【城市“次焦点”历史地段的空间改造策略】成熟地段的升值空间大

1、【城市“次焦点”历史地段的空间改造策略】成熟地段的升值空间大充分开发利用城市特有的历史建筑遗存，在城市发展中营造富有独特地域感、 历史感的城市空间， 这样的城市营造理念在近年来已得到越来越多的认同。在这方面走在前列的案例，如上海新天地、宁波老外滩、南京“ 1912”街区等都取得了很好的效果。它们自身的项目营销取得了相当的成功， 也为特色城市空间的营造提供了很好的开端。但这些案例， 大都是位于城市的焦点地段，且定位于城市某种单一功能的中心集聚区， 正因为这些特殊性， 其空间营造理念难以成为一种可以在较大范围内推广的模式。随着特色城市空间的营造在广度和深度上的逐步推进，必然会有越来越多的因素对其产

2、生制约。在一个具有独特历史、 并且充满现代活力的城市中，这样的营造活动不仅要照顾保留的历史建筑遗存，而且要考虑当代城市功能的适应性，并且顺应当代经济个体活动的经济规律。空间营造方式的求解：“一般性”特色城市的发展规律位于南京梅园街区的钟岚里传统街区改造项目，相比与之邻近的“1912”街区，就具有这样一些特点更“一般性”的城市次焦点历史街区、更“一般性”的历史遗存、更“一般性”的现代混合的功能要求。因而我们为其空间营造方式求解的过程也就更多地体现出了“一般性”的特色城市空间发展规律。南京市梅园街区是重要的民国建筑保护区，其分支街巷以三层以下的历史建筑为主， 形成了完整的民国风貌历史街区。钟岚里街

3、区就位于这个街区之中，北与梅园_ 纪念馆隔街相望，西距民国时代的总统府仅 400 米之遥。其北侧的汉府街东段即是闹中取静的梅园街区的主干街道，而基地南侧的中山东路则是南京现代城市的东西向主轴街道，沿街以高层商业办公建筑为主。基地内北部现存的十八栋民国时期的飞行员宿舍，呈行列式排列，属于省级文保建筑。基地杂乱的现状早已不符合历史街区的保护要求地块北部的文保建筑现在为不同的居民居住使用，居住密度高、采光差、设施落后、历史建筑的损坏也无法控制，亟待清理和维护；整合度很差的地块内建筑也未能承担起应负的现代城市职能南部临中山东路低矮破旧的厂区，空间显著不足，也与周边城市功能定位不符，亟需清迁。凡此种种，

4、促使政府下决心对此街区进行改造通过适合的空间营造介入，使得街区得以复兴。在这里，现代城市中心区小地块土地的高强度利用与文保建筑的风貌保护都是项目至关重要的制约因素，而由于各自相差甚远的空间形态模式， 它们之间却又偏偏形成了一对不易调和的矛盾。区域、文化的差异性使改造之路“举步维艰”比较仅一站之遥的“ 1912”相近的地段、相似的现存建筑风格、相同的用地性质，似乎种种的相似都指向相同的处理结果，但深入的分析则揭示了它们之间的很多差异。与上海新天地、南京“ 1912”街区等相比，此街区现存的建筑群较为平淡，布局很少变化，建筑细部也比较简单。难以依靠历史建筑的精美丰富吸引带有旅游观光性质的人群；前述

5、的几个街区，都居于较为热闹的城市交通主干道旁，并且其功能定位都属单一产业的城市级中心，因而其商业、餐饮、娱乐产业都以整个城市潜在消费群体为吸引目标； 而钟岚里街区的改造必须要照顾到相邻梅园纪念馆及梅园街区的宁静氛围， 不宜过于喧嚣， 已形成气候的“ 1912”与这里的距离，则近未到一体共荣、远未到不相竞争，这本身就是功能上的一个制约。而从开发者的角度考虑，功能的定位会限定成品售价，并最终影响整个项目的资金平衡。对比上海新天地的约 6 万平米，南京“ 1912”街区的约 3 万平米，宁波老外滩的约 8 万平米。此街区 6 千平米的老建筑将如何形成有效的商业集聚？这一点同样影响到此项目的功能定位及

6、资金平衡。而这一点，对于许多只能以小块区域、 精细手术方式进行的老城改造项目来说，恐怕是一个共性的问题。较强的文化性的要求。在城市职能的分布上，南京的各个城区是各有侧重的。其中，在鼓楼区、白下区较为强调其城市商业中心发展，而玄武区则依托特有的风景、人文、历史资源，在打造文化、旅游、商业办公产业上经营多年。 这一产业发展思路也体现在基地周边的功能布局上。 梅园街区闹中取静的环境、 中山东路成熟的文化办公产业环境，为项目可能的文化性色彩提供了基础。 而与周边产业的融合互补，也是项目成功的前提。更大弹性的功能的要求。如前所述，在这样一个不具备特殊性条件的街区，只能遵循较“一般性”的空间发展规律功能的

7、适度交错混合，才能保证城区不受单一产业活动规律的限制， 具备持续的活力。这是一个成熟的现代街区所应具有的特点之一。 对本项目来说，单一的旅游、文化、办公或商业功能都不能支撑整个街区的运营，而这些不同功能的混合则可能使得此街区形成相互补充、 相互激发的完善城市建筑群。项目最终的定位对上述差异的解读这种种的不同最终导致空间处理策略的不同，从而使项目的操作结果有了与其他类似地段、类似制约条件项目的不同特点。不循常规的改造策略关于尺度不完全向被保护的历史建筑取齐，而是加强与南侧现代商务区的呼应， 在现代建筑和历史建筑之间，以丰富的层次逐步完成向小尺度的过渡。通常的城市旧城改造中，常会见到“陷落”的图景

8、，即现代化的高楼大厦包围着尺度矮小的历史街区或历史建筑聚落。虽然保护了城市的建筑遗产， 但不加考虑地全盘孤立保护模式，表现在空间尺度上则为城市天际线的完全断裂。闭门造车的严格保护模式，对重点文物保护单位是必须的，但对于拥有城市记忆、但只属于风貌建筑的旧有街区来说， 却剥夺了其融入城市进程并焕发新生的最后机会。尺度连续和过渡的忽视， 只会将这些老建筑越来越束之高阁，远离尘嚣，成为城市需要寻找才不至于被遗忘的城市记忆。关于空间不以延续历史建筑、扩大老建筑群规模为目的，而是着眼于在空间系统上对原有历史建筑群进行整合、完善和丰富，按照人群穿行的感受规律， 将新旧空间放入一个整体的系统中加以控制。在最终

9、完成的空间系统中， 不仅对作为景观点的历史建筑群做了清理和完善，还增加了许多不同寻常的观景点， 这里，“演员”和“观众”是一体的、互动的。关于功能类似“ 1912”的特色餐饮酒吧街区，是这一产业的城市级产业中心，就整个南京来说，其不可复制性较强。本项目也就不以之为定位目标，而是定位于更“一般性”的功能混合的城市街区。且作为“ 1912”的临近区块和总统府风貌区的附属，地块周边的功能设置考虑了符合该地区的文化、 怀旧职能，即功能的设置亦体现了渗透的概念。关于手法试图从对历史风貌街区的平面扩展中有所突破，拓展更加立体化的新老空间结合手段；建筑造型处理上， 也尝试在更大风格跨度内的新老融合。 这不仅

10、是尝试比较新颖的新老空间过渡的处理手法，更大的意义在于在各种建筑风格混杂的复合城市空间中必须面对和解决的问题，否则城市对话断裂的出现不可避免。空间整合、功能提升、文脉延续乃“不二法则”营造策略的定位对任务外部条件的比较分析，而具体的操作方法则对项目地块自身特点的呼应。在空间的整合上由于有限的地块面积 ( 除老建筑覆盖区外仅有 6 千平米 ) ，限制了本项目平面拓展的可能。想依照传统街区本身的空间拓展方式，在地面上拓展足够丰富的空间变化来衬托历史建筑， 势必捉襟见肘；因此立体拓展手段的引入就自然而然了将一层屋面和地下层空间广场化， 使得主要步行空间能在地面和这两个层面之间交互穿插，这样就丰富了人

11、流在其间穿行的空间感受， 并获得有别于平常的对老街区的观赏角度，增加了整个街区的空间趣味性。新老建筑的外部空间必须是一体化的，这是街区空间整体性的前提。我们采用了两方面的措施来达成这一效果：第一，新建筑的外部空间和公共空间尺度小型化， 以达成与老建筑群外部空间一致的节奏；第二，在前者的基础上，对整个空间群的收放转折进行系统的安排，令新建筑群的外部空间形成对老建筑群的补充， 以完成统一的空间序列。如南部入口广场、 中部下沉广场以及新老交接处的界面围合都是为了达到这一效果。在功能的提升方面“现代化”这一点的意义已不必详述，除了市政配套设施的现代化改造外，停车设施、消防通道、快慢速交通系统的规划也都

12、需按照当代城市标准实施。“混合化”的办公、商业、零售、酒店、会所、旅游等功能都将被引入， 以营造一个宜商、 宜游、宜居的综合街区，也利用不同人流峰谷时间的交错使得街区保持持续的活力。建筑的空间处理也为不同功能的进入留下了足够的弹性建筑群被设计为三个功能模块， 其中新建的两个功能模块都可灵活容纳大部分类别的功能内容。在文脉的延续上若干不同尺度、不同风格建筑的并置，当然可能带来整体视觉上的杂乱无章， 从而破坏城市空间的文脉延续。 我们用来解决这个问题的主要手段， 就是以外部空间系统为骨架， 组织群体建筑。在这里， 建筑本身不再把它当作表达的本体，而是将它作为空间的边界或空间中的设立点而存在， 其高

13、度、造型都以相关空间视景意向为设计导则。同时， 群体中的各个建筑被有意适度的打碎，以使得整个空间系统可以回转连贯， 其中或经意或不经意形成的小空间，都为观景和景观提供了新体验的可能。既然建筑已被作为空间的外皮而存在，那么它的造型也就不一定遵循通常的单体设计法则， 而是以营造合适的空间视景为目标。 关于建筑外表面肌理的处理， 都把它放到更大群体环境中去考量其呼应关系。而与老建筑立面肌理类似的新立面材料与技术， 则会根据不同技术及造价要求使用，以保持整体建筑群的视觉协调。设计的过程也是一个沟通的过程，在逐步的深入中，一些对项目的预期场景渐渐浮现于我们和业主的想象之中项目发达丰富的外部公共空间、可融入其中的独特历史文化遗存将这一建筑群深深锚固于南京 ?梅园街区，而这一鲜明的地域性也会成就项目独特的文化吸引力。出入于这个街区的，将不仅是商来