第四章城市土地有偿使用

1、第四章第四章 城市土地有偿使用城市土地有偿使用Your Subtopics Go Here国有土地有偿使用形式国有土地有偿使用形式 国有建设用地使用权出让国有建设用地使用权出让 国有建设用地使用权转让国有建设用地使用权转让 土地使用权出租土地使用权出租 土地使用权作价入股土地使用权作价入股 土地使用权授权经营土地使用权授权经营 划拨土地使用权管理划拨土地使用权管理4.2 4.2 国有建设用地使用权出让国有建设用地使用权出让国有建设用地使用权国有建设用地使用权 概念概念 建设用地使用权是建设用地使用权人依法对建设用地使用权是建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权国家所有的土

2、地享有占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人有权利用该土地建造利，建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建筑物、构筑物及其附属设施。 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立者地下分别设立 概念概念 土地使用权出让是指国家以土地所有者土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。付土地使用权出让金的行为。国有建设用地使用权出让国有建设用地使用权出让 年限年限（1 1）居住

3、用地）居住用地7070年；年；（2 2）工业用地）工业用地5050年；年；（3 3）教育、科技、文化、卫生、体育用地）教育、科技、文化、卫生、体育用地5050（4 4）商业、旅游、娱乐用地）商业、旅游、娱乐用地4040年；年；（5 5）综合或其他用地）综合或其他用地5050年。年。国有建设用地使用权出让国有建设用地使用权出让 方式方式招标出让招标出让拍卖出让拍卖出让挂牌出让挂牌出让协议出让协议出让国有建设用地使用权出让国有建设用地使用权出让拍卖出让拍卖出让 出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结时间、地点进行公开竞价，根据出价结果

4、确定国有建设用地使用权人的行为。果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌出让挂牌出让 出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。协议出让协议出让 协议出让国有建设用地使用权是指土地协议出让国有建设用地使用权是指土地使用权有意受让人直接向市、县人

5、民政使用权有意受让人直接向市、县人民政府土地行政主管部门（出让人）提出用府土地行政主管部门（出让人）提出用地申请，并就土地的用途、范围、价格地申请，并就土地的用途、范围、价格等谈判、协商，达成一致并签订土地使等谈判、协商，达成一致并签订土地使用权出让合同的一种出让方式。用权出让合同的一种出让方式。国有建设用地使用权出让公告国有建设用地使用权出让公告 出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前开始日前 2020日，在土地有形市场或者指日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的牌公

6、告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点 内容：内容：（1）出让人的名称和地址；）出让人的名称和地址；（2）出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规）出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求；划指标要求；（3）投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法）投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法（4）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式；）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式；（5）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；）招标拍卖挂牌时间

7、、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；（6）确定中标人、竞得人的标准和方法；）确定中标人、竞得人的标准和方法；（7）投标、竞买保证金；）投标、竞买保证金；（8）其他需要公告的事项。）其他需要公告的事项。出让土地使用权终止出让土地使用权终止 （1）因土地使用权期满终止）因土地使用权期满终止 （2）因土地使用权提前收回终止）因土地使用权提前收回终止 （3）因违反出让合同有关规定终止）因违反出让合同有关规定终止 （4）因土地灭失终止）因土地灭失终止建设用地使用权出让合同建设用地使用权出让合同 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款建设用地使用权出让合同一般包括下列条款 （1 1）当事人的名称和住所

8、；）当事人的名称和住所； （2 2）土地界址、面积等；）土地界址、面积等； （3 3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间； （4 4）土地用途；）土地用途； （5 5）使用期限；）使用期限； （6 6）出让金等费用及其支付方式；）出让金等费用及其支付方式； （7 7）解决争议的方法。）解决争议的方法。出让实施出让实施土地储备土地储备 土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土

9、地的行为取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为 土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。土土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。行政辖区内土地储备工作的事业单位。 背景背景政府授权政府授权土地利用规划土地利用规划城市规划等城市规划等收购征收收购征收置换回收置换回收前期开发前期开发拆迁、征地拆迁、征地年度计划年度计划城市规划城市规划土地出让土地出让招拍挂招拍挂

10、19垄断城市存量垄断城市存量土地供应土地供应土地市场土地市场规范化规范化盘活存量土地盘活存量土地产业结构升级产业结构升级改善投资改善投资环境环境必要性必要性生地生地熟地熟地 20城市土地管理城市土地管理土地一级市场土地一级市场规范化规范化公开、公平公开、公平公正公正房地产市场房地产市场调控调控目的目的限地限地令令地价地价王王职责职责收购、储备收购、储备收回、收购、收回、收购、置换和征收置换和征收土地储备库土地储备库服务于政府非盈利服务于政府非盈利土地市场管理土地市场管理出让：招拍挂出让：招拍挂融资融资工作工作规范规范土地储备管理办法土地储备管理办法国务院关于促进节约集约用地的通知国务院关于促进

11、节约集约用地的通知中心日常管理制度中心日常管理制度土地储备资金管理暂行办法土地储备资金管理暂行办法地方地方土地储备办法土地储备办法土地储备机构的部门及职责土地储备机构的部门及职责 土地储备机构土地储备机构 综综合合处处储储备备管管理理财财务务管管理理 后后勤勤保保障障人人力力资资源源信信息息化化建建设设储储备备管管理理开开发发管管理理项项目目开开发发市市场场交交易易地地产产处处财财务务管管理理政政策策分分析析资资金金运运作作工作机制工作机制置换置换征收征收收回收回收购收购资金资金运作运作储备储备内部内部运行运行出让出让土地储备计划与管理土地储备计划与管理 根据当地经济和社会发展计划、土地利根据

12、当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案批准，并报上级国土资源管理部门备案。 年度土地储备计划应包括：年度土地储备计划应包括： 年度储备土地规模；年度储备土地规模； 年度储备土地前期开发规模；年度储备土地前期开发规模； 年度储备土地供应规模；年度储备土地供应规模； 年度储备土地临时利用计划；年度储备土地临时利用计划； 计划年度末储备土地规模。计划年度末储备土地规模。 储

13、备范围储备范围 依法收回的国有土地；依法收回的国有土地； 收购的土地；收购的土地； 行使优先购买权取得的土地；行使优先购买权取得的土地； 已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地 其他依法取得的土地。其他依法取得的土地。储备土地的土地供应储备土地的土地供应 储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地（主要通过招标、拍卖和挂牌等出让统一组织供地（主要通过招标、拍卖和挂牌等出让方式供应）。方式供应）。 依法办理农用

14、地转用、土地征收后的土地，纳入储依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。划时扣减相应指标。4.34.3国有建设用地使用权转让国有建设用地使用权转让 概念概念 土地使用者将土地使用权再转让的行为土地使用者将土地使用权再转让的行为 形式形式出售出售交换交换赠与赠与转让原则 （1 1）出让合同规定的全部权利和义务随土地使用权）出让合同规定的全部权利和义务随土地使用权同时转移的原则同时转移的原则 （2 2）土地使用权与其地上建筑物产权一致的原则）土地使用权与其地上建筑物产权一致的原则 （3 3

15、）不得损害土地及地上筑建物经济效益的原则）不得损害土地及地上筑建物经济效益的原则 （4 4）不得超过建设用地使用权的剩余期限的原则）不得超过建设用地使用权的剩余期限的原则转让条件转让条件 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：时，应当符合下列条件： （1 1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；并取得土地使用权证书； （2 2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的的，完成开发投

16、资总额的25%25%以上，属于成片开发土地的，以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。经建成的，还应当持有房屋所有权证书。土地使用权转让的程序土地使用权转让的程序 （1）提交转让申请）提交转让申请 （2）审查批准）审查批准 （3）交纳有关税费）交纳有关税费 （4）登记发证）登记发证4.4 国有建设用地使用权租赁国有建设用地使用权租赁 概念概念 土地使用权出租是指土地使用者作为出土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其租人将土地使用权随同地上建

17、筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为向出租人支付租金的行为 条件和范围条件和范围 土地使用权出租的条件是按土地使用权出让合土地使用权出租的条件是按土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地投资开发利用。同规定的期限和条件对土地投资开发利用。 对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁行出让，不实行租赁4.54.5国有建设用地使用权抵押国有建设用地使用权抵押 概念概念 土地使用权抵押是指土地使用权人以土

18、土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保向银行抵地使用权作为履行债务的担保向银行抵押取得贷款的行为。押取得贷款的行为。可以设定抵押权的土地使用权范围可以设定抵押权的土地使用权范围 （1 1）可以独立作为抵押物的土地使用权。）可以独立作为抵押物的土地使用权。 以出让方式取得的国有土地使用权；以出让方式取得的国有土地使用权； 以划拨方式取得的土地使用权在先办理出让以划拨方式取得的土地使用权在先办理出让手续后和补交土地使用权出让金或者以转让、手续后和补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金，出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金，经土地主管部门批准可以设定抵押的；经土地主管部门批准可以设定抵押的； 荒地（荒山虎沟、荒丘、荒滩等）使用权。荒地（荒山虎沟、荒丘、荒滩等）使用权。 （2）必须与地上建筑物一并抵押的土地）必须与地上建筑物一并抵押的土地使用权使用权 乡村企业的土地使用权（地上应有厂乡村企业的土地使用权（地上应有厂房或经营用房）房或经营用房） 农村宅基地使用权（地上有房屋等建农村宅基地使用权（地上有房屋等建筑物）筑物） 划拨土地使用权（房屋已经建成）划拨土地使用权（房屋已经建成）4.6国有建设用地使用权划拨管理国有建设用地使用权划拨管理 概念概念 土地使用权