房地产评估报告

1、燕京理工学院第三餐厅燕京理工学院第三餐厅资产评估报告书资产评估报告书会计会计12321232班第二组班第二组主讲人：马亚超主讲人：马亚超 燕京理工学院会计学院燕京理工学院会计学院12321232班第二组接受燕班第二组接受燕京理工学院校方的委托，根据国家有关资产评估京理工学院校方的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对燕京理工学院第三按照公认的资产评估方法，对燕京理工学院第三餐厅涉及的全部资产和负债进行了评估工作。本餐厅涉及的全部资产和负债进行了评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资

2、所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在委估资产和负债在20152015年年5 5月月2222日所表现的市场价日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：果报告如下：一、委托方与资产占有方概况一、委托方与资产占有方概况（1 1）委托方概况：）委托方概况： 公司名称：燕京理工学院公司名称：燕京理工学院 公司简称：燕理公司简称：燕理 注册地址：河北省三河市燕郊经济开发区迎宾北路注册地址：河北省三河市燕郊经济开发区迎宾北路4545号

3、燕号燕京理工学院京理工学院 总部地址：河北省三河市燕郊经济开发区迎宾北路总部地址：河北省三河市燕郊经济开发区迎宾北路4545号燕号燕京理工学院京理工学院 注册资本：人民币注册资本：人民币4.84.8亿亿 法定代表人：盛维勇法定代表人：盛维勇（2 2）资产占有方概况：）资产占有方概况：公司名称：燕京理工学院第三餐厅公司名称：燕京理工学院第三餐厅公司简称：三餐公司简称：三餐 注册地址：河北省三河市燕郊经济开发区迎宾北路注册地址：河北省三河市燕郊经济开发区迎宾北路4545号燕京理工学院号燕京理工学院法定代表人：吴伟波法定代表人：吴伟波注册资本：人民币注册资本：人民币532.6532.6万元万元 燕京

4、理工学院共设有三个餐厅，即第一餐厅，第二餐厅，第三餐燕京理工学院共设有三个餐厅，即第一餐厅，第二餐厅，第三餐厅。第三餐厅与其他两个餐厅相距较远，第三餐厅位于燕京理工学院厅。第三餐厅与其他两个餐厅相距较远，第三餐厅位于燕京理工学院国际公寓旁，距东门较近，前临启航大道，后为学生公寓。周围环境国际公寓旁，距东门较近，前临启航大道，后为学生公寓。周围环境良好，左侧靠近小树林，绿化环境优美。餐厅为砖混结构，餐厅共有良好，左侧靠近小树林，绿化环境优美。餐厅为砖混结构，餐厅共有三层，一层和三层的面积为三层，一层和三层的面积为27002700平方米，二层为平方米，二层为29002900平方米，其中一平方米，其

5、中一层桌子层桌子228228张，可以容纳张，可以容纳916916人；二层桌子人；二层桌子201201张，可容纳张，可容纳804804人；三层人；三层桌子桌子215215张，可容纳张，可容纳900900人。餐厅地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为人。餐厅地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，维护保养情况较好，成新率为石膏吊顶，维护保养情况较好，成新率为87%87%，房产设计用途为食堂，房产设计用途为食堂，水、电齐全。餐厅营业时间为水、电齐全。餐厅营业时间为6:0022:006:0022:00。每天的经营业绩大概为。每天的经营业绩大概为13000-1500013000-15000元。餐厅饭菜原材料

6、供应详见右侧附表，因长期购买且元。餐厅饭菜原材料供应详见右侧附表，因长期购买且数量较多，价格相比较低廉，成本相对较低。根据实际调查得出下列数量较多，价格相比较低廉，成本相对较低。根据实际调查得出下列调查结果：调查结果：二、评估目的二、评估目的 为了转让燕京理工学院第三餐厅，对第三食堂房地产现有价值进行评估。三、评估范围及对象三、评估范围及对象 本次评估对象为燕京理工学院第三餐厅，评估前账面价值为5690万。 餐厅为砖混结构，餐厅共有三层，一层和三层的面积为2700平方米，二层为2900平方米。餐厅地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，维护保养情况较好，成新率为87%，房产设计用途为食堂，水

7、、电齐全。四、评估基准日四、评估基准日 本项目资产评估基准日为本项目资产评估基准日为2015年年5月月22日。日。 本公司经与委托方及资产占有方协商，确定本公司经与委托方及资产占有方协商，确定2015年年5月月22日为日为本次评估的评估基准日。本次评估的评估基准日。 评估中所采用的计价标准均为基准日时点的价格标准。评估中所采用的计价标准均为基准日时点的价格标准。五、评估原则五、评估原则（一）、工作原则（一）、工作原则 根据国家对资产评估的有关法规，本小组对此次第三食堂价根据国家对资产评估的有关法规，本小组对此次第三食堂价值的评估遵循了独立、客观公正和科学性的原则。值的评估遵循了独立、客观公正和

8、科学性的原则。此次评估中所有的评估人员都遵循了独立性的原则，在评估过此次评估中所有的评估人员都遵循了独立性的原则，在评估过程中始终站在独立第三方的立上，评估工作不受评估业务当事程中始终站在独立第三方的立上，评估工作不受评估业务当事人任何一方的影响，独自公正的得出结论。本组的评估人员从人任何一方的影响，独自公正的得出结论。本组的评估人员从实际出发，尊重客观事实，研究调查认真，仔细的对桌椅的完实际出发，尊重客观事实，研究调查认真，仔细的对桌椅的完好程度做出了细致的评估，对评估结果也做出了相应的合乎逻好程度做出了细致的评估，对评估结果也做出了相应的合乎逻辑的分析。在本次评估的过程中小组成员也遵循了科

9、学的评估辑的分析。在本次评估的过程中小组成员也遵循了科学的评估标准，为了此次对第三食堂价值的评估也悬了适当的价值类型标准，为了此次对第三食堂价值的评估也悬了适当的价值类型和方法，制定了科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合和方法，制定了科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合理。理。（二）、经济原则（二）、经济原则 本次对第三食堂价值的评估中主要遵循的经济原则有评估时本次对第三食堂价值的评估中主要遵循的经济原则有评估时点原则，因此我们为此次评估选择了点原则，因此我们为此次评估选择了2015年年5月月22日为评估基准日为评估基准日。日。六、评估方法六、评估方法 为了高质量、高效率、相对合理地评

10、估出资产的价值，在评估方法的选为了高质量、高效率、相对合理地评估出资产的价值，在评估方法的选择过程中应注意以下问题：（择过程中应注意以下问题：（1）资产评估方法的选择必须与资产评估的目的）资产评估方法的选择必须与资产评估的目的相适应（相适应（2）资产评估方法的选择必许与评估对象相适应。（）资产评估方法的选择必许与评估对象相适应。（3）资产评估方法）资产评估方法的选择还要受可收集数据和信息资料的制约。的选择还要受可收集数据和信息资料的制约。(4)资产评估方法的选择要用系资产评估方法的选择要用系统思考考虑。统思考考虑。 本次针对第三食堂评估主要采用市场法也称市场比较法，是指通过比较被本次针对第三食

11、堂评估主要采用市场法也称市场比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一直资产评估方法。定被评估资产价值的一直资产评估方法。运用市场法的前提条件是充分发育活跃的资产市场。在资产市场上，交易越运用市场法的前提条件是充分发育活跃的资产市场。在资产市场上，交易越频繁，与被估资产相类似的交易案例越容易获得，越容易形成某一类资产的市频繁，与被估资产相类似的交易案例越容易获得，越容易形成某一类资产的市场行情。参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集场行情。

12、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。一般来说，与被评估资产完全相同的资产很难找到，因此往往需要对相类到。一般来说，与被评估资产完全相同的资产很难找到，因此往往需要对相类似的参照物进行调整。这时，有关调整的指标、技术参数能否获得，也是决定似的参照物进行调整。这时，有关调整的指标、技术参数能否获得，也是决定市场比较法能否运用的关键。市场比较法能否运用的关键。市场比较法公式：市场比较法公式：待估房地产价格待估房地产价格=比较案例房地产价格交易情况修正交易日期修正区域比较案例房地产价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正。因素修正个别因素修正。七、评估过程七、评估

13、过程房地产房地产 交易价格交易价格 交易时间交易时间 交易情况交易情况 建筑物质量建筑物质量 容积率容积率 剩余使用年限剩余使用年限 A 5000 2015.01 +2% +1%1.1 25 B 6500 2015.02 +1% -1% 1.2 15 C 8000 2015.04 +1% -2% 1.0 30 D 10200 2015.05 -2% +2% 1.4 28评估餐厅的容积率：评估餐厅的容积率：1.2%， 时间：时间：2015.05 剩余使用年限：剩余使用年限：30年年该城市该城市2015年年01月到月到05月的房地产定基物价指数分别为月的房地产定基物价指数分别为100，105，11

14、0，112，114，土地资本化率，土地资本化率6%，评估基准日为，评估基准日为2015.05容积率地价指数：容积率地价指数：容积率容积率1.01.11.21.31.4修正系数修正系数100104108112116房地产房地产A A调整后的单价为：调整后的单价为：5000*116/100*1/（1+2%）*1/（1+1%）*(108/104）*1-1/（1+6%）*28/1-1/(1+6%)*25=6131.36元房地产房地产B B调整后的单价为：调整后的单价为：6500*116/105*1/（1+1%）*1/（1-2%）*108/108*1-1/（1+6%）*28/1-1/(1+6%)*15=

15、9913.13元房地产房地产C C调整后的单价为：调整后的单价为：8000*116/112*1/(1+1%)*1/(1-2%)*108/100*1-1/(1+6%)*28/1-1/(1+6%)*30=7466.69元房地产房地产D D调整后的单价为：调整后的单价为：10200*116/114*1/(1-2%)*1/(1+2%)*108/116*1-1/(1+6%)*28/1-1/(1+6%)*28=9667.02元评估结果：房地产评估结果：房地产B B为异常值，应予剔除，所以三餐厅的评估结果为：为异常值，应予剔除，所以三餐厅的评估结果为：(6131.36+7466.69+9667.02)/3*

16、(2700+2900+2700)=64366666元八、评估结论八、评估结论根据以上方法计算得出，燕京理工学院第三食堂资产评估价值为64366666元九、需要特殊说明的事项九、需要特殊说明的事项1.1.本报告评估的桌椅价格是估价对象在估价基准日：本报告评估的桌椅价格是估价对象在估价基准日：20152015年年5 5月月2222日的现状价格，随着时间的推移及市场情况的变化，该价日的现状价格，随着时间的推移及市场情况的变化，该价格应做适当的调整或重新评估。格应做适当的调整或重新评估。2.2.本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。有关损失，受托估价机构不承担责任。3.3.估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则