邢台市房地产市场调研总结35pPPT学习教案

1、会计学1基本概况市场调研个案分析第1页/共35页基本概况 邢台位置 邢台市地处冀南平原，与省会石家庄相距125公里，与邯郸相距60公里，与山西省会太原相距420公里，与山东省会济南相距260公里，与天津相距450公里，与北京相距396公里，境内有多条国家动脉高速通过，并已开通动车，高铁路线正在修建中；交通优势非常突出.第2页/共35页宏观经济概况邢台使GDP增长情况（单位：亿元）邢台市GDP保持持续增幅10%以上，其中2011年增长较为明显，达到18%。79089398910901210142613%11%10%11%18%00.020.040.060.080.10.120.140.160.1

2、80.2020040060080010001200140016002006年2007年2008年2009年2010年2011年第3页/共35页宏观经济概况 邢台市总人口数为710万左右，其中市区人口约70万，桥西区人口约40万。 2011年，全市生产总值完成1426.3亿元，比上年增长11.6%，增速高于全省0.3个百分点。其中，第一产业增加值218.8亿元，增长5.4%；第二产业增加值793.4亿元，增长13.3%；第三产业增加值414.1亿元，增长11.5%。全市人均生产总值19992元。 目前有省级经济开发区17家，数量跃居全省第一，并实现县县有省级开发区（园区、工业聚集区）的跨越。邢台

3、是河北省最著名的光伏产业基地，目前正在申报国家级的光伏产业基地.第4页/共35页 2011年，邢台市房地产立项总面积131万平方米，总投资额32.99亿元，其中，普通商品房住宅面积95.42万平方米，投资额23.31亿元，其中包含保障性住房面积51万平方米。上半年房地产开发项目新开工建筑面积66.61万平方米，竣工备案面积25.92万平方米。 2011 年上半年邢台商品住宅市场期房成交68.25万平方米，现房成交11.98 万平方米，整个商品住宅市场理论回笼资金27.51 亿元。其中，期房成交包括90至140平方米商品住宅期房成交面积为50.69万平方米，占期房成交面积的74.26%；90 平

4、方米以下商品住宅期房成交面积为9.53万平方米，占13.97%；140 平方米以上商品住宅期房成交面积为8.03万平方米，占11.76%。邢台房地产2011年概况第5页/共35页“一城、三区、两心、四轴”p“一城”指规划中环路以内的主城区，用地面积约70平方公里，构成了邢台市区的核心部分。 p“三区”指北部新区、高新技术产业开发区和东部新区，主要反映了市区新增建设用地结构。 p“两心”指桥东区的老城市中心和北部新区的新城市中心。p“四轴”指贯穿桥东桥西和开发区的中兴大街、邢北大街，桥西区的钢铁路和桥东区的邢州路，是市区东西向延伸、南北向拓展的主轴线。城市总体规划第6页/共35页现代风貌轴现代风

5、貌轴新行政中心新行政中心西部高教区西部高教区历史风貌轴历史风貌轴历史遗存历史遗存文物古迹文物古迹产业发展轴产业发展轴高新技术产业高新技术产业新兴现代工业园新兴现代工业园桥西区桥西区桥东区桥东区开发区开发区城市空间总体城市设计第7页/共35页1 1、 居住用地居住用地 规划人均居住用地面积从43.85平方米降到32.81平方米，规划居住用地占建设用地的比为32.98。2 2、行政办公用地、行政办公用地 为推进桥西区的建设步伐，突出城市中心的位和作用，规划在北部新区，北二环北侧街区，集中布置市级行政办公用地和非市属办公用地，形成城市行政中心。3 3、商业金融用地、商业金融用地 商业轴线主要集中在顺

6、德路、新华路北段、中兴大街中段、冶金路中段、团结大街中段，继续强化顺德路老商业中心。用地规划第8页/共35页政府规划示意图第9页/共35页 概况总结一、邢台地处邯郸与石家庄之间，经济和政策上受到来自南北两市的挤压，政府在寻求新的发展；二、邢台是矿产、能源大市，比如矿业、冶金等行业，带动了邢台的飞速发展，近几年的GDP保持着10%以上的增速；三、本项目地块位于邢台市西北高教区板块，和新规划的行政板块临近，为新城区发展的核心方向。四、开发商永康地产在当地房地产市场已经形成小规模的影响力，开发的水印城、永康城市花园等在当地有一定的认知度；第10页/共35页麒麟湾金域首府领世城邦燕云台七拾九号院阳光巴

7、厘岛海德花园盛世中央公馆淼岳林庄园邢州乾景国际市场调研第11页/共35页区位图金域首府麒麟湾领世城邦燕云台本案本案新政府规划用地乾景国际阳光巴厘岛七拾九号院海德花园盛世中央公馆淼岳林庄园第12页/共35页麒麟湾基本概况项目地址：项目地址：桥西区桥西区 钢铁北路与团结路交叉口西行200米路北物业类别：物业类别：板塔结合 高层开发商：开发商：邢台中鼎基业房地产开发有限公司规划特点：规划特点：27-200米超宽楼间距；户型多样，80-280平米、30多种户型，得房率85%；引河水斜穿社区，15万平米园林景观；600米带状水岸，80米宽河道绿化景观。占地面积占地面积: : 22.7万总建筑面积总建筑面

8、积: : 70万总容积率总容积率: : 2.4绿化率绿化率: : 45%装修状况：装修状况：毛坯第13页/共35页麒麟湾销售状况开盘情况：项目目前在售的是紧邻项目西侧太行路的7栋楼体，共计约600套，从2011年10月开盘至今，已销售约400余套，月去化量70套；户型情况：所售户型包括87、88、89平米的两居和125、127、128平米的三居；价格：项目均价约4800元/平方米；近期组织团购，一次性销售200余套，均价约4000元/平方米；客群分析：以刚需为主，改善性为辅，几乎无投资性客群；大多为桥西区客户，同时包括小部分桥东区改善性客户；客群以当地机关单位人员、小企业主、个体工商户、下属县

9、市的商人老板为主；推广手段：主要是报广、短信、出租车广播；其中短信效果反映明显。第14页/共35页金域首府基本概况项目地址：项目地址：桥西区桥西区 钢铁北路与郭守敬大道交口东南角物业类别：物业类别：高层 小高层开发商：开发商：河北万峰房地产开发有限公司规划特点：规划特点：新风系统的引入；五星级酒店配套；七宝形式园林规划主题景观区；CLD（中央生活区）概念引入；占地面积占地面积: : 16万总建筑面积总建筑面积: : 40万建筑类别：建筑类别：小高层、高层 1栋五星级酒店绿化率绿化率: : 42.5%装修状况：装修状况：毛坯第15页/共35页金域首府开盘情况：项目从2008年开盘，一期二期已售罄

10、，目前在售为三期项目，三期从2011年5月份开盘，开出共计约530套，目前剩100余套，月去化量为30套，四期四栋楼，预计8-10月开盘；户型情况：从86到200平米，目前在售三期的高层的各户型面积为101、 104、114、139、144。小高层共5栋，每栋12层，一梯两户设计，面积为168越层。楼王为两梯两户设计，只有193 、203两种户型，共27层。价格：项目均价约4500元/平方米；客群分析：以刚需为主，改善性为辅，几乎无投资性客群；客群以当地机关单位人员、小企业主、白领人群、下属县市的商人老板为主；部分是给子女置业；推广手段：目前无推广手段，以周末及节日暖场活的为主。销售状况第16

11、页/共35页领世城邦基本概况项目地址：项目地址：桥西区桥西区 泉北大街与太行路交叉口物业类别：物业类别：高层 花园洋房开发商：开发商：河北瑞德房地产开发有限公司规划特点：规划特点：采用新古典主义建筑风格；项目采用一条横向主景观轴加两条纵向景观轴的布局；人车分流；配有二层会所；占地面积占地面积: : 6.8万容积率容积率：2.19绿化率绿化率: : 36%装修状况：装修状况：毛坯第17页/共35页领世城邦销售状况开盘情况：项目从2011年8月份开始排号交意向金5-10万，目前仅推出社区主入口处的4号楼，预计为今年10月开盘；从售楼员反映排号情况，项目共十余名销售人员，人均累积客户量300组左右；

12、户型情况：其他楼栋户型未定，目前仅有4号楼户型，包含80平米左右的两室两厅的、130平米左右的三室两厅户型；价格：项目价格未定，预期均价约4500元/平方米；客群分析：排号客户以刚需为主，改善性为辅，几乎无投资性客群；客群以当地机关单位人员、小企业主、高级白领、下属县市的商人老板为主；部分是给子女置业；更看重项目园区环境。推广手段：目前推广手段以短信为主，同时依靠口碑传播。项目弊端：靠近市殡仪馆。第18页/共35页燕云台基本概况项目地址：项目地址：桥西区团结西大街金海港大酒店东物业类别：物业类别：高层 花园洋房 商铺开发商：开发商：邢台天合房地产开发有限公司规划特点：规划特点：采用中式建筑风格

13、和园林景观布局；首层赠50平米小院。占地面积占地面积: : 17.7万总总建筑面积建筑面积：38万容积率容积率：2.2绿化率绿化率: : 40%装修状况：装修状况：毛坯，公共部分精装修第19页/共35页燕云台销售状况开盘情况：一期已经交房入住，二期在售的剩余房源大约300套，由于开发商资金充裕，对剩余房源价位要求较高，不急于销售；户型情况：在售户型为三室两厅一卫122，三室两厅两卫140，两室两厅一卫89；价格：为邢台标杆项目，均价为6000元/平米。客群分析：客户以刚需为主，改善性为辅，几乎无投资性客群；客群以当地机关单位人员、下属县市的矿产类老板为主；更看重项目带来身份效应。推广手段：目前

14、推广手段以短信为主，同时依靠口碑传播。第20页/共35页阳光巴厘岛基本概况项目地址：项目地址：桥西区邢台市桥西区八一大街与太行路交汇处物业类别：物业类别：低层小高层 双拼别墅开发商：开发商：邢台凰家房地产开发有限公司规划特点：规划特点：采用东南亚建筑风格和园林景观布局；建筑楼体采用圆形立面，独具一格；项目配有双拼别墅区。占地面积占地面积: : 6.5万总总建筑面积建筑面积：17万容积率容积率：2.79绿化率绿化率: : 40%装修状况：装修状况：毛坯，简装修第21页/共35页销售状况开盘情况：项目2009年6月开盘，一期6栋，约700套，已经交房入住；预计今年8-10月份将推出二期四栋高层，约

15、600户，同时推出的包括3栋双拼别墅；户型情况：户型为90的二居；110-130的三居；160-180的四居；双拼别墅户型面积约430；目前剩余的主要为160-180的四居的户型，高总价成为难以销售的主要原因。价格：均价为4800元/平米。客群分析：客户以改善型为主，二次置业占比较大；客群以当地机关单位人员、高管人员、下属县市的矿产类老板为主；更看重项目环境。推广手段：目前推广手段以媒体为主，同时依靠老带新。阳光巴厘岛第22页/共35页七拾九号院基本概况项目地址：项目地址：桥西区钢铁北路与八一大街交接处东行200米物业类别：物业类别：高层 花园洋房开发商：开发商：邢台中鼎基业房地产开发有限公司

16、规划特点：规划特点：采用现代主义建筑风格、小区高绿化率、配有高档次会所、户型均为全明户型且赠送入户花园。占地面积占地面积: : 20万总总建筑面积建筑面积：43万容积率容积率：2.1绿化率绿化率: : 60%装修状况：装修状况：毛坯第23页/共35页销售状况开盘情况：项目从2011年3月入市，推出A、B区花园洋房，其中A区8栋约224套已售罄，B区8栋已销售70余套；同时于2011年8月份推出2栋高层，约200套，目前已销售70套左右。户型情况：在售户型洋房3-6层的户型区间为150-180，1层和跃层的户型面积为200-300，1层带小院，2层带下沉小院；高层主力户型为126 和139 的三

17、居。价格：为邢台标杆项目，高层均价为5500元/平米、 花园洋房均价为7100元/平米；客群分析：客户以改善型为主，且业主与当地燕云台项目存在重叠性；客群以当地机关单位人员、沙河市矿产类老板为主、部分为前师部军人；更看重项目带来身份效应以及项目自身的隐私性；推广手段：目前推广手段包括短信、报广、车展、外联活动；同时老带新返物业费方式。七拾九号院第24页/共35页盛世中央公馆基本概况项目地址：项目地址：冶金路与泉北大街交叉口物业类别：物业类别：高层 小高层 商铺开发商：开发商：邢台盛世地产开发有限公司规划特点：规划特点：采用art deco 建筑风格、项目配有二层会所、沿街配有商铺。占地面积占地

18、面积: : 15万总总建筑面积建筑面积：38万容积率容积率：2.6绿化率绿化率: : 40%装修状况：装修状况：毛坯第25页/共35页销售状况开盘情况：项目分东、西两个片区，其中东区整体为回迁户。西区商品房开盘筹备中，预计8月份开盘；户型情况：在售户型为三室两厅两卫122.12，三室两厅两卫125.82，两室两厅一卫93.29；价格：预计开盘均价为4500元/平米。客群分析：意向客户以刚需为主，改善性为辅；客群以当地机关单位人员、工薪阶层、私营小企业主等、部分为下属县市商人。推广手段：目前推广手段依靠口碑传播。盛世中央公馆第26页/共35页海德花园基本概况项目地址：项目地址：桥西区莲池大街与兴

19、达路西北交汇处物业类别：物业类别：高层开发商：开发商：邢台市德源房地产开发有限公司规划特点：规划特点：采用art deco新古典主义建筑风格；三重园林风格；配有85亩体育文化广场；占地面积占地面积: : 10万总总建筑面积建筑面积：25万容积率容积率：2.6绿化率绿化率: : 45%装修状况：装修状况：毛坯，公共部分精装修海德花园第27页/共35页销售状况开盘情况：项目分为东、西两片区域，预计6月份推出东区4栋高层，约400户，现已有意向客户约2000组；户型情况：预售户型为一居室57平米，约40套；部分两居室89平米，赠送10平米花架；89平米小三居，106、114、123、126、138等

20、的大三居，户型种类较多，配比较为平均；348平米的整层六居室，约24套；价格：均价约为4500元/平米。客群分析：客户以刚需为主，改善性为辅，几乎无投资性客群；客群以当地机关单位人员、工薪阶层、私营企业老板、部分为下属县市任丘、沙河客户；。推广手段：由于目前证件不齐全，目前主要依靠口碑传播。海德花园第28页/共35页淼岳林庄园基本概况项目地址：项目地址：桥西区钢铁西路88号，城乡结合部物业类别：物业类别：双拼、联排别墅 多层开发商：开发商：邢台大通房地产开发有限公司规划特点：规划特点：“一轴、一带、三园、五点”的立体景观构架体系；别墅客厅采用4.2米层高的设计；花园洋房，层层有露台。占地面积占

21、地面积: : 26万总总建筑面积建筑面积：20万容积率容积率：0.71绿化率绿化率: : 50%装修状况：装修状况：毛坯第29页/共35页销售状况开盘情况：2008年7月开盘，一期即将售罄，剩余房源几套；二期无开盘活动，采取顺销推出8栋花园洋房，约300余套；户型情况：多层户型面积区间为122-163平米；别墅户型面积为240-460平米。价格：多层均价为3300元/平米，别墅价格6000-10000元/平米。客群分析：多层客户以刚需为主，改善性为辅，几乎无投资性客群；别墅客户大多为改善型客户，以当地机关单位人员、下属县市的矿产类老板为主，较看重项目环境。推广手段：目前推广手段以报广、短信、道

22、旗为主，同时依靠口碑传播。项目弊端：距离市区较远，车程20余分钟；周边无配套。淼岳林庄园第30页/共35页邢州乾景国际基本概况项目地址：项目地址：郭守敬大道与钢铁北路交口物业类别：物业类别：高层 开发商：开发商：邢台邢州房地产开发有限公司规划特点：规划特点：新古典建筑风格；项目采用住宅商业整体规划原则，包含五星级酒店，6座商务楼等；三亚热带“空中花园”的布局。占地面积占地面积: : 14.7万总总建筑面积建筑面积：50万容积率容积率：2.3绿化率绿化率: : 40%装修状况：装修状况：毛坯第31页/共35页邢州乾景国际销售状况开盘情况：本项目为改造房，尚无预售证，处于咨询阶段，暂未开盘；户型情

23、况：户型为三居152、125、121，两居115、91，一居65；价格：尚无价格公布，预测均价为4500元/平米。客群分析：咨询客户以刚需为主，改善性为辅，几乎无投资性客群；客群以当地机关单位人员、小企业主、下属县市的商人老板为主；部分是给子女置业；推广手段：目前无推广手段，依靠口碑传播。第32页/共35页楼盘开盘时间开盘价现在报价面积区间主力户型规划特点备注金域首府一二期售罄，三期在销，四期预计8-10月开盘3600元4500元101213平米101、 104、114、139、144；其中104销售最好五星级酒店配套；新风系统引入；计划开盘4栋楼，其中一栋为项 目楼王麒麟湾2011年5月4100元4800元 88-14087、88、89平米的两居和125、127、128平米的三居超宽楼间距；得房率85%；河道绿化