房地产设计管理的核心：成本控制

1、房地产设计管理的核心：本钱控制 工程设计是全面规划和具体描述工程施工示意图的过程，是工程建设的灵魂，是科学技术转化为生产力的纽带，是处理技术与经济关系的关键环节，是方案与控制建设工程本钱的重点阶段。设计是否合理直接影响整个设计方案的经济合理性，正确合理的平面设计可以大大减少建筑工程量，节约建设用地，节省建设投资，降低工程造价及工程运行后的使用本钱。设计阶段是房地产工程本钱控制的关键和重点，虽然设计阶段只占全过程建安费用的1.5%-3%，但是对于整个工程造价的影响可高达75%以上，直接影响工程本钱和工程盈利，所以设计图纸质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定了本钱投入。二、设

2、计与本钱关系从前期报批报建到建安施工，乃至景观绿化、大小市政配套，纵观房地产建设的各个重要阶段，设计的痕迹无处不在，同时，本钱也交织其中。可以说，设计过程中本钱无处不在！三、设计阶段的本钱控制要点土方挖运为非客户敏感工程，且消耗本钱巨大，影响工程进度，因此，尽可能减少土方挖运及外购量。尽可能按原有地势建造产品，减少动土量。例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室。土方挖运为非客户敏感工程，且消耗本钱巨大，影响工程进度，因此，尽可能减少土方挖运及外购量。尽可能按原有地势建造产品，减少动土量。例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室。山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求

3、。山地土方本钱因地质情况不同比平地高出3-10倍，山地工程设计务必慎重。地下室是土建本钱较大的一项。影响地下室本钱的因素很多，包括地下室层数、地下室层高、顶板覆土厚度、地下室布置、柱网等。1地下室层数地下室需要结合地形充分考虑埋深，车库的本钱由低到高为地面2地下室层高结合地下停车和设备安置的需要，确定地下室层高。控制层高能够减少埋深，从而降低地下室结构本钱，减少土方量。结合具体情况，可以考虑机械车位的设置。有梁楼盖层取3.6/3.7m(人防，无梁楼盖层层高取3.3/3.4m(人防。3顶板覆土厚度在满足景观绿化和政府设计标准要求的前提下，尽可能降低覆土层的厚度。不要由于种植个别大乔木，大量增加覆

4、土厚度可以局部覆土。4地下室布置地下室布置应考虑以下内容：形状尽量规整，防止出现多段折线，防止出现锐角弧线；大小仅满足报批和根本使用功能即可，防止出现多余空间；柱网体系尽量统一；尽量将车行系统和消防车道合一，尽可能减少消防车道和扑救面的面积；设置合理的车行和人行道宽度。合理的人防区布置方案主要包括四种方案，如下列图所示。5柱网柱网应尽量整齐，柱距适中。考虑到合规性和使用舒适性，一般单柱网尺寸为7800*7800mm8100*8100mm。6设备用房设备用房尽量布置在塔楼下方范围内，尽可能不影响停车位。注意优化管线路由，减少管线长度，高度够用即可！7底板及顶板结构找坡由于地下室面积较大，建筑找坡

5、需要花费大量本钱，地下室内排水可以通过同方向、同坡度的结构找坡，将地面水收集到排水沟。本钱优化中除了需要关注常见的优化布局、优化户型、优化结构含量外，还需要特别注意层数、层高、门窗、外饰面、园林景观、路网、机电等方面的设计。1建筑层数控制建筑层数确实定主要影响因素有四个：一是消防，二是造价，三是运输费用，四是管理维护费用。在设计中，需做足控高，减少楼座，同时需要关注临界高度层数。一般建筑层数宜应选择接近临界点高度的层数，主要需要关注的临界高度层数有：6层、11层、18层、30层100m。2层高、隔墙、门窗层高的变化影响钢筋、砼、模板、保温、外饰面等本钱的变化，直接影响建造本钱。据统计层高每降低

6、10cm，至少可以节省建安本钱1%。隔墙设计中，非承重墙采用100mm即可，既节约本钱，又能增加室内使用面积。门窗设计中，需注意以下几个原那么：控制窗地比；合理布置门窗尺寸，合理分隔，尽量减少开启扇数量。比照选择框料含量小的且满足抗风压的型材进行设计。慎重选择非标门窗系统，减少开模费用。3沉降缝及外挑构件减少沉降缝设置。每设置一条沉降缝，不仅要增加缝自身的装饰费用，缝两侧也要增加柱、墙及根底的费用，因此沉降缝数量宜越少越好。建议在符合设计标准的情况下，减少沉降缝设置。优化外挑外挂构件。合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素质，繁琐和过分复杂的外挑外挂件那么不仅在建筑上显得多余，而且增加本钱支

7、出。建议精减过度的外挑外挂构件，形成建筑和本钱的双赢。4外饰面及金属、钢构件外饰面设置应防止外立面构件遮光现象，考虑产品定位、装饰材料的耐久性及后期维护本钱。建议慎重使用木制品及钢制品。木制品易开裂脱漆，钢制品易生锈，后期维护费用较高，且存在后期客户投诉的隐患。金属构件、钢构件需区分使用场所室内外，分别采用不同的防锈、防腐处理。建议视产品定位及应用部位不同，重要构件可遵循如下原那么：室外或沿海地区选择氟碳喷涂、室内选择阳极氧化或粉末喷涂即可。5栏杆、百叶栏杆设置建议根据产品定位确定栏杆档次，尽量使用标准化栏杆，批量采购，提高效率并降低本钱。防水百叶造价较高，且普通百叶+防水亦能起到防水作用，所

8、以需综合考虑产品定位，慎重选择。建议根据定位确定百叶类型，百叶遮挡外墙部位不需做墙砖或外墙漆。6机电控制隐蔽的管路、电缆、电线等在满足使用要求的情况下，建议符合要求即可！本文总结出以下几个关键点：在没有特殊要求情况下，住宅工程，变电所没有必要配置备用低压柜；单体配电总柜备用回路有一路即可；合规的情况下，能共用总柜的，没必要单独配置配电柜及电缆；前端配置滤波器的情况下，取消分支出线回路滤波器；取消不封闭外廊局部烟感探测器及相应的配管配线；客厅次卧的插座数量可以在满足客户需求功能的前提下，适当减少。生活泵房设置在地下室尽量远离住户，防止因增加降噪措施而产生的施工本钱。优化地下室集水坑数量，尽量合并

9、排水，减少泵坑，也节约了侧壁与顶板上的防水套管及管材。图为某工程案例的管道布置优化方案，在优化过程中，主要包括：吊顶内水管走直管，节省了管道材料；优化主干管的走向，减少系统的设计扬程及大管径管道的使用；排水管材采用UPVC管，节省支吊架、防腐剂本身的管材差价；铜电缆可以改为铝合金电缆；管材等在满足标准的前提下选用价格较低的产品；总平过路电缆钢套改用玻璃钢管，玻璃钢管强度可满足电缆，敷设要求，且防腐性更好，造价低于钢管。1园林景观控制在园林景观设计中，需要谨记：硬景本钱比软景高得多！景观设计中，建议注意以下三个方面：关注细节，会有出其不意的效果如残疾人通道、门槛斜坡等。提供软硬景观标准做法表如草

10、坪、绿篱、道路、石材、砌块及相应价格表。控制景观构筑物的数量与体形。2路网布置路网布置中，要注意以下三个原那么：道路包括基层和面层本钱>同等面积软景本钱，在满足标准与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支。减少路网的不合理曲线和弯折，道路的设计应充分考虑客户的实际需求。在满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造本钱，又可减少出入口长期的人员管理费用，防止平安隐患。在某工程路网布置中，其设计的主入口分隔绿带"舌头"太长，影响实际通行，因此可根据需要将主入口修改如下列图蓝色局部所示。四、建筑创新主要方向灰空面积

11、是指直接投入本钱但却不能作为销售面积换取产出的局部。不同于无效本钱，灰空面积对营销会起到卖点的作用，是有溢价空间的面积。如：沉式庭院、架空层、转换层、阁楼、阳台、电梯前室后室等，出售时都不计面积。因此，设计、本钱、销售部门应根据不同方案涉及本钱与预测售价情况进行经济指标测算，创造更多能够产生溢价空间的灰空面积。同样的方式也适用于客户敏感点方案确实定。无效本钱是指对整个销售没有溢价，没有带动销售、扩大品牌影响的价值。如：砸掉重做的本钱、容积率浪费、结构含量过大增加的本钱等。无效空间主要表达在层高上，层高过高又无法产生溢价，就是浪费。因此在设计过程中因注意空间比例！虽然层高增加更通风舒适，溢价更高，但是如