房屋买卖合同,违约金

1、房屋买卖合同 , 违约金篇一：房屋买卖合同违约金房屋买卖合同违约金1. 提问一：违约金是否不能超过合同总金额的20%？2. 提问二：房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方 迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金3. 提问三：既然合同中约定了违约金的数额，就应该按 照约定执行一、违约金是否不能超过合同总金额的 20% 在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中 介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为 20%。其实纯属误读。我国的担保法中规 定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完 全可以由

2、房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。二、房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方迟延履 行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金” ，主 要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的 ; 另外一种 是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违 约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或 者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重 违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继 续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。

3、三、既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定 执行违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如 果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我 们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不 是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过 低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定 的违约金高于实际损失的 30%，则认为违约金约定过高，需 要适当调低 ; 如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守 约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分， 还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房 屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按

4、日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时， 下家无法证明自己的实际损失真有那么多，法院最终将违约 金调整为每日 100 元。以上为房屋买卖合同违约金的内容，房屋买卖双方要结 合上述法律规定， 依据自己的实际情况， 合理的约定违约金， 才能充分保障己方的利益。有法律问题，上法律快车 http:/ 篇二：房屋买卖合同违约金 篇一：房屋买卖合同违约金 房屋买卖合同违约金1. 提问一：违约金是否不能超过合同总金额的20%？2. 提问二：房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方 迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金3. 提问三：既然合同中约定了违约金的数额，就应该按 照约定执行一、违约

5、金是否不能超过合同总金额的 20% 在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中 介通常将违约金约定为总房价的 20%。很多人以为违约金最 多只能约定为 20%。其实纯属误读。我国的担保法中规 定了定金不能超过合同总金额的 20%，也许对违约金的误读 从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完 全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。二、房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方迟延履 行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金” ，主 要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的 ; 另外一种 是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履

6、行时，违 约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重 违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继 续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。三、既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定 执行违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如 果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我 们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不 是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过 低，都可参照实际损

7、失进行调整。具体说，如果合同中约定 的违约金高于实际损失的 30%，则认为违约金约定过高，需 要适当调低 ; 如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守 约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分， 还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房 屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按 日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时， 下家无法证明自己的实际损失真有那么多，法院最终将违约 金调整为每日 100 元。以上为房屋买卖合同违约金的内容， 房屋买卖双方要结合上述法律规定，依据自己的实际情况， 合理的约定违约金，才能充分保障己方的利益。房屋买卖合同违约金和

8、继续履行的关系合同法第 114 条规定：“当事人可以约定一方违约时应 当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定 因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造 成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增 加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求 人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约 定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 ” 这 一条对普通违约金与继续履行能否并用没有明示，民法通则 等法律也无明确规定。 关于违约金与继续履行的关系，我 们认为在坚持违约金的赔偿性的同时，应探究当事人的真实 意图，决定是否可以同时要求实际履行。这个

9、问题属于合同 解释问题。(1) 对于迟延履行违约金，包括没开始履行和中断履行 或者部分履行。从当事人的意思看，是预定迟延履行造成的 损失补偿，没有免除实际履行的意思；从法律看，第114 条第 3 款也明确了没有免除的含义，所以可以要求继续履行。(2) 对于就不履行约定的违约金，当事人的意思就是就 整个不履行合同造成的实际损失预定的赔偿金，守约一方只 能在要求支付违约金和要求继续履行之间作出选择：要么要 求支付违约金，免除对方继续履行的责任；要么，要求继续履行， 不得要求支付违约金，除非出现合同法第 110 条规定的不得 强制实际履行的情形。 1 此时不履行约定的违约金和继续 履行就不可并用。当

10、然，当选择了继续履行而不得要求支付 违约金时，可能造成了其他的如质量瑕疵的损失，那么，这 时并不是适用已约定的违约金，而可以要求其他的补救措施 或损害赔偿的问题。（ 3） 不排除就履行不符合约定而约定违约金的情形。合 同法提供了要求更换、重作、维修、退货、减少价值或者报 酬等法定的补救措施，并且根据合同法第 112 条，并没有免 除继续履行的责任，补救措施与继续履行可以并用，没有必 要就此约定违约金。 如果约定了这种情形下的违约金， 那么， 应该坚持合同自由原则，尊重当事人的选择。但这只是对因 其违约行为给守约方造成损失的补偿，并未免除违约方履行 合同的义务。若守约方在要求违约方支付违约金的同

11、时，要 求其继续履行合同，依法应当予以支持。若违约方拒不履行 合同，根据守约方的请求，应当依法判令违约方增加对违约 金的承担数额。但有三种情形例外：守约方在要求增加违 约金数额的同时，又要求违约方继续履行的，若判令增加违 约金数额，就不应支持其提出的继续履行请求；根据合同 法第 110 条规定，不能强制履行的，在判令违约金的同时， 不能要求违约方实际履行；合同中在约定违约金时，并未 指明其具体性质是不履行违约金还是不完全履行违约金，判令违约方承担违约金后，若对守约方来说已经等于或高于合 同履行所带来的利益，此时也不应要求违约方继续履行合同。 在处理这些问题时，最重要的是要坚持两个原则：一是违约

12、 责任不具有惩罚性，二是公序良俗下的契约自由。如果认为 违约金及其他违约责任具有惩罚性的话，那么，就可以说合 同法允许私设处罚权，这样的话，违背民法或者说私法的最 基本原则。美国合同法重述第二版规定：“合同中可预定任何一方应付的违约金，但其金额就预测的损害赔偿或违约造 成的实际损失而言应该合理。如果预定违约金的金额无理过 大，则该条款不予执行，因为按照公共政策，这种预定违约 金为罚金。” “如果合同的预定违约金是合同双方努力公平、 合理确定的违约情况下所产生的预期损失，则法律并不对其 持否定态度。”相关条款第一百一条当事人一方不履行非金钱债 务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，

13、 但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。篇三：如何理 解和处理商品房买卖合同违约金条款如何理解和处理商品房买卖合同违约金条款？为了体现对履行合同的担保，以保护守约方的利益，商 品房买卖合同中会约定违约金条款。那么如何处理违约金与 实际损失的关系，当没有约定违约金时，能够主张赔偿违约金是一种责任形式，首先是对守约方的补偿，其次 还可表现为对违约方的惩罚，补偿性和惩罚性可并存。商品房买卖合同纠纷案违约金数额的确定：一般原则是 有约定的从约定，这是合同自由原则的体现；没有约定或损 失额难于确定的，根

14、据最高人民法院关于审理商品房买卖 合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定：逾期付款的，按照应付未付购房款总额，参照中国人民 银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门 公布或有资格的评估机构评定的同地段同类房屋租金标准 计算；逾期办证的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行 规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，决定了当事 人对违约金的约定并不是绝对的，是依法可作调整的，合同法对此已作明确规定，司法解释对违约金如何调整作了进一步的规定。在审判实践中应注意的问题：第一，违约金的调整以当事人的申请为前提

15、，不得依职权主动调整第二，违约金的调整是对数额的调整，而不是对违约金 标准的调整。第三，对于增加违约金问题，只要当事人约定的违约金 低于造成损失的，就应予以增加，无需审查是否过分低于造 成的损失。对于是否低于造成的损失，应由守约方承担举证 责任。 第四，对于减少违约金问题，应以违约金是否过高 作为是否减少违约金的标准。而违约金是否过高又是以违约 金是否超出损失的 30为标准的，如超出 30，则应认定 为过高， 应酌情调整到 30以内； 如超出损失但未超出损失 的 30 ，则不认定为过高，无需调整。一般涉及减少违约金 的案件，都是开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书的， 现就此类案件如何确定损

16、失和如何减少违约金进行具体阐 述。开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书，必然使买 受人不能在预期的时间对房屋充分行使占有、使用、收益和 处分的权利，使买受人的利益受损。由于买受人可以各种方 式补救，一般很难举证证实具体的损失额，所以可参照司 法解释对未约定违约金或损失时确定违约金或损失的原则 来确定损失。对于逾期交楼， 司法解释确定了政府部门 公布的租金指导价和评估机构评定的市场价并存的标准，但 实际上根据上述两种标准得出的结果大相迳庭，这对当事人 的权益影响较大，当事人争议较大，这种情况在市场经济较 发达的地区尤其明显。笔者认为，租金的指导价不能充分体 现不同地段不同房屋的具体情况，而且明

17、显低于未约定违约 金情况下适用的法定标准（即中国人民银行规定的金融机构 计收逾期贷款利息的标准） ，明显不公平合理，有悖市场经 济规律，不宜使用，否则会造成有约定不如无约定的现象， 产生不好的社会导向。 租金市场价较公平合理， 但操作困难， 影响审判效率。而按中国人民银行规定的金融机构计收逾期 贷款利息的标准确定损失， 既符合合同法 和司法解释 的精神，又比较公平合理，是可行的。所以如确需减少违约 金，应减少至不低于按该标准计算的数额为宜 一般可减少 至按该标准计算。篇三：商品房买卖合同违约金的认定标准 商品房买卖合同违约金的认定标准 关键词：商品房 房屋买卖 违约金 损失赔偿 商品房买卖合同

18、中常常会约定违约金，违约金怎么约定？ 在法律上对商品房买卖合同的违约金有明确的规定，依据 合同法第 114 条的规定，当事人可以约定一方违约时应 当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定 因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造 成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增 加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求 人民法院或者仲裁机构予以适当减少。、法定依据1、合同法合同法第 114 条规定，当事人可以约定一方违约时 应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约 定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于 造成的损失的，当事人可以

19、请求人民法院或者仲裁机构予以 增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请 求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、合同法司法解释二合同法司法解释二第 29 条规定，当事人主张约定 的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损 失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预 期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量， 并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三 十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失” 。3、买卖合同司法解释买卖合同司法解释第 26 条规定，买卖合同因违约 而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人

20、民法院应 予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院 可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。4、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第 16 条规定，当事人以约定的违约 金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失 30% 为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为 由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。二、实际中违约金的考量因素 一般约定违约金数额旨在防止出现违约情形之发生，在 司法实践中，法院一般对于违约金采当事人意思自治原则， 不会主动对违约金数额进行调

21、整。然而违约方一般会以实际 损失及主观过错程度加以抗辩，要求法院予以适当减少。在 司法实践中，合同违约金考量的因素主要有以下四个方面：1、实际损失 实际损失系由违约方造成所实际发生的损失，包括合同 履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见 到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在司法实践中，守约方常常以房款利息损失和偿还抵押 贷款利息的损失。前者系因迟延付款导致利息收入之损失， 后者系因迟延付款，守约方被迫借高利贷导致利息之损失。 然而利息之利益并非合同可得之利益，损失亦非违约所必然 发生之损失，因此法院对此一般不予支持。此外，守约方亦常以租金损失抗辩，如出卖人主张租金 利益

22、损失，而法院一般以房屋仍处于卖房者实力支配下为由， 不予支持。那么，法院通常会支持哪一类损失呢？从司法实 践看，法院一般会支持因合同所发生实际之费用，如出卖人 为履行合同所支出如搬家费，买受人在过户之前对房屋之必 要装修及添附之费用等。2、过错程度 合同法规定违约之责任系采严格责任原则，但具体合同 法分则中却有不同规定，违约金亦区分惩罚性和补偿性两种。 具体到商品房买卖合同，过错程度是法院判定违约金数额的 重要构成要件。 法院裁判时， 同时兼顾违约方之主观过错 （ 是 否为主观故意违约 ） 及守约方是否与有过失。3、交易价格变动 法院裁判时一般会对合同订立时与合同因违约而解除 时商品房的价格作

23、为其酌定违约金的要件，从实质上来看， 价格波动也是守约方损失的判断依据，如买受人因出让人违 约而支出类似房屋更高价款或出让人因买受人违约，承担因 商品房价格变动所受之钱款损失。4、上海地区法院通常调整违约金的范围 在上海地区法院裁判案例来看，一般商品房买卖合同将 违约金规定至标的的 20%30%，而违约方主张违约金过高诉 请法院调整，在司法实践中法院一般酌定于标的的8% 13%之间，一般守约方有过错，比例会降低，守约方无过错，比例会高篇四：房屋买卖合同违约金和继续履行的关系 房屋买卖合同违约金和继续履行的关系 合同法第 114 条规定：“当事人可以约定一方违约时应 当根据违约情况向对方支付一定

24、数额的违约金，也可以约定 因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造 成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增 加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求 人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约 定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 ” 这 一条对普通违约金与继续履行能否并用没有明示，民法通则 等法律也无明确规定。 关于违约金与继续履行的关系，我 们认为在坚持违约金的赔偿性的同时，应探究当事人的真实 意图，决定是否可以同时要求实际履行。这个问题属于合同 解释问题。(1) 对于迟延履行违约金，包括没开始履行和中断履行 或者部分履行。从当事

25、人的意思看，是预定迟延履行造成的 损失补偿，没有免除实际履行的意思；从法律看，第114 条第 3 款也明确了没有免除的含义，所以可以要求继续履行。(2) 对于就不履行约定的违约金，当事人的意思就是就 整个不履行合同造成的实际损失预定的赔偿金，守约一方只 能在要求支付违约金和要求继续履行之间作出选择：要么要求支付违约金，免除对方继续履行的责任；要么，要求继续 履行，不得要求支付违约金，除非出现合同法第 110 条规定 的不得强制实际履行的情形。 1 此时不履行约定的违约金 和继续履行就不可并用。当然，当选择了继续履行而不得要 求支付违约金时，可能造成了其他的如质量瑕疵的损失，那 么，这时并不是适

26、用已约定的违约金，而可以要求其他的补 救措施或损害赔偿的问题。（ 3） 不排除就履行不符合约定而约定违约金的情形。合 同法提供了要求更换、重作、维修、退货、减少价值或者报 酬等法定的补救措施，并且根据合同法第 112 条，并没有免 除继续履行的责任，补救措施与继续履行可以并用，没有必 要就此约定违约金。 如果约定了这种情形下的违约金， 那么， 应该坚持合同自由原则，尊重当事人的选择。但这只是对因 其违约行为给守约方造成损失的补偿，并未免除违约方履行 合同的义务。若守约方在要求违约方支付违约金的同时，要 求其继续履行合同，依法应当予以支持。若违约方拒不履行 合同，根据守约方的请求，应当依法判令违

27、约方增加对违约 金的承担数额。但有三种情形例外：守约方在要求增加违 约金数额的同时，又要求违约方继续履行的，若判令增加违 约金数额，就不应支持其提出的继续履行请求；根据合同 法第 110 条规定，不能强制履行的，在判令违约金的同时， 不能要求违约方实际履行；合同中在约定违约金时，并未指明其具体性质是不履行违约金还是不完全履行违约金，判 令违约方承担违约金后，若对守约方来说已经等于或高于合 同履行所带来的利益，此时也不应要求违约方继续履行合同。 在处理这些问题时，最重要的是要坚持两个原则：一是违约 责任不具有惩罚性，二是公序良俗下的契约自由。如果认为 违约金及其他违约责任具有惩罚性的话，那么，就

28、可以说合 同法允许私设处罚权，这样的话，违背民法或者说私法的最 基本原则。美国合同法重述第二版规定：“合同中可预定任何一方应付的违约金，但其金额就预测的损害赔偿或违约造 成的实际损失而言应该合理。如果预定违约金的金额无理过 大，则该条款不予执行，因为按照公共政策，这种预定违约 金为罚金。” “如果合同的预定违约金是合同双方努力公平、 合理确定的违约情况下所产生的预期损失，则法律并不对其 持否定态度。”相关条款第一百一条当事人一方不履行非金钱债 务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行， 但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用

29、过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。篇五：如何理解和处理商品房买卖合同违约金条款如何理解和处理商品房买卖合同违约金条款？为了体现对履行合同的担保，以保护守约方的利益， 商品房买卖合同中会约定违约金条款。那么如何处理违约金 与实际损失的关系，当没有约定违约金时，能够主张赔偿违约金是一种责任形式，首先是对守约方的补偿，其次 还可表现为对违约方的惩罚，补偿性和惩罚性可并存。商品房买卖合同纠纷案违约金数额的确定：一般原则是 有约定的从约定，这是合同自由原则的体现；没有约定或损 失额难于确定的，根据最高人民法院关于审理商品房买卖 合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定：逾期付款的，按照应付未付购

30、房款总额，参照中国人民 银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门 公布或有资格的评估机构评定的同地段同类房屋租金标准 计算；逾期办证的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行 规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，决定了当事 人对违约金的约定并不是绝对的，是依法可作调整的，合同法对此已作明确规定，司法解释对违约金如何调整作了进一步的规定。在审判实践中应注意的问题：第一，违约金的调整以当事人的申请为前提，不得依职权主动调整第二，违约金的调整是对数额的调整，而不是对违约金 标准的调整。第三，对于增加违约金

31、问题，只要当事人约定的违约金 低于造成损失的，就应予以增加，无需审查是否过分低于造 成的损失。对于是否低于造成的损失，应由守约方承担举证 责任。第四，对于减少违约金问题，应以违约金是否过高作为 是否减少违约金的标准。而违约金是否过高又是以违约金是 否超出损失的 30为标准的，如超出 30，则应认定为过 高，应酌情调整到 30以内；如超出损失但未超出损失的 30，则不认定为过高，无需调整。一般涉及减少违约金的 案件，都是开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书的， 现就此类案件如何确定损失和如何减少违约金进行具体阐 述。开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书，必然使买 受人不能在预期的时间对房屋充

32、分行使占有、使用、收益和 处分的权利，使买受人的利益受损。由于买受人可以各种方 式补救，一般很难举证证实具体的损失额，所以可参照司 法解释对未约定违约金或损失时确定违约金或损失的原则 来确定损失。对于逾期交楼， 司法解释确定了政府部门 公布的租金指导价和评估机构评定的市场价并存的标准，但 实际上根据上述两种标准得出的结果大相迳庭，这对当事人 的权益影响较大，当事人争议较大，这种情况在市场经济较 发达的地区尤其明显。笔者认为，租金的指导价不能充分体 现不同地段不同房屋的具体情况，而且明显低于未约定违约金情况下适用的 法定标准（即中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利 息的标准），明显不公平合理

33、，有悖市场经济规律，不宜使 用，否则会造成有约定不如无约定的现象，产生不好的社会 导向。租金市场价较公平合理， 但操作困难，影响审判效率。 而按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标 准确定损失，既符合合同法和司法解释的精神，又 比较公平合理，是可行的。所以如确需减少违约金，应减少 至不低于按该标准计算的数额为宜一般可减少至按该标准计算。篇六：房屋买卖合同违约问题在二手房买卖中，每遇房上涨或下跌，都会出现卖方或 买方违约的情况。诉至法院，有地方法院判决合同有效，双 方继续履行合同；而有的法院则判决违约一方承担违经责任， 解除双方的买卖合同。一、房屋买卖合同签订后不履行怎么办（一）要求继

34、续履行。当事人一方不履行合同义务或者 履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救 措施或者赔偿损失等违约责任。首先当事人一方可要求违约方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违约金有损失的可要 求赔偿损失。但有下列情况的不适用继续履行，当事人一方不履行非 金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求 履行，但有下列情形之一的除外：1、法律上或者事实上不能履行；2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；3、债权人在合理期限内未要求履行。（二）解除合同，适用定金罚则或要求对方支付违约金。 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约

35、时，对方可 以选择适用违约金或者定金条款。1、定金罚则，如果合同当事人在合同中约定了定金条 款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。以定金方 式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求 对方退回定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的 20，超过部分将不被视为定金2、违约金，如不适用定金罚则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；如果约定违约金过分高于造成 的损失，当事人可

36、以请求法院或者仲裁机构予以适当减少3、赔偿损失，在另外一些情况下，违约一方应当承担 赔偿损失的责任：（ 1）合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定 违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违 约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁 机构裁决和法院判决。（ 2）虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约 一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔 偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失 包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方 在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的 最大损失。二、房屋买卖合同一方违约咋办 按照约定全面履行合

37、同义务是合同履行的一项基本原 则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情 形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后 的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的， 除符合合同法 第一百一十条规定外， 应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他 损失的，应当赔偿损失。对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对 方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房 屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：（一）双方协商确定的，从其约定；（二）双方不能协商确定的：1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是 同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是 相同区域

38、内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满 之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情 况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情 况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方 是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。三、律师看法作为长期关注二手房交易的崔新江律师认为，遇到这种 情况，守约一方在向人民法院提起诉讼时，最好选择让违约 方承担违约责任，解除房屋买卖合同，而不要选择合同的继 续履行。理由是：一

39、般情况下，业主都是以银行贷款按揭形式从开发商手 中购房，之后按月供款还贷。在购房时间不长，银行贷款未 还完情况下，房产都抵押给了银行。所以，在进行二手房交 易过种中，业主要赎楼， 买家要申请过户及申请银行贷款等。 在办理这些事项时，很多情况下是需要原业主的配合。如果 原业主不配合，买家根本完不成二手交易过户的全部程序。不但如此，在原业主不配合赎楼的情况下，买家就得自 行出钱赎楼或找担保公司赎楼。如果原业主另有债务，极有 可能被债权人申请查封。或者原业主真接另找买家，把房屋 过户他人，使买家落空。 二手房交易中手续繁琐，风险随 时可能发生，加之在办理交易中不可能每个原业主不配合的 事情都向法院申

40、请强制执行，所以不建议买家选择合同的继 续履行。律师提示：为了防止业主在房价上涨时毁约或买家在房 价下跌时退房，建议在签订房屋买卖合同时约定较高的定金 或违约金，增加违约成本，违约成本大于或等于房价上涨或 下跌的价值时，可避免一方违约情况的发生。定金只要不超过房价的 20%，就会得到法院的支持。 篇七：购房合同中的违约金案例 购房合同中的违约金案例基本案情：XX年4月11日，杨某作为出卖人与高某签 订了房屋买卖合同 ，约定杨某将房屋出卖给高某，购房 总款为 335 万元。同时合同约定若一方违约，应当支付房屋 总价 20%的违约金。合同签订后， 高某因逾期付款形成违约， 同时高某因无力继续支付购

41、房款，诉至法院要求解除合同。 杨某聘请本所律师提起反诉，要求高某按照合同约定支付购 房总价款 20%的违约金 67 万元。法院判决结果：房屋买卖合同解除，高某给付杨某违约金 25 万元。在此，我们结合本案，将房屋买卖合同中违约金的法律 问题，向读者做一简要介绍：一. 房屋买卖合同中是否约定违约金以及约定违约金数 额的多少，由买卖双方自主决定。合同法一百一十四条规定“当事人可以约定一方违 约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可 以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 ”可见，是否 在房屋买卖合同中约定违约金，以及约定违约金的数额，适 用意思自治原则，法律不予规范，由买卖双方决定。

42、律师提醒：建议约定违约金因为如果约定了违约金，一方违约时，对方即可直接按 照约定主张违约金。比如本案合同中约定了违约金为购房总 价款的 20%，律师就可以要求高某给付总房价 335 万元 25% 的违约金 67 万元。如果没有约定违约金，守约方只能依据 实际损失，要求对方赔偿。但是，主张实际损失，法院要求 当事人举证证明。可见，约定了违约金就省去了举证证明实际损失的麻烦。房屋买卖合同的违约金通常为房屋总价款的10-20%。二. 当事人认为约定的违约金低于实际损失的，可以请 求人民法院或者仲裁机构予以增加 ; 当事人认为约定的违约 金过分高于实际损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予 以适当减少

43、律师提醒：1、一方当事人认为约定违约金低于损失的，可以放弃 违约金，直接主张实际损失。2、一方认为违约金过份高于实际损失的，则必须请求 法院或者仲裁机构进行调整。最高人民法院关于适用中华 人民共和国合同法若干问题的解释 （二） 第二十九条： “当 事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院 应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过 错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用 原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成 损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四 条第二款规定的“过分高于造成的损失。 ”司法实务中法院确定损失的办法，应当以鉴定部

44、门的鉴 定结论为准。但是，法院委托鉴定，往往时间很长，为了尽 快审结案件，法官通常仅仅咨询鉴定部门，记入笔录，即可 进行调整。比如本案法官就是采取了这种办法，确认违约金的具体数额为 25 万元合同法违约金比例】谈如何确定支付违约金数额 违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是 指在一些法规 （ 如工矿产品购销合同条例 、农副产品购 销合同条例等 ）中，明文规定的违约金比例 ; 约定违约金是 指合同双方当事人在签订合同时约定的违约金比例。如果合 同中只对违约金做了原则性的规定，没有具体约定违约金的 比例或数额，并且有关条例也没有明确规定违约金比例的， 则可按民法通则及经济合同法中关于承担

45、违约金责 任的一般原则执行。如果合同中没有规定违约金的条款，但 只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔 偿金。该赔偿金的数额，可按照签订合同时有效的有关条例 的规定执行，有关条例对违约金比例未作规定，而违约又未 给对方造成损失的，可以根据实际情况酌情处理。以下着重 谈谈法定违约金与约定违约金的确定和适用。法定违约金 合同对违约金作了原则性规定，且有关条例规定了违约 金比例，适用法定违约金。在此情况下，由于合同的内容、 违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所 不同。第一，有关条例明确规定了违约金比例的，即可按该 比例直接计算出违约金的数额。 如工矿产品购销合同条例 第

46、 35 条第 5 项规定，逾期交货的，应比照中国人民银行有 关延期付款的规定，按逾期交货总值计算，向需方偿付逾期 交货的违约金。这里明确规定了延期交货的违约金比例为每 日万分之三。再如， 如工承揽合同条例第 21 条第 4 项规 定，逾期交付定作物，应当按照合同规定，向定作方偿付违 约金。以酬金计算的，每逾期一天，按逾期交付部分的酬金 总额的千分之一偿付违约金。由此可见，延期履行合同的法 定违约金的计算标准是固定的。各种滞期费、滞纳金等适用 如上规定。第二，有关法规只规定了违约金一定比例范围。 这需要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定一定 的比率，才能计算出违约金的数额。如工矿产品购销合

47、同 条例第 35 条第 1 项规定，供方不能交货的，应向需方偿 付违约金。通用产品的违约金为不能交货部分货款总值的百 分之一至百分之五。一般来讲，不履行或不完全履行合同的 法定违约金为一定的比例范围。约定违约金 由于约定违约金的比例法律无明文规定，有的同志认为 约定违约金的数额不能超过法定违约金，超过的就是无效。 实践中也常常遇到约定违约金过高的问题。究竟应如何确定 约定违约金的比例，下面从几个方面谈谈看法。笔者认为， 约定违约金的最高限额为违约部分的货款或酬金的总额。这 里既包括不履行或不完全履行合同的违约金，也包括延期履 行合同的各种违约金。从法律上讲， 民法通则第 122 条第 2 项规

48、定，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时， 向另一方支付一定数额的违约金。该法条对约定违约金的数 额未作限制，允许当事人用约定违约金来弥补某些法定违约 金过低的缺陷。如工矿产品购销合同条例规定通用产品 的法定违约金的比例只是违约部分货款的百分之一至百分 之五。这就使一些不法商人有可乘之机，如供货方在因市场 行情变化使自己产品变为紧俏时，可能径行违反合同不供货， 即使按最高数额支付违约金，仍大有利可图。这显然不处利 于社会主义经济秩序的稳定，不利于保护合同当事人的合法 权益。因此，法律规定当事人通过协商，在法定违约金之上 议定约定违约金是完全必要的。通过较高的约定违约金可以 起到预防违约的积极

49、作用。但这样的约定也不是无限制的， 根据民法通则的公平原则和诚实信用原则，以及司法实 践中的惯例，将约定违约金的数额限制在违约部分的货款总 额或酬金总额之下较为适宜。但如果有关条例对违约金数额 有特别规定的，应按特别规定办。如公路货物运输合同实 施细则第 19 条第 1 项规定，违约金数额由双方商订，同 等对待， 一般最高不应超过违约金部分运量应计运费的10%。对此，约定违约金的最高比例也应为违约部分运量应计运费 的 10%。值得注意的是，这里所说的对违约金最高数额的限 制，不同于违约方对另一方的实际损失所做的赔偿。 民法 通则第 122 条第 1款规定，当事人一方违反合同的赔偿责 任，应相当

50、于另一方因此所受到的损失。如一份购销合同的 货款总值为 5 万元，违约金为 1 万元。如果由于供方未履行 合同，使需方受到了 6 万元的经济损失。对此，违约的供方 除支付 1 万元的违约金外，还应赔偿 5 万元的经济损失。在 司法实践中，对具体合同的违约金条款进行认定时，应首先 看其是否符合订立经济合同的一般原则性规定。即要看其是 否有显失公平、是否有胁迫或欺诈等情况的存在。如果发现 有属于经济合同法第七条关于无效经济合同规定的，就 应认定该违约金条款为无效。【合同法违约金比例】合同中约定的违约金超过一定的 比例法律有限制安阳林先生来电咨询：我公司是一家建筑公司，前两年 与一家房地产公司签订合

51、同约定由我公司承建某小区的建 设项目，合同中约定工程竣工若晚于约定的工期的话，每延 误一天由我公司按合同总造价的 %向房地产公司支付违约金。 但工程开始后由于种种原因，建筑实际完工时间比合同中约 定的完工时间晚了很多天，如果按照合同约定的方式计算， 违约金的数额都快接近工程总造价了。请问，这种情况下 违约金是否必须按照合同中约定的方式进行计算河南国基 律师事务所路未晞解答：首先，应当确定双方所签订的合同 是否为真实意思表示，合同是否有效。如合同为有效合同， 则需要看其是否合理。 根据我国合 同法第 一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约 时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以

52、 约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低 于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予 以增加 ; 约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以 请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 最高人民法院 关于审理经济合同纠纷案件中具体适用经济合同法的若干 问题的解答第九条也明确规定，违约金通常不超过合同未 履行部分的价金总额。本案中单看双方合同约定的违约金比 例并不太高，但如实际算下来违约金的数额接近整个工程的 总造价的话，则需要对其合理性进行确定。 在实践中，合 同双方的当事人为了确保合同的顺利履行，通常在签订合同 的时候就会针对违约金问题加以约定。违约金的性质是 重在补偿

53、还是重在惩罚是认定违约金条款效力的重要 依据之一，当事人签订合同后，就应实际、全面地履行从而 使合同目的顺利地得以实现。其间，一旦有违约现象存在， 就涉及违约金的问题。但违约金的功能是在于使未违约方因 对方的违约而造成的损失或失去的利益得以补偿和实现，如 果双方都违约，则应按责任的大小来承担所造成的损失。当 事人在合同中就违约问题有明确规定的，法律予以充分尊重。 但一旦当事人双方在合同中约定的违约金比例过高，超过一 定比例的话，法律对其还是加以限制的。【合同法违约金比例】工程合同违约金比例【合同法违约金比例】工程合同违约金比例 违约金有法定违约金与约定违约金之分， 合同法第 一百一十四条规定的

54、是约定违约金，约定违约金具有如下特 征：(1) 违约金的数额是双方预先确定的 ;(2) 违约金是种违约后的补救措施 ;(3) 违约金的支付是独立于履行行为之外的给付。换言 之，只要当事人无特别约定，支付违约金的行为不能替代履 行合同，当事人不得在支付违约金后而免除履行主债务的义 务( 合同法第第一百一十四条第三款 )。1、违约金适用的一般原则性规定。(1) 合同对违约金有具体约定的按约定，对违约金无约 定或约定不明确的，按没有约定处理。 (2) 违约金的计算依 据是合同总价。 (3) 约定违约金数额一般以不超过合同未履 行部分的价金总额为限。2、逾期付款违约金的计算，应注意不同时期的计算参 考

55、依据。自 1996 年以来，中国人民银行已四次调整逾期罚息计 算标准，即依次调整为日万分之五、日万分之四、日万分之三、日万分之二点三。如果不考虑罚息发生的时期，一 律按日万分之五或日万分之四等计算，是不符合中国人民银行关于逾期罚息计算标准的规定的。罚息计算方法的正确表 述方式为：逾期罚息自某某之日起至付清之日止，按中国人 民银行规定的同期逾期罚息计算标准计付。按照 1999 年 2 月 16 日施行的最高人民法院法释 1999 8 号关于逾期付 款违约金应当按照何种标准计算问题的批复和XX年11月21 日起施行的最高人民法院法释 XX34 号关于修改 最 高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问 题的批复的批复的规定，对于合同当事人没有约定逾期 付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的 金融机构计收逾期贷款利息的计算标准计算逾期付款违约 金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时， 人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。3、合同当事人明确约定适用地方规章规定的，人民法 院可以参照执行。最高人民法院于 1993 年 4 月 7 日以法经 (1993)56 号关于处理建筑工程承包合同纠纷案件能否参照 省政府办公厅转发的关于建设工程实行提前竣工奖的暂行 规定