建筑幕墙的保养和维修

1、建设工程质量管理条例第 21 条规定： " 设计单位应当 程合理 注明工 使用年限 " 。建筑物的合理使用年限与设计、施工、使用和维 护有着密 切的 关系，建筑物合理使用年限实质上涉及两个问题：建筑物的合理使用年限不仅仅决定于设计的要求， 它涉及到设 计、施 工、建筑材料的选用和使用环境等诸多因素。 施工质量的好坏， 直接影响建 筑物的寿命， 在一些工程质量事故中， 也有少数是因设计 质量有缺陷， 但 大 多是施工质量低劣所造成的， 近几年因施工质量低 劣垮蹋的房屋已有不 少。建筑的合理使用就是按照建筑物的功能特征正常使用它， 在长 期使用 中要定期进行维护而不改变建筑物的

2、使用性质。 如办公楼不可 作为图书馆来 使用，一般民用建筑不可作为工业建筑来使用。当然， 有些建筑物则有可能在 一定范围内改变其使用性质， 如集体宿舍可作 为一般的办公室来使用等。也 有把旧的工业厂房或仓库改为民用建 筑。总之，建筑物在漫长的使用过程中有 可能因为这样或那样的原因 而改变其使用性质； 当然，建筑物在使用过程中 随意改变使用性质也 会影响其耐久年限。建筑物的合理使用年限就好像某些产品一样， 从产品设计、 制作 加工 到 合理使用， 应该是一个涉及到很多因素的系统工程。 从设计来 讲，应该 给这 种特殊 "产品"出具一份通俗易懂的 "产品"说

3、明 - 建筑物使 用说明书。 就像我 们日常使用的电冰箱、 电饭锅和洗衣机一样， 给出 建筑物使用范围 和维护要求， 以保证建筑物在正常使用情况下达到其 预期的耐久年限。要给建筑物出具一份内容详细的使用说明书并不是一件简单的 事情。建筑物种类繁多用途各异，不同地区的气象条件又有较大的差异。这些对建筑物的使用寿命都有一定的影响。就我国目前有关建筑 使用现状来看，解决此问题是有一定难度的。 虽然问题比较复杂， 但 我们可以先从主要对象着手。 从工程设计来讲， 影响建筑物寿命的主 要因素是建筑和结构， 当然，对于建筑 物的正常使用有时要涉及到其 他方面。就大量民用建筑和一般工业建筑而言， 影响其寿命

4、的不外乎 是结构体系的安全度和围护结构的完整性。 围护结构的 完整性对于建 筑物的寿命是有直接关系的。 如一幢钢筋混凝土建筑物的主体 结构暴 露在大气环境中， 经常承受风吹雨打， 它的耐久年限显然要低于相同 情况下有较好的围护结构的建筑物。 如果一幢建筑物没有很好的围护 体系， 那么它也无法正常使用。 另外还有屋面防水工程。 如果建筑物 其它部位一切 完 好，就是屋面经常漏水， 这也影响建筑物的正常使用。 屋面经常漏水使得 主 体结构 （不管是钢结构还是混凝土结构） 经常处 于干湿交替环境， 这也 会影 响建筑物的寿命。 除了建筑与结构影响建 筑物的寿命外， 建筑物在使 用阶段， 加大建筑物的

5、使用荷载， 较强的 腐蚀介质经常侵蚀建筑物的重要部 位等， 这些 都会影响建筑物的寿 命。设计建筑的都是专业人员， 而使用建 筑物并非都是专 业人员。对 正确使用和维护建筑物并非人人都是内行。 因 此，给出建筑物的 使用 说明书，对确保正常使用和延长其耐久年限是相当必 要的。 就像我们 在 市场上购买一件新产品，如果不看说明书，就乱用一气， 有可能使 其立即损坏 或缩短其使用寿命。 建筑物虽然不是一般的产品， 但 在市 场经济社会中已从 非产品性质变为一种特殊的 "产品 "。如果有了这种 " 产品 "的说明书，在建筑 物使用过程中出现买卖易主、负债抵押、

6、生 产改造 现在有等情况，一般是不会出现 因改变其使用性质， 而损坏建筑物或 使其寿命缩 短现象。就是改变建筑物的 使用性质，也是在原说明书中 允许的范围内， 一般不会影响建筑物寿命的。另外，如果有了这样的 说明书，对建筑物的安全使用也是有保障的 些单位或个人在 对旧的房屋买卖交易过程中，根本不重视原有建筑物的使用性质，有 少数业主为了自身的利益，随意改变建筑物的用途。 这种做法弊多 利 少，轻则影响建筑物的使用寿命，重则会造成建筑物损坏倒塌，使用 说 明 书无疑是给建筑物合理使用指明了方向。鉴于编制建筑物的使用说明书的重要性和必要性，在住宅设计中 已开始试行简单使用说明书。 说明书主要是指导

7、居民对建筑队（住宅） 二次装修，以免损坏主休结构， 影响建筑物的安全使用， 同时对那些 部位的墙休可以开 设 门、窗洞口给予了说明。 有这样一份书面文件对 居民装修房子起到了很 好的 指导作用，对预防因二次装修而引起的损 坏建筑物的事故起到了一定的 扼制 作用，避免了因盲目装修而操作或 毁坏建筑物的不良后果。但是，我国现在 民用公共性建筑和工业建筑 至今还没有这样简单的使用说明书。前面已经谈 到了使用建筑物的人 并非是像设计建筑物专业人员那样，他（她）们对建筑 物的结构性能、 交通疏散组织等是不了解的。前几年，有些地方和部门擅自 改变建筑 物的使用性质或在建筑物疏散通道上增设防盗门。如果建筑物

8、在正 常 使用过程中有一份内容详细的说明书，指导业主对建筑物的正确 使用，那 么也就不会出现一些不必要的财产损失和人身伤亡事故了。由 此可见，建筑 物的使用说明书不但有经济意义，而且也有很好的社会 意义。我国已经加入 WTO ，那么我们的一些技术管理工作，特别是要 涉及经济的标准也应该适应新形势的需要。 现在城市建筑中有量大面 广的玻璃幕墙 工程， 我们可以从玻璃幕墙工程开始， 给出如何正确使 用玻璃幕墙工程的指 导意见， 在全国各地试行一段时间后， 建设部和 国家有关部门可以组织经验 交流， 对各地试行的情况进行一次总结和 交流，在有一定经验的基础上再组织编制一部如何编制各类建筑物(和构筑物

9、)使用说明书的行业标准。 各设计 单位可以按照这个标准 编制各类建 (构)筑物的使用说明书。玻璃幕墙工程技术规范JGJ102-2003规定：”幕墙工程竣工 验收时，承包商应向业主提供幕墙使用维护说明书一 一般规定、1幕墙使用维护说明书应包括下列内容：1) 幕墙的设计依据、主要性能参数及幕墙结构的设计使用年限;2) 使用注意事项；3) 环境条件变化对幕墙工程的影响；4) 日常与定期的维护、保养要求；5) 幕墙的主要结构特点及易损零部件更换方法；6) 备品、备件清单及主要易损件的名称、规格；7) 承包商的保修责任。2 幕墙工程承包商在幕墙交付使用前应为业主培训幕墙维修、维护人3 幕墙交付使用后，业

10、主应根据幕墙使用维护说明书的相 关要求及 时制定幕墙的维修、保养计划与制度6 级以 上风力4雨天或 4 级以上风力的天气情况下不宜使用开启窗； 时，应全部关闭开启窗。5幕墙外表面的检查、清洗、保养与维修工作不得在4 级以上风力和大雨（雪）天气下进行。6幕墙外表面的检查、 清洗、保养与维修使用的作业机具方便、 安全 可靠； 每次使用前都应进行安全装置的检查， 确保设备与人员安 全。7 幕墙外表面的检查、清洗、保养与维修的作业中，凡属高空 作业 者， 应符合现行行业标准建筑施工高处作业安全技术规范 JGJ80 的有关 规定。二检查与维护 1 日常维护和保养应符合下列规定：1）应保持幕墙表面整洁，

11、避免锐器及腐蚀性气体和液体与幕墙 表面接 触；2）应保持幕墙排水系统的畅通，发现堵塞应及时疏通；3 ）在使用过程中如发现门、窗启闭不灵或附件损坏等现象时， 应及时 修 理或更换；4）当发现密封胶或密封胶条脱落或损坏时，应及时进行修补与 更换；5）当发现幕墙构件或附件的螺栓、螺钉松动或锈蚀时，应及时拧紧或更换。6）当发现幕墙构件锈蚀时，应及时除锈或采取其他防锈措施。2定期检查和维护应符合下列规定： 在幕墙工程竣工验收后一年时， 应对幕墙工程进行一次全面的 检查， 此后每五年应检查一次。检查项目应包括：1) 幕墙整体有无变形、错位、松动，如有，则应对该部位对应的隐蔽结构进行进一步检查； 幕墙的主要承力构件、 连接构件和连接 螺栓等是否损坏、连接是否可靠、有无锈蚀等；2) 玻璃面板有无松动和损坏；3) 密封胶有无脱胶、开裂、起泡，密封胶条有无脱落、老化等损坏现象；4) 开启部分是否启闭灵活，五金附件是否有功能障碍