金地技术支撑体系2006165430340

1、科学筑家The Science of LivingGemdale Corporation 集团经营10年规划 -节选依据 2005200620072008200920102011集团内总竣工面积(m2)30万81万102万203万237万284万359 万集团内在建面积(m2)60万161万203万407万474万567万719万一、总述一、总述管理策略管理标准化管理创新业务流程优化管控体系定型化产品创新机制技术应用模式业务操作IT化开发效率产品策略产品标准化产品创新标准化设计战略采购形态性能一、总述一、总述结合业务流程开展由人力资源部牵头由子公司主导标准化创新途径 标准化标准化 1、快速复制

2、、快速复制 2、保证操作水准均质化；、保证操作水准均质化； 3、减少犯错率、减少犯错率 4、降低管理成本和建造成本、降低管理成本和建造成本创新创新 1、增加产品附加值、增加产品附加值 2、提升操作水准、提升操作水准提升开发效率一、总述一、总述意义 二、工作建议书二、工作建议书 1、管理标准化-流程优化流程优化1)三年规划三年规划2)06年工作分解年工作分解标准化是工业化的基本特征0606年年规范化执行规范化执行 持续优化改持续优化改进进卓越流程再卓越流程再造造0707年年0808年年1、流程优化、流程优化-3年规划年规划完成全集团的业务流程优化文件成果编制；完成集团范围内的业务流程的推广与执行

3、；建立一套全集团的业务流程监控体系；并完成全集团的流程审核工作；建立产品设计创新机制和新技术应用模式；提出业务流程持续完善保障制度和全面的业务管理创新机制；全集团根据执行与审核情况，进行流程文件体系的持续优化改进；形成具有金地特色的、卓越的标准业务流程。集团集团子公司子公司2、2006年流程优化工作分解年流程优化工作分解p 协助各子公司完成的业务流程优化文件成果编制；p 协助深圳公司完成“销售示范区策划”等几个优化的流程节点程序文件编制工作。p 提供产品创新机制和新技术应用模式的指引性样板p 北京、上海、武汉公司完成业务流程优化文件成果编制；p 深圳公司完成“销售示范区策划”等几个优化的流程节

4、点程序文件编制工作。p 各子公司建立起内部的产品创新机制和新技术应用模式；流程完善与管理创新流程完善与管理创新p 制定全集团的业务流程监控体系框架；p 集团总部内部的业务流程审核p 建立各子公司内部的业务流程监控体系；p 完成各子公司内部的业务流程审核工作。流程审核流程审核p 向各子公司培训和推介集团颁布的重要节点控制程序以及成果标准；（培训计划、培训讲师、培训教材、流程试题库）p 各子公司内部组织培训子公司层面的流程文件及相关作业指导书; （培训计划、培训讲师、培训教材、流程试题库）p 执行颁布的流程。流程推广与执行流程推广与执行业务操作业务操作IT化化1）概念及意义）概念及意义2）06年重

5、点工作年重点工作3）三年规划）三年规划4）06年工作分解年工作分解1）概念及意义）概念及意义 概念 将项目业务流程的流转从传统的手工操作最大限度地转变为网络流转，是一种生产方式的革新。 意义 消除时空差距带来的负面效率因素； 减少重复性的手工工作量，大幅提高人均开发效能； 有利于在项目操作中捆绑知识，是对知识管理工作所带来知识价值的体现；2）06年重点工作年重点工作设计关键节点管理系设计关键节点管理系统统（计划，配合，听证会，成果标准）设计变更与设计变更与现场签证管现场签证管理系统理系统部品应用与部品应用与供应商管理供应商管理系统系统设计资源设计资源管理系统管理系统户型信息应户型信息应用系统用

6、系统论证阶段论证阶段户型运用概念规划阶段概念规划阶段策划户型设计实施方案阶段实施方案阶段部品清单和定板施工图阶段施工图阶段施工阶段施工阶段招投标IT化设计管理系统专业网站将和项目网站结合，其中设计变更系统放入项目网站一、设计关键节点管理系统一、设计关键节点管理系统将集团目前的设计监控关键节点IT化，便于对项目操作的监控和及时跟踪；（让电脑代替人）根据各设计阶段的成果标准，控制设计操作水平，形成项目备案库。便于各公司操作经验和资料的积累，及全集团范围的知识共享。二、户型信息应用系统：二、户型信息应用系统： 积累户型资料，在策划阶段提取运用，并在概念规划阶段创新性借鉴；三、设计变更与现场签证管理系

7、统：三、设计变更与现场签证管理系统： 根据流程提供统一的平台，提高工作效率，同时达到对变更涉及成本等的及时跟踪和控制；四、部品应用与供应商管理系统：四、部品应用与供应商管理系统： 在设计各阶段提供部品选择，形成部品清单，并完成招投标和供应商管理的功能；五、设计资源管理系统：五、设计资源管理系统： 完成对设计资源的管理工作，包括比选和评价以及积累等功能。2）06年重点工作年重点工作续续标准化是工业化的基本特征0606年年启动启动 推广推广普及普及0707年年0808年年3）业务操作）业务操作IT化化-3年规划年规划设计关键业务流程IT化率：70其它关键业务流程IT化率：25设计关键业务流程IT化

8、率：85其它关键业务流程IT化率：60建设IT化设计管理平台，设计关键业务流程IT化率：304）2006年工作分解年工作分解p 搭建操作平台p 设计关键节点管理系统p ;户型信息应用系统；p 设计变更与现场签证管理系统；p 部品应用与供应商管理系统；p 设计资源管理系统；p 建立鼓励使用各系统的奖励和惩罚办法并实施；p 完成各系统的推广应用。p 参与操作平台建设；p 按照各系统的开发进度，完成涉及到的流程修订和编制工作；p 负责组织并培训各自子公司相关人员使用系统；执行各系统的推广实施工作；p 组织实施系统在子公司新项目中运用，完善并维护信息，提出改进建议。（涉及公司深圳、武汉、北京和上海）业

9、务操作业务操作IT化化集团集团子公司子公司二、工作建议书二、工作建议书 3、产品标准化、产品标准化-标准化设计标准化设计1）标准化的意义）标准化的意义2）“标准化标准化”概念概念3）三年规划）三年规划4）七年展望）七年展望5）06年工作分解年工作分解6）操作方案）操作方案7）标准化体系）标准化体系8）成果标准）成果标准9）操作流程）操作流程1）标准化的意义）标准化的意义中式快餐中式快餐vs麦当劳麦当劳 现象：中式快餐占快餐市场份额85%，利润额却不足 麦当劳(中国）的1/160； 启示：管理流程化：对生产原料采购及炒、蒸、焖等生产过程统一标准；产品定型化：形成相对固定的产品；2）“标准化标准化

10、”概念概念标准化前离散离散标准化中成核成核标准化后规则规则 标准化标准化 为在一定的范围内获得最佳秩序，对实际的或潜在的问题制定共同的和重复使用的规则的活动活动。 包括制定、发布及实施标准的过程过程。 标准标准 为在一定的范围内获得最佳秩序，对活动或其结果规定共同的和重复使用的规则、导则或特性的文件规则、导则或特性的文件。标准化的演变标准化的演变 3）三年规划）三年规划(20062008)标准化是工业化的基本特征0606年年推广推广普及普及0707年年0808年年起步起步 操作一个项目作样板示范；建立标准化体系；整合区域内通用部品及标准构造并初步应用固化标准化的项目开发模式，实现：标准构造率3

11、0%部品通用率30%设计标准化率15%全面实施标准化的项目开发模式：标准构造率60%部品通用率60%设计标准化率30%注：1、设计标准化率：标准化产品的建筑面积/项目总建筑面积； 2、部品通用率：通用部品项/项目总部品项； 3、标准构造率：同2类似；4）7年展望年展望（20092015）序指标200920102011201420151标准构造率70%75%80%2部品通用率70%75%80%3设计标准化率50%60%75%考虑到主打产品与个性化产品的比率，标准化成果的比例稳定在7080%之间，较为合理。注：1、设计标准化率：标准化产品的建筑面积/项目总建筑面积； 2、部品通用率：通用部品项/项

12、目总部品项； 3、标准构造率：同2类似；5）06年工作分解年工作分解p 建立标准化体系，形成操作流程；p 制定成果标准、模板；p 通过技术参与，推动某一项目的标准化进程；p 整合并推广集团通用的标准化成果-设计资源、部品及构造等；p 区域内标准户型、构造和通用部品的总结、管理，并在项目中应用及推广-用集团统一的平台及标准；p 分类产品的产品标准、设计指引的制定；p 区域内项目在条件类似时须进行借鉴式设计p 在土地拓展及策划阶段以标准化的思路为导向；p 区域内形成设计、施工、监理的外部资源库，并在评估基础上形成战略合作伙伴；标准化设计标准化设计集团集团子公司子公司负责总体标准化进程的制定与各年度

13、目标的分解负责总体目标下的分工协作与落实6）操作方案）操作方案方案方案1-”完全“标准化 选取2-3个项目，结合其共性特征进行一体化设计；方案方案2”借鉴”标准化 各个区域内对新项目借鉴其他已建成的类似项目，形成标准化设计；鉴于目前现状，从操作可实现性的角度，建议采用鉴于目前现状，从操作可实现性的角度，建议采用方案方案2。例如：例如：1、华南地区增城项目的、华南地区增城项目的townhouse可借鉴上海格可借鉴上海格 林世界二期；高层产品可借鉴香密山。林世界二期；高层产品可借鉴香密山。 2、华北地区马驹桥项目的小高层可借鉴天津双、华北地区马驹桥项目的小高层可借鉴天津双 港项目。港项目。最终如何

14、借鉴由区域公司确定，集团提供操作思路及成果最终如何借鉴由区域公司确定，集团提供操作思路及成果标准。标准。项目1项目2项目2统一定制项目1产品1产品2项目2产品1后者借鉴前者产品x7）标准化体系）标准化体系标准化产品系列标准化产品系列华南地区华南地区华东、中地区华东、中地区华北地区华北地区东北地区东北地区西南地区西南地区高层公寓高层公寓情景花园情景花园联排别墅联排别墅多层公寓多层公寓独立别墅独立别墅老年住宅老年住宅8）成果标准）成果标准 实施方案标准组团底层平面剖面图管理示意图交通分析图标准户型单元组各层平面单元组合剖面典型户型放大平面单元入口放大图结构户型梁板图设备专业户型平面图施工图建筑标准

15、构造图厨卫放大平面核心筒放大平面楼梯间详图阳台放大平面及详图屋面构造做法外墙构造做法门窗构造做法地下室构造做法道路、广场做法总图装置做法通用成果通用成果-设计设计标准产品配置标准施工图设计指导书营销配合资料及产品说明通用部品的技术标准及设计定板通用输入条件通用输入条件通用成果通用成果-其他其他获取土地产品策划标准产品策划书标准组团设计图标准户型设计图标准构造通用部品定板概念规划阶段概念规划阶段实施方案阶段实施方案阶段施工图阶段施工图阶段论证阶段论证阶段户型设计规划设计概念规划成果单体深化立面设计部品调研实施方案成果基础设计总图、建筑、设备配合设计施工图成果9）操作流程）操作流程（简图）（简图）

16、构造设计部品定型标准成果一般性操作规划调整注：项目完整的成果标准二、工作建议书二、工作建议书 4、战略采购、战略采购1)三年规划三年规划2)06年工作分解年工作分解1)战略采购战略采购-三年规划三年规划标准化是工业化的基本特征0606年年提升提升成熟成熟0707年年0808年年扩大采购量4-6项；完成05年采购项在项目中的实施形成系统的战略采购工作流程；巩固巩固构建全面及层次化的战略采购模式逐步实现网上招投标管理；集中采购率：30%;（集团采购及区域采购）2）06年工作分解年工作分解p 完成46项部品的集团采购p 对子公司战略采购与供应商管理的培训p 协调集团采购与区域采购的关系p 战略供应商

17、的管理与评估集团集团子公司子公司p 配合制定部品技术标准、工程安装标准等技术文件p 区域化采购的实施2-3项p 05年3项集团采购部品在06年新项目中的落实三、开发成效预测三、开发成效预测1、设计周期缩短、设计周期缩短2、设计变更率降低、设计变更率降低3、采购成本降低、采购成本降低4、人均开发面积提高、人均开发面积提高5、平均售价提高、平均售价提高1、 、设计设计周期周期缩缩短短-现状及历史数据项目容积率拿地时间 A开工时间 B开盘时间 C概念规划（天）实施方案（天）施工图（天）B-A天天C-A天天香蜜山2.026112060东莞小城一期1.803.404.604.91201002554045

18、0龙华3.005.205.1206.45112360420300增城一期0.3705.206.406.960+509050570420格林春岸1.2503.103.803.12 3040330210格林春晓0.7102.803.703.11 3048450330三林1.403.304.1005.412018045750570云湖1.0005.106.306.8609060570420武汉小城A1.503.804.804.1110813042390330注：1、拿地时间的确定： 深圳樊震东提供，上海吴立平提供；其他根据地价款支付开始时间； 2、施工数据及设计时间数据咨询子公司相关人员； 3、历年

19、平均值：约300天，05年平均值：246天；最高值：210天；2101、设计周期缩短、设计周期缩短集团06年基准（上图）理想状态的标准化：项目中所有产品的户型平面、构造、部品均相同。注：1、预测参考了行业内现状数据，并考虑了行业的整体发展及企业的内部积累。 2、周期均为自然天。概念规划概念规划（ （天天） ）实实施方案（施方案（天天） ）施工施工图图（ （天天） ）总计（天）总计（天）门槛值平均平均值值挑战值门槛值平均平均值值挑战值门槛值平均平均值值挑战值门槛值平均平均值值挑战值流程优化06年80756585807550454521520018507年756560807570454545200

20、18517508年656055657065454040185170160标准化656050454040303030140130120-0608年预测2、设计变更率降低、设计变更率降低深圳北京上海武汉香蜜山 一期：3.3% 二期：2%小镇 一期：10-13% 二期：5-6%国际花园：5.6%春岸一期：6.81% 二期：3.48%春晓一期：12.68% 二期：5.4%A地块一期 住宅：4% 公建/联排13%注：1、因各公司计算方法有异，此次统计分母以工程结算额为准。 2、平均值为7.8%！注：参照了万科的有关数据，并结合发展趋势所做的预测。设计变更率：设计原因导致的签证总金额/总包工程合同金额门槛

21、值平均值挑战值备注流程优化-066.04.53.0适用于各地区非标准化项目的各期流程优化-074.54.02.5流程优化-083.02.52.0标准化项目1.51.00.5现状及历史数据0608年预测3、采购成本降低、采购成本降低集团战略采购总量 相对2004年，节省采购金额总值-万元相对2004年，单位建筑面积所节省采购金额-元/平方米项目采购金额总值-万元相对于项目采购，单项材料节省百分比备注05年3项6407.9485013%涂料、可视对讲、电梯06年68项126012.41260010%具体项待定。数据为预测07年912项376018.53760010%具体项待定。数据为预测08年13

22、17项585024.65850010%具体项待定。数据为预测注：1、项目采购的金额及节约金额统一按2000元/M的建安成本考虑，并已根据集 团经营十年规划考虑了面积增长率。 2、06年08年单项材料节约的百分比是按市场状况及其它公司经验所推导， 05年由于所选战略采购材料的特殊性，其成本节约值低于市场平均水平。4、人工效能提高、人工效能提高深圳北京上海武汉总计开工建筑面积-万m248.4412.520.212.293.34设计建筑面积万m2概念规划29.3132024.286.5实施方案43.171620079.17施工图01311024总计72.47425124.2189.67开发建筑面积万

23、m2110.4142.571.236.4283.01总人数3426241397人均设计面积-万m2/人2.131.622.131.861.96人均开发面积-万m2/人3.562.102.972.802.92-现状及历史数据注：1、各项统计数据为截至06年2月的即时值。 2、设计部总人数包括经理、秘书和各专业 人员,及项目中及项目公司的建筑师、工程师。4、人工效能提高、人工效能提高人均设计面积 备注03年万科南昌1。92万m2/人标准化启动公司，单项目操作04年万科武汉12。92万m2/人标准化应用公司，单项目操作02年万科上海约约5.0万m2/人共14人同时操作7个项目，每个项目的建筑面积以1

24、0万m2为计06年富力广州约约10.0万m2/人共12人，商业地产面积32万m2，住宅面积88万m2；（另专属设计院90人） 其他公司设计系统人工效能（下表）其他公司设计系统人工效能（下表） 0608年预测人均设计面积人均设计面积(万m2/人)人均开发面积人均开发面积(万m2/人)门槛值平均值平均值挑战值门槛值平均值平均值挑战值流程优化及操作IT化06年2.02.53.03.54.05.007年4.04.04.54.55.56.508年4.55.06.06.57.59.0标准化7.58.08.59.010.011.0 北京锋尚国际公寓”住宅科技“理念； 全球可持续发展联盟(AGS)组织在中国唯

25、一提供技术支持和跟踪监测的房地产项目，在国内第一次执行欧洲发达国家住宅性能标准。 低能耗公寓：保温隔热外建筑围护结构，配合置换式健康新风系统和混凝土采暖制冷系统、中央吸尘系统等三十余项建筑新技术。 自02年4月26日开盘，其售价、均价创京城西部最高记录，均价10260元。5、平均售价提高、平均售价提高 花园洋房比普通多层售价提高 万科普遍提高：30%； 金地武汉小城提高：约500元；北京风尚公寓万科武汉花园洋房综合一览表综合一览表设计周期（天）设计变更率 （%）节省采购额万元 元/ M2人均开发面积（万M2)均值差值IRR均值差值总值单方均值差值节约人 现状值2507.82.9流程优化-06200-50+1.254.5-3.3126012.44.0+1.126流程优化-07185-65+1.624.0-3.8376018.55.5+2.6流程优化-08170-80+2.02.5-5.3585024.67.5+4.6标准化130-120+3.01.0-6.810.0+8.3注：1、差值均为与现状值的比较； 2、周期缩短对IRR的影响与成本支出周期有关，如： 西安项目、东莞皇城、东莞小城项目设计周期提前30天将提升IRR0.61%。 宁波公交项目，由于成本支出周期较长，销售提前