北京养老地产专题研究报告73页

1、北京养老地产北京养老地产 专题研究报告专题研究报告案例一：北京东方太阳城案例一：北京东方太阳城u项目规模：总建筑面积80万平方米，其中配套公建近5万平方米。u建筑类型：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。u项目亮点：七个风格各异的小区，约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地。全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。太阳城一期太阳城二期太阳城三期东方太阳城项目一期欧式风格，塑造田园式社区。东方太阳城项目一期建筑类型：联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种。户型面积：单元面积从70至230平米不等。配套设施：与中

2、日友好医院合作的医疗服务中心、邮政代办中心、超市、餐厅等社区基础配套已经投入使用，设有乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部。 东方太阳城二期联排独栋四合院欧式风格，创造和谐的生态社区。东方太阳城二期u建筑类型：公寓、联体别墅、独栋别墅、四合院，公寓首层设私家花园。u规划特点：“万亩森林，千坪庭院，独栋别墅” 的富春园独栋别墅和四合院，有10万株50年原生森林、75万平米竞技绿地。独栋别墅设4002400平米不等的超大私家花园，满足领袖阶层对私属生活的珍视、对私密空间的原创动力。 东方太阳城三期欧式风格，延续前两期惬意、高尚的生活品质。东方太阳城三期u建筑类型：94栋板式公寓、24

3、栋点式公寓，均为6层u规划特点：南北通透，6层北侧相应退台，并提供超大露台；每单元一梯两户；板式公寓包含一居三居室；点式公寓均为四居室，沿社区湖布置楼座。东方太阳城畅销户型公寓户型四室两厅两卫三室两厅两卫两室两厅一卫东方太阳城畅销户型排楼户型东方太阳城畅销户型独栋别墅户型东方太阳城畅销户型四合院户型东方太阳城装修标准东方太阳城项目整体定位为“退休后的释意居所”，配套及装修强调对老年人生活的便捷性。（具体装修标准详见下页）序号 部位 初装修标准 备注 1 楼、地面 卧室、起居室、内走道、阳台 现浇砼楼地面基层及垫层找平 预留面层位置 厨房、卫生间 做完防水层和保护层 地面砖用户自理 2 墙面 卧

4、室、起居室、走道等 做至基底，刮水泥腻子 面层乳胶漆用户自理 卫生间 做完防水 , 水泥沙浆搓麻 面层瓷砖用户自理 厨房 做完防潮，水泥沙浆搓麻 面层瓷砖用户自理 3 顶棚 做至基底，刮水泥腻子 面漆用户自理 4 户门 防火、防盗、隔音高级户门安装到位 5 内门 预留门洞 内门框及门扇用户自理 6 外窗及有关部件 外窗（起居室落地门窗） 铝合金双层玻璃保温平开门窗带纱窗（不带沙门） 窗台板 水泥窗台抹平 7 卫生间 管道接至预留位置（并安装截止阀门） 所有卫生洁具用户自理 8 厨房 燃气管安装至接灶具支管的转心阀门（含阀门），上水管按设计位置预留甩口，完成全部下水管道 9 阳台 阳台栏板内面和

5、楼面做法与房间内部规定相同 10 空调机位 预留空调室外机位置和空调孔 11 暖气片 集中供暖，暖气片安装到户 12 照明灯、灯具及控制开关 安装普通灯具，开关按设计安装到位 装饰灯具用户自理 13 插座 按设计全部安装到位，包括面板 卫生间、厨房的插座安装预留面层位置 14 电视、电话插座 按设计全部安装到位 15 电脑网络 预留端口 16 户内跃层楼梯 楼梯到踏步基层 面层及扶手用户自理 17 安防及报警系统 每户内主卧及主卫设紧急求救按钮各一个，移动按钮一个，主机一台 玻璃破碎、红外报警等探头自理 东方太阳城装修创新1、采用液压蝶式无机房电梯，这样不但节省了建设专门的电梯机房的投资、减低

6、噪 音，还降低了电梯的运行成本和后期维护费用。2、社区内自建污水处理站，实现全部生活污水的净化处理后回收利用。一方面可防止 降水不充分而导致绿地灌溉水源的缺乏，另一方面使退休生活社区的生态环境更 为环保，运做高效。 3、采用绿植净化环保型雨水收集再利用技术，整个退休生活社区设计了运行成本低 廉，回收效率高的雨水回收系统，将雨水通过采集，绿植、过滤、净化，储存于社 区湖面，用来进行社区内绿化灌溉。4、对社区内大面积的湖水、溪流等水系的处理，采用生态水质净化系统。经过生物技 术处理后的湖水，可以减少和预防出现一般水系中富营养化的问题，同时也可使社 区的水系处于良好的生态群落的循环之下，保存了社区良

7、好的自然面貌。5、水源热泵中央空调系统，为二期25万建筑平米的公建和居住单元确定选用水源热泵 集中供暖、制冷提供了完备的第一手的技术和运行资料。6、电磁门锁、门禁一卡通系统将为居民的出行及社区的物业管理提供了极大的便利。7、紧急呼叫系统连系布置于主卧室和起居式的固定呼叫按钮和可移动呼叫按钮保持着 每单元与社区呼救援助中心的热线联系。8、自备深井供水系统； 自建的压缩天然气站等。东方太阳城相关配套设施商业街高尔夫球场俱乐部东方太阳城客群年龄及职业专项调查数据显示，目前北京东方太阳城的专项调查数据显示，目前北京东方太阳城的主要业主是年龄在主要业主是年龄在56 56 岁以上岁以上的老年人，的老年人，

8、占现占现居住人口比例的居住人口比例的80%80%，是适合生活、适合居住的老年住宅，是优于养老院的养老产品。，是适合生活、适合居住的老年住宅，是优于养老院的养老产品。教育程度较高的职业明显成为购房的主体，教育程度较高的职业明显成为购房的主体，专业技术人员、科教文化从业者、党政机关事专业技术人员、科教文化从业者、党政机关事业单位领导、大中型企业管理者业单位领导、大中型企业管理者占总居住人口的占总居住人口的58.34%58.34%，这充分说明这四类客群是中国老，这充分说明这四类客群是中国老年住宅消费的中坚力量。年住宅消费的中坚力量。工人、服务人员和普通工作工人、服务人员和普通工作的购房者占目前项目居

9、住人口的三分的购房者占目前项目居住人口的三分之一，为之一，为35.42%35.42%，普通工作者对老年住宅的消费能力将逐步提高。普通工作者对老年住宅的消费能力将逐步提高。东方太阳城项目点评u规划设计方面：东方太阳城项目，以创新的规划理念、丰富的产品线，完备的配套设施以及新技术的应用，取得了较好的市场口碑。u市场运作方面：借鉴国外老年住宅的先进经验提出“第三养老模式”，即家庭养老与社会养老相结合，其运作思路：老年家庭买房的方式按揭或付清房款，一经交付即可入住；开发商从次年起，逐年向业主回购部分产权，以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果业主较早过世，而开发商还没完全回购产权，子女可继承住宅的部

10、分产权；如果业主身体健康长寿，而开发商已经全部购回了产权，开发商承诺无限期免费居住下去。案例二：北京太阳城案例二：北京太阳城u项目规模：占地42万平方米，建筑面积34万平方米。u建筑类型：公寓、别墅、住宅、公益建筑和下沉式文化广场 。u项目亮点：东方建筑风格的四合院、国医堂、仿古文化步行街、庭院等。 太阳城项目规划图太阳城公寓针对老人特点设计欧式风格太阳城别墅 太阳城有250到300平方米、400到500平方米别墅共70余套及4座400到500平方米的四合院，以满足老年人的不同需求。 太阳城公寓、别墅特点u宿舍式公寓，将老年人集中安排在社区相同的楼房中居住和生活。配有电视、电话、卫生间、沙发、

11、衣柜等各种设施，并提供水、电、暖、医疗监护等各种物业服务。u居家式公寓或住宅式公寓，一家一户，可以是老年夫妇，也可以是夫妇两人及子女，还可以是老人、子女和孙辈三代人。u护理式公寓，就是把因身体有病、生活不能自理或行动不便的老年人集中安排在一些房间居住，并由医院或专门雇佣的护理人员进行护理。太阳城公寓畅销户型一居室太阳城外部装修标准结构： 钢筋混凝土全现浇剪力墙，部分砖混结构 外墙：涂料 电梯：西子奥的斯电梯，24小时运行 门窗： 户门：日上防盗门； 供电： 40A智能磁卡表 供水： 插卡式智能计量系统 供气：天然气入户，插卡式智能表 采暖：地板集中供暖 通讯：宽带网接口入户 太阳城公寓室内装修

12、A、客厅、门厅、餐厅： 地砖： 600600mm 罗马牌(或同等档次)； 餐厅顶面： 局部吊顶； 客厅顶面： 灯池造型顶； 墙顶面： 涂料 立邦美得丽 (或同等档次)； 剔脚板： 复合踢脚板 克诺森华 (或同等档次)； 太阳城公寓装修B、主次卧室： 地面： 复合地板 克诺森华地板(或同等档次)； 墙顶面： 涂料 立邦美得丽；(或同等档次)； 窗户： 包套(清、混工艺)大理石台面； 剔脚板： 复合踢脚板 克诺森华 (或同等档次)； 门及门套： 清、混工艺，实木复合门； 太阳城公寓装修C、厨房： 地砖： 300300mm 罗马牌 (或同等档次)； 墙砖： 250300mm 罗马牌(或同等档次)；

13、顶面： 铝扣板吊顶； 门及门套： 清、混工艺，实木复合门； 吸油烟机： 中式 欧帝牌(或同等档次)； 灶台： 欧帝牌(或同等档次)； 洗菜盆： 欧帝牌(或同等档次)； 整体橱柜： 理家(或同等档次)； 太阳城公寓装修D、南北阳台： 地砖： 300300mm 罗马牌(或同等档次) ； 墙面： 涂料 立邦美得丽(或同等档次)； 太阳城公寓装修E、主客卫生间： 墙砖： 250300（主、客卫） 罗马牌(或同等档次)； 地砖： 300300（主、客卫） 罗马牌(或同等档次)； 顶面： 铝扣板吊顶； 浴霸： 2个（主、客卫各1个）； 浴缸： 限主卫 金牌(或同等档次) ； 座便： 2个（主、客卫各1个）

14、金牌(或同等档次) ； 淋浴房： 限客卫； 镜前灯： 主客卫各1个； 梳妆镜： 主客卫各1个； 玻璃托盘两层： 限主卫； 浴巾架： 限客卫； 手纸盒： 主、客卫各1个； 各种开关面板、网话插座： TCL牌(或同等档次)； 其他小五件（例如：合页、门锁）：负责安装到位。 太阳城别墅装修u别墅：毛坯u公寓：精装修，装修标准如下：涂料：室内装修全部采用的是纯天然无任何异味及有毒物质的环保涂料。厨具、洁具：橱柜全部选用中高档品牌、环保型材料，厨房和卫生间墙面为高档瓷砖，地面为高档防滑地砖； 地板：德国原产的复合木环保型地板。房门：入户门为“四防”钢质装饰门，居室内其它房门均采用木质装饰门。窗户：彩色塑

15、钢窗、中空玻璃。太阳城相关配套设施道路楼道出入口楼道走廊电梯老年活动中心社区花园商业街医院太阳城相关配套设施处处无微不至的设计，迎合了老人理想生活的需求，塑造了项目的核心竞争力。说明：中小学：北师大亚太学院幼儿园：亚运村双语幼儿园综合商场：太阳城购物中心银行：建行、农行医院：太阳城老年医疗中心其他：太阳城国际假日酒店、温泉健身中心、文化艺术中心、家政服务 中心、中国邮政储蓄 太阳城项目点评u利用自身完善的服务设施为老年人创造条件、提供机会。u在老年设施的经营方式上采取与社会紧密联系的全方位开放型社区管理模式，使老年人与社会有更加广泛的接触、沟通和交流。u定期组织和举办诸如交流座谈、讲座会议、展

16、览展示、竞技比赛、征文征画、文艺表演、观光旅游、考察访问等各种形式的活动。案例三：北京燕都世界名园案例三：北京燕都世界名园u项目规模：占地面积：3000亩，总建筑面积：320万平米。u建筑类型：一期住宅以六层欧式电梯板楼为主，兼少量板式小高层，主力面积为60136平米。u项目亮点：大开间、小进深、南北通透的阳光“板HOUSE”空间，270度豪华观景阳台和大飘窗的设计，8万平米的汇金大道商业街。燕都世界名园公寓项目建筑采用南北朝向，故采光较好，较适宜于老人居住。燕都世界名园公寓畅销户型燕都世界名园公寓装修标准装修标准：外墙：窗台以下为天然蘑菇石贴面，窗台以上墙面为高级涂料，屋顶为水泥釉面瓦坡屋内

17、墙：打白腻子，四角见线(卫生间除外)电梯：安迪斯门窗：户门为三防门（防盗、隔音、保温），户内门预留门口，窗为白色塑钢双层玻璃中空 推拉窗带纱窗厨房：管道接至预留接口位置卫生间：地面做防水和保护层，顶棚刮防水腻子，粗墙面木抹子找平，管道接至预留接口位置供气：市政天然气入户，IC卡智能计费采暖：分户壁挂炉采暖，地热采暖阳台：封闭式阳台，墙面水泥砂浆抹光面，打白腻子，塑钢带纱门窗 电梯：中美合资安迪斯高速无机房电梯 采暖热水：小区锅炉房集中供暖，地板采暖方式（见住宅使用说明书），24小时生活热水供气：市政天然气入户，IC卡智能计费燃气：预留燃气管路 强电：用电容量一居室4KW；二、三居室6KW；动力

18、和照明分别设置弱电：每户两个有线电视出线口，两条电话线，两个电话出线口，一个宽带接口，户门里有入 户对讲话机一个燕都世界名园公寓相关配套设施单元门道社区河道太阳能路灯电梯应急按钮房内护栏 防滑楼道智能防盗门 小区街道 燕都世界名圆项目点评 u项目规模宏大，完善的医疗设施、全程教育等配套。u项目引活水入园，将社区演绎成一个静谧、幽雅的花园。u打造了建筑面积8万平米的汇金大道商业街，商业街内设有大型购物中心和物流集散地。养老地产项目特点养老地产项目特点 老年公寓特点u私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。u社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。u可选择性：应为老年人提供多种

19、可选择性，并有控制的能力。u标志系统：它为记忆力减退的老年人提供活 动上的方便。u安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。u可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易于操作。u适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。u适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。u环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。u尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。 项目规划设计及配套建议项目规划设计及配套建议老年公寓产品规划

20、设计园林景观配套设施室内装修分析内容老年住宅整体规划设计要求u住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰；u建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间；u居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；u设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；u处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活；u基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足；u设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。老年住宅公共交往空间在老年住宅的设计中，应尽可能多地

21、为老年人考虑相互之间的交流空间，减少孤独感和寂寞感。一般在设计中可考虑结合门厅、过厅、电梯厅等设置各种公共交往空间，如“谈话角”、“休憩角”等，适当安排桌椅，为老人们提供休息和增加互相交流的公共交往空间。在设计专住型时，可考虑将公共交往空间扩展到合设或邻近的其他设施之中，在混住型住宅中则考虑将共用部分作为公共交往空间，同时在小区的整体规划中，还应考虑有机地布置公园、广场、散步道等室外公共空间。老年公寓建筑单体设计要求单体设计以别墅、多层为主，可以考虑少量小高层产品，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过5 层，而且多层一般应设置电梯，方便老人的上下。（小高层主要对身体状态相对好的老

22、人考虑）另一方面，在单体设计上，应该为老年人提供充足的室外空间，使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系的形成提供必要条件。健康型老人住宅 疗养型老人住宅康复型老年住宅监护型老人住宅护理型老人住宅集合式老人住宅通过类型的区别，丰富老年产品线，增加老年客户的选择性。老年公寓外立面洁净清爽的外立面，较好的映衬了周围的景致，且营造出安逸、私密的生活状态。老年公寓室内设计要求电话通信、宽带网络、电梯、分户空调以及应急求救报警系统等设施要齐全，并安装水、电、煤分户计量的表具。同时在设计中，从构造的角度出发还应注意以下几点：u住宅入口处面积要适当增大，门的宽

23、度要适当增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留 安装扶手的埋件；u厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用；u老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯；u开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置。u,地面和浴池底都应防滑,浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手,改变方向和高度的地方应用明显色彩；u提高房间照明度，并抑制眩光，据日本分析，照明度需提高2 倍；u老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度；u厕所宜用推拉门，不用平开门；u厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作；u老人听力降低，应提高报警响，各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。独立

24、的生活空间，增加了生活的便利性与独立性。老年公寓户型感光度较高的卧室与设施齐备的洗手间，是提升老人舒适度的唯一。老年公寓内饰老年公寓环境景观设计老年人居住环境的设计应体现“养老社会化、居住亲情化”，真正使老年人“老有所居、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”。因而在环境景观设计上，首先要为老年人的人身安全着想，应避免大坡度和路面溜滑的设计。由于老年人爱好钓鱼的特点，可设计一个以大鱼塘为中心景观的园林格局，辅以晨练、晨跑的场所，有益于老年人健康长寿，同时还可以增加产品卖点。绿色的园林景观环境设计风格，提高老人生活舒适度；一般老年公寓的绿化面积要求较高约为45%以上。老年公寓环境电梯道路运动场

25、通过配套设施的建设，扩大老人生活空间。老年公寓相关配套设施老人更多的参与社会活动一方面丰富了业余生活；另一方面增加了归属感。老年公寓社区娱乐老年公寓楼宇智能设计在楼宇智能设计上，为了满足老年人的特殊生活习惯，考虑在楼宇对讲系统上设置户与户之间的对讲功能，以便于老年人的相互沟通；同时，还应设置每户与中心控制室之间的呼叫和对讲功能，以处理突发事件的发生。再者，漏电自动预警报警装置、煤气泄露报警装置等先进智能化系统的配备，可以更大地提高老年人的生活安全系数，同时又能够增加产品附加值，从而提高楼盘档次。应急按钮智能防盗门 以上，我们通过案例的借鉴，对本案各类产品体系提出了以下建议：u别墅：走高端路线，

26、体现现代中式风格。u公寓：“大而奢”的平层公馆产品，“小而精”的小高层空中花园别墅产品。u老年公寓：体现社会责任感和公益性，倡导生态和谐老年社区生活。下面，将对以上这些产品体系提出开发思路，并对老年公寓这一特殊产品提出赢利模式建议。老年公寓赢利模式Old age apartment profit pattern美国太阳城中心收益来源一次性收入来源独立住宅的销售收益长期性收入来源租赁项目的出租收益配套设施的经营收益如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设

27、施的收益为例：会所费用：16000 人 140 美元/ 人=224 万美元高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人 1500 美元/人=900 万美元合计：224+900=1124 万美元。即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。国外老年住宅赢利模式分析国内老年住宅主要赢利模式分析目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营

28、管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。国内赢利型老年住宅经营模式按赢利方式分按经营管理方式分以一次性销售收益为主长期性租赁收益及一次性销售收益相结合开发建设与经营管理相结合开发建设与经营管理相分离老年住宅赢利模式的运用策略分析老年住宅赢利模式的运用策略分析u老年住宅销售的定价策略除产品本身外、细致入微的物业管理与服务才是老年住宅项目最大的卖点，产品的价格定位，应该高于同地段同类型的普通公寓产品。u物业服务赢利策略物业服务费由于老年社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准可采取相对高价位的形式。各种单项的服务费包括日常的定菜送菜服务、厨师服

29、务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。物业服务中的租赁服务这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。国内老年住宅物业管理赢利模式分析（1）国内目前对于老年住宅的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，对于市场化的管理老年住宅的模式，还处在起步探索阶段。u老年住宅物业管理的收入结构、盈利预测收入结构常规物业管理服务收入老年住宅物业管理收入结构针对老年人的专项服务收入老年住宅与普通住宅的会所收益比较普通住宅会所收入1000 30% 100030万元老年住宅会所收入1000 80% 100080万元注：以居住人口为1