资产评价考试重点计算题部分

1、1. 某保健品厂生产的口服液十分畅销，由于其营销网络十分强大，因此被某集团看中，欲收购该保健品厂。 在评估过程中，涉及到对于该厂库存口服液的评估。经查实，该厂库存口服液账面价值为208950元，查实数量为2000瓶，账面记载的单价为 105元/瓶，出厂价格为140.4元/瓶(含增值税)。经调查，该产品 的销售费用占销售收入的 3%,销售税金及附加占销售收入构2%,销售利润率为20%,已知所得税税率为33 %，试估算该产品的评估值。解：据题意，采用市场法评估评估价值=出厂销售价格-销售费用-销售税金-所得税 出厂销售价格：140.1+ (1 + 17%) X 2000=240000 元 销售费用

2、：240000 X 3%=7200元 销售税金：240000 X 2%=4800元 所得税：240000 X 20%X 33%=15840 元评估值=240000-7200-4800-15840=212160 元2. 某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。 具体资料如下：该资产账面原值为 270万元,净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限 20年。经调查分析确定，按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为 50400小

3、时。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成3万元(该企业所得税率为 33%;假定折现率为10%)。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。解：采用成本法，评估值 =重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 重置成本=4800000元5040017S实体件贬值：已使用年限20x3 = 175年.则4800000X77-= 3294117,65元经济性贬值：0元评估值:4800000-3294117.65 109231.49=1398650.96 元3.有一宗土地，出让年期为 40年，资本化率为

4、6%,预计未来5年的纯收益分别为30万元、32万元、35万元、33万元、38万元，从第六年开始，大约稳定保持在40万元左右，试用收益法评估该宗地价格。3032,3533,38401 + 6% + (1 + 6%? + (l + 6%)a + (1 + 6%)* + <1 + 6%) 5 + (1 + 6%)5 + ±k1一1=577.24 元4.某厂现使用的土地为国家行政划拨的国有土地，在现代企业制度改造中，要求对进入股份制改组的476772. 9平方米的土地使用权价格进行评估，其用途为工业用地。现用成本逼近法评估该宗地价格。收集到如下资料：(1) 土地取得费。根据该市土地管理

5、法实施细则等综合分析，确定评估基准日年份近郊征用土地以平均年产值1200元/亩计算，土地补偿费，安置补偿费，青苗补偿费分别按年产值的 6倍，10倍及80%计算, 地面附着物补偿以10000元/亩计算。(2) 土地开发费。厂区已达到“七通一平”，调查该市工业小区土地开发费为每平方公里5千万元。(3) 税费。根据该市有关文件规定：耕地占用税6. 6元/平方米；土地管理费 0. 9元/平方米；新 菜地开发费1 . 1元/平方米；教育附加费 3元/平方米；公用事业配套费 37. 5元/平方米。(4) 投资利息。建设银行年贷款利率6%,正常开发期为2年。(5) 资金利润。工业生产用地开发年资金利润率10

6、%。(6) 土地所有权收益率 15%, 土地还原率11%。解：采用成本递进法(吐地取僻：平均年产值霜=L8元尴,1.8 X 6+ 1.8X 20+ 1.8X 80%+ 15=45.24 元土地开发费：5000元+ 106=50元/m 2税费：6.6+0.9+1.1+3+37.5=49.1 元/m 2利息：税费和取得费利息，(49.1+45.24) X (1+6%) 2- 1=11.66元/m22土地开发费利息，50 X 6%=3兀/m利润：(49.1+45.24) X (1 + 10%) 2- 1=24.80 元/m2土地所有权价格：(45.24+50+49.1 + 11.66+3+24.80

7、) + ( 1 15%) =245.01 元/m 2使用权价格：245.01 X 11%x ( P/A, n%, 50)=土地总价：待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益5.某企业评估基准日1998年12月31日账面预付费用余额为 558200元，其中当年1月31日预付未来一 年的保险金120000元，已摊销70000元；尚待摊销的低值易耗品 243000元，此外，该企业已经对全部低 值易耗品进行了评估；1998年7月1日预付未来一年房租 300000元，已摊销150000元；前几年因成本高 而未结转的费用115000元。根据以上资料评估该企业的预付费用的价值。解：以评估

8、准备日尚存权益作为评估值 预付费用余额：预付保险金账面余额：50000元尚待摊低值易耗品：243000元房租余额:150000元成本未结转费用：115000元 预付保险费评估，基准日后只有1个月权益120000 + 12=1000元 尚待摊销低值易耗品：应以其实际价格进行评股，应以实际的评估值进入存货的价值评估，再次的评估值为0 房租评估基准日后有6个月：150000元 成本上未结转的费用：在评估基准日之后没有权益，评估值为0评估值=10000+150000=160000 元6. 被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企

9、业必须减产至年产 6000吨，或每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。 政策调整预计会持续 3年，该企业正常投资报酬率10%，生产线的规模指数 x为0.6。不考虑所得税影响。要求：分别采用两种方法估算该设备的经济性贬值额或经济性贬值率。经济贬值率：1 一而而 X 100%= 26.4%经济贬值额：10000X100 x(P/A, ID%, 3)7. 有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5,拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租

10、，租金水平预计为2元/平方米？日，出租率为85%,管理费用为年租金的2%,维修费用为建筑费用的 1.5%，保险费用为建筑费用的 0.2%,税金为年租金的 17.5%，贷款利率为6%,房地产综合还原利率为 7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用 +专业费用）之和的20%，试评估该宗地地价。（要求列出计算步骤） 解：建设期2年，出租48年，预计未来的各个费用，都是用现值计算 楼价：房地产的使用年味50-2=48年年租金：2X 365 X 1000 X 5 X 85%=3102500 元楼价：3102500 x(P/A, 7%, 48)X点= 379127淘元建筑费用:3500x 5 x

11、l000x(1 + 6%)二 16509434 元专业费用：16509434 X 10%=1650943.4维修费 +险费：16509434 X 1.5%+16509434X 0.2%=管理费用：3791277.61 X 3%=税金：3791277.61 X 17.5%=利润：地价 X 20%+ （10609434+1650943.4） X 20%=土地总价=楼价一建筑费用一专业费用一维修费一保险费一管理费用一税金一利润 即，地价=8. 对一台刨床进行评估，该设备已使用4年，经检测评定尚可使用 8年，但该刨床的台钳嘴有裂纹需要更换，经调查其更换费约 8000元。该刨床的重置成本为 12万元。试

12、用修复费用法评估设备的实体性贬值额 及成新率。可修复的部分：8000元4（2）不可修复贬值；（120000- 8000） xF = 37333 元9 + 4实体性贬值额:8000+37333=45333元120000-453339. 某型号压力机购置于1990年12月，帐面原值40万元，其中压力机械购买价为35万元，基础及安装费4.5万元，运杂费0.5万元。评估基准日为 2000年12月20日。经过调查得知，该类压力机械的定基价格 指数1990年和2000年分别为120%、150%，基础及安装费10年间上涨了 100%,评估基准日的运杂费为 1.1万元。10年间，该压力机前5年的利用率为120

13、%,后五年的利用率为 95%,预计尚可使用年限为 3年 与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备只需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费为2万元/人。所得税率为33%，折现率为12%。要求完成下列计算：该设备的重置成本；该设备的实体性贬值；该设备的功能性贬值；该设备的 评估价值解：重置成本：2000年设备本身的重置成本：35% (150% 120%) =43.75万元2000年基础及安装费：4.5 (1+100为=9万元2000年评估基准日运杂费：1.1万元该设备的重置成本 43.75+9+1.1=53.85 万元已使用年限=5X 120%+9X 95%=10.75年实峨值

14、率二已使用年限 邛洲已使用年眼+舸使解而浦X10% = 78,2%实体性贬值=53.85 X 78.2%=42.11万元该设备的功能性贬值属于超额运营成本，则(5-3) X2X (1-33%) X ( P/A, 12%, 3) =2X 2X 0.67 X 2.4018=6.44 万元该设备的评估价值为重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值=53.85-42.11-6.44-0=5.3 万元10. 对一台刨床进行评估， 该设备已使用4年，经检测评定尚可使用 8年，但该刨床的台钳嘴有裂纹需要更 换，经调查其更换费约 8000元。该刨床的重置成本为 12万元。试用修复费用法评估设备的实体性贬值

15、额 及成新率。解：重置全价：12万元可修复性损耗引起的贬值：0.8万元不可修复性损阴起的贬值：(12 - 0,8) X = 3,73万元实体性贬值：0.8+3.73=4.53 万元成新率：(12-4.53 ) - 12X 100%=62.25%11. 某企业10年前购入一台锅炉，现要求对其评估。收集到如下资料：经市场调查，该型号锅炉市场价格为68000元，附属设备8400元，运输费率2%,安装调试费率8%。根据锅炉压力容器规定，该锅炉预计总使用年限为22年。预计残值率3%,清理费为2000元。调查表明，该锅炉比新型同型号锅炉每年多耗煤2吨。假设企业所得税率为 20%，折现率取10%，每吨煤价格

16、800元。要求：计算该锅炉的重置成本；估算该锅炉的各种贬值；确定该锅炉的评估价值。 解：该锅炉的重置成本：(68000+8400) + (68000+8400) X 2%+ (68000+8400) X 8%=84040 元10实体1 性贬值:84040-(84040X3%-2000)X-X10% = 37963元功能性贬值：800 X 2X ( 1-20%) X ( P/A, 10%, 12) =87.22 元 该锅炉的评估价值:84040-37963-8722=97355 元12. 评估某灯泡厂一条普通泡生产线的重置完全成本。该生产线的账面原值100万元，其中封口机、排气机与装头机均为外购

17、设备计 60万元，传送带与机构爪为自制计 30万元，运输、安装调试费用为10万元。经市场调研，发现目前市面上已出现了用料节省，结构更为合理的换代产品。而且自制的传送带与机构爪也有改进的必要，技术攻关小组认为改进后的设备将大大节省能源与用料，且占地小。运输、安装调试费 用随主体设备的换代也会发生相应的变化。下面将分别就生产线中的外购设备，自制设备及运输、安装调试费用分述如下：外购机器设备情况：经市场调查，得知封口机、排气机、装头机的现行市价分别为30万元、37万元、33万元。成套购买均优惠10%，验货后立即付款优惠 5%,购货后延期一个月付款加价 3%,并标明价格尚 可面议。通过销售统计，一般厂

18、家的价格折让为4%。根据以上资料，我们评估时应选择：成套购买，正常的付款条件，正常的价格折扣。自制机器设备情况：评估人员与企业技术人员和财会人员进行了座谈，听取了专业人员的介绍，查看了有关账表，得知自制设备账面原值 30万元的构成为：钢材占 40%,铸铁20%,人工费30%,制造费用占 10%;按现行技术条件更新自制设备，钢材和铸铁均可节约20%，人工及制造费用可节省 10%。从企业财务资料获悉，自制设备购建以来，钢材价格上涨 80%，铸铁价格上扬50%,工时成本也提高了 100%,制造 费用按工时分摊的额度上涨 40%。运杂费、安装调试费用情况：由于三件主要设备的结构变化，吨位减轻，经与技术人员和财务人员座谈，得知，设备吨位减轻与运价上调相抵后运杂费上升20%，基础、基桩等耗用水泥和钢材分别减少 30%,用工减少50%，钢材价格上涨指数同上，水泥价格上涨 10%，人工费上涨100%,管理费上涨40%o分析原成 本核算资料，知各项费用占运杂费、安装调试费的总成本的比重如下：运杂费 10%,钢材40%,水泥20%, 人工20%,管理费10%。解：外购设备的重置成本：(1-10%) (1-4%) (1-5%)