2017拍卖师考试之拍卖实务教程考试知识点整理..

1、拍卖实务教程第一章拍卖市场（新增）一、我国拍卖市场的形成1 起步：我国的拍卖业恢复于 20 世纪 80 年代中期，最早的拍卖活动是一些零星的破产企业财产拍卖。从 1986 年国营广州拍卖行成立开始，到拍卖法实施之前的1996 年底， 是我国拍卖行业起步和拍卖市场初步形成的阶段。这一阶段的拍卖总体呈现以下特点：标的含义不清，标的组成较为混乱；主持拍卖的企业不明确；佣金支付不规 范；处置渠道多样化。2 第一次转折（质的飞跃）：上世纪末，围绕公物拍卖的委托减少，拍卖市场竞争加剧，从而导致拍卖行业的一次转折，即从 以公物拍卖为主转为以司法强制拍卖为主的市场态势。到本世纪初，司法强制拍卖已经成为我国拍卖

2、行业最为主要的市场之一。这一时期的拍卖市场具有以下特点：（1）标的主要涉及公物和涉案物品；（2）拍卖标的已涉及不动产和无形资产；（3）行业较为依赖政策性拍卖而缺乏主动开拓市场的能力。3 快速成长：目前，我国的拍卖市场体系终于形成，行业发展达到新的高峰，标的物空前丰富，几乎涵盖了可流 通商品的全部，包括动产、不动产、无形资产，既有物质资料，又有精神产品。二、目前我国拍卖市场的构成（简记： 国有资产、 金融房产、土地机车、文艺无形）1 国有资产拍卖市场：最重要的拍卖市场之一2 .破产企业财产拍卖：重要的拍卖市场。普遍性、案值大、涉及问题多且复杂3 金融资产拍卖市场：最为重要的拍卖市场之一4 房地产

3、拍卖市场：最为重要的拍卖市场，所占成交比重极大5 国有建设用地使用权拍卖市场：前景光明6 机动车拍卖市场：快速发展7 文物艺术品拍卖市场：市场化、专业化程度高，与国际接轨，最具活力的拍卖市场8无形资产拍卖市场：我国拍卖行业的创新，最具中国特色的拍卖市场三、目前我国拍卖市场的特点1 政策性拍卖占主导地位 ：由公物拍卖起步，由司法强制拍卖发展，由国有企业改制、金融不良资产处置等逐 步壮大，皆因法定或政策规定使然，导致过度依赖政策性业务，不利于行业发展。2 运作过程缺乏技术含量：以政策性拍卖为主的现实使拍卖企业更多注重的是人际关系和公关，而普遍忽略专 业技术的提高，运作过程较为简单。3 拍卖形式单一

4、：从接受委托到拍卖会上使用的竞价方式，二十多年没有多大变化，尤其缺少对国际行业新变 化、网上拍卖的研究。4、市场拓展乏力且缺乏手段 ：面对新的市场，缺乏方向、思想准备、人才。四、我国拍卖市场现状与行业发展的关系1 市场适合行业发展初期人员结构和企业规模：行业恢复之初以政策性拍卖为主的市场正好与行业初起阶段的人员结构、企业规模合拍，从而给了行业发展较好的外部环境。2 为行业发展奠定了经济实力和人才基础：拍卖行业在完成拍卖委托的同时，锻炼了队伍，增长了知识，增强了业务能力，也壮大了企业实力，为行业的发展奠定了较为坚实的经济和人才基础。3 形成了较为完善的拍卖体系： 拍卖流程及管理科学有效， 风险防

5、范措施逐步完善，从单一的现场拍卖增加到密封投标拍卖、网上拍卖等方式，职业教育健康稳步发展。五、我国拍卖市场面临的主要问题及其对策（一）存在的问题1 .行业业务存在差异性 ：拍卖市场标的丰富并不代表区域之间、企业之间、企业内部员工之间从事拍卖的实践 相同、能力相当。东部沿海地区企业在无形资产、股权、债权拍卖方面经验丰富且覆盖面广，但西部地区经验缺失。 西部地区在采矿权、采砂权、林权承包等资源类拍卖上有优势，而东部沿海地区少有类似机会。在同一城市中，企业 规模、市场拓展力度、业务量差别、内部分工等因素导致企业与企业之间、员工与员工之间业务能力的差异。2 .缺乏应对市场变化的能力，市场拓展乏力： 面

6、对企业数量增多、 委托量减少、委托人要求提高、竞买人恶意串通增多等变化，行业运作和思维的方式并没有随之发生变化，又缺乏开拓新市场的手段，形成了传统拍卖没有做的 更好，找不到新标的尴尬局面。3 .无形资产拍卖市场空间大 ：由于市场发育程度不一，拍卖技术要求高，运作难度大，尤其是宣传、招商需要 花费很大精力，大部分拍卖企业没有无形资产拍卖的运作能力和实践经验。4 .拍卖的专业化、大众化水准低，市场细分不够。（二）采取的对策要使我国的拍卖行业可持续发展，必须提高行业经营管理水平，加大市场开拓能力，提高运行的专业水准。1 做好传统的拍卖市场业务 。在今后很长一段时间内，政策性拍卖仍然是绝大多数综合性拍

7、卖公司的重要业务， 留给拍卖行业的空间是巨大的。拍卖行业要通过各种措施提高运作能力和拍卖效率，最大限度地争取获得拍卖标的， 最大限度地实现标的成交的价值。2 .提高专业化运作水平。随着市场的调整和委托人要求的提高，拍卖行业需要通过走专业化道路细分市场，缓 解委托减少而竞争加剧的局面。拍卖企业应该立足自身实际，选定擅长或有一定基础的市场，形成拳头和特色，凝聚 客户群，为专业化经营奠定运作模式、人才队伍、市场营销等方面的基础。3 .努力打造学习型行业 。现行的拍卖标的需要行业认真学习研究，未来的市场开拓及新出现的拍卖形式、拍卖 标的更需要行业学习，一个与时俱进具有开拓创新精神的行业，应该是个注重学

8、习的学习型行业。六、我国拍卖市场的发展前景经过二十多年的发展，我国的拍卖市场体系终于形成，标的物空前丰富，几乎涵盖了可流通商品的全部，拍卖行 业发展达到新的高峰，是正处于发展阶段的朝阳行业。同时，由于种种原因，我国的拍卖行业尚存在技术含量不高、 拍卖形式单一、市场拓展乏力、重复建设较多、业务差异性明显等问题和不足。面对经济环境的新形势和市场发展的 新变化，拍卖行业应该吸取教训，调整策略，明确思路，做好三方面工作。一是努力做好传统的拍卖市场业务，减缓 市场急剧变化、金融危机、其他行业包括政府有关部门对市场的蚕食带来的压力。二是强化企业管理，提高专业化运 作水平，引进新的拍卖方式，把比较成熟的房地

9、产、文物艺术品、物资等拍卖做得更好更深入，加大对不成熟的农产 品、无形资产等拍卖的投入，积极开拓新市场。三是主动打造学习型行业，努力提高行业素质，锻炼培养人才队伍， 从而保持行业的可持续发展。随着经济转暖，市场更加规范，经过全行业的不懈努力， 我国拍卖市场的发展前景光明,拍卖行业必定后来居上，立于世界行业之林。第二章强制拍卖（新增）一、强制拍卖的概念强制拍卖是指人民法院在民事诉讼强制执行程序中，对依法将查封、扣押、冻结的被执行财产委托商业性机构予 以拍卖的活动。、法定拍卖的概念法定拍卖是指转让有关财产，依照法律规定必须采用拍卖的交易方式，如人民法院民事执行程序中依法扣押、查 封、冻结的财产，处

10、置时必须委托拍卖。三、强制拍卖的五个特点1.国家强制性：法院根据国家赋予的执行权而强制拍卖被执行财产，被执行人是否同意不影响拍卖的进行，体 现了国家意志对当事人意志的干预和强制。国家强制性是仅就拍卖的委托环节而言的。2 .标的的非自有性：强制拍卖的不是法院的自有财产，而是被执行人的财产。此乃区别于任意拍卖的一个基本 特点。3 .主体的特定性：一方必然是法院，另一方必然是拍卖机构，使强制拍卖的效率和效益的提高成为可能。4 .目的的利他性：依法保障和实现执行当事人的合法权益。5 .权利义务的不对等性：法院比拍卖机构享有更多的权利（中止拍卖、撤销委托、监督拍卖程序、单方确认拍 卖结果等权利），承担较

11、少的义务，二者之间的权利义务时不对等的。这是由强制拍卖的性质和特点以及强制拍卖过程的复杂性所决定的。四、强制拍卖的三个基本原则（一）法院处置权限定原则1 对法院的处置权予以严格的限定， 充分保障执行当事人的合法权益， 这是由强制拍卖标的非自有性所决定的。2. 主要表现： 法院必须在被执行人自动履行义务后及时、 主动地终止拍卖程序；法院原则上应当对拍卖标的 确定保留价；法院确定的保留价不得过低，应当有一个底线；如果案外人对拍卖标的提岀执行异议，法院不得继 续强行拍卖。（二）禁止无保留价原则1 法院在强制拍卖被执行财产时， 必须对拍卖标的设定保留价， 拍卖机构不得以低于保留价的价格拍卖成交。2.

12、最新司法解释规定，司法强制拍卖必须确定保留价，如经评估则按评估价确定第一次拍卖的保留价。3. 适用范围不是绝对的，对于价值低微、鲜活物品的拍卖可以免于该原则的适用。（三）法院主导拍卖程序原则1 拍卖程序的启动、进行、中止、终结、拍卖结果裁定等均由法院决定。这是由司法强制拍卖的国家强制性和目 的利他性决定的。2.主要体现：决定是否委托；岀现中止事由时有权单方中止拍卖；岀现终结事由时有权单方解除委托拍卖 合同，终结拍卖程序；有权对拍卖的各个环节进行严格的监督； 有权审查拍卖结果并依法作岀是否予以确认的裁 定。五、强制拍卖和其他拍卖的区别1 强制拍卖和公物拍卖：相同属于法定拍卖范畴，必须优先选择拍卖

13、、事先指定拍卖机构。不同一一强制拍卖强调拍卖行为本身的性质，公物拍卖强调拍卖的财产或财产权利的性质；强制拍卖的成交 价款用于清偿债务，公物拍卖的成交价款上缴国库；强制拍卖的委托人只有法院，公物拍卖的委托人包括法院、检 察院、公安、海关、工商等机关。2 强制拍卖和任意拍卖：是否具有国家强制性。3 强制拍卖与法定拍卖：法定拍卖是强制拍卖的上位范畴，除强制拍卖外还有公物拍卖、国有资产拍卖、破产企业财产拍卖、国有建设用地使用权拍卖等4 强制拍卖与国有资产拍卖： 相互区别又相互交叉， 进入强制拍卖的标的可能是国有资产，强制执行必须拍卖， 国有资产转让中拍卖不是唯一方式。六、强制拍卖的主体强制拍卖的主体，

14、是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人：委托人和拍卖人，即人民法院、商业性拍卖机构，他们的意志和行为决定着强制拍卖的启动、进行、中止和终结。被执行人、竞买人与买受人都不是 强制拍卖的主体，而只是强制拍卖的关系人。七、强制拍卖标的的构成要件1 应为被执行人所有或依法享有处分权的财产，不得为案外人的财产。但有两种法定情形除外：被执行人对案外第三人的到期债权以财产为被执行人提供保证的保证人保证责任范围内的财产。2 必须为人民法院采取了查封、扣押、冻结等控制性措施的财产和财产权利。3 必须是人民法院委托的拍卖人进行拍卖的财产。八、强制拍卖中应该注意的重要问题1 拍卖佣金：单向收取，累进

15、递减2 拍卖次数：对动产的拍卖以两次为限；对不动产、其他财产权利可以拍卖三次，三次流拍后应当在60 日内再进行一次变卖。 3。中止拍卖、暂缓拍卖和终结拍卖。4 避免超标的查封、扣押、冻结和拍卖：以权利人的债权为限；被执行人同意全部拍卖；合并拍卖。5 优先购买权。6 买受人资格：申请执行人和被执行人都可以参加竞买，但被执行人必须预交保证金。7 被执行人的投资利益：须经有限责任公司全体股东过半数同意，不同意者应当购买，不购买的视为同意转让。8 拍卖上市公司国有股和社会法人股：必须拍卖，必须评估。9 拍卖成交后岀现的执行回转：依职权或当事人申请。退还原物，否则折价抵偿。第三章公物拍卖（新增）一、 公

16、物拍卖的概念公物是公共财产的总称，包括国家行政机关依法没收的物品，充抵税款、罚款的物品和其他物品，人民法院依法 没收的物品，充抵罚金、罚款的物品以及无法返还的追回物品公物拍卖是指拍卖企业为了协助国家行政机关和人民法院，将依法没收的充公的物品通过拍卖方式变现上缴国库 而进行的拍卖活动。二、 公物拍卖的范围1、国家行政机关：罚没物品；充抵税款的物品；充抵罚款的物品；其他物品（公安机关保管的超过招领 期限的遗失物品，车站、港口、机场等货运处的无主货物）。2、人民法院：没收的物品；充抵罚金、罚款的物品；无法返还的物品。三、拍卖是处置公务的最佳方式1. 拍卖具有很高的透明度，面对大众公开处理，公物处理置

17、于公众监督之下，有利于公物处理制度公开化，有利 于防腐倡廉。2.拍卖的成交规则是价高者得，竞买人在平等、公开的基础上报价竞争，一般能够实现公物的最大价值，从而有 效防止低价收购、低价处理、无偿赠送等不良做法。3.拍卖提供了一种由中介机构按市场运行规则、在委托人授权的范围内经营的公物|处置机制， 既符合公物处置必须采用市场化手段进行的原则，也弥补了有关执法机关从事商业行为无经营权的问题。四、公物拍卖主体资格的确立公物拍卖的主体资格即拍卖人，必须由财产所在地省、自治区、直辖市人民政府和设区的市的人民政府制定的拍 卖人进行。公物拍卖人应具备如下条件：依据拍卖法公司法成立的拍卖机构；有丰富的拍卖操作经

18、验，没有违 法违规行为；公司又符合规定的国家注册拍卖师及从业人员，员工素质高；公司经营时间两年以上；公司有良 好的社会形象及社会信誉；公司有严格的管理制度，运作规范。五、公物拍卖的六个特点1 .公开拍卖公物是我国司法队伍廉政建设的重大举措。运用公开拍卖方式处理公物，堵住了公务处理中的漏洞，增强了处置的透明度，便于有关部门和社会公众的监督，有利于防范腐败现象的发生。2 .公物拍卖是执法程序的延续。公物的拍卖是国家行政部门或执法机关处罚执行程序的重要组成部分，直接关 系到所涉案件的审结质量和执行结果。3 变现实公物拍卖的前提和目的。成交是公物拍卖的前提和目的，是“公物”以物的形态转换成货币形态并上

19、缴 国库的唯一途径。4 .公物拍卖标的一般是紧俏物品。公物尤其是缉私罚没物品，进入流通或消费领域后，在价格合理的情况下都比较畅销，是拍卖会中容易出现竞价的拍卖标的。5 .公物的拍卖人必须经省、自治区、直辖市的人们政府和设区的市的人民政府指定。具有公物处分权的单位只能委托有公物拍卖资质的拍卖人拍卖，自行处理或委托不具备资质的拍卖人或机构处置即为违法。6 .公物拍卖的佣金只能向买受人单方收取，且不超过成交价5%。例外：在定向拍卖中如罚没香烟拍卖，无论成交额是多少，拍卖人每笔只能收取不超过20 万元人民币的佣金。六、公物拍卖应注意的三个重要问题（一）公物拍卖的四个环节1 .标的评估：评估是前置程序；

20、 评估价与保留价的关系？评估机构的选择？2. 佣金的收取：只能向买受人单向收取小于成交价5%的佣金。3. 招商：采用媒体公告、定向寄发资料、走访有关客户、媒体宣传、网上发布信息等方式，增大信息覆盖面， 吸引最大范围买家的关注。加强与委托方的联系，统一宣传、招商口径，把握分寸。宣传招商进展好坏直接关系 到拍卖会的成功与否。4. 恶意串通的防范： 改革传统单一的现场拍卖的方式， 弓 I 进密封投标拍卖、减价拍卖、电话竞买、网上拍卖、设 立委托竞投席等方式；加强内部管理与监督；积极争取委托人及公安等部门的支持。（二）公物拍卖的法律责任委托主体：行政责任、赔偿责任拍卖人：民事责任、行政责任（罚款、警告

21、、吊销）（三）公物拍卖市场的管理市场准入管理、加强财务管理（“收支两条线”）、对拍卖人的行为管理第四章破产企业财产拍卖一、破产&破产程序&破产企业财产&破产财产的概念破产是指债务人岀现了“ 不能清偿到期债务， 并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的”法定状态广义的破产程序指的是为了使债权人获得公平清偿而对不能清偿到期债务的债务人所进行的一种特别程序，它包括破产清算程序、和解程序和重整程序。狭义的破产程序即破产清算程序，是指在债务人不能清偿到期债务时，为使各债权人获得公平清偿，而依法对债务人的财产进行保管、清理、估价、处理和分配的程序。破产企业财产是指企业在法院

22、宣告破产时所有的或经营管理的全部财产，以及在破产宣告后至破产程序终结前取得的财产或者财产权利。破产财产是指破产企业的全部财产中扣除已作为担保物的财产所剩余的财产，即可以供各个债权人依据债权比例进行分配的财产。二、破产程序的特征1 破产程序是因债务人出现破产原因，不能清偿到期债务而引起的总括债务清偿程序。2 破产程序以公平清偿债务为宗旨 。破产程序可以合理协调多个债权人之间就债务人的有限财产如何受偿的利 益冲突，使债权人共同分担损失，共同享受利益。3 破产程序以债务人全部财产为执行客体。 破产清算程序属于司法程序，必须在法院的管辖支配下进行。债务人一旦被法院宣告破产，即丧失了对自己所有的财产管理

23、和处分的权利。4 破产程序具有诉讼和执行的双重性质 。就审查债权人资格、确认破产财产和破产债权范围及宣告破产等程序 而言，具有诉讼性；就破产财产的清理、清算、清偿而言，具有执行性。三、破产的主要程序1. 提出破产申请：破产申请时破产程序启动的初始条件，由当事人或利害关系人提出。2. 破产案件的管辖：由债务人所在地法院管辖，先看主要办事机构所在地，再看注册地。3. 破产案件的审查与受理 ：受理裁定书，立案受理的同时指定管理人。4. 指定管理人接管破产企业 ：管理人向法院报告工作，接受债权人会议和债权人委员会的监督。管理人在结束破 产清理和估价后，应对破产财产的变价处理和分配提岀方案，提交债权人会

24、议通过，并报请法院裁定批准后执行。5. 宣告与公示：破产宣告的裁定标志破产清算程序的开始。6. 召开债权人会议：债权人会议的决议，由岀席会议的有表决权的债权人过半数通过，并且其所代表的债权额占 无财产担保债权总额的一半以上。7. 破产财产的变价和分配 ：清偿顺序：破产费用和共益债务-所欠的职工工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所 欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用等-所欠的社会保险费用和税款-普通破产债权。不足以清偿同一顺序清偿要求的，按照比例分配。8. 破产程序的终结：由于破产原因消除、破产财产分配完毕或破产财产不足以支付破产费用而终结。一般有管理 人提请法院作出终结裁定

25、，并且必须公告。四、破产企业财产的范围及法律特征（一）以下财产属于破产企业财产的范围：1 企业在法院宣告其破产时所有的或者经营管理的一切财产或者财产权利，包括动产、不动产、知识产权、股权 等。2 企业在破产宣告至破产程序终结前取得的财产或者财产权利，包括追讨回来的债权等3 依法应由破产企业行使的其他财产权利（二）不属于破产企业财产范围的有 （破产企业财产认定时应把握的几个问题）：1.专属于破产企业的人身权利；2.破产企业职工因保险合同所产生的请求权；3.破产企业的股东、职工的个人财产；4.破产企业占用的但不属于其所有的财产；5.破产企业兴办的公益事业和职工福利事业；6.已作为担保物的财产。（三

26、）法律特征： 必须是破产人的责任财产 ，由管理人占有和支配 。五、破产企业财产拍卖的四个特征1 属于强制拍卖范畴。2 是资源得以重新配置的过程。3 是资产保值的可靠途径：透明度高，招商能力强，能够实现破产企业财产的最大价值。4是维护破产程序中有关各方利益的好方式。六、破产企业财产拍卖的六个原则1 法定委托人 原则：只能由管理人委托拍卖。2 以人民法院裁定宣告企业破产为依据的原则：管理人委托拍卖时必须岀具法院宣告破产的裁定书和指定管理人的决定书。3 拍卖活动依法进行的原则。4 鼓励整体拍卖 的原则：有利于发挥财产的整体功能，防止因财产分散造成贬值，从而获得较高的价款。5 人民法院依法监督的原则。

27、6 让债权人充分享有知情权和监督权的原则：有权决定破产财产拍卖标的的范围并且决定保留价，监督拍卖全程，对拍卖活动的质询权。七、 破产企业财产拍卖的七个程序1 洽谈并签订委托拍卖合同；2编制拍卖目录；3 协商拍卖方式：整体拍卖、分拆拍卖、捆绑拍卖；4拍卖公告与展示；5 竞买人登记：债权人可以竞买，破产企业的股东董事经理原则上不得作为竞买人；6 举行拍卖会；7 .标的物移交。八、 破产企业财产拍卖的限制1 国有资产拍卖的限制：评估前置，评估报告不需国资管理部门确认，实行备案制。2 土地使用权拍卖的限制：已缴纳土地岀让金的国有建设用地使用权属于破产企业财产；国有划拨土地在缴纳土地岀让金后可以拍卖；城

28、市规划区内的集体土地使用权须征得所有者同意，并办理土地征用手续；破产企业租赁土地不列入破产财产。3 破产企业的禁止流通物和限制流通物拍卖的限制：禁止流通物应由国家收回，如自然资源、军事设施、公共设 施、通讯设施等；限制流通物必须转让给具备接受标的资质的竞买人，如烟草、黄金、文物、特殊的化工产品。九、 破产企业财产拍卖的潜在风险1 提醒竞买人应防范的风险： 管理人不承担瑕疵担保责任； 破产企业可能存在尚未知道的欠费等情况。2 破产企业财产拍卖实践中存在的问题：相关法律、法规不健全；地方性政策不一致；拍卖行为需要进一 步规范；协助做好维护社会稳定的工作。第五章慈善拍卖（首次出现）一、慈善&

29、公益的概念公益是在“五四”运动之后才出现的，其本意是“公共利益”，公益是它的缩写。慈善是指公众以捐赠款物、志愿服务等形式关爱他人、奉献社会的自愿行为慈善往往和公益相关联，慈善的含义略比公益要窄小一些，基本被公益所涵盖。二、 慈善事业的五个主要功能1.社会保障功能：社会成员的捐助在一定程度上弥补政府社会保障的不足。2 .社会稳定功能：有利于促进城乡、地区、民族之间的和谐发展；有利于促进各阶层之间的相互理解、交流和互助；是当代社会化解诸多社会问题，促进社会经济协调发展的重要而有效的途径。3 .财富或资源的分配 功能：第一次分配注重效率，第二次分配注重公平，第三次分配注重救助。4 .思想教化功能：志

30、愿服务是慈善事业的核心价值形式，也是社会主义精神文明建设的重要组成部分。5 .弥补政府失灵和市场失灵 的功能。三、 慈善事业的五个特点1 组织性： 现代慈善组织的主要形式是社会团体、 民办非企业单位和基金会；2自愿性；3.民办性：慈善事业的本质属性；4.救助性；5.规范性。四、 慈善事业的五个基本原则扶贫济困，自愿无偿，公开公正，政府推动，民间实施五、 中国慈善事业的发展模式政府主导、民间兴办、社会参与、科学管理（培育慈善组织，在慈善组织中建立公司法人结构，营造有利于慈善 组织规范运行的内外环境）六、 慈善救助的四个主要环节1 组织社会捐助；2.资金管理：对捐献款物的管理是慈善机构运行中的重点

31、与关键；3实施救助：促进社会的和谐发展是现代慈善事业的最终目的。4 接受监督。七、 募捐企业社会责任的四个层次1 .经济责任：企业的盈利是其他更高层次社会责任实现的基础。2 .法律责任：企业的一切活动必须遵守法律法规。3 .伦理责任：企业的各项工作必须符合公平、公正的社会基本伦理道德。4 .慈善责任：企业作为社会的组成成员，必须为社会的繁荣、进步和人类生活水平的提高做出自己应有的贡献。八、 公益营销和公益传播的概念公益营销是以关心人类生存发展、社会进步为出发点，利用公益活动与消费者沟通，将品牌的营销活动凭借公益 事业进行传播和扩散，在产生公益效益的同时，使消费者对企业的产品或服务产生偏好，在做

32、购买决策时优先选择该 企业产品的一种营销行为。公益传播通常是指针对特定公众设计开展公益、慈善活动，通过传播引起受众的注意和支持，与目标受众产生情 感上的共鸣，起到很好的示范效应，取得行动的合法性，进而唤起更大范围的公民参与。九、 我国慈善事业存在的六个问题1 .慈善意识滞后：社会大众对慈善事业存在认识误区和观念障碍，多数慈善组织及其工作人员未能将慈善事业作为社会分工的产物并不断发展的社会事业来对待。2 .慈善组织和机构数量较少。3 .慈善组织社会动员的能力较弱：政府和社会对慈善的定位不准确造成的。4 .慈善法规政策不健全。5 慈善组织行政化色彩浓厚。6 慈善组织缺乏公信力：关键在是否透明十、慈

33、善事业存在的基础道德基础 慈爱之心；社会基础贫富差别；经济基础 社会捐献；思想基础人道主义；组织基础一民间公益团体；实施基础一一捐献者意愿；发展基础一一社会成员的普遍参与。十一、慈善拍卖的策划和组织 （一）慈善拍卖标的的来源：1 慈善机构或其他组织整体拿出的善品。2完全由社会各界捐献的物品。3不完全捐献的物品，即有条件的募捐。（二）选择适宜的拍卖标的： 易受大众欢迎； 定价要低， 最好无保留价，有很大的成交把握；单件拍品的价值越 高越好。选择标准应该根据拍卖交易的特殊性和卖家的竞买心理及需求来考虑。（三）寻找竞买人： 买家参加慈善拍卖的三个目的：1 就是想捐钱以回报社会或救助弱势群体，买什么东

34、西并不重要。2 想捐钱，但也想买一些有实用、有收藏或保值价值的物品。3目的不是为了募捐，只是来买自己喜欢的物品。（四）主持拍卖会：拍卖师可更活泼幽默，上下互动，制造气氛，调动竞价，引诱出价第六章文物艺术品拍卖一、艺术品&文物的概念艺术品是指凝聚有人类各种形式的艺术劳动的、有某一具体表现和特定的经济价值、文化价值、审美价值、科学 价值的物品，是人类精神活动和物质劳动的结晶。文物是指 1949 年以前生产制作的具有历史、艺术、科学价值特征的物品。二者相互交叉，既有联系又有区别。艺术品可以是文物，但是文物不完全等于艺术品，文物的范围更宽泛，它由 所在国家的法律来确定。二、艺术品的四个特性1

35、非统一性： 艺术品不是大工业标准化、大批量生产的产品，而是一种个性化、独立劳动的产物。受不同民族、不同地域、同一民族不同历史阶段、同一历史阶段不同艺术家、同一艺术家不同创作时期等因素影响。多样 性、丰富性和独立性。2 非实用性：不为人的使用需要而存在，它是一种审美活动，而人的审美差异很大，这种差异是拍卖方式存在的 基础。3 非再生性：艺术家独创的产物，具有时间性，不能充分创作，具有稀缺性。4非确定性：艺术品具有价值，但价值难以揭示，因人而异，难以达成共识，因此艺术品具有价值多元化的倾向三、艺术品的四个价值艺术价值（审美）；历史价值；收藏价值；经济价值（保值增值）。这四种价值统一在艺术品上，互为

36、因果，互为 条件，形成一个整体四、我国对文物的规定我国文物保护法规定境内下列具有历史、艺术、科学价值的文物受国家保护:1 具有历史、 艺术、 科学价值的古文化遗址、 古墓葬古建筑、 石窟寺和石刻、壁画2与重大历史事件、革命运动和著名人物有关的以及具有重要纪念意义、教育意义或者史料价值的近代现代重要 史迹、实物、代表性建筑。3 历史上各时代珍贵的艺术品、工艺美术品。4 历史上各时代重要的文献资料以及具有历史、艺术、科学价值的手稿和图书资料等。5 反映历史上各时代、各民族社会制度、社会生产、社会生活的代表性实物。五、 艺术品的种类1 西方艺术品：油画、珠宝、名人用品2 中国艺术品：书画（古代书画、

37、近代书画、当代书画）、瓷器（明清官窑瓷器最为珍贵）、杂件（玉器、丝织品、玉玺印章、手稿、钱币等）、西画（中国作家创作的油画）六、 艺术品拍卖的效应：投资效应，文化效应，广告效应。七、 艺术品拍卖的实施1 征集拍品： 对艺术品进行基本的鉴定，以决定取舍；商谈底价； 洽谈委托拍卖条件。2 专场或专题拍卖行的组织 ：拍品要有质量、特色和一定的数量，拍卖企业要有强烈的营销意识。3 拍品终审：除了解决真伪以外，还在于考虑全部拍品的总体质量平衡。4 图录制作：图片及每件拍品的有关资料；每件拍品标明估价；全部拍品编号排序（高价位的重点拍品不 要集中在一起，起首的 1 5 件尽可能安排成交把握大的拍品）；标明

38、文物鉴定的级别；技术性工作。5 推介和招商：向客户寄赠拍卖图录；举办拍品展示和巡回展览；开展新闻宣传和评论6.组织拍卖会。八、 艺术品拍卖市场的区位优势1 经济发达市场宽松： 人均国民生产总值达到一万美元的水平， 拍卖市场较易成熟。2 丰富的艺术品存量。3 优越的地理位置和国际化程度高：有助于货源和客源的集中、交流、疏散。4 文化传统和人才优势。九、判断文物艺术品价值的主要因素1 真与伪；2 名家与非名家：大师、大名家、中名家、小名家；3精品与非精品：同一位艺术家不同作品的分界；4 少与多；5 保存是否完好：完整与否，有无瑕疵，污损损害；6 玩赏性强与弱。十、判定文物艺术品价格的三个主要依据1

39、 分析艺术品自身的价值 ：六个方面。2 参考市场的价格行情：参考以往拍卖价格和市场上的交易价；对当前行情的分析；对价格进行综合分 析（过去价格与现时价格、必然性的价格与偶然性的价格）。3 充分考虑委托人的意愿：与委托人协商并最终尊重他的意愿。以上三点应综合把握，形成整体，在具体运作时应灵活机动，追求实效，特高价位、高价位、中价位和低价位四 个区段的艺术品不要弄颠倒。十一、文物艺术品拍卖的法律问题1 所有权问题：一旦发生物权纠纷，拍卖企业不宜介入其中，应建议他们自行解决。2 艺术家对本人作品真伪提岀疑问的处理：艺术家对本人创作但不属于他的作品没有所有权，但有著作权；艺术家指岀拍品系伪作应提供具体

40、证据，如属实应接受艺术家的意见。3 关于文物的法律问题：目前国家禁止地下岀土文物和国营单位收藏的一级文物进入拍卖市场；在拍卖图 录制作前，要将全部拍品目录或实物送交省级文物管理部门做行政鉴定；对可岀境的文物盖印鉴（火漆印）；对真伪一般不做担保；拍卖公司不得自营第七章机动车拍卖一、机动车的分类1 根据社会属性划分：公务车辆、罚没车辆、抵押车辆、破产企业的清算车辆、海关监管的车辆、国外捐赠的车 辆、法人或自然人拥有的车辆。2 根据车辆管理部门的管理办法划分：大型汽车、小型汽车。3 根据机动车辆的产地和进入流通体系的渠道划分：一般贸易进口车辆、 车辆、SKD 部件进口拼装车辆、走私车辆、特殊进口汽车

41、（免税进口的由海关监管 转让）。二、机动车的五个特征1 标的的易移动性；2.使用的时效性：自然老化、技术老化、使用老化;5.价格的不确定性。三、机动车拍卖的特点1 .机动车横跨新车和二手车两个范畴。2 拍卖已成为缉私罚没车辆的唯一处理渠道。3 专业的机动车拍卖市场正在逐渐形成并稳步发展。4 网上拍卖已经成为机动车拍卖的重要方式。网上拍卖中机动车拍卖市场走在了其他商品拍卖市场的前列。5 .机动车评估日趋规范和专业。四、机动车拍卖的具体实施1 委托拍卖：接受委托时的检查登记；签订委托拍卖合同；调查车辆相关手续。易货贸易进口车辆、 CKD 散件进口组装6 年，捐赠进口的非经海关批准不得3.价值的不稳

42、定性；4.车辆的唯一性；2 公告展示：公告内容一般包括车辆类型、厂牌型号、排气量、号牌号码、初次登记时间、展示时间和地点、拍 卖时间和地点、联系人（电话）等。3 拍卖会：形式应多样化，主持风格活泼。4 车辆移交：首先办理书面移交手续，其次办理过户等权属变更手续。五、 机动车拍卖应注意的问题1 相关证件验收及合同签署 ：对委托人提供的各种证件、资料的真伪、是否有效等情况进行鉴别；逐一登 记这些证件和资料，以便日后核查；必要时到车辆管理部门查询，确定车辆情况的真实性和准确性。2 核实资料及车况：证车相符、车籍相符、他权利、购置费、费税、保险、保养维修。3 车辆移交和价款结算：不仅转移机动车，还包括

43、机动车权利的转移，且以权利的最终转移的完成为标准。六、 核实资料及车况对于机动车拍卖的重要作用核实资料和车况的目的在于，尽可能明确地向竞买人作岀必要的解释说明，以争取更多的卖家参与竞买，体现拍 卖企业的诚实、信用及服务质量，同时也因为已经将所拍卖的机动车有关瑕疵和应注意的问题作了告知，从而拍卖公 司也能规避交易的法律风险。第八章 房地产拍卖（重点）一、房地产的概念房地产是指房屋及其附属物 （与房屋相关的建筑物如小区设施、 建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属 物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。二、 房地产的特征1 不可移动性；2 耐用性；3 差异性；4 高价值性；5 供给有限性；6

44、 投资与消费双重性；7房地产实体构成的二元性（由非劳动产品和劳动产品构成）。三、 房地产的类型1 根据用途划分：住宅房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产（包括饭店、酒店、度假村等）、餐饮房地产、娱乐房地产（包括 影剧院、高尔夫球场、游乐场等）、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产（包 括车站、加油站、公路、墓地等）、公益及文化类性质房地产（包括寺庙、教堂、医院等）2 根据开发程度划分：生地（将用于房地产开发的农地）； 毛地（将要进行再开发改造的旧城区土地）；3熟地（对生地进行改造如进行基础设施建设、道路修建， 从而增加了效用及价值并能在地上进行房屋建设的土地）4在建工程项目； 建

45、成后物业（已经通过竣工验收）。3 根据土地权属性质分：集体土地上的房地产、国有土地上的房地产。4 根据房屋所有权性质划分：国有房产（分为直管房产与系统房产）、集体所有房产、私人房产（完全产权与不完全产权）、涉外房产、其他房产。四、 房地产市场的概念及特征房地产市场实际上是房地产的买家和卖家在某个特定的地理区域内于某一特定的时段内达成的所有交易总和。房地产市场具有如下特征：地区性、供给调节滞后性、垄断竞争性、投机性、交易形式多样性、交易复杂性、受金融市场的强烈影响性、市场效率低、政府干预性。五、我国的房地产物权类型（一）土地所有权土地所有权是指特定土地的所有权人在法律规定的范围内，对于特定土地所

46、拥有的占有、使用、收益、处分、排除他人干涉的权能。我国实行土地的社会主义公有制，即国家（全民）土地所有权和劳动群众集体土地所有权制度（二）土地使用权土地使用权是指依法占有、使用他人所有的土地，并获得经济利益的权利。我国的土地使用权可分为建设用地使用权（国有土地上）和宅基地使用权（集体土地上的建设用地使用权）1.建设用地使用权：使用权人依法享有对国家所有的土地占有、使用和收益的权利。建设用地使用权依照权利的 取得和效力的不同，可以分为四种：1以岀让方式取得的建设用地使用权一一由土地使用者向国家支付土地使用权岀让金，或者向原土地使用权人支付地价，从而取得的具有一定使用年限的土地使用权。最高使用年限

47、：居住用地70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其他用地 50年。2以划拨方式取得的建设用地使用权一一以政府划拨方式取得的土地使用权，是以支付征地拆迁补偿费为代价或 无偿取得的，没有使用年限的限制。未经国家（县级以上人民政府）批准，不得随意进行转让、赠与等处分。3以租赁方式取得的建设用地使用权一一国家将国有土地岀租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地 行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。4以作价岀资（入股）方式取得的建设用地使用权一一国家以一定年限的国有

48、土地使用权作价，作为投资入股股 份有限公司或者有限责任公司，相应的土地使用权转化为国家对企业岀资的国家资本金或股本金。权利性质与以岀让 方式取得的建设用地使用权的权利性质一致。2.宅基地使用权：经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。农户转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。3 .地役权地役权是指为了自己土地的便利利用而使用他人土地的权利，它属于一种为增加自己土地的利用价值而使用（包 括消极使用）他人土地的用益物权。设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。未经登记，不得对抗善 意第三人。不得单独转让，不得抵押。4

49、.房地产抵押权房地产抵押权是指债权人对于债务人或第三人提供的、作为债务担保的_房地产，于债务人不履行债务时，得就其卖得价金优先受偿的权利。抵押权的效力及于全部抵押物。可以抵押的房地产包括：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒 山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以 建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡镇村企业的厂 房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权一并抵押。不得抵押的房地产包括：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的

50、土地使用权，但法律规定可 以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公 益设施；所有权、使用权不明或者有争议的房地产；依法被查封、扣押、监管的房地产。5、房屋所有权：房屋所有人对其所有的房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利。6、房地产租赁权：土地所有人、土地使用权人或房屋所有权人将土地或房屋岀租给承租人使用，由承租人向岀 租人支付租金的权利。7、房地产共有权：两个或两个以上的权利主体共同享有同一个房地产所有权的法律状态。8、建筑物区分所有权： 在多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑时，由各区所有权人（即业主）对建筑 物专有部分所享

51、有的专有所有权，与对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主转让其建筑物专有 部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让。六、 房地产价格市场价格又称交易价格，是指在市场交易中，特定交易的买卖双方世界成交的货币额。最为公平的市场价格是市 场价值，市场价值是最可能价格。总价格是某一定范围面积土地的总价值。单位价格是总价格与土地面积的比值，即单位面积土地价格，简称为单价。楼面地价是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。基准地价、标定地价都属于评估价格。经济适用住房价格是向中、低收入阶层岀售的（经济适用）住房价格，它是由建

52、筑物价格和不完全土地价格构成。以经济适用房价格 购买的房地产，包括建筑物所有权和划拨土地所有权。以成本价购买的房地产，包括建筑物所有权和划拨土地使用权；以标准价购买的房地产，包括部分建筑物所有权和划拨土地使用权。七、 房地产价格的影响因素1 一般因素（宏观因素）：对整个社会和地区的房地产价格水平具有决定性影响的宏观因素包括社会因素、经济 因素、政策因素等。不同国家、地区、城市之间的房地产价格水平差异主要由一般因素的差异导致。2 区域因素（中观因素）：房地产所在地区的特性对房地产价格的影响因素，包括供求情况、商业繁华度、交通 便达度、生态环境质量、城市规划等。3 个别因素（微观因素）：具体影响房

53、地产价格的微观因素，包括位置、地质情况、日照通风、建筑质量、房型八、房地产拍卖及其特征1. 房地产拍卖的标的可以是国家允许转让的以岀让方式取得的建筑用地使用权、 经过政府批准可转让的以划拨方 式取得的建筑用地使用权及其地上建筑物、集体土地上房地产等。2. 房地产拍卖的特征：房地产拍卖标的的数量大、价值高；房地产拍卖法律性、政策性强；房地产交易|过程复杂、过程时间长 ；成交后需办理的 手续多。九、房地产拍卖业务的主要来源法院司法强制拍卖委托、债权人委托拍卖的抵押房地产、政府部门委托拍卖的房地产、法人委托其所拥有的房地 产、自然人委托拍卖的房地产。十、房地产拍卖条件及主要交易规则房地产拍卖特别需要

54、掌握两个关键方面：一是判断拍卖标的是否符合国家法律法规、政策规定的转让和交易条件；或虽然不符合，但经政府有关部门审批后，通过补办手续和补缴费用可以转让和交易的；二是遵守房地产交易的相关 规则。1 法律法规禁止买卖和转让的下列房地产通常不得拍卖：1未依法取得房地产产权证书的；2共有房地产，未经其他共有人书面同意的；3权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；4权利人对房地产的处分权收到限制的；5以岀让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；6司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；7国家依法收回土地使用权的。2 以出让方式取得的建筑用地使用权及其地上建筑物的可转

55、让条件：1按照岀让合同的约定支付全部土地使用权岀让金，且依法登记并取得土地使用权证或房地产产权证。2按照岀让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25%以上;属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施和公共设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。3转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。3 以划拨方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物拍卖条件和交易规则1应当报请有关部门批准，由买受人按法律法规、规章的有关规定，办理土地使用权岀让手续，并缴纳土地使用 权出让金。2可以不办理岀让手续的，

56、应当由拍卖公司将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。不办理岀让的情况有继 续划拨、作价出资、入股等。房改房、经济适用房转让要按规定缴纳土地出让金，无须审批。3划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按岀让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算岀让金。4 以租赁方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物拍卖条件和交易规则1承租人在按规定支付土地租金，依法领取国有建设用地使用证，并按约定完成开发建设后，经土地行政主管部 门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。2地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场 租金的差值及租金估

57、计，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。5 农村集体所有土地上建成的房屋 转让条件和交易规则1取得房地产产权证书，并获当地乡镇人民政府批准的，可进行拍卖。2居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人； 非居住房屋竞买人为房屋所在地 乡镇范围内集体经济组织或者个体经营者。超过此条件者应当依法办理集体所有土地的征用手续。6 已设定抵押权的房地产 拍卖规则1抵押期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房地产的行为无效。2债务履行期届满，债权未受清偿的，抵押权人可以与抵押人通过协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵 押房地产所得的价款优先受偿；协议损害其他债权人利益的，其他债权人可

58、以请求人民法院撤销该协议。3抵押房地产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。4同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的按照比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿。5建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。拍卖新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。6房屋可连同占用范围内的划拨土地使用权一并抵押，但依法拍卖该房地产后，应当首先从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权岀让金的价款后，抵押权人方可优先受偿。7抵押人依法承包并经发包方同意

59、抵押的“四荒”土地使用权，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范 围内的土地使用权抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途。十一、房地产拍卖应当注意的问题1 拍卖前必须严格核查权属1拍卖的房地产有否重复查封。非抵押权人之间先起诉者先受偿。2产权人为国有单位和集体单位时，房地产委托拍卖需要取得上级部门的书面许可意见。3发生用途转换的房地产必须进一步收集取证原始产权证办理过程的必要文件。4共有人的财产必须有共有人的书面同意转让意见，共有人、承租人享有优先购买权。5房屋分层、分套拍卖时，该房屋占有范围内的使用权不可分割，该房地产买受人要按照分层、分套的建筑面积 分摊取得相应比例的土地使用权。按照房屋建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。房屋的附属设施需要一并拍 卖的，可一起拍卖并应在公告中说明。2 拍卖公告应注意的问题1公告与咨询接待：适当提前发布公告，内容准确，口径一致。2已岀租房地产的拍卖公告：通知承租人竞买，承租人具有优先购买权；维持原租赁的，公告中必须告知竞买人。3 实施优质的售后服务1协助买卖双方办理产权过户手续。2如果是房地产在建项目，应协助买卖双方办理项目更名和转让