商业城物业管理要点难点分析

1、商业城物业管理要点难点分析商业城物业管理要点及难点分析Z 物业在商业领域主要从事商业的开发、研究、策划、经营、管理、培训等 工作。通过以往在商业开发、策划、经营、管理方面的经验，以及公司有关人士 长期对内地、深圳及沿海的商业物业现状与发展趋势进行调查、跟踪、研究， 在商业物业调研、定位、策划、经营、管理等方面积累了丰盛的经验。特别在 将现代商业管理与我公司优秀的物业管理有机结合方面取得了一定的经验，为 大型商业管理探索并开辟了新的思路与途径。鉴于此，我们对XXX商业城的物业管理进行以下分析：一、XXX商业城管理要点包括：* 大凡性物业管理*分外管理*统一的专业化管理（一）大凡性物业管理1、对小

2、业主或承租商的管理：分散产权型的商业店铺，大凡宜采用管理公 约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的 行为，保证优良的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表 共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为 进行约束，以保证优良的公共经营秩序。统一产权型的商业店铺，其经营者都 是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行 规范管理，也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。2、安全保卫管理：XXX商业城商品多、客流量大，简易发生安全问题。因 此，安全保卫要坚持 24 小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员

3、在场内巡逻。商 场晚上关门时，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供 安全、放心的环境，确保商场的货品不被偷盗。3、消防管理：由于XXX商业城属于人流密集性场所，所以消防安全非常严 重。消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施，还要组织一支义务消 防队，并要有一套紧急情况下的应急措施。4、设备管理：管好机电设备，保证正常运转是经营场所管理的一项严重工 作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影 响顾客购物和商家经营，造成不必要的损失。楼宇工程设备管理是通过科学管 理、正确使用、精心

4、维护、定期保养、适时更新使设备始终处在优良的工作状 态，保持设备的合理构成和优秀水平，避免使用价值下降，充分发挥设备的综 合效益。5、纯洁卫生：纯洁管理是衡量物业管理质量好坏的严重指标的之一。我公 司将建议在推行质量管理体系的基础上，应用环保学、卫生学等知识，实施专 业纯洁管理，使XXX商业城的纯洁工作科学、环保、无公害，保证城区空气清 新、商业环境优美。要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时算帐外 运，时时保持场内的纯洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。6、绿化管理：XXX商业城中的园林绿化配置及摆设，既需要绿化效果，需要造就生动活泼的园林景观及配合物业的整体氛围，以提供客户观赏、

5、休息、游玩，以营造康健舒畅的购物、休闲空间，造就 XXX商业城的生态环境。绿化 园艺的养护管理在在巩固园艺设计建造的成果，保持XXX商业城舒畅的休闲购物环境，养护工作日常需浇水、纯洁，定期修剪，经常施肥、防虫处理及不断 美化造型、增补植物等。为各业主和用户提供自然、康健舒畅的生活环境。7、车辆管理：车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。要 有专人指挥，维持优良的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。&特约服务:Z物业将建议物业公司开创”生活管家”服务理念，想客户的所 想，做客户的所需，在不打扰客户私人空间的前提下，为客户提供全方位的高 品位、高效率服务。物业管理处必须提供住

6、户一切有偿服务安排，此项服务包括代订报刊、饮 品、洗衣、代交费用、家居维修等等 ,使住户不须为安排日常家居杂务而忧愁。 （针对住宅的小业主）（二）分外管理1、商业形象的宣传推广：XXX商业城物业管理的一项严重工作，就是要做 好楼宇商业形象的宣传推广，扩大 XXX商业城的知名度，树立优良的商业形 象，以吸引更多的消费者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。2、承租客商的选配。XXX商业城是一个商业机构群，其所有人主要是通过 依靠经营商业店铺的出租而赢利，因此 XXX商业城的管理者必须十分重视对客 商的选择及其搭配。（三）统一的专业化管理XXX商业城应实行统一的专业化管理，但在详尽的管理

7、决策上应设立XXX商业城管理委员会。因为 XXX商业城管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣 传推广和对经营者的分类、选择与管理，但不涉及详尽的经营问题。物业管理 公司不拥有所管物业的产权，因而不具有物业的经营使用权。它只是受物业产 权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证XXX商业城优良的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。XXX商业城本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活 动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的 经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织由工商管理部门参与、经营 者代表组成的管理委员会，对 XXX商业城的公共事务进行管

8、理。管理委员会由 全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执行 机构负责，巨大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者 大会讨论决定。这样一来，XXX商业城的管理者就可以通过管理委员会间接地对 各经营者的经营活动进行协调和管理。XXX商业城管理委员会应主要从以下几个 方面开展工作：1、制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。2、开展XXX商业城整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传 XXX商业城的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以XXX商业城名义赞助社会事业等。带旺人气，吸引顾客。3、协调XXX商业城各经营者的关系。管委

9、会可以通过共同订立的章程，规 范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不 得进行不公平的竞争；统一营业时间，不影响他人营业；各自负责管好店铺门 前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调解解决。4、开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提供融资便当二、XXX商业城管理难点分析：（一）商场是否办得胜利，有很多因素影响，而这些因素又深受完善物业 管理的影响。必须保持商场的优美形象，吸引顾客光临，并在合适地方设置足 够及扼要的指示标志或大型展示。（二）物业设施的装备，在保养方面必须维持一定效率，才可以为顾客提 供便当而不间断的服务。空气调节必须调校

10、合适。逃生通道必须保持畅通无阻 所有不变装置、设备和装饰品，必须达到高度安全标准，使顾客特别是儿童不 会简易受伤。（三）物业管理公司应不时与商户联络，商量合办各种推广和宣传活动， 吸引顾客前来消费。（四）在物业附属停车场的租车位，可以便当顾客和增加租户的生意额， 所以必须向访客提供优良快速的服务，以增加其对商场的信心。（五）商场内的开放时间，其组合成份的使用时间，大凡有差异。商场的 顾客除大楼本身的使用者外，游客、路人等也是吸引消费对象，故商场设施的 使用率大凡较住宅物业高，所以商场设施必须保养得宜，以免对租用户及顾客 造成不便。（六）由在店铺的开放时间例外，管理公司必须与使用者紧密联系，定订

11、 保安措施，纯洁及设施维修等时间表，使商场外观及设备保养，都能符合物业整体及使用者要求。（七）商业城项目应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌。推广策划应该面对国际性水准的众多机会的筛选，范围上要 广，重点介绍项目所在地消费环境、本项目的经营定位、项目的业态组合、经 营规模、管理模式等合作商关心的实际问题。（八）商业对办公、住宅小区的影响1、空气污染：主要体现在餐饮项目经营所产生的油烟，卫生间产生的异 味、空调机排放的废气等。2、噪音污染：主要体现在商业项目中的消费者、车辆产生的噪音，音像 店、咖啡屋、酒吧经营中音乐音量过大而产生的噪音，空调运行中产生的噪 音。特别是在商铺装修期间，产生的噪音污染更为严重。3、卫生污染：主要体现在餐饮和休闲项目经营中产生的废水、废物等生活 垃圾未及时妥善处理，造成小区卫生环境的污染，且简易滋生蚊蝇，造成业主 投诉。4、安全隐患：包括治安隐患、消防隐患（水、电、煤气的使用不当带来的 隐患）。5、公共场地使用隐患：主要体现在消费者占用公共通道、占用区内不变车 位、破坏商业城绿化带、等方面。 6、设施、设备使用隐患：由于商铺用水用电 负荷较大，