定价方法中的随行就定价法

1、随行就市定价法： 首先应对本案进行项目价值判断， 既选择若干与本项目在物业 类型和档次相类似的楼盘， 进行价值实现要素的对比分析， 判断本项目在当前市 场形势下可实现的价值。本案就“舒适”、“便利”、“健康卫生 ”、“景观”、“品牌”、 “物业管理 ”等各项决定 住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。（一）项目价值要素分析1、舒适要素户型 针对目标客户群 “量身定做 ”，周到细致的考虑使用者对实际功能的需求， 并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。配套会所 娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化 娱乐等设施配备恰当。环境规划 由绿艺、建筑小品、

2、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、 情感休闲的空间，环境规划以人为本。2、便利要素出行与停车方便 距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目，有充足的停 车位。生活方便 购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。子女教育方便 幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。3、健康卫生要素A、无有害气体、烟尘、噪音污染；B、有完善的供水、供电、煤气系统；C、日照充足、通风良好。4、景观要素外景观 山景、水景、公园、绿地内景观 建筑立面、广场、小品、绿艺 院内景观 私家花园、空中花园、门前环艺5、品牌要素开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌6、物业管理要素安全 防火、防盗、交通安全

3、，各项措施周密服务 日常服务、家政服务、酒点式服务 文化氛围 特色社区活动，温馨、健康的社区氛围 （二）项目价值要素综合评价表类比项目 均 价（元/M2）品牌要素舒适要素便利要素健 康卫生要素 景观要素 物业管理要 素 本 案可实现度金山碧水三 期1833 -+ -+ + -0金山明星1985 0 0 -+ -0 - 金山佳园2450 0-+-0-金山明珠2400 0-0 0-香江明珠2700 0-北京金山2500 0-滨江丽景 2100 + 0 - 0 - 康 城 1960 - 0 0 + 0 - 幸 福 城 2000 0 0 0 + - 福光远东花 园 1750 + + - + + 0 +

4、 备 注 +为本案高于类比项目， 0 为相当于类比项目，为低于类比项目。根据对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素质： 高于福光远东花园相当于 金山碧水三期低于 金山明星、金山佳园、金山明珠、香江明珠、北京金山、滨江丽景、康城、幸福城因此，本案可实现价值为1830元/M2，将会有比较适合的回报率与回报周期。五、单元价格调整方案 由于房地产商品的特殊性，同一幢楼里的各个单元的价格又个不相同，这是因 为各个单元的效用不同。 效用高消费者就愿意支付较多的费用； 效用低消费者就 愿意支付较低的费用。 因此，在制定出一个小区的基准价格之后， 还需要对各个 单元进行价格调整。调整系数=调整价格氓基

5、准价 （一）价格调整系数 房策网 1 、根据各栋楼位置的差异制定不同的价格水平，用位置系数表示： 楼号 7# 8#、9#、 10#、11# 12#、13#、 14#系数 +0 +2 +1 1 2说明 7#楼南向虽然有 30 米楼间距，但是北向沿街噪音较大，两项相互抵消所 以位置系数为零。 8# 楼北向有 30 米楼间距，南向最大有 27 米楼间距，又位于两个主 题花园之间， 9# 楼有主题花园，同时东西两头无建筑物遮挡，西向现有的花园11#楼一层只有四个单元，因此 10#楼的南向留出了较大的空间，是主题花园和羽毛球场的位置， 12#、13# 位置相对靠后， 离主入口约有 150 米的距离。 1

6、4# 楼因位于社区最角落，靠近指挥学校，操练声音较大。2、根据楼宇景观的差异制定不同的价格水平，用景观系数表示：楼号 8#、 7#、9#、11# 、 10# 、12#、 13#、14#系数 +2 +1 +0说明 8#楼之间楼间距大，是主题花园的最好位置，又能与一期的中央花园相呼应。 7#、9# 楼西向是现成的花园， 11#楼南北向空间较大，是主题花园的位置 之一。 朝向无突出景观特征。3、根据同一栋楼内住宅单元的层次差异制定不同的价格水平， 用垂直系数表示：楼层 1F 2F 3F 4F 5F 6F 阁楼层系数 9 4 +0 +0 +0 3 +30说明 拉大一、二层之间差价的目的是利用一层住宅的

7、低总价先将低楼层的住宅 消化掉。六层是复式住宅和带阁楼住宅， 复式按六层价格计算， 阁楼户型按六层价格加上 基准价的 30% 计算。4、根据同一栋楼内同一层次住宅单元的朝向差异制定不同的价格水平，用水平 系数表示：单元号 01 单元（东头） 06 单元（西头） 02、03 、04 、05 单元（中间） 系 数 +4 +3 +0说明 东向靠指挥学校 西向是一期建筑、康复中心和空地 中间的单元，仅靠南 北向采光系数为零5、根据各栋楼的分摊系数的差异制定不同价格水平，用分摊系数表示：楼号 6#、7#、8#、9#、11# 10#、12#、13#、14#系数 +0 2说明 分摊比例为 10.6% 10#

8、 、12#、13#、14# 楼的分摊达 11.7%-12.9% 6、根据户型功能的差异制定不同价格水平，用户型系数表示：楼号 8# 10# 11# 13#单元 01、06 02-05 01-04 05 、06 01、04 02、03 01、06 02-05系数 +2 +0 +1 +1 +2 1 1 +0说明 8#楼 01、06 单元是全明设计，而且进深仅为 11.8 米； 10#楼05、06单元南向不被 11#楼遮挡。 01 04 单元各功能区 分隔明显。 11#楼是全部住宅中进深最短的，仅为 10.2 米，而且 01 、04 单元 三房并排朝南； 02、03 户型厨房的门开向客厅；阁楼户型的

9、梯位在客厅，影 响客厅的完整性。 13#楼01、06 单元南向是厨房和卫生间，客厅夹在中间不好 摆设家具，而且三房面积 105M2 只有一个朝北的阳台。（二）各单元综合系数表7#楼综合系数表系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 +0 +1 -9 +4 +0 +0 +149201 +0 +1 +4 +0 +0 +1301 +0 +1 +0 +4 +0 +0 +5401 +0 +1 +0 +4 +0 +0 +5501 +0 +1 43 +4 +30 +0 +32102 103 104 105 +0 +1£ +0 +0 +0 -8202 2

10、03 204 205 +0 +1-4 +0 +0 +0 £302 303 304 305 +0 +1 +0 +0 +0 +0 +1402 403 404 405 +0 +1 +0 +0 +0 +0 +1502 503 504 505 +0 +1-<3 +0 +30 +0 +28106 +0 +1 -9 +3 +0 +0 -5206 +0 +1 +3 +0 +0 +0306 +0 +1 +0 +3 +0 +0 +4406 +0 +1 +0 +3 +0 +0 +4506 +0 +1 43 +3 +30 +0 +318#楼综合系数表： 系数 单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系

11、数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 +2 +2 -9 +4 +2 +0 +1 +228201 +2 +2 +4 +2 +0 +6301 +2 +2 +0 +4 +2 +0 +10401 +2 +2 +0 +4 +2 +0 +10501 +2 +2 +0 +4 +2 +0 +10601（阁楼） +2 +2 43 +4 +32 +0 +37102 103 104 105 +2 +2£ +0 +0 +0 -5202 203 204 205 +2 +2-4 +0 +0 +0 +0302 303 304 305 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4402 403 404 405 +2

12、 +2 +0 +0 +0 +0 +4502 503 504 505 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4602 603 604（阁楼）+2 +2 -<3 +0 +30 +0 +31605（复式） +2 +2 -<3 +0 +0 +0 +1106 +2 +2 -9 +3 +2 +0 +0206 +2 +2 -4 +3 +2 +0 +5306 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9406 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9506 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9606（复式） +2 +2 -<3 +3 +2 +0 +79#楼综合系数表 系数 单元 位置系数 景

13、观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 +2 +1 -9 +4 +0 +0 -2 +234201 +2 +1 -4 +4 +0 +0 +3301 +2 +1 +0 +4 +0 +0 +7401 +2 +1 +0 +4 +0 +0 +7501 +2 +1 +0 +4 +0 +0 +7601 +2 +1 -3 +4 +30 +0 +34102 103 104 105 +2 +1 - 9 +0 +0 +0 - 6202 203 204 205 +2 +1 - 4 +0 +0 +0 - 1302 303 304 305 +2 +1 +0 +0 +0 +0 +3402 403

14、404 405 +2 +1 +0 +0 +0 +0 +3502 503 504 505 +2 +1 +0 +0 +0 +0 +3602 603 604 605 +2 +1-3 +0 +30 +0 +30106 +2 +1 -9 +3 +0 +0 - 3206 +2 +1 -4 +3 +0 +0 +2306 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6406 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6506 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6606 +2 +1 -3 +3 +30 +0 +3310#楼综合系数表：系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计10

15、1+1+0-9 +4 +1-2- 5 +66201+1+0-4 +4 +1-2+0301+1+0+0 +4 +1-2+4401+1+0+0 +4 +1-2+4501+1+0+0 +4 +1-2+4601 （阁楼） +1 +0 -3 +4 +31 -2 +31102 103 104 105 +1 +0 - 9 +0 +1 -2 -9202 203 204 205 +1 +0- 4 +0 +1 -2 -4302 303 304 305 +1 +0 +0 +0 +1-2 +0402 403 404 405 +1 +0 +0 +0 +1-2 +0502 503 504 505 +1 +0 +0 +0

16、+1-2 +0602 603 604（阁楼） +1 +0 -3 +0 +31 -2 +27605 （复式） +1 +0 - 3 +0 +1 - 2 -3106 +1 +0 -9 +3 +1 - 2 - 6206 +1 +0 -4 +3 +1 - 2 - 1306 +1 +0 +0 +3 +1406 +1 +0 +0 +3 +1506 +1 +0 +0 +3 +1606 （复式）+3+3+3+1 +0 -3 +3 +1 +011# 楼综合系数表系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 +1 +1 -9 +4 +2 +0 -1 +170201 +1 +

17、1 +4 +2 +0 +4301 +1 +1 +0 +4 +2 +0 +8401 +1 +1 +0 +4 +2 +0 +8501 +1 +1 +0 +4 +2 +0 +8601 +1 +1 £ +4 +32 +0 +35102103 +1 +1 £ +0 +0 +0 -7202203 +1 +1 - +0 +0 +0 302303+1 +1 +0 +0 +0 +0 +2402403+1 +1 +0 +0 +0 +0 +2502503+1 +1 +0 +0 +0 +0 +2602603+1 +1 -3 +0 +30 +0 +29104 +1 +1 -9 +3 +2 +0 -2

18、 204 +1 +1 +3 +2 +0 +3304 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7404 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7 504 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7 604 +1 +1 -3 +3 +32 +0 +3412# 楼综合系数表：系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101-1+0 -9 +4 +0-2-8-42201-1+0 -4 +4 +0-2-3301-1+0 +0 +4 +0-2+1401-1+0 +0 +4 +0-2+1501-1+0 +0 +4 +0-2+1601（阁楼）-1 +0-3 +4 +30 -2

19、 +28102 103 104 105-1 +0 £ +0 +0 - -2202 203 204 205-1 +0 -4 +0 +0-2-7302 303 304 305-1 +0 +0 +0 +0-2-3402 403 404 405-1 +0 +0 +0 +0-2-3502 503 504 505-1 +0 +0 +0 +0-2-3602 603 604（阁楼）-+0 -<3 +0 +30 +24605（复式）-1 +0-3 +0 +0-2 -6106-+0 -9 +3 +0-2 -9206-+0 -4 +3 +0-2 -4306-+0 +0 +3 +0-2 +0406-+

20、0 +0 +3 +0-2 +0506-+0 +0 +3 +0-2 +0606（复式）-1 +0-3 +3 +0-2-313#楼综合系数表系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101-1 +0 -9 +4-1-2 -9 +6201-1 +0 -4 +4-1-2 -4301-1 +0 +0 +4-1-2 +0401-1 +0 +0 +4-1-2 +0501-1 +0 +0 +4-1-2 +0601-1 +0 -3 +4 +29-2 +27102 103 104 105-1+0 -9 +0 +0-2-12202 203 204 205-1+0 -4 +0 +0-2-7302 303 304 305-1+0 +0 +0 +0-2-3402 403 404 405-1+0 +0 +0 +0-2-3502 503 504 505-1+0 +0 +0 +0-2-3602 603 604 605-1+0 -3 +0 +30-2 +24106-1 +0 -9 +3-1-2 -10206-1 +0 -4 +3-1-2 -5306-1 +0 +0 +3-1-2 -1406-1 +0 +0 +3-1-2 -1506-1 +0 +0 +3-1-2 -1606-1 +0 -3 +3 +29-2 +2614#楼综合系数表：