划拨土地使用权价格评估

1、主讲人：朱道林l 划拨土地使用权广泛存在国有企业所使用的土地城市旧城区的土地待开发的国有土地l 划拨土地使用权是否存在价格国企改制中财务处理的困难价格与权利对应因此：1. “无偿”不代表无价，无偿仅指国家（政府）无偿，而用地者实际是支付了代价2. 从成本价格论的角度，用地者因取得划拨土地使用权客观上形成了其价格3. 为合理体现客观经济关系，有必要显化划拨土地使用权的经济价值l 什么是划拨土地使用权 是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权55号令第43条 是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权划拨土地使用权管理暂行规定 土地使用权划拨，是指县级以

2、上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。城市房地产管理法第22条l 与出让土地使用权的区别 年期限制不同 处置权利不同 成本构成不同1.国有企业改制2.划拨土地使用权流转l一般属于隐形交易流转3.拆迁4.搬迁l如污染扰民企业搬迁、旧城区“退二进三”等5.置换l包括土地置换和资产置换6.收购储备7.抵押l 划拨土地使用权是否有价格？ 有偿、无偿、低偿的关系 无偿是否表示无价l 理论的思考l 政策依据 关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144号）l为支持和促进企业改革，企业改制时可

3、依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产l划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益l 什么是划拨土地使用权价格？ 价格与实物的关系 价格与产权的关系 交易过程中的经济关系 “划拨土地的平均取得和开发成本”l 与出让土地使用权价格的区别 土地价格=出让金+配套费+征地拆迁补偿l 关于土地价格内涵l 与承租土地使用权价格的关系l评估依据：城镇土地估价规程l评估思路正算法l直接根据“平均取得和开发成本”进行评估计算l评估方法成本逼近法倒算法l先评估出让土地使用权价格，再根据划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的区别，

4、倒算出划拨土地使用权价格l评估方法1.利用市场比较、收益还原、假设开发、基准地价修正等方法评估出让土地使用权价格2.利用出让土地使用权价格计算划拨土地使用权价格l案例分析土地国家新用地者原用地者农民集体新用地者出让土地使用权 有偿划拨土地使用权无偿划拨土地使用权无偿出让土地使用权 有偿征地补偿费征地补偿费拆迁补偿费l政策依据 国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（1998年8号令）l划拨土地处置方式 国有土地使用权出让 国有土地租赁 国家以土地使用权作价出资（入股） 保留划拨用地方式l 法律依据 55号令l第44条：划拨土地使用权，在未补交出让金的情况下不能转让、出租、抵押 担保法l第56

5、条：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。 房地产管理法l第50条：设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权权方可优先受偿。l 地租价格论 土地价格是地租的资本化，包括收益价格论l 产权价格论l 实物价格论（动产多如此）l 效用价格论l 供求价格论l 价格构成论，如 土地价格=出让金+配套费+征地拆迁补偿l 成本价格论 从生产过程中来说，前期投入的成本需通过产品的销售价格予以体现和收回；从流通过程来看，产权主体为购置不动产所支

6、付的成本即是其价格l 根据产权经济学理论，任何交易都是产权交易，因此其价格也是所交易的产权的价格，因此： 谁卖地：l国家、国有企业、股份制企业、集体、集体企业、个人（使用权者），卖地者不同，所交易的权利不同 谁买地：l国家（征用或征购）带有强制性征地费用或征购价格l各种形式的独立经济实体遵循市场规律l同一所有制下的经济实体所有权未转移l农民购买本集体的土地涉及分配和保障关系l农民购买其他集体的土地遵循市场规律l 土地价格的经济关系分析 买方理论：所有购买土地过程中所支付的费用就是所购买土地的价格 原用地者：交出土地所应获得的补偿（价格，有时分是否遵循市场规律的补偿），或对进行土地投资应获得的回

7、报 所有者：所有权收益，地租 中国的土地交易通常涉及上述三方l 划拨土地交易 买方 卖方 土地所有者l规程的解释土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格从上述概念如何区分地价的三部分构成？l 地价定义 说明估价对象实际用途和宗地

8、内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和宗地内平整 总结：评估地价是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其它内容）价格 这种定义与地价构成的关系是指在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者所取得的土地权利l 国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签

9、订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为称为取得划拨土地使用权承租土地使用权有偿使用租赁方式l 承租土地使用权价格评估方法1.收益还原法n租金盈余=市场租金-实际支付租金n土地还原率2.成本逼近法3.市场比较法承租土地使用权价格 =盈余租金土地还原率1-（1+r)n1l 城镇土地估价规程 划拨土地使用权价格评估，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等 运用收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对价格的影响 划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格l 因此： 划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-出让金 但实践中此公式不能一概而论