百强商业地产项目案例之二十--青岛宝龙城广场

1、百强商业项目案例之二十 一一青岛宝龙城市广场青岛宝龙城市广场 一一中国首个75万平方米主题游乐式购物公园城市：青岛在青岛人口不足 60万的城阳区，建设一个 75万平方米的购物中心。青岛宝龙城市广场, 正在展开一场 游在此、购在此、欢乐在此”的商业造城计划。在青岛市区人口不足60万的城阳区,建设一个75万 平方米的购物中心.吉岛宝龙城市广场，正在展开一场 “游在此、购在此、欢乐在此”的商业造城计划城市与地理：青鸟宝龙城市广场座落于崇阳路 以北、文阳路以南.中城路西、长城 路东.在吉以新天地景观长购两例. 与城阳区政府,文化广场、人民广 场、城阳区人民医院、世纪公园等近 距相守 维流亭国际机场5分

2、钟路 程.距青鸟港18公甲.胶济铁路.6 条高速公路四通八达.开发与对策：要打造青鸟最具发展潜力和投资价值的新商图.首先就必须形成极强的规模效应.因为青 岛是山东省经济最发达的城市之一.是胶州半鸟的核心.是行政级别为副省级的中心城市.所 以.青息宝龙城市广场将开发税模定位于超大型的75万平方米的游乐主题购物中心，具岭组成 是：Xi）住宅造I也可以谶城.当申国众多宅大型购商中心一个又一个蜘浅的时候在中国青虬却不知不觉地涌现出一个商业段IL它的开发商 J 正是申国商业:也产的领军企业宝龙集团宝龙集团为什么在青岛城阳区建设一座如此大at的购物中心.为此，它又提供了些全业态的商业规划？为了实 现 遗里

3、远乐"的一站式消费.育鸟宝龙城市E进行了怎样的商业电也J回 时,针对高业单体面积过大的问瑚.青岛宝龙集团又创造一秒怠样的整体架构 呢？2）在当代中国.所谓游乐式的购物中心其实缺乏强有力的支持点.在很 多情况下.它昌至于只是提供了一个烫点.当项目进入实质性的开发盼段以 f 后.由于娱乐配套投入成本高、回报低、运尝雄度大.很多的娱乐配套最终 难以实现但是.青鸟宝龙城市广场却罕有也提出了建设“中国最大规模近 50000平方米室内主瓯乐区”的日标，并且.整个项目的架构都是卫绕这一目 琼搭建的吉息宝龙城市广场.为什么要启动一场如此大加模的室内造景规 划.它能为中国商业地产发展带来哪些变革？PO

4、WERLONG宝龙城市广场中国大陆首个75万平方米主题游乐式购物公园经济技术指标：O开发in宝龙集团（#!3置业有隈公司O邕建英面积，的750000平方米O占堆30根，316808平方米O建筑览度，48、O号化事：30%O容犯率：2.34O堆上停车：1560O堆下停车：218。场1) 一个中心、四个基本点、一个座标的商业规划住宅造城.商业也可以造城.当中国众多超大型购物中心一个又一个搁浅的时 候,在中国宵岛，却不知不觉地涌现出一个商业巨无霸，它的开发商正是中国商业地 产的领军企业宝龙集团宝龙集团为什么要在青岛城阳区建设一座如此大型的购物中 心，为此，它又提供了哪一些全业态的商业规划？为了实现“

5、吃喝玩乐”的一苗式消 费，青岛宝龙城市广场进行了怎样的商业规划？同时，针对商业单体面积过大的问 题.青岛宝龙集团又创造一种怎样的整体架构呢？城市与地理：育恩.一座美丽的海滨城市,每年接待游客接近3000万人次,旅游总收入超过300亿元，育 鸟宝龙城市广场位于青&市城阳区.城阳区东依崂山区.南接李治区.西临胶州湾与胶州市相 邻.北与如墨市毗连.城阳区是吉鸟未来城市发展的方向和重心.吉鸟宝龙城市广场位于城阳 城市中心区的核心地带A 7§万买龙米游驻题超大购物中心由一座五星级酒店、两座酒店我公离.以5万平方米大型室内I '中心40多万弓方米购物中，分近小大+刀质收决I，&q

6、uot;i生活超市时尚百货A精品建材B项目在商业规划方而分别引进时尚百货、生活原市 数码电谷、精品建材四大业态每个楼层均 设置不同的消费主建.次主力店穿搐其间.营业场所和公共空间交花一体；四层建筑面积8. 5万平方米M层建筑面积9 4万平方米二晨建筑面积9一 6万平方米一层建筑面积10. 7万平方米负一层建筑面积12.8万平方米吉岛宝龙城市广场必须在一个层面上形成多个中心.这样才能解决单层面积过大和空间单 调的问题“青鸟宝龙城市广场的规划方案是“一个中心.四个基本点” .一个中心：以5万平方米室内主题游乐园为中心：四个基本点：以生活超市、百货、数码电器.精品建材形成四大主力店为基本点：一个座标

7、：以五星级酒店.酒店式公寓为横座标，以休憩广场、5万平方米室内主 题游乐园及五星级酒店为纵座标.四大主力店分片布局：吉旧宝龙城市广场山一个中心.四个基本点.一个座标"的商业规划就在一个平面上形成 了丰富的空间.弁且以5万平方米室内主题游乐园为核心.谜行商业资源的集中和发散.比较 有效地解决了商业空间箪调和单层面积过大的问通。这种一个中心、四个基本点的商业规划很适合地块方正.占地面积大的商业地产项目.在 这两个前提满足的情况下.它就是一个好的开发范例.能够很好地形成人流动线 消费者在里 面进行消费.很容易所别区分自己所在的位置,同时对于顾客国物也能辖有很清晰的方向感. 井且迅速找到.这

8、样消费者就不会因为项目体量庞大害怕迷路,不容易找到自己喜欢的产品而 逐渐丧失来此购物消费的欲望，2）从无到有的景观资源-中国最大规模近50000平方米室内主 题乐园在当代中国.所谓游乐式的购I物中心其实缺乏强有力的支持点，在很多情况 下.它甚至于只是提供了一个卖点，当项目进入实质性的开检阶段以后，由于娱 乐配套投入成本高，回报低、运营难度大.很多的娱乐配套最终难以实现 俱 是,青岛宝龙城市广场却罕有地提出了建设“中国最大规模近50000m'室内主题 乐园”的目标,并且，整个项目的架构都是围绕这一目标搭建的 青岛宝龙城市 广场.为什么要启动一场如此大规模的室内造景规划,它能为中国商业地产

9、发展 带来哪些变革？思路与变革：游乐与景观设计是希岛宝龙城市广场最突出的特色：宝龙!fe团承资5亿人艮而打造近5万平 方米世界顶级室内苗乐主蔑公园，队无到有地为顼目开WT-il真正意义上的景观靖源.以地 下一层中心海乐广场为核心,堵含业35规划，分布在城市广场的各个楼层均有主魁弟乐项目. 顼目拿成后将陲为国内昆大的以澹乐为主腰的Shopping Mali整个值目商业规制的核心就是以 葛呆排动橱秀、以枚个大尘主力唐带动映个胸易中心的人气2 楼 2010-03-09 14:04那么.宝龙城市广场这种思路变革的依据何在呢？A、宇龙城市广场位于者市城阳区.城阳区位干吉悬以北.缺少商业氛围的积淀.但是城

10、阳区却 是?L%壬城区向北拓展的玉要空匠.工业化、城书化.商贸经济全币发展.气比如何右这一斯区内形 成项目核心的吸引力将是成败的美谜：B吉鸟是重妾的故游城市.拥有十富的旅游资源每年接待游客接近3000万人次，旅游总收入超 迎次）0亿元.因此.知间使青A宝龙城市广场成为游客的必到之地.也定古白字龙城市广场的重要支撑 点；c、攻目的堆段条件决定浦H高必疆妒大.可不能只陷于:区仅仅几十万的人口.因此.蕾 I雨麻心优势二综合上述原因.宝龙集团适景的商业规划很昂然是一种必然的需要.75万平方米游乐主距 超大购物中心*他，要达到6000-8000元的营业额.城阳不到50万的人口根本不足以支择.甚至将商30

11、半径馈射到整个吉岛也很避支撑项目的良性运营 因为项目离青鸟市中心距离太 远.客流的易达忤不是很好.所以必须将商圈的半泾再扩大-而有鸟2006年接待游客2800万人 次，旅游总收入310亿.这些来青鸟栋游消费的游客就成了项目主要的目标客户之一 一个好 的景曳空源是段引游客来此消费的重焚保障50000平方米室内主题乐区将在营销投入的比例篇殁下.形成浮动比例的吸客效应.井最后 扩散到周边城市.景观资源在营销成本飞高投入的影响下.能加速项目进入成熟期同时.景观资源的独特忏和商业规划的领先性,将带来强大的项目区别性.进而升华到品 牌的认识.在体验的过程中消费者产生认可.井捋这种消费壤受传播给吏多亲友.进

12、而推动吉 息宝龙城市广场的成型负一层平面图永*力店;次立方店:二Mi日-.uimrwutrww .-、. .irm.scjauDcmgyMiwKBWxn *ta mW -*P E. . .，Axi,irs凡 而如zm、:二'"次主力估.MMMMM * . unarxnaHU；.S/fMTSS .A J9工3、 /.入.!：狎翱就溢:做:店H一院曲技土M il 度 g 1 、 . . lwvrowuwiri&ui: :? x*«l WVAMW. . .：.* AU*.次主力格:虫:方店、W5 'aoaTMWWi.7 i t .， . . . jugwa

13、rjom <v<财 jmrnorurwgr znmiMPUiu«Ait4r<中心游乐广场.).,二§ 邳 *» *" UQWurmxrttWurv:心姮日.5亦2 wttmiMtraww3. . KKzmgaxH，VnBrXB W9HNkom<txnna.nMl2EBEBHXS FsmgKSS wmmw MMweaaeMMag 晔 jbm 睥uorioEn on nnmn五星级酒旧；»WWW 堕 口:叩二R junjxsjt Aunjsuajx.肯E宝龙城市广场将游乐广场安排在负一层，5OCCCK游乐广场分大、小早葫芦状

14、分布.阍泣则分布 停车场.次主力店与少的商铜是一神n娶的以游乐为平an果集中心.并积极利用各个方位通往中心游 乐广场的通道而进行相应的业元设置的短如I方案.一层平面圈皆W宝兆城由广埸直三屠的趣删翔全1»个中心，边个基点，一个崖标的*一个中 心中。海乐为牟土，E3个争点，个角位的主力杏为基点 一个曜桥以踏乐广单耳中心塞廉 埼费：E星现志店为纵哩博：以横贾中心藉乐r埼的主瞰亶为捐探标这样的设有利千在一个/康aaiH近 十万平方米的埼业零阊内，睬尚能.业态的号布都成出一扯魅叫箱秩用整，井酎成耕业架检拍工悻3 楼 2010-03-09 14:05,三层平面图肘:尚土货超市自:助KTV好来通

15、P &乐中Q.'项星级酒店： *SS龙城市广场在二层设置主力店超市.而不是舄翻市设置在负一腐首虐.就是考虑到二届以上商业而租太大.只有引入主力店程市这样的超级发动机，才能带来足够的人流.夜ea个主力店当中.时尚百货贯通4层午三AL超市员通二»*=«.砰国三层.其他主力店设18则核需霸要分布在备个这样的安拌就是充分考虑到它们的人流抑动效果.并政锯主力店不同的H性和价值含量而进行的总体安捧.时尚白笈超市家居场.-即使到r三膜.中心游乐广场仍是整个商业平珂的焦寇.虽然游乐中心设右负一层.但从负一«*=»的 做空中庭却芷尊让三曜拥有对胡乐场仕的观

16、赏效果.was龙城市广场三核设重了影院、家居广场等充刀 店.井*为了游乐设j»由于艰模足够大，空懈也比般精跺.所以三席也会拥有比般多的人淀.评论:中国竟然已经有这么大的建成开业的商业地产，惊讶中。而且我百度了一下，发现宝龙城市广场在不少城市都已有或将建，如徐州、福州、汉阳。果然不出我所料，万达模式已经有了 恐怕不止一个效仿者。如果按照这个规划做，肯定会失败。理由如下：1、整个项目体量巨大，如果只按照一个整体项目来操作的话，难度太大。上海的徐家汇港汇广场、太平洋百货、东方商厦、六百、汇金百货、美罗城6个各自独立的商业项目面积全部加在一起也不过 70万W （包括所有写字楼在内）。试问仅一

17、家宝龙城如何能够经营的下 去？2、整个规划布局上想当然的将各种业态设置其中，实际上并不符合各种业态的面积需求和消费者的购物习惯。消费者购物要到一个建筑里面，吃饭要到另一个建筑里面，来回的路就很长，不合理。更不要说如此大的面积仅仅容纳一种单一的业态，势必造成剧烈的同业竞争，到时候肯定会伤及自身的利益。我认为宝龙集团虽然在项目定位上要打造一个城区，但是在实际规划的时候确把它当做一个商业项目在打造，背离了原来的方向。合理的规划布局应该将整个项目分成几个独立的小项 目分别打造。各自项目形成自己的经营风格，自己的客户群，在整个大宝龙城内形成互补， 同时各自项目内部又有自己的完整商业系统（具体形态可参照徐

18、家汇）。作为商业70w方体量太大，必须拆分成几个项目来操作商业地产将是另一个地产吸金点。我也考察过徐家汇商圈内的部分业态，确实需要相互独立并又相互依存。武汉还有一个号称世界上最长步行街的一一武汉世界城项目。我不看好宝龙城市广场，我考察青岛的，也看过郑州的。目前真的很惨淡（当然与刚开业有关 系）但是无论青岛郑州，他的选址都太过前瞻，无车族是很难去一次的。而且体量大，却又分 割出售，怎是非一般能耐能经营好的？ ！ ？ ！南方宝龙，北方万达，现在做商业地产的就这两个扩张得很厉害。虽然有相当的风险，但说这个项目一定会失败则有些武断了。楼上有朋友拿上海的情况出来对比，类似徐家汇这样的地方，但是要知道上海

19、本身的商圈之多，业态之丰富非青岛可比， 但青岛的相对简单的商业布局也有其不确定性，那就是一旦宝龙的运营方式能够赢得商户的认可，那么完全有可能打造一个全新的综合商圈出来，而不一定要像徐家汇那样分成各个地块来开发。综合运营的方式虽然近年来少有碍成功案例，但也不是不可以进行尝试，何况宝龙虽然在郑州不怎么样，但是在福州似乎还算成功。其实青岛宝龙城市广场不单单是60万人口的成阳区的商业项目，而应该打造成为青岛乃至全省的综合性地标式项目，招揽更多人来消费。业态配比上还可以更加丰富一些其实失败不是以项目经营好坏论英雄，关键是政府便宜给了土地，傻子买了商铺，这样的商业地产成本比住宅便宜多了，却要卖二三倍住宅的

20、价格。楼上的也不能这样说啊， 傻子买了商铺，但是谁来租傻子的商铺呢？做成了还可以， 做不成 了，那么大的一个项目， 以后宝龙的名声怎办？商业项目需要消费力的支持。如果真的只有60万的人口，哪来的消费力？中国目前开发商贪达大的风格没有改变，而且俞演俞烈。青岛固然是旅游之都， 其中游乐部分可能对游客有点吸引力， 至于购物部分，我想游客贡献率不会有多大，况且青岛非中国时尚之都。从品牌角度看， 由于量体大，业态品类繁多且杂乱，对国际一线品牌的吸引及其有限。如果未来人流不理想，会出现个别或多个业态无法喂饱甚至挨饿的局面。难度不小！但不是没有成功的可能，如果业态规划合理，还是可以做的！既然是新城的概念，那

21、么业态不妨再丰富一些， 每一种业态根据市场实际情况进行合理分割， 比如银行、汽车4S店、会展中心、其他服务行业等，力求精而全！这样可能风险相对会小 一点！呵呵！个人愚见！大手笔！这么大的体量，风险必然巨大。主要考虑能否持续经营的问题，第一次去我想不成问题，有 太多吸引眼球的概念，但是回头再去，就要有足够的亮点和独具一格的地方！不管你规划的有多大，也不管你的商家多么有吸引力，也不管你的规划多么的合理，你的 运营团队不行的话，你的消费磁场不够大的话，你的辐射人口不足的话，最后倒霉的是商 家，吃亏的是投资者，失败的是开发商，最后头疼的是政府。我只是在很多项目建造的时 候听到了轰轰烈烈的宣传。没有看到

22、开业后的红红火火。起码，泰山的宝龙城市广场是基 本失败了。几乎是空城一个。开发商，你的选址科学么？你的规划合理么？你的规模适合 么？请你细思量。不要贪大呀？劳民伤财不是好玩的哟。玩的可是老百姓的钱呀。75万平方的巨无霸商业，因此项目不在市中心，无车一族到达不便利，加上青岛市只有60万人口，明显不是此项目的主要客群，主要是针对的客群是外地游客的话，一定要在推广费用多作预算，特别是跟旅行社、机场、火车多作宣传，让众多来青岛游玩的人知道，有针对 性的多搞活动。这样的话，还有可能成功。个人感觉如此大的项目体量， 需要庞大的消费来支撑，能否或在多少时间内集聚人气很重要。 即使开发商撑的起，还需要入驻的商

23、户也能撑的起。万达的城市广场在例如沈阳这类城市似 乎受了些挫折，根本原因无非也在此。 商家入驻后入不敷出， 本想淘金来的淘出来的却是沙 子。定位是旅游城市，集中卖场是好的！一站式消费，室内大型主题公园！ 肯定是游客想去的地方，但效益不一定马上来！要养！价格贵了 2-3倍，而且使用年限还少几十年 .前期商业地产的项目都是会遇到一些瓶脊的，就要看整个运营了.75万方现在是用来打广告的嘛像现在福州的宝龙，整一个和之前宣传的不一样，遇到瓶脊后，为了复苏，整个市场都乱了，而且和之前的定位完全变了大刀诸葛，气势磅礴。运营城市之大智慧啊。宝龙的模式，主要是以售为主，他考虑的只要能卖掉。后面的经营它又不参与，

24、所以它的概念只要能打动买家就成。宝龙的所有项目就福州做的好。其它的都不咋地周边消费人口，辐射区范围（消费圈）、主题业态辐射人口，经济收入水准，交通等，都是 决定商业地产体量和规划的前提。盲目求大，求丰富，商业必死。而事实上也正是如此，青岛宝龙城市广场开业至今，一直冷冷清清，商户退租不断。白天只见寥寥几个售货员聊天，打瞌睡。晚上疑似鬼城。生意如此惨淡，实不知百强商业百强两字 从何而来。若仅以规模论，未免贻笑大方了。个人见解，以圈钱论试之，青岛宝龙的疯狂建设，更深层原因是为自持物业的打包上市罢了， 而非能以商业地产视之。这么大体量的商业地产项目，暂不说成功与否。但从目前规划角度来说，个人认为，还是

25、应该再丰富一下内容为好，可以减少各个业态的风险。 万达也是搞类似项目， 但万达的因素不同，他的业态实际上比这个还要多很多，所以面积大不是问题，本身要打造一座商业城，就需要有一定的体量。关键是业态如何把握好？宝龙地产一直致力于打造集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、住宅等为一体的超大型商业广场，这样更有利于吸引各个年龄段的人，宝龙地产一直致力于开发诸如集购物、餐饮、旅游、休闲、住宅等为一体的超大型商业广场，这样的开发模式能够吸引不少眼球，为它的快速消化提供坚实的基础，赞 太厉害了。750000平方米，容积率还达到了 2.34,真是难以想象。这将会是一个多浩大的工 程商业造城运动。实在是太厉害了一个好

26、的模式，是可以复制的，然后再烙上自己的印记！ ！一个好的商业物业不是在于它卖了多少钱 而是他如何去经营它 我很欣赏这种持有型物业 的开发商 这种起码是对业主一种负责的态度这就是目前房地产、乃至城市发展中的巨大隐患。没错！中国商业地产确实是一个重新构建的时候，源于城市人口的大整合， 源于中国交通系统的快速完善。但是，并不等于说我们可以肆无忌惮的进行盲目开发。由于我们的政府、开发商、百姓手上投资渠道的贫乏共同造成了商业地产开发上的盲动。现在这些问题刚刚启动。后果将在未来体现。苏宁城市广场貌似也要走万达和宝龙的模式！根据我个人的经验，这样的商业是很有问题的！其实完全可以做 30万平米的商业，再做 100万的住宅嘛！宝龙胆子真大，这么大项目卖也不好卖， 持有经营面积太大养铺期至少 5年，游乐中心其实是商业的一个卖点载体，但不是足够支撑70余万方商业的主题，没有主题的商业项目就没有灵魂，商业项目一定要问问自己：客户为什么要来？凭什么不去别处？这样看来经营惨淡不足为奇另外，宝龙的商业综合体一直是以星级酒店作为整个项目的驱动引擎的，这个项目怕是不行了。一个比较有参考和对比性的案例，实用青岛宝龙城市广场是城阳区目前引进的最大的现代服务业项目，项目总投资25亿元，总建筑面积70万平方米，项目涵盖主题游乐园、五星级酒店、大型奥特莱斯、超市、品牌专卖