国开大学电大专科《房地产营销管理》期末试题5

1、2023国开大学电大专科房地产营销管理期末试题及答案（试卷号：2218）一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 中期预测是指预测期在（）的市场预测。A. 一年以上、三年以下B. 一年以上、五年以下C. 二年以上、四年以下D. 二年以上、六年以下2. 在相关群体研究中，把消费者的家庭、密切交往的朋友、邻居、同事等称为（）。A. 基本群体B. 次要群体C. 崇拜性群体D. 隔离群体3. （）是指房地产企业向各类购房者同时供应某种房地产产品。A. 全面覆盖B. 市场专业化C. 产品专业化D. 选择性专业化4. 从市场营销学的角度来理解，市场是指（）。A. 买卖双方进行商品交换场所B. 买卖之间商品

2、交换关系的总和C. 某种商品需求的总和D. 以商品交换为内容的经济联系形式5. 货币政策对房地产市场的调节主要通过调整（）以及房地产抵押贷款政策等手段，来控制银行 对房地产业的信贷投向和信贷规模。A. 税率B. 价格C. 成本D. 利率6. （）是指企业的管理人员与职工共同拥有的一系列思想观念和企业的管理风貌，包括价值标准、 经营哲学、管理制度、思想教育、行为准则、典礼仪式以及企业形象等。A. 企业形象B. 企业文化C. 企业组织结构D. 企业功能7. 判定产品生命周期的主要指标是（）A. 市场占有率B. 预期收益率C. 单位开发成本D. 销售增长率8. 在房地产市场中，由于房地产产品中普通住

3、宅的时尚性较低，因此可采取较为的分销渠道；而高 档住宅、别墅等商品房的时尚性则较高，消费者的爱好变化较快，因此宜采取较为的分销渠道。（）A. 长宽B. 短窄C. 长窄D. 短宽9. 当房地产项目所处的地理位置接近繁华路段，选择广告媒体宜采用（）。A. 电台B. 杂志C. 户外广告D. 互联网10. （）组织模式是指按市场调研、楼盘推销、广告宣传和新项目计划等营销职能设置机构。A. 地区式组织B. 项目式组织C. 职位式组织D. 职能式组织二、简答题（每题7分，共28分）11. 什么是房地产营销的微观环境？它包括哪些因素？答：房地产市场营销环境是指与房地产企业营销活动有潜在关系的所有外部力量和相

4、关因素的集合， 它是影响房地产企业生存和发展的各种外部条件。其中微观环境是指与企业紧密相联，直接影响其营销能 力的各种参与者。房地产营销的微观环境包括企业的供应商、代理中间商、顾客、竞争者以及社会公众和 影响营销管理决策的企业内部各个部门这些要素。12. 什么是房地产市场细分？它具有哪些作用？答：房地产市场细分是指房地产企业在目标市场营销观念的指导下，依据一定的细分变量，将房地产 市场总体细分为若干具有相似需求和欲望的房地产购买者群体的过程。其作用体现在以下四个方而：（1）有利于房地产企业发现新的市场机会。（2）有利于中小房地产企业开发市场。（3）有利于企业集中使用资源，避免分散力量，提高企业

5、竞争力从而取得最大的经济效益。（4）有利于调整企业市场营销策略。13. 简述影响分销渠道设计的因素主要有哪几个方面？答：一般来说，影响渠道设计的因素主要有以下几个方面：（一）产品因素，产品因素是指产品本身所具有的特性及条件对分销渠道的影响。不同的产品具有不 同的特性，对分销渠道的设计要求也不同。具体包括：产品价值的大小；产品的时尚性；产品的标准化程 度；产品的技术性。（二）市场因素，市场因素是房地产开发企业选择分销渠道时应考虑的最重要的影响因素之一，主要 包括以下几个方面：市场类型；市场规模；目标顾客的集中程度；顾客购买的数量；竞争对手的状况。（三）环境因素，影响分销渠道设计的环境因素包括房地

6、产市场经营环境；项目周边环境。（四）企业因素，企业因素是指企业的自身条件因素。具体包括：企业的规模、实力和声誉；企业的 经营管理能力；分销渠道的控制要求；产品组合的状况。14. 什么是品牌？品牌对房地产企业的作用体现在哪些方面？答：简单地讲，品牌就是企业为自己的产品和服务规定的商业名称和标志。其木质是企业向购买者长 期提供的一组特点、利益和服务。品牌对于房地产企业的作用体现在：（1）有利于树立企业形象；（2）帮助建立顾客群的需求偏好，培养 忠实客户；（3）有助于企业产品的销售，提高市场占有率；（4）有利于企业进行市场细分和市场定位；（5） 简化了企业的新产品引入和推广，节约新产品投入市场成本；

7、（6）有助于应对竞争，保持竞争优势。三、论述题（共20分）15. 房地产定价的主要方法有哪些？运用这些定价方法时，需要注意哪些问题？答：房地产定价方法主要有（1）成木导向定价法。以产品单位成本为基木依据，再加上预期利润来确定价格的方法，是中外企业 最常用、最基本的定价方法。成本导向定价法包括不同的具体种类，主要有成木加成定价法、盈亏平衡定 价法、目标利润定价法。（2）需求导向定价法。是以消费者的需求为中心，根据消费者对房地产商品需求的强度和对房地产商 品的认识程度来定价的一种定价方法。需求导向定价法主要包括2种具体形式：价值感受定价法和需求差 异定价法。（3）竞争导向定价法。是以竞争为中心、以

8、房地产竞争对手的定价为依据而进行定价的一种方法。竞 争导向定价法的具体定价方法有：随行就市定价法、主动竞争定价法。运用不同定价方法需注意的问题可根据学生答题情况酌情评分。四、案例分析(每题16分，共32分)16. 阅读以下材料，回答相关问题。人口老龄化是即将到来的21世纪的一个重大社会问题。何谓老龄社会？按照联合国的规定，是指60 岁及60岁以上人口占总人口的10%或以上，或者65岁及65岁以上的人口占总人口的7%以上的社会。在世界人口的统计表上，西方发达国家早已进入老龄化，预计，下个世纪初将进入全球老龄化。就中 国而言，人口老龄化发展不平衡，上海、浙江、北京、江苏、天津和广州已先后进入老龄社

9、会。问题：试论述人口老龄化对房地产市场及房地产营销管理的影响。答：2011年的第六次人口普查数据显示，中国60岁及以上的人口占比为13.26%，总数为1.79亿， 65岁及以上的老年人占比为8. 87%,绝对数接近1.2亿。到了 2013年底，中国65岁及以上的老年人占比 已达9. 7%。从增幅来看，2000年起每年以0.2个百分点0.4个百分点的速度增长，这意味着中国的老龄化进程 正在加速。老龄化加速的一个结果就是，社会经济发展活力下降，因为干活的人少了。两套房的背后不远的将来，爷爷奶奶留一套房，外公外婆留一套房，确实是90后以及年龄更小的群体所而临的情 况。在这两套房背后，是加速的老龄化。

10、人口老龄化，国际上有个通用的指标，即60岁以上的人口占总 人口比例达到10%,或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为一国或地区进入老龄化社会的标准。如果按第二个标准衡量，中国在2000年左右就进入老龄化社会了，2000年中国65岁及以上人口比 例为6. 96%, 2001年该数据为7. l%o17. 某房地产发展商开发的某项目，推出市场后销量不佳，一个月仅成交3套，成交额仅为100万元。 于是发展商转变策略，委托某销售代理公司销售，代理商接手后，分析了项目接手前的资料，进行了一系 列的市场调查后发现其原因主要是原有的设计和营销策略不当。于是，代理商的建筑设计研究部参与了其 户内而积的修改，

11、并建议发展商利用属下各地的房地产项目的庞大客户资源，整合集团其他机构资源，进 一步加强项目品牌宣传的同时，可取得联合性宣传实效。通过整改后，该项目重新全面推出市场，销售产 生了突破性的变化，业绩大幅提高。阅读以上案例，试分析为什么房地产开发商采用直接销售渠道导致了失败，而采取间接销售渠道取得 了成功。直接销售渠道与间接销售渠道各有哪些优缺点？答：房地产直接销售渠道的主要优点：(1) 可减少房地产产品销售的代理费用。(2) 有利于房地产开发商更好地了解目标市场。(3) 有利于房地产开发商提供更优质的服务，较好地控制销售渠道。(4) 我国目前房地产中介市场仍存在诸多问题。房地产直接销售渠道的主要缺点：(1) 产品推销成本较高。(2) 易失去部分市场。(3) 自营推销人员的素质往往较差，推销经验不足。房地产间接销售渠道的主要优点：(1) 可弥补房地产开发商经营能力的不足，使其能集中精力搞好生产。(2) 既可使产品具有最大的市场覆盖而，同时还可降低开发商的销售成木。(3) 可避免社会资源的浪费，促进房地产商品的快速流通。(4) 可