房地产抵押评估中存在问题及改进的建议

1、房地产抵押评估中存在问题及改良的建议 房地产抵押评估中存在问题及改良的建议 摘要：本文主要分析了房地产抵押评估中常见的一些管理漏洞和存在问题，阐述了在当前形势下，加强房地产抵押评估工作的重要性，探究了目前房地产抵押评估工作中的相关问题。论述过程中，笔者通过研究，根据抵押评估中的问题，相应地提出一些加强房地产抵押评估管理的对策。以期促使工作水平和质量不断提高，有助于推动我国房地产抵押评估的不断进步。 关键词：房地产；抵押评估；问题；对策 中图分类号：F293.3 文献标识码： A 文章编号：1001-828X010-000-02 目前，房地产行业属于固定产业，具有保值性和增值性的特征。随着金融机

2、构对贷款风险管理要求越来越严格，在经济开展的同时，以房地产抵押作为贷款的担保，根据抵押的特征分析，它具有价值大、不宜转移的优势，因此在金融及机构以房地产抵押作为担保方式，备受欢送。房地产抵押贷款提高了相关金融领域的平安性和可靠性。然而目前房地产抵押评估过程中，由于评估业务在逐年增长，评估中出现的问题逐渐增多。结合实际工作分析，房地产抵押评估中，出现了抵押手续不完善以及不标准、抵押评估工作缺乏合理性、抵押环节不科学、不畅通等现象，严重影响房地产抵押评估工作不能健康开展，影响经济开展，并且制约整个房地产业以及金融领域的开展。本文针对房地产抵押评估过程中存在的问题进行分析，并提出了相关的对策，改善当

3、前房地产抵押评估现状。 一、房地产抵押评估中存在的问题分析 针对当前，房地产抵押评估工作中的具表达状进行探究，由于抵押评估工作中首先要对房地产价值进行评估，根据评估结果确定抵押价值，从中按照价值发放一定比率来发放贷款。目前，根据银监会、人民银行以及建设部等针对进一步标准与银行贷款业务相关的房地产抵押估价管理提出了文件标准，对商业银行与借款人通过协商议定的形式来衡量抵押物价值，这种抵押物价值模式，贷款人在考虑时间和经费因素等，通过采用协议定价的方式来实现抵押评估。然而协议定价方式，在抵押评估工作中，提高了办事效率、促使贷款双方有议价自主权，并且在一定程度上节省了评估的相关费用，促使房地产抵押评估

4、工作顺利进行，但是在实际应用过程中，由于受到诸多因素的影响，可能会存在诸多不同方面的问题，基于当前房地产抵押评估现状分析，工作中存在的问题影响了整个行业的开展和进步，因此，笔者通过分析和探究，最终总结并归纳出一些解决抵押评估工作的具体对策，表现在以下几个方面： 抵押评估知识的缺乏 由于金融机构或者是银行信贷人，缺乏专业的抵押评估知识，因此在具体评估过程中无法准确估算房地产的价值。抵押评估人具备较广的知识面和比拟精通的业务能力了，但是由于缺乏对房地产评估的专业性，在理论和实践上有所欠缺，在信息、知识以及资料等方面受到评估限制，这就很难对房地产做出客观合理地价格评估。 缺乏相关的法律知识 信贷人缺

5、乏相关的抵押评估法律，导致在具体评估过程中无法正确判断房地产的合法性、有效性以及科学性。主要依据?担保法?、?城市房地产管理法?、?土地管理法?等相关的法律，如果房地产性质不同时其抵押评估效果也就会不同，另外房地产的价值也会存在差异性；因此当信贷人不熟悉相关的法律时，就造成抵押评估与实际价值出现很大的偏差，影响抵押评估的结果，甚至会出现无效现象。 协议定价方面存在负面影响 房地产抵押评估过程中，由于协议定价具有主观随意性，在受到利益驱动时，导致局部信贷主管人员为了发放人情贷款，利用自身的权利对抵押物做出了高估，另外还会出现：银行为降低风险过低抵押评估物，造成借款人的合法资产受到一定的限制，最终

6、影响银行部门、金融机构以及房地产抵押评估方的利益。 房地产抵押评估工作中仍然存在诸多问题，最终影响抵押物评估失真甚至出现贬值现象，造成抵押物处置困难，严重影响银行信贷的资金使用效率。 二、房地产抵押评估工作的改良建议 针对当前房地产抵押评估工作中的问题进行探究，并提出了相应的对策，进而到达改善抵押评估工作的目的，促进房地产行业的不断进步，具体对策有以下几点： 强化信贷人员的道德教育 目前，在银行以及金融机构中，信贷人员从事房地产抵押评估，自身的理论知识以及业务能力要比拟精通之外，还需要良好的专业道德素质。良好的职业道德素质，有助于增强抵押评估工作的客观性，做到公平、公正。防止出现抵押评估价格不

7、公现象，对当事人的利益造成影响，并会造成银行信贷部门资金损失。因此，强化信贷人员道德教育对于房地产抵押评估来说具有十分重要的意义。职业道德教育具体从这几个方面完善：保证抵押评估信息和资料的真实性，评估过程中尽可能地做到公平、公正、客观；加强估价的独立性和严肃性，遇到亲友或者是其他关系人估价时，必须要回避；发现自身专业能够有限时，必须要委托专业的评估机构对房地产进行科学、合理估价；加强对抵押评估资料的保管，不得随意向他人泄漏评估资料及相关内容。 完善对房地产法律知识的学习，严格审查抵押物的合法性和抵押性 银行及金融机构，必须注重对信贷人加强对房地产相关法律知识的学习，了解相关的制度和政策，确保在

8、抵押评估过程中正确判断，提升抵押的合理性和有效性，防止银行或金融机构资金受到损失。抵押评估工作中主要涉及的法律知识包含?城市房地产管理法?、?担保法?、?土地管理法?其中，房地产在抵押评估中具体对?担保法?的范围作出了明确规定：法律上认可的财产抵押有：并且房地产抵押人有房屋以及抵押地上定着物；抵押人有权处分的国有土地使用权以及房屋等地上定着物；同时，法律上不认可的财产抵押物有：土地所有权；耕地及相关的土地使用权；学校、医院等公益性部门；不明确所有权或者是出现争议的财产。在抵押评估前，首先要对房地产的权属、性质进行确定，以免影响评估结果。 准确评估抵押物的价值 在遵循估价的原那么，按照估价的程序

9、以及选择适宜的估价方法的前提下，结合房地产价格有关的其他因素，最终确定估价标准。在评估过程中要做到诚信、客观、公平、公正。科学判断价值，提升估价及估算活动的水平和质量，这就要求在房地产抵押评估之前，信贷人以及评估部门必须要明确估价的目的、原那么、程序以及方法出现问题。目前房地产估价常用的方法包含：比拟法、本钱法、收益法。其中比拟法是针对估价对象与估价时点的近期交易状况与相关房地产，为成交价格提供重要依据和判定标准，客观、公正物价。该方法适用于交易型房地产，用于普通住宅、写字楼、商场以及工业生产等使用属性。本钱法：针对近期开发或者是方案建造的工程进行大致估价。该方法对其进行扣除折旧之后，为估价对

10、象提供更合理的估价方法。收益法。选用适当的资本化率将其折扣到估价时点后进行累计处理，属于一种超前估价行为，最终为估价或者是估算提供合理的评定标准，收益法在评估中，主要适用于商店、公寓、餐馆等一些公益性用途的房屋。 建立健全相关评估制度及其抵押手续 房地产抵押评估过程中，针对抵押贷款在发放中，必须要经过抵押部门进行严格审查、评估以及登记等相关事项，严格规定评估流程。银行可以自行成立评估机构，自行评估抵押物的价值，这种抵押物评估方式，有助于提高评估效率，缩短评估时间，同时为贷款人提供了更大的方便，提升了自身企业的市场竞争力。在评估抵押物过程中，遇到一些复杂的房地产，自身银行无法正确进行估价时，必须

11、要委托专业评估机构来做出合理的判断，针对评估资料以及信息做出有效的抵押估价，提升评估效率和实效性，最终做出准确的评估报告。 有关房地产相关部门拿到评估报告时，工作人员必须要认真阅读，查看抵押估价时点、估价定义以及最终结果等事项，以便为最终核定抵押物价值提供准确依据。估价定义：其中包含了土地开发程度、用途以及剩余使用年限等，当使用用途发生改变时，必须要重新定价；估价时点：估价时点是委托评估机构或者贷款发放的时点，它在评估报告中明确提出。评估中必须要根据房地产开展状况，充分考虑贷款的风险等，以便做出更合理的预期价值。使用权性质：以土地出让的方式取得土地使用权时，房地产的价值可以看作是评估时的价值。当出现土地使用权属于划分取得时，其房地产价值要严格按照评估价值扣除预计处分所得应缴纳土地使用权出让金的款项。除此之外，房地产抵押评估中，要不断完善抵押手续，为评估报告提供更准确的依据。 三、总结 总之，为了提高抵押评估报告的准确性和合理性，在银行部门评估物价时，要遵循诚信、客观、公平、公正的原那么，在抵押工作中尽可能做到躲避风险，保全抵押人的合法权益不受侵害，降低资金损失