探究房地产企业内部管理策略

1、探究房地产企业内部管理策略 探究房地产企业内部管理策略 摘 要：近年来，我国房地产行业取得了长远的开展和进步，在不断地进取中，内部控制在房地产企业的日常管理中占有越来越重要的地位。然而，目前我国房地产企业的经营管理活动会同时受到多方面因素的影响，其中主要包括国家通过宏观调控，采用经济手段使得市场经济随时都可能发生变化，再加上我国经济结构目前处于调整转型的重要时期，这些因素都使得房地产企业的开展面临着严峻的挑战和威胁。在这样的客观形势下，房地产企业必须依托有序的内部管理为企业赢得更为广阔、平稳的开展空间。 关键词：房地产 企业内部 管理策略 中图分类号：F293 文献标识码： A 前 言：众所周

2、知，企业的内部管理会受到来自战略开展、内部空盒子、内部监管等多方面因素的影响和限制，其中，随着现代企业管理制度的进一步确立，内部控制的管理地位逐步显现。在企业内部，需要进一步明确各自的权责，承当着管理权、监督权、决策权的管理层应该与各部门员工之间形成更加紧密的配合与沟通，以便进行日常的协调、监督和考评，从而不断优化房地产企业的现有开展模式，帮助企业获得更多的经济效益。不少房地产企业在加强内部控制管理之后，企业的整体管理水平和抗风险能力都有了较为明显的提高，尤其是内部控制信息披露制度的建立，使得房地产企业能够有时机朝着更加稳定、健康的方向开展，从而实现企业价值最大化的财务管理目标。 一、房地产企

3、业内部控制管理的主要问题 内部控制环境建设薄弱。目前，一些房地产企业给公众留下了过分追逐利益、缺乏社会责任感、公信力差等印象，这同房地产企业内部控制建设滞后，内部控制环境薄弱息息相关。我国房地产企业大多存在内部控制流程不合理，内容不完整的问题。首先，有些房地产企业对内部控制的重视程度不够，即便建立了内部控制管理制度，但是却未能有效执行，仅仅只是为了应付有关部门的检查、审计，平时就将其束之高阁。长此以往，不仅导致企业财务会计信息质量下降，甚至还出现了各类违法违纪现象，严重扰乱了我国社会主义市场经济秩序。其次，还有一些房地产企业只开展了一些最根本的内部控制操作，并没有系统化，尤其是自我防范与约束机

4、制的缺失，导致企业内部控制管理仍旧停留在事后控制的阶段。最后，一局部企业在设计内部控制管理流程时，未能充分考虑到自身的实际状况，导致内部控制流程脱离实际，不符合企业规模、业务特点的需求，控制效果不佳。 缺乏合理的收入本钱核算方法。我国房地产企业普遍存在收入本钱核算不合理的状况。客观来看，房地产企业开发周期长，从获得土地到开发完成至少需要1-2年，其间极有可能发生投入产出比不合理的情况。在工程开发初期，需要大量的资金投入，此时并没有开始产生收入，因此收入费用无法配比，即便产品已经全部预售，预售款也不能确认为收入。除此之外，房地产企业的本钱载体是建设工程整体，按照楼层或者户型为单位的销售方式，也会

5、造成单一楼层或户型与整体本钱难以匹配的情况。 缺乏必要的风险管理机制，尤其是在工程工程管理中存在较大漏洞。从目前的情况看，房地产企业在从事工程开发的过程中会遭遇到各种各样的风险。纵观当前的房地产企业，大多数对于工程风险的控制和化解能力都较为薄弱，普遍存在着风险控制意识缺乏、风险控制手段匮乏、技术落后等问题，严重制约了房地产企业内部控制管理水平的提高。以工程工程分包风险为例，某些房地产企业在进行工程分包的过程中，并没有严格按照设计部门的文件对分包企业的资质、业绩、水平、业绩等核心指标进行深入考察，甚至出现将承包工程的主体分包给缺乏必要资质的公司，该项工程的开发风险可想而知，一旦出现问题，可能会给

6、房地产企业带来消灭性的打击。 风险评估执行力薄弱 房地产企业的开展和壮大，企业存在的风险问题也会越来越突出，由于内部控制制度的不健全，内部控制意识弱影响了风险评估体系开展和执行力度，对风险没能及时进行预警措施，导致了房地产企业经营的风险扩大的严重后果。 二、强化房地产企业内部控制管理的对策 创造良好的内部控制环境。治理机构、组织设计、权责分配、企业文化、人力资源政策、内部审计等都是构成企业内部控制环境的重要要素，也是企业实施内部控制的根底。为了创造良好的内部控制环境，房地产企业可以从以下几个方面入手：首先，重视完善公司治理结构，突出公司管理层的作用。内部控制的顺利实施需要以健全的公司治理结构为

7、前提，公司领导者既是法人治理结构的主体，同时也是内部控制的推行者，由此可见，只有最大限度突出公司管理层的作用，才能形成深入贯彻内部控制管理制度的风气。其次，重视对内部控制管理意识的培训。房地产企业需要从上至下提高对内部控制的重视，充分意识到企业所面临的开展形势，通过定期的培训，掌握内部控制设计和实施的根本理念及原那么，建立内部控制管理的长效机制，保证内部控制的顺利实施。 强化本钱控制，提高企业整体竞争力。目前，本钱控制已经逐步成为了房地产企业的核心竞争力之一，科学的本钱控制需要以健全的内部控制管理为依托。“粗放型、“集约型是现代本钱控制的两项分支。“集约型的本钱控制要求企业通过改良生产技术水平

8、来优化生产流程和生产工艺，在此根底上实现降低本钱的目标。“粗放型的本钱控制那么是在维持现有生产技术、工艺不变的根底上，通过减少材料使用来降低本钱的方法。现代本钱控制将二者进行有机结合，即在提高生产技术、工艺的情况下，通过合理下料来降低实际本钱。在本钱控制方面，地产龙头万科实施了本钱对标管理，也就是通过行业比照、标杆学习的方法对本钱进行持续优化。在实际工作中，万科采用本钱软件，对工程运作过程中的所有本钱信息实行方案管理和动态跟踪记录。具体来说，在工程实施之前，子公司会根据总公司的要求，编制工程本钱方案并上报公司管理层进行审批，无误反应后再执行；工程正式运行后，本钱管理部门需要定期对本钱做出预测和

9、调整，也就是前文所说的动态跟踪管理。与此同时，总公司还会不定期开展本钱抽查等工作，从而保证子公司反应本钱信息的真实性和准确性，起到及时的监督作用。 根据内部控制风险管理框架的要求，建立风险管理机制。客观来看，房地产行业属于高投入、高回报、投资期限长、风险较高的行业，这些特性都决定了房地产行业较之其他行业来说有着更高的风险。如果房地产企业缺乏对各项风险的管理措施，那么最终可能导致企业经营的失败。鉴于此，房地产企业的管理者要树立正确的风险管理理念和风险意识，在此根底上，建立具有实际可操作性的风险管理机制，全面提高企业的风险管理水平。具体来说，房地产企业在取得土地、开发建设、房屋销售等各个环节，都会

10、受到来自企业内外部各种因素的影响，面临的不确定较多，因此，建立起风险识别、预警、评估等措施十分必要，以便对财务风险和经营风险进行控制。首先，房地产企业的风险管理主要针对事前预防，通过对内部控制环节的标准，降低企业面临风险的可能。其次，房地产企业还应尽快建立起内部风险监督机构，重点对高风险领域进行检查，及时发现潜在的风险，从而执行风险转移措施，降低风险可能带来的损失。最后，房地产企业必须意识到风险管理是一项长期工程，并非一蹴而就，而是贯穿于企业内部控制的全过程。以万科为例，2021年度，万科除了参照财政部等五部委联合发布的?企业内部控制根本标准?及深交所?上市公司内部控制指引?等相关规定，坚持以

11、风险导向为原那么，对公司的内控体系进行持续的改良及优化，以适应不断变化的外部环境及内部管理的要求。根据企业风险管理需要和内部控制根本标准的要求，万科对组织结构进行了优化调整，将总部财务管理部调整为财务与内控管理部，下设税务管理部和法务部，将风险管理部调整为审计监察部。通过这些调整，房地产企业严格按照内部控制风险管理框架的要求，灵活运用风险控制手段，及时发现内部控制的薄弱环节，并提出具有针对性地改良意见，从而进一步提升企业管理水平。 完善内部监督机制，强化执行能力。加强对企业员工的素质进行内部控制体系的培训，提高素质，增强企业内部控制的责任感和意识，合理配置内部审计机构的工作人员，保证工作的独立性 三、结束语 综上所述，房地产企业在自身不断开展壮大的过程中，逐步建立起完善的内部控制管理制度具有十分关键的作用。然而，在实践中我们必须看到，内部控制制度的实施远比想象中来得艰辛和复杂。如何将内部控制理论中的概念、要素、框架、结构，与我国房地产企业的实际经营管理活