资产评估实务中常见错误

1、资产评估实务中常见错误资产评估实务中常见错误 上海上海XX厂是厂是XX集团公司下属的一家国有企业，成立于集团公司下属的一家国有企业，成立于1957年，是一家真空应用设备的专业制造厂，为适应集团年，是一家真空应用设备的专业制造厂，为适应集团“主辅分离主辅分离”的要求，拟将企业经的要求，拟将企业经资产剥离后转让资产剥离后转让，受让的对，受让的对象为两名自然人。象为两名自然人。 企业拟定了以企业拟定了以2004年年8月月31日为基准日的改制方案，后日为基准日的改制方案，后经集团审核，将基准日调整为经集团审核，将基准日调整为2004年年10月月31日，并日，并将部分与将部分与新企业无关或无需的资产和负

2、债进行剥离新企业无关或无需的资产和负债进行剥离，资产剥离具体情，资产剥离具体情况如下表：况如下表：资产评估常见错误案例一：评估的范围资产评估常见错误案例一：评估的范围项目项目原账面原账面数数（8.31）审计数（审计数（8.31）剥离数剥离数剥离后账面数剥离后账面数审计数审计数（1031）评估值评估值(10.31)资产合计资产合计5721.15711.81780.63931.24068.17198.2货币资金货币资金1132.21190.1312.3877.8909.8909.8应收账款应收账款275.8265.8251.314.514.514.5预付账款预付账款161.9161.971.390

3、.690.690.6其他应收款其他应收款408.0390.9313.577.477.477.4存货存货1589.01576.2594.2982.0982.01070.2待摊费用待摊费用19.27.24.42.82.82.8设备设备347.0330.9211.1119.8210.4339.0建筑物建筑物1788.01788.81788.801780.51804.8其它无形资产其它无形资产994.9土地土地1894.0负债负债5248.83463.8121.43585.22649.12640.7净资产净资产472.32248.01902.0346.01419.04557.5 企业将应收款、存货等资

4、产和相关负债进行了剥离，按照企业将应收款、存货等资产和相关负债进行了剥离，按照集团批复，房地产也应予以剥离，但在评估时房地产却又进入集团批复，房地产也应予以剥离，但在评估时房地产却又进入了评估范围。据评估机构反映，了评估范围。据评估机构反映，房地产之所以纳入评估范围是房地产之所以纳入评估范围是因为：应集团要求，要了解企业所属的房地产的市场价值，只因为：应集团要求，要了解企业所属的房地产的市场价值，只起咨询作用，交易时会将之剔除。起咨询作用，交易时会将之剔除。 评估机构这样处理欠妥评估机构这样处理欠妥, 既然是集团要了解房地产的市场既然是集团要了解房地产的市场价值，评估机构应该另行出具相关的评估

5、咨询报告，而不应笼价值，评估机构应该另行出具相关的评估咨询报告，而不应笼统的将房地产并入评估范围。评估范围应该与集团批复保持一统的将房地产并入评估范围。评估范围应该与集团批复保持一致，范围的不一致极有可能造成交易时的国有资产流失。致，范围的不一致极有可能造成交易时的国有资产流失。 建议从评估政策上建议从评估政策上规范评估范围规范评估范围的确定，评估范围应与纳的确定，评估范围应与纳入改制资产范围、交易资产范围一致。入改制资产范围、交易资产范围一致。 上海上海XX汽车空调有限公司委托评估机构对上海汽车空调有限公司委托评估机构对上海S汽车空汽车空调有限公司进行评估，拟收购该公司另一股东日本调有限公司

6、进行评估，拟收购该公司另一股东日本S株式会株式会社在该公司社在该公司25%的股权。的股权。 经查，该公司有经查，该公司有10483.15万元的存货，万元的存货，其账面价值占总其账面价值占总资产的资产的34.11%，占净资产的，占净资产的92.91%。其主要构成为原材料。其主要构成为原材料和产成品，该公司的产品主要为汽车空调用压缩机，每台售和产成品，该公司的产品主要为汽车空调用压缩机，每台售价约为价约为1000元左右。对如此大量的存货，评估机构是否认真元左右。对如此大量的存货，评估机构是否认真进行了清查核实？清查的数量和金额是否达到进行了清查核实？清查的数量和金额是否达到资产评估操资产评估操作规

7、范意见（试行）作规范意见（试行）第二十五条中第二十五条中“存货抽查数量要占总存货抽查数量要占总量的量的40%以上，账面价值量要占总值以上，账面价值量要占总值60%以上以上”的要求？的要求？资产评估常见错误案例二：存货的清查资产评估常见错误案例二：存货的清查 带着这些疑问，评估管理机构到企业以及评估机构进行了调带着这些疑问，评估管理机构到企业以及评估机构进行了调查。评估机构的答复是他们根据资产占有方提供的存货清单，核查。评估机构的答复是他们根据资产占有方提供的存货清单，核实了有关的采购和销售合同、购置和销售发票等会计凭证，并同实了有关的采购和销售合同、购置和销售发票等会计凭证，并同该公司的存货负

8、责人一起到存货存放地清查核实有关的存货，对该公司的存货负责人一起到存货存放地清查核实有关的存货，对各类存货进行了盘点，抽查数量和金额均达到要求。但在企业了各类存货进行了盘点，抽查数量和金额均达到要求。但在企业了解的情况是解的情况是该公司的存货除少量在厂区内存放外，其余大部分都该公司的存货除少量在厂区内存放外，其余大部分都存放在外地存放在外地，如长春、武汉和广州等地，以便随时向附近厂商供，如长春、武汉和广州等地，以便随时向附近厂商供货。而本货。而本次评估时评估机构却未对异地存放的存货进行现场清查次评估时评估机构却未对异地存放的存货进行现场清查核实核实，而仅是从账面上进行了复核。由此看来，评估机构

9、对存货，而仅是从账面上进行了复核。由此看来，评估机构对存货的清查核实应是不达标准的。的清查核实应是不达标准的。 存货作为企业重要的一项资产，对其清查核实的好坏，直接存货作为企业重要的一项资产，对其清查核实的好坏，直接影响到整体的评估结果。评估机构在对账面价值占总资产影响到整体的评估结果。评估机构在对账面价值占总资产34.11%的存货进行评估时，仅选取了小部分进行现场清查核实，而大部的存货进行评估时，仅选取了小部分进行现场清查核实，而大部分采用账面核实这种会计的方式代替评估现场清查，这样是无法分采用账面核实这种会计的方式代替评估现场清查，这样是无法了解存货的真实情况的，自然也无法对存货的价值进行

10、正确的评了解存货的真实情况的，自然也无法对存货的价值进行正确的评估。估。 某评估机构分别出具了两份报告，评估对象分别为某评估机构分别出具了两份报告，评估对象分别为MD路路417弄弄24号和号和XJ路路144弄弄5458号的土地使用权，土地性质均为工业用途；号的土地使用权，土地性质均为工业用途；评估目的均为抵债评估。评估目的均为抵债评估。两块地属于同一区域（步行两块地属于同一区域（步行5分钟），然而分钟），然而，评估结论却大相径庭，评估结论却大相径庭，MD路路417弄弄24号的土地使用权评估价为号的土地使用权评估价为5250元元/平方米，平方米，XJ路路144弄弄5458号的土地使用权评估价为号

11、的土地使用权评估价为11380元元/平方米。平方米。 在相同的背景下，同一区域的地价为何有如此大的偏差？在相同的背景下，同一区域的地价为何有如此大的偏差？ 工作底稿没有反映两块地的主要差异。工作底稿没有反映两块地的主要差异。 经过抽查，我们很难判断评估人员实地勘察的真实性，最起码经过抽查，我们很难判断评估人员实地勘察的真实性，最起码说明评估人员未履行尽职调查。根据抽查情况来看，该两块地块的说明评估人员未履行尽职调查。根据抽查情况来看，该两块地块的权证记载用途一致（工业用途）、规划用途（商住）一致；周边环权证记载用途一致（工业用途）、规划用途（商住）一致；周边环境一致；评估目的一致；评估方法一致

12、（均为基准地价法）；两份境一致；评估目的一致；评估方法一致（均为基准地价法）；两份报告的评估基准日和出具报告的时间一致；出具报告的机构和评估报告的评估基准日和出具报告的时间一致；出具报告的机构和评估师也一致，但评估机构为何会得出不同的结论呢？师也一致，但评估机构为何会得出不同的结论呢？资产评估常见错误案例三：土地的评估资产评估常见错误案例三：土地的评估XJ路路144弄弄MD路路417弄弄状况状况修正系数修正系数状况状况修正系数修正系数区域因素修正区域因素修正街道条件街道条件一般一般较好较好5距市中心路程距市中心路程较好较好5较好较好5交通设施交通设施一般一般稍差稍差-3市政设施市政设施一般一般

13、5一般一般商业配置情况商业配置情况较好较好5稍好稍好3社会环境社会环境稍差稍差-3稍好稍好3区域因素修正系数区域因素修正系数100/100112/100100/100113/100个别因素修正个别因素修正面积大小面积大小较好较好5较差较差-5形状形状较好较好5稍差稍差-3临路状况临路状况较好较好5较差较差-5土地平整程度土地平整程度一般一般一般一般规划限制条件规划限制条件一般一般一般一般相邻房地产的合并相邻房地产的合并交易交易一般一般较差较差-5个别因素修正系数个别因素修正系数100/100115/100100/10082/100 从上表中我们可以看出：评估师在系数调整中有明显不合理之从上表中

14、我们可以看出：评估师在系数调整中有明显不合理之处：如区域因素修正中，对处：如区域因素修正中，对“市政设施市政设施”同样判断同样判断“一般一般”，XJ路路地块系数修正地块系数修正“5”，而，而MD路地块却不作修正；对路地块却不作修正；对“社会环境社会环境”的的判断，从现场来看是一致的，但评估师却对判断，从现场来看是一致的，但评估师却对XJ路地块判断为稍差，路地块判断为稍差，系数修正系数修正“-3”，而对，而对MD路地块却判断为稍好，系数修正路地块却判断为稍好，系数修正“3”；又；又如个别因素修正中，两块地同是矩形，但如个别因素修正中，两块地同是矩形，但XJ路地块对路地块对“形状形状”判断判断为为

15、“较好较好”，系数修正，系数修正“5”，而，而MD路地块对路地块对“形状形状”判断为判断为“稍稍差差”，系数修正，系数修正“-3”；对；对“临路状况临路状况”判断，判断，XJ路地块的路地块的“临路临路状况状况”判断为判断为“较好较好”，系数修正，系数修正“5”，而对，而对MD路地块的路地块的“临路临路状况状况”判断为判断为“较差较差”，系数修正，系数修正“-5”，而实际上，而实际上XJ路地块临路路地块临路30米左右，米左右，MD路地块临路路地块临路10米左右，从系数修正来看不可能有如米左右，从系数修正来看不可能有如此大的差别，由此可见，评估师在运用基准地价系数修正法时，对此大的差别，由此可见，

16、评估师在运用基准地价系数修正法时，对系数（判断）修正随心所欲，造成一致性如此相近的两块地出现截系数（判断）修正随心所欲，造成一致性如此相近的两块地出现截然不同的结果。然不同的结果。 根据对周边市场的调查，该地段的土地使用权价格在根据对周边市场的调查，该地段的土地使用权价格在11380元元/平方米左右比较合理，而平方米左右比较合理，而MD路路417弄弄24号的土地使用权评估价为号的土地使用权评估价为5250元元/平方米明显偏低。平方米明显偏低。 上海某置业有限公司成立于上海某置业有限公司成立于1998年，股东方为年，股东方为Y房产占房产占51%和和Z房产占房产占49%，根据，根据2004年年7月

17、月19日的股东会决议拟进行股权转让，受让方分别为：日的股东会决议拟进行股权转让，受让方分别为：S公司和公司和I公司。上述四家公司中除公司。上述四家公司中除Z房产外其余都是房产外其余都是XX集团下属的全资国集团下属的全资国有企业。有企业。 该公司主要的资产是位于该公司主要的资产是位于KJ路的房地产。通过现场调查我们了解到：路的房地产。通过现场调查我们了解到：该房产位于该房产位于KJ路路2063号的号的W大厦，于大厦，于1999年年9月竣工，该公司拥有的房产月竣工，该公司拥有的房产总面积为总面积为7736.84平方米，分别为：平方米，分别为：办公用房办公用房3245.1平方米、商业用房平方米、商业

18、用房3529.79平方米、地下车库平方米、地下车库961.95平方米平方米。办公用房基本已出租；商业用房。办公用房基本已出租；商业用房共三层，一、二层出租给某财务公司作营业用房，三层出租给某餐饮企业共三层，一、二层出租给某财务公司作营业用房，三层出租给某餐饮企业；地下车库共有；地下车库共有9个停车位。个停车位。 评估的结果是：十三、十四层的办公房评估价格为评估的结果是：十三、十四层的办公房评估价格为3800元元/平方米，十平方米，十六、十七层的办公房评估价格为六、十七层的办公房评估价格为4500元元/平方米，商业用房评估价格为平方米，商业用房评估价格为5800元元/平方米平方米,地下车位为地下

19、车位为140000元元/个。从表面来看，这样的地段如此的价格个。从表面来看，这样的地段如此的价格似乎偏低，于是评估管理机构对周边房产市场进行了调查，通过查询周边似乎偏低，于是评估管理机构对周边房产市场进行了调查，通过查询周边房产公司的信息，房产公司的信息，发现周边住宅房的平均价格达到了发现周边住宅房的平均价格达到了7000元元/平方米左右平方米左右，通过电话查询该大厦招商办公室，该大厦办公房目前的招租价格为通过电话查询该大厦招商办公室，该大厦办公房目前的招租价格为1-1.2元元/平方米平方米/天天。资产评估常见错误案例四：参数的选择资产评估常见错误案例四：参数的选择 那么究竟是什么原因导致评估

20、价格的偏低呢？那么究竟是什么原因导致评估价格的偏低呢？ 本次房地产评估运用收益现值法，其中最主要的估价指标是房本次房地产评估运用收益现值法，其中最主要的估价指标是房产租金，评估人员采用的是目前与客户签订的协议租金而非市场租产租金，评估人员采用的是目前与客户签订的协议租金而非市场租金，金，据租赁协议反映该房产的租金为据租赁协议反映该房产的租金为0.56元元/平方米平方米.天，这与了解到天，这与了解到的能反映市场租金价格的的能反映市场租金价格的1-1.2元元/平方米平方米.天几乎差了一半天几乎差了一半。 重新用市场租金（以重新用市场租金（以1元元/平方米平方米.天为标准）测算后的结果为：天为标准）

21、测算后的结果为：办公用房办公用房7500元元/平方米，办公用房的总价与评估报告的结果相差平方米，办公用房的总价与评估报告的结果相差11,041,910元。商业用房由于没有现成的取价来源，后经咨询有经元。商业用房由于没有现成的取价来源，后经咨询有经验的评估师得知，像此类地段的商业用房，大概在验的评估师得知，像此类地段的商业用房，大概在8000元元/平方米左平方米左右，按此数据测算的总价与评估报告的结果相差右，按此数据测算的总价与评估报告的结果相差7,765,538元。总计元。总计相差相差18,807,448元。元。 上海上海B（集团）有限公司委托上海（集团）有限公司委托上海A资产评估有限公司对其

22、投资的资产评估有限公司对其投资的上海上海C船舶有限公司船舶有限公司进行评估。进行评估。C公司于公司于1999年年6月月1日正式改制运作，由日正式改制运作，由B和和D散货运输有限公司各出资散货运输有限公司各出资5000万元（各占万元（各占50%）投资组建的航运企业（国）投资组建的航运企业（国内合资有限责任公司）。现经营范围有：大宗散货减载、国际运输、国内内合资有限责任公司）。现经营范围有：大宗散货减载、国际运输、国内沿海及长江中下游各港间货物运输（含集装箱）、劳务服务、技术服务、沿海及长江中下游各港间货物运输（含集装箱）、劳务服务、技术服务、旅游咨询服务、鱼类加工销售。现有海上减载平台、国际远洋

23、、近洋、沿旅游咨询服务、鱼类加工销售。现有海上减载平台、国际远洋、近洋、沿海运输等多艘船舶，经国家交通部水运司核准的运力为海运输等多艘船舶，经国家交通部水运司核准的运力为21.95万吨，具有国万吨，具有国家海事局颁发的家海事局颁发的符合证明符合证明（DOD安全管理证书）。船舶技术管理干部安全管理证书）。船舶技术管理干部86人，其中持有人，其中持有A类证书的类证书的41人；船长、轮机长人；船长、轮机长20人。人。 本次评估目的为股权转让本次评估目的为股权转让。股权转让后，。股权转让后，B占占35%，D散货占散货占5%，E控控股（香港）有限公司占股（香港）有限公司占49%、上海、上海F实业有限公司

24、占实业有限公司占11%。 C公司公司2001-2003年三年利润为：年三年利润为：127.02万元、万元、366.77万元、万元、531.21万元万元（根据评估报告给出的数据测算得出三年的净资产收益率为：（根据评估报告给出的数据测算得出三年的净资产收益率为：1.27%、3.51%、4.93%）。资产评估常见错误案例五：无形资产的存在资产评估常见错误案例五：无形资产的存在 该评估报告存在以下疑点：该评估报告存在以下疑点： 1、航运企业有可能有、航运企业有可能有“岸线岸线”、“水域水域”等无形资产，等无形资产，评估报告未作说明。评估报告未作说明。 2、航运企业的营运证、安全管理证等航运企业的、航运企业的营运证、安全管理证等航运企业的