广州房地产宏观政策市场研究分析报告

1、12/11/20211广州房地产市场研究广州房地产市场研究宏宏 观观 政政 策策发展商动态发展商动态客客 户户 特特 征征 112/11/20212广州房地产市场研究广州房地产市场研究宏宏 观观 政政 策策22007年国家宏观调控的思路和重点年国家宏观调控的思路和重点加大住房供应力度加大住房供应力度努力调控住房需求努力调控住房需求着力解决低收入家庭住房问题着力解决低收入家庭住房问题继续规范房地产市场秩序继续规范房地产市场秩序20072007年中央宏调的核心思想年中央宏调的核心思想改善住房供应结构、抑制房价快速增长！改善住房供应结构、抑制房价快速增长！重点重点3采用双轨体系，重点完善住房保障体系

2、采用双轨体系，重点完善住房保障体系全面保障两类家庭，部分解决中等收入群体，中高收入家庭市场自由调节全面保障两类家庭，部分解决中等收入群体，中高收入家庭市场自由调节2007年广州宏观调控的思路和重点年广州宏观调控的思路和重点4打击囤地和圈地，开发商资金链受到重大考验打击囤地和圈地，开发商资金链受到重大考验n新政出台之前，开发商都是分期付款，分期取得土地权证，新政出台后开发商无法再用很少的资新政出台之前，开发商都是分期付款，分期取得土地权证，新政出台后开发商无法再用很少的资金进行项目滚动开发，对开发商现金流有很大的影响。金进行项目滚动开发，对开发商现金流有很大的影响。n发展商多个项目同时开工，面对

3、紧缩的房贷政策，资金链严重吃紧，再加上清算土地增值税，面发展商多个项目同时开工，面对紧缩的房贷政策，资金链严重吃紧，再加上清算土地增值税，面临巨大的资金回笼压力。临巨大的资金回笼压力。国家宏观政策解读国家宏观政策解读5n存款准备金：07年10次上调存款准备金，目前执行14.5的标准，创近年历史新高。房地产开发资金收紧，购房成本上升房地产开发资金收紧，购房成本上升国家宏观政策解读国家宏观政策解读n加息：07年央行先后6次上调人民币贷款基准利率至目前的7.47。今年以来今年以来1010次上调存款准备金率次上调存款准备金率6.00%7.00%8.00%9.00%10.00%11.00%12.00%1

4、3.00%14.00%15.00%2007-1-152007-2-152007-3-152007-4-152007-5-152007-6-152007-7-152007-8-152007-9-152007-10-152007-11-15年内年内5 5次加息利率的变动次加息利率的变动0123456782006-8-192006-9-192006-10-192006-11-192006-12-192007-1-192007-2-192007-3-192007-4-192007-5-192007-6-192007-7-192007-8-19一年期存款利率变动一年期贷款利率6n关于加强商业性房地产信贷

5、管理的通知关于加强商业性房地产信贷管理的通知 银发银发20072007359359号（号（2007-9-272007-9-27）n关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知 银发银发20072007452452号（号（2007-12-52007-12-5） 申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 以借款人家庭为单位认定房贷次数 已经还清贷款的仍视作第二套 已利用过公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也要按照补充通知的规定来执行 对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当

6、地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行 n 通过上表分析，按15000元/M2购买130M2商品房，新政实施后：首付款要多付20万，按贷款期10年计算，月供款多付1030出 元，利息多付7万元。国家宏观政策解读国家宏观政策解读购房门槛提高购房门槛提高调控预期增强调控预期增强投资需求被挤压投资需求被挤压换房需求受抑制换房需求受抑制首付首付增加增加利息利息增加增加7广州宏观政策解读广州宏观政策解读广州广州20072007年目标：年目标：n 通过保障性用房、租金核减、人头补贴，年内解决通过保障性用房、租金核减、人头补贴，年内解决56435643户双特困户住房问题；户双

7、特困户住房问题；n 廉租房、经济适用房、双限房，今年供应廉租房、经济适用房、双限房，今年供应200-250200-250万建筑面积满足万建筑面积满足8.468.46万户中低收入家庭住房需求。万户中低收入家庭住房需求。保障性住房体系形成对稳定房价起到了积极作用保障性住房体系形成对稳定房价起到了积极作用8广州宏观政策解读广州宏观政策解读限价房的推出与精心布局对稳定房价起了积极作用限价房的推出与精心布局对稳定房价起了积极作用9政府继续加大闲置用地处置力度，盘活存量土地，缓解供求矛盾政府继续加大闲置用地处置力度，盘活存量土地，缓解供求矛盾n0707年广州市政府根据年广州市政府根据“穗七条穗七条”要求，

8、进一步加大闲置土地收回力度，盘活再利要求，进一步加大闲置土地收回力度，盘活再利用存量土地，增大老城区住宅用地供应量。用存量土地，增大老城区住宅用地供应量。 根据广州市国土房管局根据广州市国土房管局20072007年年9 9月公布的调查数据，从月公布的调查数据，从19921992年以来已依法收年以来已依法收回闲置商住土地回闲置商住土地10.4610.46平方公里平方公里。 20072007年年1111月月6 6日，广州市再次收回日，广州市再次收回7474宗共宗共99.699.6万平方米万平方米闲置土地，是广州近年闲置土地，是广州近年最大规模的一次收地。最大规模的一次收地。 目前正在处置的用地面积

9、目前正在处置的用地面积9.069.06平方公里平方公里的的281281宗宗涉嫌闲置土地将于今、明两年涉嫌闲置土地将于今、明两年完成处置。完成处置。20072007年楼市回顾年楼市回顾广州宏观政策解读广州宏观政策解读1012/11/202111广州房地产市场研究广州房地产市场研究发展商动态发展商动态11排名企业名称土地储备（万）公司总部股票代码1碧桂园5400广东顺德2007.HK2富力地产3110广东广州2777.HK3新世界2400香港6006284雅居乐2250广东中山3383.HK5世茂房地产2063上海0813.HK6万科2050广东深圳0000027中海发展1800广东深圳60002

10、68绿城1535浙江杭州3900.HK9合生创展1480香港0754.HK10瑞安房地产1400上海2720.HK开发商全国土地储备排名开发商全国土地储备排名全国上市房企全国上市房企“土地储备土地储备”排名前十名排名前十名全国土地储备前十名中有全国土地储备前十名中有5个总部在广东个总部在广东12开发商开发商07年广州土地储备排名年广州土地储备排名2007年广州土地储备前三甲依次为：保利、富力、雅居乐年广州土地储备前三甲依次为：保利、富力、雅居乐排排 名名发展商发展商总建面万总建面万总金额总金额( (亿元亿元) )区域区域1保利83.2556.63白云区/番禺区2富力82.5649.22花都区/

11、海珠区3雅居乐77.8723.42番禺区/花都区4广东中莱70.7944.75萝岗区5时代47.437.6南沙区6万科45.3022.24萝岗区/番禺区/海珠区7广东龙光28.43.92萝岗区8合生26.649.97番禺区9深圳市鸿荣源26.4721.00 白云区10金地24.415.9番禺区11粤海17.868.00 越秀区12奥园17.20 4.64 番禺区13开发商广州土地储备情况开发商广州土地储备情况20072007年楼市回顾年楼市回顾142007年开发商上市及融资情况年开发商上市及融资情况n20072007年，碧桂园集团、元邦年，碧桂园集团、元邦地产、合景泰富、远洋地产、地产、合景泰

12、富、远洋地产、奥园集团、奥园集团、SOHOSOHO中国、华中国、华远地产纷纷在国内、香港、远地产纷纷在国内、香港、境外上市境外上市 ；n万科地产、世茂房地产、绿万科地产、世茂房地产、绿城（中国）、金地集团及保城（中国）、金地集团及保利地产等纷纷通过增发融资，利地产等纷纷通过增发融资，在资本市场上获取巨额资金。在资本市场上获取巨额资金。发展商发展商上市时间上市时间上市地点上市地点碧桂园集团2007年4月香港联交所上市广宇集团2007年4月深交所元邦地产2007年5月新加坡证券交易所上市荣盛地产2007年6月上交所合景泰富2007年7月香港联交所上市远洋地产2007年9月香港联交所上市奥园集团20

13、07年10月香港联交所上市SOHO中国2007年10月香港联交所上市合肥城建2007年10月深交所华远地产2007年10月上交所（借壳SST幸福）20072007年中国部分上市地产集团一览年中国部分上市地产集团一览公司名称公司名称近期股票增发额近期股票增发额近期申请发债数额近期申请发债数额万科地产万科地产定向增发3.1亿股59亿元金地集团金地集团定向增发3.6亿股12亿元保利地产保利地产定向增发1.26亿股43亿元中粮地产中粮地产定向增发2.85亿股12亿元碧桂园集碧桂园集团团预计最高可达117亿元北辰实业北辰实业定向增发1.5亿股17亿元20072007年中国上市集团融资一览年中国上市集团融

14、资一览152008年广东准备上市房地产企业年广东准备上市房地产企业2008年大批粤系房企轮侯香港上市包括：方圆地产、龙光地产、恒大地产、时代地产、珠江年大批粤系房企轮侯香港上市包括：方圆地产、龙光地产、恒大地产、时代地产、珠江地产、珠光集团、昌盛集团、光大地产、宏宇集团、鹏润地产等更多房地产企业计划地产、珠光集团、昌盛集团、光大地产、宏宇集团、鹏润地产等更多房地产企业计划2008年上年上市。市。在中国货币政策从紧的大背景下，上市融资已成为房地产企业实现长远发展战略的关键一步在中国货币政策从紧的大背景下，上市融资已成为房地产企业实现长远发展战略的关键一步162008年开发商年开发商重资本，更重客

15、户需求重资本，更重客户需求n在房地产市场大环境发生根本性改变，即国家不断打压房地产市场、银在房地产市场大环境发生根本性改变，即国家不断打压房地产市场、银行银根不断紧缩、消费者观望态度不断加重的过程中，发展商必须重视行银根不断紧缩、消费者观望态度不断加重的过程中，发展商必须重视资本，但更要关注客户需求。资本，但更要关注客户需求。I I1712/11/202118广州房地产市场研究广州房地产市场研究客客 户户 特特 征征 18年龄特征：以年龄特征：以35-40岁为主岁为主 广州市场主流潜在客户年龄集中在广州市场主流潜在客户年龄集中在30-4530-45岁之间，其中岁之间，其中35-4035-40岁

16、所占比例最大。岁所占比例最大。广州主流置业者客户年龄区间图0%3%18%23%25%17%9%3%1%1%1%0%3%21%23%23%16%6%5%1%0%1%0%1%15%27%30%15%7%3%1%0%1%0%0%14%24%35%18%6%2%1%0%0%0%10%20%30%40%152020252530303535404045455050555560606565以上05年下半年06年下半年07年上半年07年7-11月19家庭特征：以三口之家家庭特征：以三口之家“两夫妇两夫妇+子女子女”为主为主“单身贵族单身贵族”、“二人世界二人世界”、“三口之家三口之家”依然是市场上的主流置业者

17、，其中，依然是市场上的主流置业者，其中，三口之家（即三口之家（即“两夫妇两夫妇+1+1子女子女”）最为突出，）最为突出，0707年下半年占到年下半年占到48%48%。广州主流置业者家庭居住组合图0%21%28%39%5%6%2%17%30%35%9%7%1%20%22%43%8%6%0%19%20%48%6%7%0%10%20%30%40%50%60%其他单身两夫妇两夫妇+1子女两夫妇+父母三代同堂05年下半年06年下半年07年上半年07年7-11月20户型特征：以户型特征：以3房为主，但房为主，但1房、房、4房比例迅速上升房比例迅速上升三房仍然是主流置业者主要产品需求，置业者对一房及四房的比

18、例分三房仍然是主流置业者主要产品需求，置业者对一房及四房的比例分别上升别上升1010、9 9，对两房的比例轻微下降，对两房的比例轻微下降6 6。广州主流置业者需求户型结构图1%12%60%19%7%1%1%21%54%19%5%1%3%25%56%13%2%0%13%19%43%22%3%1%0%10%20%30%40%50%60%70%1房2房3房4房5房6房05年下半年06年下半年07年上半年07年7-11月21面积特征：以面积特征：以150M2以下为主，以下为主，150-250M2产品需求迅速增加产品需求迅速增加20072007年下半年年下半年150M150M以下产品需求比例为以下产品需

19、求比例为70%70%，但，但150-250 M150-250 M产品需产品需求迅速增加，达到求迅速增加，达到26%26%。广州主流置业者购买物业建筑面积（单位：）0%16%50%17%10%4%4%0%29%47%14%6%1%2%2%36%50%11%2%0%0%10%32%28%16%10%1%3%0%10%20%30%40%50%60%05050100100150150200200250250300300以上05年下半年06年下半年07年上半年07年7-11月22价格特征：承受能力持续提升价格特征：承受能力持续提升 n主流置业者的价格承受力集中在主流置业者的价格承受力集中在10000-1400010000-14000元元/M/M，高达，高达54%54%的比例；的比例；n 总价心理承受力集中于总价心理承受力集中于200万以下产品。万以下产品。广州主流置业者接受购房价格图能接