排风道排风是否畅通、主副风道间隔是否严密；楼梯间的抹灰质量要好于室内；(2) 门窗工程：门窗框垂直平整、对角线；开启、推拉是否 灵活；五金件

28、是否齐全；门开启是否达到 90 °角；圭寸闭是否严 密；门窗锁是否严紧；表面是否有损坏和污染现象 ；密封胶宏 观质量；(3) 楼地面工程：地面砼强度，是否有起砂现象 ；地面砼 空鼓、开裂；地面平整；周围四角是否顺直、 平整；地面宏观质 量；(4) 栏杆和楼梯扶手：栏杆和楼梯扶手的高度、立杆间距、平直段的高度和牢固程度是否符合强制标准要求；焊接质量宏观质量；(5) 屋面工程：防水工程的闭水和淋雨试验是否达到要求(不渗不漏)；排水坡度是否符合要求；保护层砂浆的强度； 分格缝是否符合要求，是否用马蹄脂灌缝 ；宏观质量；(6) 卫生间防水工程：检查闭水试验是否达到要求 (不渗 不漏)；卫生间地面与室内地面的高差是否符合要求 ；卫生间 的卫生状况；(7) 外墙保温板工程：宏观质量是否符合要求；墙面垂直 平整；窗上口鹰嘴角度；面层抗裂砂浆的质量；阴阳角是否顺 直；翻包