聊城商业综合体可行性专题调研报告

1、聊城商业综合体可行性专题调研报告聊城商业综合体可行性专题调研报告前 言聊城为著名的江北水城，国家历史文化名城，位于山东西部，南临黄河，东靠济南，北接德州，南壤河北，是冀鲁豫三省交界处的区域性中心城市，繁荣昌盛达四百余年。此次专项调研山东聊城规划发展及商业、酒店、住宅项目现状，为集团布局二、三线城市，开发建设综合体运营模式提供数据支持，为后续开发提供可参考的数据资料。第一章城市综合体依托聊城经济发展一、聊城在山东省的定位：1、 济南的后花园在山东省“十二五”规划当中特别提出要启动济南与周边各市的城际轨道交通建设，促进济南都市圈建设。聊城下一步发展中将定位为济南重要的卫星城市之一，也是济南的后花园

2、。济聊城际轨道交通2011年开工建设，建设工期在两年左右，从济南的西客站出发半小时抵达聊城。轨道交通的发展将为聊城融入济南经济圈创造便利条件。2、 数字聊城项目自2007年立项后，2010年顺利通过省级预验收，成为山东省首个通过省级预验收的国家试点项目，网络科技的发展将引领聊城提前步入数字化信息平台的建设和应用，为聊城经济发展提供高效、便捷的网络服务。3、聊城虽然不在“山东半岛蓝色经济区”和“黄河三角洲高效生态经济区”具体实施范围内，但这两大战略也为聊城将来的发展提供一个巨大的机遇。分析：聊城作为鲁西北物流聚集区及重要的交通枢纽，商贸物流发展空间广阔。但是目前运送效率低、物流成本高、物流信息技

3、术水平相对落后，第三方物流企业发展缓慢。但随着高科技数字化信息平台的建设、大型物流中心的建设等，这一现状将会得到根本性的改变。二、聊城功能区划分及人口全市辖一市（临清市）一区（东昌府区）六县（冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐）及聊城经济开发区。全市总人口590万人，现有43个少数民族，约6.7万人，是山东省少数民族散杂居的重点市，少数民族人口列全省第四位。三、聊城历史聊城始建于春秋，距今已有2500多年历史，古称东昌，人文景观和自然景观极为丰富。1918年改设为市，1963年复改县，1983年又设市至今。现有名胜古迹446处，其中国家级重点文物保护单位3处，省级重点文物保护单位15处，是著名

4、的中国北方水城，被誉为“东方威尼斯”。四、聊城经济：聊城是新兴的有色金属、机械化工、生物制药、能源交通和优质粮棉油、蔬菜、畜牧产业基地。发电能力已达360万KW，是山东省重要的能源基地。同时，煤炭、石油、天然气、地热等多种矿产资源储量可观，开发潜力巨大。图注：全市生产总值1378亿元列全省第七位，2009年规模以上投资额为700亿元，列全省第五位。图注：人均GDP达到3603美元，按照国际惯例和聊城的实际判断，全市正处于经济结构快速转换和升级阶段。在2010年，聊城市实施了“百亿城建项目”，全面加强城乡建设，加快新型城镇化进程，经济环境逐年优化，特别是民营经济发展加快增长，所占的产业比重进一步

5、提高，这是吸引投资的主要因素。聊城市经济的快速发展，使得该地区发展潜力增大，投资人的投资欲望增强。图注：居民消费力及可支配收入的持续增加，将导致市中心的消费升级从而引发新一轮的产品升级，为城市综合体开发建设奠定了良好的经济基础。分析：聊城目前正处于调整结构促进发展的初级阶段，各个功能区县的建设将进一步加大城市的综合竞争力，不断提高的平均工资、居民人均生活消费支出等将导致消费需求、消费档次的提高。五、聊城交通图注：京九铁路与邯济铁路、青银高速公路与济聊馆高速公路在这里交汇，是山东省乃至全国南下北上、东出西进的重要通道。目前，全市公路通车总里程达到 13480 公里 ，公路密度达到每百平方公里 1

6、54.7 公里 ，其中高速公路 134.7 公里 ，一级公路 318.1 公里 ，二级公路 1180 公里.图注：东昌路高架桥2011年4月开建，力争年底达到通车条件，缓解城区交通压力。分析：聊城交通基础设施建设的大发展促进了道路运输生产的繁荣和兴旺，为商业繁荣、旅游度假创造了良好的出行条件。小结：1、依托“十二五”规划，山东省经济区和济南经济圈发展，聊城将迎来史无前例的发展机遇。2、人均收入及GDP总量不断提升为区域经济快速发展奠定了良好的经济基础，不断提升的居民收入使消费群体不断壮大，消费观念、消费目的提升将促进聊城高端城市综合体的发展。3、目前，聊城正处于城市发展的初级阶段，各种业态发展

7、不平衡，城市综合体填补市场空白，机遇和风险并存。第二章 城市综合体得益于区域经济发展一、聊城总体规划Ø 聊城现状：聊城的市政规划以东昌路为主干道，东昌湖为主要景观向整个城区扩展，北部老城区，配套以及相关业态相对成熟，西部商业集中在火车站周边，临街商铺、酒店等配套也相对也较为成熟，南部目前正在进行老成改造以及东昌湖两岸住宅的开发建设，东部经济开发区也在建设当中。Ø 发展布局：1、 聊城商业中心以东昌路与柳园路交汇处为原点，沿东昌路向西扩展至火车站，向东扩展至开发区，带动区域基础设施的进一步完善。2、 CBD商圈向东发展带动经济开发区生活配套设施建设。3、 湖南路以南凭借市政府

8、迁址的利好，进行老城区改造。4、 以东昌湖为标志性景观，周公河、徒骇河两河环绕，打造生态宜居的行政文化区。二、聊城市发展规划布局：按照聊城市城市总体规划（2001-2020年），到2020年，城区用地面积将达到80平方公里、城市人口75万人，城镇化水平55%。聊城未来城市发展以“一城五区”的空间结构和“十五纵十五横一环”为主干的城区道路网络体系，优化城市生态环境和人居环境，启动南部城市行政新中心的建设，实现城区“东扩南展” 发展方向，拉开城市框架、优化城市格局、拓展城市空间、促进城市经济腾飞的战略。聊城市功能区域示意图1、中心城区：东至徒骇河，西岛京九铁路，北至济馆高速公路，南至湖南路，是以现

9、状城区为主的城市综合性中心区。以发展商贸、旅游、文化娱乐和生活居住为主。城区以东昌路为主干道、东昌路与柳园路交汇处为商业中心为基本格局。2、经济开发区：开发区位于徒骇河以东，以高新技术、外向型经济、教育科研和生活居住为主的经济技术开发区。规划布局以中华路为界，东侧以外向型工业和高新技术产业为主、西侧以生活居住、科研教育、商贸服务等为主，全力打造城市高新技术产业集聚区、新型工业化示范区。A现代农业示范园总占地18平方公里，集生产、科研、示范推广、教育、休闲观光、农副产品交易及出口、农业住处服务等功能为一体的园区。B物流园区占地451公顷，主要功能为铁路物流、商贸仓储配送物流、物流加工区、报税物流

10、区、商务办公生活配套区。C九州新兴产业园以九州洼湿地公园为核心，以新能源、新材料、节能环保等战略性新兴产业为主导产业，建设集生态、科技、人文于一体的复合型多功能园区。D中通新能源客车工业园总占地1500亩，年产5000辆新能源客车、15000辆节能型客车及相关配套件，年收入达100亿元。3、行政文化新区： 位于湖南路以南，以建设行政、文化、旅游、高档住宅区为主。未来市政府搬迁到此处办公。在城市总体规划中，将按照全面保护与重点保护相结合的原则，保护好古城格局、东昌湖水面和文物古迹。分析：随着城市重心不断的向东、南方向扩展，全市正处于集中开发建设阶段，截止调研期间，东部开发区路网建设已经初见规模，

11、聚集了国家电网、中通工业集团、日发纺机、昌润纺织、山东时风集团聊城农业装备有限等众多企业，在建项目包括当代国际广场、日辉地产开发的住宅项目等。南部行政文化区处于旧城改造阶段，由于四面环湖自然景观优越，同时市政府将要迁址于此，目前已有众多开发商抢占东昌湖两岸建设高档住宅项目。三、聊城住宅在聊城市统计局了解到2010年经济数据将于2011年5月份公布。截止市调期内公布的“2010年山东区域统计摘要”见下图图注：聊城2009年度房地产开发投资额数据分析，投资额排名仅高于莱芜市位于山东省倒数第二位，房地产市场较为落后，投资环境存在一定风险。2010年聊城统计数据将于5月公布，2009年统计数据有一定的

12、滞后性。在市调期内，通过在建项目的数量以及品质可以预计2010年房地产开发投资金额将有较大幅度的提升。目前，开发区东昌湖两岸已有大型地产项目（龙湾）在建并销售。图注：房屋销售面积逐年小幅增加，随着政府的投资力度不断加强，预计2010年房屋销售面积有望进一步增加。图表：在售高端住宅调查龙湾城市主人住宅价格5000元-6000元6200元/ 装 修简装毛坯商业价格10000元左右无物业公司第一太平城市主人物业管理有限公司开发商光耀东方南郊集团产品类型高层板楼小高层、别墅+连排分析:聊城中高档住宅目前集中在东昌湖沿岸以及市中心区域。市区商品房平均售价3000元-4000元之间，社区配套多以2-3层临

13、街商铺为主。市调期内没有综合体类项目在售。四、聊城商业根据聊城目前各商业的集散状况，目前聊城商圈可分为北部商圈（以香江光彩大市场为主，建设路及振兴路商业街为辅）、核心商圈（柳园路与东昌路交汇处，以百货大楼、五星百货为龙头）、铁塔商圈（以铁塔商贸城、多乐多超市为主，其他各商家相辅而成）。其中北部商圈以香江光彩大市场为主，建设路、振兴路其他商铺为辅，以中低档商品批发为主；中心商圈也是聊城市的核心商圈，以百货大楼、五星百货为龙头，商品以中高档为主；铁塔商场周边则以低档商品为主。1、金鼎购物中心：业态分布图表：金鼎购物中心经营业态统计5F餐饮动漫游戏影城美容美发健身房4F休闲装家居饰品床品童装婴幼儿用

14、品3F精品男装商务休闲装精品男饰男皮件羊毛衫内衣2F侍女装职业女装少淑装女包饰品美甲1F黄金珠宝化妆品高档手表高档皮鞋休闲鞋-1F名烟名酒食品滋补品快餐药店图表：金鼎购物中心各楼层代表品牌统计表楼层代 表 品 牌1F珠宝黄金：戴梦得、大汉玉库、化妆品：欧莱雅、佰草集、OLAY名表：卡西欧、帝鸵 男女鞋类：红蜻蜓、皮尔卡丹、苹果、百丽2F女装：玖姿、娜尔斯、ONLY、 女包：米奇3F男装：杉杉、金利来、报喜鸟 男饰：ZIPPO 男皮件：鳄鱼、老人头 羊毛衫：鄂尔多斯、圣大保罗4F休闲装：美邦、马克华菲、森马、虎都 童装：ABC、丽婴房5F游艺城，健身房、养生会馆-1F超市综合分析地段交通-位于聊

15、城核心商业圈内，交通便利商业面积-单层面积达1万平米以上，共6层（地上5层，地下1层）业态布局-业态布局较为合理，餐饮、娱乐配套内容相对简单档次定位-档次定位为中档消费类百货公司，商户大多为国内厂家，缺少国际知名品牌及高档消费娱乐品牌。前景展望-随着消费能力的增强，市民对于未来的商场的要求将更高，更好的购物环境及更到位的服务将使商场更有竞争力。2、金鼎商厦：业态分布图表：金鼎商厦经营业态统计6F餐饮娱乐楼茶台球5F床上用品儿童用品文化用品运动器材电子学习用品4F运动装休闲装牛仔装羊绒羊毛内衣3F淑女装少女装男女西裤羽绒服饰品2F高档皮具鞋类休闲男装衬衣西装1F化妆品手机眼镜数码器材珠宝名表-1

16、F超市图表：金鼎商厦各楼层代表品牌统计表楼层代 表 品 牌1F化妆品：自然堂、欧莱雅 珠宝：周大生、周大福、金至尊名表：MIDO、TITONI、ADIDAS、天王表2F男女鞋：彪马、蜘蛛王、哈森、达芙妮、百丽、星期六 男装：九牧王、凯迪东尼、曼哈顿 、 3F女装：蕾朵、美若仙妮、NAERSI 羽绒服：波司登、鸭鸭、坦博尔4F休闲运动装：李宁、森马、真维斯、VEROMODA羊绒羊毛：鸭宝宝、海尔曼斯 内衣：猫人、水中花5F儿童用品：米奇妙世界、博婴QQ、婴适康 电子学习：文曲星、万信床上用品：圣不凡、雪蕾丽 6F餐饮娱乐-1F超市综合分析地段交通-位于聊城商业核心圈商业面积-总建筑面积约3.3万

17、平米，共7层（地上6层，地下1层）业态布局-业态布局有所重复、零散，布局不够合理档次定位-档次定位为中低档消费类百货公司，品牌更加贴近平民化不具备现代商业竞争力，基本满足周边居民生活需要。前景展望-金鼎商厦同金鼎购物中心一样隶属聊城百货大楼有限公司，商品档次包括定位上形成互补。3、三联家电城：业态分布图表：百大三联家电城经营业态统计5F电冰箱DVD洗衣机空调玩具4F电视机音响3F电动车自行车抽油烟机燃具电热水器2F饮水机加湿器吸尘器电热水壶厨卫1F手机电脑数码相机图表：百大三联家电城各楼层代表品牌统计表楼层代 表 品 牌5F电冰箱：新飞、美菱、容声、华日；洗衣机：西门子、海尔、海信；空调：海信

18、、格力、奥克斯、三菱重工4F电视机：TCL、LG、东芝、松下、索尼、海信、海尔、三星；音响：万利达、步步高 3F电动车：雅迪、澳柯玛、爱玛、倍斯特、小羚羊；抽油烟机：美的、海尔、方太；电热水器：诺克斯、奥特朗；2F饮水机：安吉尔、美的、沁园；加湿器：松井、新飞；吸尘器：海尔、伊莱克斯；1F手机：诺基亚、三星、摩托罗拉、索爱、波导；电脑：华硕、联想、惠普、DELL；数码相机：三星综合分析：从人流特征来看，百大三联家电城并没有特别的性别及年龄段的指向。地段交通-位于聊城商业核心圈商业面积-营业面积1.1万多平米，共5层（地上5层）业态布局-以家电为主的专业卖场，业态布局有所重复档次定位-适合聊城各

19、个收入人群消费特征。前景展望核心商圈的专业电器卖场，与边上的苏宁电器存在竞争且竞争力较弱。五、聊城酒店聊城目前5星级宾馆1家，4星级宾馆1家及全国连锁型经济酒店。聊城四星级以上酒店分布酒店名称星级地理位置标准件价格（元/天）客房套数配套其他昌润大酒店山东省聊城市顺河街85号298130余间餐厅多功能厅小型会议室KTV包房桑拿夜总会舞厅健身房阿尔卡迪亚国际温泉酒店山东省聊城市东昌府区湖南路东昌湖附近498318间中西餐厅豪华包间宴会厅咖啡厅酒廊茶吧养生保健项目2010年8月开业分析：聊城没有高档次旅游度假酒店，主要以经济型连锁酒店为主，（锦江之星、如家、太阳岛等）昌润大酒店是聊城仅有的一家4星级

20、宾馆，但酒店距离商业中心仍有一段距离，周边配套设施缺乏且酒店内部装修及服务设施相对落后。小结：Ø 聊城的房地产、商业、星级酒店的起步相对较晚，核心商圈在以百货为主导的商业运营模式下配套服务设施不完善。Ø 核心商圈长期经营已经形成了商业氛围优势、消费认知、偏好优势。核心商圈将长期成为聊城市民消费购物的首选并对此区域产生一定程度的消费依赖。Ø 聊城市现代商业物业市场已经得到初步培育，其蕴藏的巨大潜力开始逐渐得以释放，在未来的城市发展规划中，现代商业、星级酒店的建设与发展将会逐步提高。Ø 3家百货公司聚集在柳园路与东昌路交汇处，致使该路口交通环境相对复杂，未形

21、成良好的商业氛围与购物环境。Ø 经营理念、服务理念、消费理念均不能满足现代消费者的物质追求和精神追求，从而导致本地消费群体大量流失。第三章 聊城经济实力能否支撑城市综合体消费一、聊城市各区县分布及产业说明市中心东昌府区依托东昌湖良好的生态环境，逐步发展成为优质的宜居城市，依托北部高唐县、东部茌平县、阳谷县，南部东阿县的产业支撑，形成良性的资源互补优势。茌平县依托现有优势资源和产业基础，突出龙头带动和项目建设，着力打造铝深加工、密度板、纺织、制药、味精等五大产业集群。阳谷县-以铜为主的有色金属产业，目前阳谷县已经建成具有国际领先水平的大型现代化铜冶炼厂中国祥光铜业。一期工程已经完全达产

22、，二期工程正在顺利建设，计划2010年年底投产，届时，可形成60万吨铜的冶炼电解能力。同时，还可产出20吨黄金、600吨白银、1000吨稀有金属等产品。阳谷县2009年生产总值147.36亿元东阿县全国最大的阿胶生产聚集地。东阿阿胶集团作为东阿县的主要产业集团是全国最大的阿胶生产企业。掌握全国90的驴皮资源，阿胶年产量、出口量分别占全国的75和95以上。高唐县高唐县处于山东西部欠发达地区，但却盘踞着年年销售收入逾百亿元的特大型企业山东时风集团，是全国农用车生产的龙头企业。分析：聊城周边各区县都具备相对独立完善的产业链且都具备较高的市场竞争力，为区域经济发展打下了坚实的基础，随着工业化进程的不断

23、深入与发展将支撑聊城城区的高端产品消费购买力。二、聊城各区县经济现状分析2009年聊城县区全部工业企业总产值（单位：万元）分析：聊城各区县第二产业的产值占该地区生产总值比例已经超过50%，表明市中心及周边各个区县的工业发展水平已具有相当高的水平。市中心第三产业产值86.17亿元，表明核心商圈发展较其他区县成熟，具备消费能力的人群聚集将进一步引发市中心产品业态升级。从工业企业总产值数据来看，茌平县、高唐县最具有发展潜力，市中心、阳谷县其次，企业的不断发展壮大，必将传导到企业职工收入提高，从而进一步促使茌平县、高唐县、阳谷县的消费者前来市中心消费。三、聊城与莱芜的指标对照表：聊城莱芜总人口590万

24、人126万人生产总值1378.37亿元471亿元人均生产总值24657元36908元工业增加值752亿元268亿元第三产业增加值371亿元148亿元固定资产投资700亿元260亿元房地产开发投资32亿元16亿元商品房销售面积185万49万人均可支配收入15957元18943元各金融机构居民人民币存款余额668亿元261亿元旅游入境者人数2.58万人次0.22万人次分析：聊城综合实力要远高于莱芜市的发展，在此基础上不断增加的房地产开发投资、旅游收入、服务业收入等支撑聊城消费力的稳步提升。聊城市区大规模的改扩建工程以及开发区、行政文化区的建设使得整个区域在未来更具备竞争力。四、聊城与莱芜的软实力调

25、查：1、聊城作为历史名城，当地居民具有较高的城市优越感。2、聊城居民对政府将城市重心向东、南方向发展，表现了较高的热情与支持。3、聊城市政府的工作周到细致，对于招商引资方面的信息非常敏感，同时表现出政府发展经济的决心和信心。4、聊城的代步工具主要是汽车、电动自行车及电动三轮车，交通秩序混乱，交通意识有待进一步提高。5、聊城居民收入仍普遍偏低，由于市中心没有高端消费场所导致部分消费群体转移到济南消费。五、聊城发展综合体定位依据1、山东省经济区及济南经济圈的发展带动聊城经济增长。2、旅游开发使得聊城的旅游人数逐年增加，展现了良好的城市形象。3、聊城市中心已经形成了以东昌路为主干道，以核心商圈辐射东

26、部、南部的发展态势，打造现代化宜居城市。4、市中心商业环境不断改善，居民消费力不断增强。六、聊城综合体定位策略七、聊城综合体定位1. 依托核心商圈形成的商业氛围，打造集餐饮、娱乐、购物、住宿为一体的新城市综合体，满足消费者求新、求知的心理需求。2. 将一线城市综合体的开发模式引入聊城，改变目前聊城没有高档消费场所的市场空白，吸引聊城本地区及济南中高端消费人群。八、目标市场定位1、先进的商业运营模式和智能化的商业管理，赢得聊城市中心以及周边区县高端消费群的青睐。2、成为外地游客来聊城旅游的一处观光购物旅游景点和标志性消费场所。九、聊城于莱芜酒店设施对比：莱芜馨百酒店实景照片，准五星标准聊城昌润酒店实景照片，四星标准莱芜作为一个地级市旅游资源并不发达，产业结构、地理位置均没有聊城具备竞争力，莱芜市却有接待高端