横岗富华居项目前期定位报告8.5.0终稿

1、筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 81横岗富华居项目横岗富华居项目定位及物业发展建议报告定位及物业发展建议报告筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND

2、中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 82项目营销策略总纲基本思路项目营销策略总纲基本思路第一部分：项目分析第一部分：项目分析区位属性区位属性片区改造片区改造项目概况项目概况小结小结第三部分：项目定位第三部分：项目定位SWOTSWOT

3、分析分析案例借鉴案例借鉴市场定位市场定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位第二部分：市场分析第二部分：市场分析横岗房地产发展历程横岗房地产发展历程横岗房地产市场现状横岗房地产市场现状第四部分：物业发展建议第四部分：物业发展建议地块价值分析地块价值分析商业布局建议商业布局建议住宅户型建议住宅户型建议建筑风格建议建筑风格建议公共空间建议公共空间建议附加价值建议附加价值建议筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sa

4、les & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 83第一部分项目分析横岗新城横岗新城深圳计划兴建的七个卫星城之一深圳计划兴建的七个卫星城之一规划对横岗新城作出的定位是：深圳市东部重要的物流基地和港口服务区；全市最重要的铁路交通枢纽和物流基地之一；联系东部物流走廊和产业发展轴的重要节点。按照规划，横岗将以策略改善、整理为主，强化其新城综合服务新城综合服务功能，工业实行转换升级，同时为盐田港提供后备基

5、地；横岗将沿深惠公路依托轨道交通建设，带动深惠公路两边用地的更新与改造沿深惠公路依托轨道交通建设，带动深惠公路两边用地的更新与改造(如工业往二通道、龙岗中心城及大工业区方向转移)，依次形成新城中心区、城市生活区及工业区；同时将大康安良西坑作为盐田港区的后备基地(港口服务区)。筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H

6、 E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 84横岗经济横岗经济根据数据统计，2007年横岗全年实现地区生产总值103.5亿元，同比增长13.5%；完成财政收入4.63亿元，同比增长16.7%；完成税收12.6亿元，同比增长16.2%。区域经济继续持续良好的发展趋势区域经济继续持续良好的发展趋势, ,各项经济指标保持较快的增长速度各项经济指标保持较快的增长速度第一部分项目分析筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & m

7、arketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 85盐排高速公路盐排高速公路深惠高速公路深惠高速公路深汕高速公路深汕高速公路南坪快速路南坪快速路盐坝高速公路盐坝高速公路清平快速路清平快速路丹平路丹平路外环快速路外环快速路“一环三横四纵一环三横四纵”往深圳特区方向有6个快速通道，往东莞和惠州方向有4个快速通道。

8、轨道交通有6条线路。高速公路、快速干道形成系统性的路网，横岗纳入深圳整体城市交通体系。第一部分片区交通规划片区交通规划高速公路、快速干道形成系统性的路网，横岗形成系统性的路网，横岗纳入深圳整体城市交通体系。多条高速公路、快速干道穿横岗而过，交通的改善让横岗融入深圳。多条高速公路、快速干道穿横岗而过，交通的改善让横岗融入深圳。2005年7月，清平高速公清平高速公路路一期工程全线贯通，与水官高速水官高速组成龙岗西至市区的快速干线； 交通发展定位：生态化高效率复合交通走廊，即多种运输方式集中在同一路线上所形成的高效率运输通道。 十一五规划将进行全区市政、路网建设如高速公路、地铁轨道交通等重大工程建设

9、，将进一步加强龙岗与珠三角的联系，形成以龙岗为核心的东部都市圈。项目分析筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 86第一部分片区交通规划片区交通规划项目周边的交通主要有深惠路深

10、惠路和地铁三号线地铁三号线深惠路改造：深惠路改造：深惠路改造扩建工程始于深圳市布吉联检站，经过龙岗区的布吉、横岗、龙城、龙岗和坪地街道，止于深圳市与惠州市交界处。全长为35.99公里， 宽70米，全线双向8车道行驶，整个道路设计有机动车快速车道、人行道、辅道、两侧分割带和中央分割带。 地铁地铁3 3号线：号线：目前正在建设当中，连接罗湖中心区、布吉、横岗镇、龙岗中心城的客运干线，设站 21座，全长32.70公里，与地铁一号线、轻轨五号线、广深铁路相连接。线路全程规划运行时间为45分钟，将于2010年10月通车运营 。 项目所处站为六约站。项目所处站为六约站。项目分析筑网筑网 地产地产 CHIN

11、ALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 87横岗横岗地铁沿线构建地铁沿线构建1010万人口的繁荣商圈带万人口的繁荣商圈带育马场站育马场站塘坑站塘坑站 根据规划，地铁3号线站点周边500米的腹地为高强度商业

12、开发区域，按照目前每个站点规划控制2-3平方公里的要求，横岗（育马场、塘坑）区域将至少聚集10万人口（规划每站点周边5万人口）。 依托地铁沿线的改造，以车站为核心，周边物业开发形成大量的人流疏散、休闲、购物场所，龙岗区将形成若干各具特色的繁荣商圈。其它轨道交通其它轨道交通1、地铁11号线：连接南山、龙华、坂田、横岗横岗和盐田，并衔接1号线、2号线、3号线、4号线、6号线和8号线。2、地铁12号线：地铁12 号线连接龙岗次中心区、大工业区及坑梓卫星新城，与3号线一起形成东部发展轴上的快速轨道交通走廊，采用城市铁路制式。第一部分项目分析筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中

13、国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 88第一部分片区规划定位片区规划定位 横岗六约横岗六约128128工业区改造专项规划工业区改造专项规划横岗六约片区旧村改造范围以128工业区为主，由牛始埔、埔厦、龙塘三个居民小组部分村民住宅用地组成

14、，东至兴龙路，南临深惠公路，西接梧桐路与振业城相连，北以规划深龙路为界，规划总用地面积49.35万平米，旧改将在2010年之前完成。 改造后，区域功能由商业用地、居住商业用地、居住用地、绿地、教育及公共服务设施等组成，用地、绿地、教育及公共服务设施等组成，区域将成为纯商住区域区域将成为纯商住区域。 本案本案项目分析筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy Or

15、ientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 89第一部分本项目处于本项目处于横岗六约横岗六约128128工业区改造专项规划工业区改造专项规划范围内范围内 （一）片区将建成纯商住区域，工业全面退出（一）片区将建成纯商住区域，工业全面退出横岗六约片区旧村改造范围以128工业区为主，由牛始埔、埔厦、龙塘三个居民小组部分村民住宅用地组成，东至兴龙路，南临深惠公路，西接梧桐路与振业城相连，北以规划深龙路为界，规划总用地面积49.35万平米，旧改将在2010年之前完成。

16、改造后，区域功能由商业用地、居住用地、绿地、教育及公共服务设施等组成，工业将在改造后全面退出，区域将成为纯商住区域。（二）片区将建成横岗居住中心（二）片区将建成横岗居住中心改造完成以后，区域将新增661305平米的住宅面积；现有区域内还有两块占地在15万平方米以上的土地将开发住宅，建筑面积约75万平米；加上振业城及中海大山地76万平米的面积，整个区域将连成217万建筑面积的一个大型居住区域，共提供23000套住宅、供8万人居住。（三）片区将建成横岗商业中心（三）片区将建成横岗商业中心依托地铁3号线及深惠路改造，建成休闲型高尚住区和商贸、服务业发达的商业旺区。区域商业主要沿深惠路、埔厦路以及深龙

17、路布置。深惠路沿线的商业用地呈“哑铃型”布置，在梧桐路、埔厦路以及兴龙路与深惠路交叉口处布置主力商场、大型购物中心、商业广场，中间地带则安排商业街以及商务公寓。 项目处于横岗最大规模的工业区改造范围内，在良好的市政规划的指导下，片区将大项目处于横岗最大规模的工业区改造范围内，在良好的市政规划的指导下，片区将大大改善既有的大改善既有的“工业区工业区”的面貌，城市化进程加快，片区形象提升。的面貌，城市化进程加快，片区形象提升。项目分析筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy

18、 OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 810第一部分片区规划规模片区规划规模规划改造建筑面积93万平米，其中商业189895万平米；住宅661305万平米；中小学11万占地、6.8万建面。 此外，片区未来还有两块占地在15万平方米以上的土地将开发住宅，建筑面积在75万平米.片区建成后将与中海大山地、片区建成后将与中海大山地、振业城形成一个

19、振业城形成一个217217万平方米建筑面万平方米建筑面积积的大型居住区域，共的大型居住区域，共提供提供2300023000套住宅、供套住宅、供8 8万人居住万人居住。 项目分析筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H

20、I N A L A N D 2 0 0 811横岗的规划发展将深度改变片区面貌，横岗新城将成为新兴热点片区横岗的规划发展将深度改变片区面貌，横岗新城将成为新兴热点片区经济的迅速增长，全新的市镇；经济的迅速增长，全新的市镇；大刀阔斧的市政建设；大刀阔斧的市政建设；轨道交通轨道交通/ /快速干道形成系统性的路网；快速干道形成系统性的路网；片区改造后将形成百万平米的大型居住区；片区改造后将形成百万平米的大型居住区；不同于传统市中心的全新立意的实现；不同于传统市中心的全新立意的实现；市政规划起点甚高，片区急速进入城市市政规划起点甚高，片区急速进入城市化进程，成为龙岗的副中心。化进程，成为龙岗的副中心。

21、横岗未来地产“明星明星”第一部分项目区域总结项目区域总结项目分析筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 812第一部分项目分析项目位置项目位置项目位于深圳市龙岗区横岗镇六约一二

22、八工业区深惠路的北侧。本案本案红棉路片区（文体中心）居住氛围浓厚六约片区商业及工业集中地块临深惠路和地铁三号线，交通通达性强。地块临深惠路和地铁三号线，交通通达性强。筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A

23、 L A N D 2 0 0 813项目项目地块地块项目地块小、平整；地块三面临路，昭示性好，可进入性强。项目地块小、平整；地块三面临路，昭示性好，可进入性强。项目现状：项目现状：本项目用地形状为长方形，地势平坦。占地面积9,500平方米。项目东侧是宇华路，西侧是华发路，而南面则是深惠路. 该宗土地现状有三栋厂房和富华居家居广场，目前仍在使用中。第一部分项目分析北北南南东东西西东侧东侧标诚眼镜厂标诚眼镜厂南侧南侧深惠公路深惠公路西侧西侧横岗电子城横岗电子城北侧北侧锦华厂锦华厂东侧是宇华路东侧是宇华路西侧是华发路西侧是华发路筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深

24、圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 814景观资源：景观资源：项目最好的景观面是在南面，高层单位可远眺山体自然景观，东面、西面及北面的可利用的自然景观资源几乎没有，但视野开阔、通透。第一部分项目分析本案本案项目周边具有较好的景观资源，提升项目高

25、层单位价值。项目周边具有较好的景观资源，提升项目高层单位价值。筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 815第一部分项目分析配套分析：配套分析：项目所处区域属于横岗成熟区域边缘

26、，配套设施基本完善，涵盖的范围包括;餐饮、住宿、购物、休闲、学校、银行。主要有天和百货、天天渔港、农贸市场、天和百货、天天渔港、农贸市场、六约学校、皇室会所、圣德堡酒店、深圳农村商业银行六约学校、皇室会所、圣德堡酒店、深圳农村商业银行。项目的西侧未来规划是一所项目的西侧未来规划是一所全日制的寄宿中学。全日制的寄宿中学。本案本案地块周边配套基本完善，整体商业档次较低。地块周边配套基本完善，整体商业档次较低。筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationT

27、he Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 816项目自身属性界定：急速发展的城镇区域，受地块面积约束，规划项目自身属性界定：急速发展的城镇区域，受地块面积约束，规划空间有限，适合以住宅为主，少量商业为辅的一体项目。空间有限，适合以住宅为主，少量商业为辅的一体项目。属性界定属性界定描述描述诠释诠释区位属性区位属性横岗六约128工业区改造范围1、经济快速增长的全新市镇；2

28、、深惠公路改造、地铁三号线，交通规划加速城市化进程3、六约村的整体规划改造。项目属性项目属性1、目前周边正处于改造，居住氛围弱；2、周边生活配套设施齐全；3、占地面积小，规划空间有限。1、周边有中海大山地、振业城正在销售的项目的花园小区，提升片区开发环境；2、西侧规划全日制寄宿中学，紧邻六约小学，教育资源丰富。项目交通环境、进入性好、昭示性强。地块三面临路，南侧位临正在改造的深惠路。地块内部无可利用资源，南面高层可远眺山景。地块内部现为厂房，无特殊资源，拆迁速度快。第一部分项目分析总结筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales

29、 & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 817项目营销策略总纲基本思路项目营销策略总纲基本思路第一部分：项目分析第一部分：项目分析区位属性区位属性片区改造片区改造项目概况项目概况小结小结第三部分：项目定位第三部分：项目定位SWOTSWOT分析分析案例借鉴案例借鉴市场定位市场定位客户定位

30、客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位第二部分：市场分析第二部分：市场分析横岗房地产发展历程横岗房地产发展历程横岗房地产市场现状横岗房地产市场现状第四部分：物业发展建议第四部分：物业发展建议地块价值分析地块价值分析商业布局建议商业布局建议住宅户型建议住宅户型建议建筑风格建议建筑风格建议公共空间建议公共空间建议附加价值建议附加价值建议筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of S

31、trategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 818横岗房地产发展历程横岗房地产发展历程萌芽阶段萌芽阶段从上世纪90年代,市场上已经出现商品房销售,但产品功能简单；成长阶段成长阶段2000年至2005年，随市场发展、横岗规划改造确定，品牌开发商开始关注横岗，开始注重打造品牌；发展阶段发展阶段2005年至2007年，随着片区的规划和被认可，开始出现了纯高端产品的小区；快速发展阶段快速发展阶段2008年，随着区域改造全面进行，房地产开始快速发展。

32、20世纪90年代，产品主要以满足居住功能为主商品房商品房2005 年开始，品牌发展商开始推出高端产品，出现了以高端产品为主的高尚小区，项目的档次和产品的档次有了质的飞跃花园社区花园社区第二部分横岗房地产发展历程区域改造全面开始、形成高品质形象和环境的新生活居住城区 ；大规模的高端产品推出市场。将促进区域的房地产市场的快速发展。高尚生活区高尚生活区2000年开始，品牌发展商开始进入横岗，开始注重规模建设，注重园林环境、产品品质及配套的打造封闭小区封闭小区筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing

33、Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 819第二部分萌芽阶段（萌芽阶段（2020世纪世纪9090年代）年代）供应方面：供应方面：该阶段横岗房地产市场刚刚开始，市场上主要的商品房楼盘有梧桐花园，联建商住楼等，市场总体供应量少；产品方面：产品方面：项目整体素质较低，无配套，规模小；产品主要以三房以上为主，面积在11014

34、0平方米之间；客户方面：客户方面：主要是以当地居民自住需求为主；其他方面：其他方面：房地产市场处于萌芽阶段，市场上开始有商品房销售，但是量少，规模小，对市场影响不大；主要的开发商有深圳横岗投资股份有限公司。市场萌芽，本地客户为主，产品功能简单，市场缺少竞争。市场萌芽，本地客户为主，产品功能简单，市场缺少竞争。横岗房地产发展历程筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strat

35、egy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 820第二部分成长阶段成长阶段(2000(2000年年20052005年年) )供应方面：供应方面：市场供应量增长，市场得到品牌发展商关注，开始进入横岗市场；这一阶段市场上比较有突出的项目有新亚洲广场、中海怡美山庄、卓越城市中心花园、锦冠华城等。横岗房地产发展历程筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing

36、Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 821客户方面：客户方面：本阶段的客户主要是分为以下几种。第二部分这一阶段，随着横岗经济定位及发展，外地客户到横岗创业；以及地铁这一阶段，随着横岗经济定位及发展，外地客户到横岗创业；以及地铁三号线的规划，吸引了关内白领和少量投资客。客户组成开始改变。三号线的规划，吸引了关内白领和

37、少量投资客。客户组成开始改变。客户群体需求分析置业选择当地居民产品升级换代、改善居住环境环境好、配套全、品牌项目当地白领工作便利、安家置业价格适中、地段环境优良个体工商户因生意而安家置业品牌项目、配套全外籍客户自住养老、祖籍在横岗环境好、品牌发展商项目关内白领关外房价低总价低、配套多、地段好投资客品牌追随者,看好区域前景品牌发展商项目横岗房地产发展历程筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marke

38、ting Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 822产品方面：产品方面：开始注重项目的规模建设，注重园林环境的打造、重视项目自身生活娱乐配套；产品主要是两房、三房、四房，面积在80130平方米；复式、别墅产品数量逐渐增多。第二部分项目名称户数主力户型户型特点相关配套怡美山庄3000两房、三房一梯两户，赠送面积多，使用率高会所、拉丁风情园林城市中心花园386三房120130m2，四房140 m2一梯两户，方正实用，南北通透大型

39、商业及沿街商业铺位、私家会所锦冠华城804两房至四房，面积70 m2140 m2、复式150 m2入户花园、凸窗、落地窗设计户型多样、南北通透，格局方正大型会所、小区幼儿园、沿街商铺、泛会所园林横岗房地产发展历程此阶段主要是针对当地居民和有实力的客户为主，因此产品的打造以舒适此阶段主要是针对当地居民和有实力的客户为主，因此产品的打造以舒适型为主，户型面积较大。型为主，户型面积较大。筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sa

40、les & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 823第二部分品牌开发商进入：品牌开发商进入：品牌发展商进入横岗，横岗得到市场的关注，随着各项目的面世，区域整体环境的改善，市场开始朝高端方向发展。阶段小结：阶段小结：市场得到发展，品牌发展商开始进入市场；项目品质得到提高，注重规市场得到发展，品牌发展商开始进入市场；项目品质得到提高，注重规模、园林、配套的建设；产品以大户型为主，逐渐丰富；客户认可度

41、提模、园林、配套的建设；产品以大户型为主，逐渐丰富；客户认可度提高，客户逐渐增多。高，客户逐渐增多。横岗房地产发展历程筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 824第二部分发展

42、阶段（发展阶段（20052005年年20072007）供应方面：供应方面：市场上的项目较少，有志健时代广场、中海大山地、振业城、信义锦绣志健时代广场、中海大山地、振业城、信义锦绣花园花园。虽然项目数量不多，但是单体项目的体量都比较大，总量在7500套以上，市场的总体供应量比较充足。楼盘名称楼盘名称位置位置开发商开发商占地面积占地面积( (万万) )建筑面积建筑面积( (万万) )总户数总户数推出时间推出时间志健时代广场横岗镇深惠公路与茂盛路交汇深圳市志健实业有限公司2.516.578805年11月信义锦绣花园横岗康乐路(中海怡美山庄斜对面)信义地产7.013.0179706年振业城横岗六约深坑

43、村振业集团21.036.0360006年中海大山地横岗梧桐路与环城北路交汇处中海地产股份有限公司18.022.0157106年合计48.587.57756横岗房地产发展历程筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I

44、N A L A N D 2 0 0 825客户方面：客户方面：这一时期，随着交通的完善、规划改造的进程，整体环境得到很大的提升，横岗得到市场的认可，横岗房地产受到更多客户的置业关注。第二部分项目名称客户组成志健时代广场本地居民关内客户外地客户信义锦绣花园本地居民关内白领投资客户本地白领振业城本地高端客户关内高端客户投资客户私营企业主中海大山地关内高端客户投资客户本地企业老板关内高级白领从区域内的几个重点项目统计，客户群体逐渐丰富增加；其中本地工作白领、关内白领、高端客户开始成为市场的主要购买客户。市场持续发展，市场供应量充足，产品逐渐走向高端，客户群体多样化发展。市场持续发展，市场供应量充足，

45、产品逐渐走向高端，客户群体多样化发展。横岗房地产发展历程筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 826第二部分产品方面：产品方面：产品的品质和档次得到极大的提升，同时也出现了综

46、合性的住宅，如：志健时代为一集合住宅、大型商业、写字楼的综合性项目；中海大山地、振业城为house高尚社区。项目名称户数（户）主力户型户型特点相关配套志健时代广场788一房48 m2、两房67-86 m2、三房102-125 m2户型紧凑、布局合理大型商业信义锦绣花园1797两房、三房、四房64140m2、两梯六户、方正实用、商业中心、会所振业城3600叠加159173 m2、双拼398466 m2，独立别墅330550 m2、两房四房90130 m2独家独院、多层一梯两户，采用节能科技商业街、会所、中海大山地1571叠加别墅150-158m2、联排别墅180-230 m2、复式150m2、两

47、房四房房90140m2一梯两户、赠送面积多、使用率高、南北通风会所、沿街商铺横岗房地产发展历程受政策的影响及关内有实力的客户增加，产品出现分化。受政策的影响及关内有实力的客户增加，产品出现分化。筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H

48、 E N C H I N A L A N D 2 0 0 827第二部分快速发展阶段（快速发展阶段（20082008）同时，随着振业城和中海大山地的后期大量别墅组团也即将在短期内推出；将会有2万余套住房推出市场；区域房地产市场，不论在产品还是规模上，都将得到快速的发展。区域规划建设全面进行、大量高端产品推出市场、市场快速发展。区域规划建设全面进行、大量高端产品推出市场、市场快速发展。横岗房地产发展历程横岗开始全面进行城市改造，根据横岗六约横岗六约128128工业区改造专项规划工业区改造专项规划，128区域北部将建设成一个集商业、商务、居住、教育、文化、娱乐、休闲于一体的生活区，形成一个占地40

49、万平方米，建筑总面积100余万平方米的高品质形象和环境的新城区。筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 828第二部分小结小结1、随着各阶段的发展，区域客户的客户群体也在发生变

50、化，客户结构逐渐的呈现多元化，高端客户、关内白领客户、本地白领客户逐渐横岗房地产的成为主力客户；2、产品品质逐步得到提升，产品的类型也逐渐的丰富，但是市场的主要产品仍然是以大户型高端产品为主；3、横岗市场逐渐得到的认可，区位价值逐渐显现，高端楼盘开始成为横岗的主要供应楼盘；4、随着地铁的修建和深惠路整体改造将拉近与市区的距离，也极大地推进了横岗房地产市场的进一步发展，本项目开发应予借助良好的发展时机。横岗房地产发展历程筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy Orien

51、tationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 829项目营销策略总纲基本思路项目营销策略总纲基本思路第一部分：项目分析第一部分：项目分析区位属性区位属性片区改造片区改造项目概况项目概况小结小结第三部分：项目定位第三部分：项目定位SWOTSWOT分析分析案例借鉴案例借鉴市场定位市场定位客户定位客户定位产品定位产品定位形象定位形象定位第二部分：市场分析第二部分：

52、市场分析横岗房地产发展历程横岗房地产发展历程横岗房地产市场现状横岗房地产市场现状第四部分：物业发展建议第四部分：物业发展建议地块价值分析地块价值分析商业布局建议商业布局建议住宅户型建议住宅户型建议建筑风格建议建筑风格建议公共空间建议公共空间建议附加价值建议附加价值建议筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N

53、 C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 830第二部分横岗房地产市场现状2007年横岗区域一共有五宗土地出让，其中工业用地四宗，居住用地一宗，最终只有两宗成交，分别是坑梓街道G14304-0270和横岗街道的G08511-0136、G08512-0010。土地编号地块用途交易日期类型交易方式竞得者成交价格（元）楼面地价（元/ m2）土地面积建筑面积容积率地址G14309-0233工业用地2007-04-20政府出让挂牌未成交-32641.6 m265283 m22.0坑梓街道G14309-0284工业用

54、地2007-04-20政府出让挂牌未成交-21452.82 m242905m22.0坑梓街道G14304-0270居住用地2007-09-03政府出让挂牌深业南方地产（集团）有限公司1192.3931197.48 m277994 m22.5坑梓街道G14301-0001工业用地2007-09-11企业出让挂牌未成交-52676.1 m2-龙岗区坑梓街道七星伴月地段G08511-0136工业用地2007-12-14政府出让挂牌五丰食品（深圳）有限公司-80786.71 m2-横岗街道G08512-001020072007年横岗土地市场情况年横岗土地市场情况筑网筑网 地产地产 CHINALAND

55、CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 831区域楼盘分布图区域楼盘分布图目前在售项目：目前在售项目：中海大山地（一期）中海大山地（一期）振业城（一期）振业城（一期）信义锦绣花园（二期、信义锦绣花园（二期、三期）三期

56、）第二部分横岗房地产市场现状振业城振业城中海大山地中海大山地梧桐花园梧桐花园锦冠华城锦冠华城康乐花园康乐花园中海怡美山庄中海怡美山庄锦绣花园锦绣花园城市中心花园城市中心花园项目地块项目地块目前在售项目主要以有中海大山地、振业城、信义锦绣花园。目前在售项目主要以有中海大山地、振业城、信义锦绣花园。筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS

57、 H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 832产品分析：产品分析：第二部分目前市场上主要的产品形态有普通住宅、复式、别墅三种，普通住宅。普通住宅：三房、四房为主，面积区间较大，主要在90140平方米之间；复式住宅：面积区间130180平方米，主要是集中在2004年后开发的楼盘；别墅住宅：面积区间160550平方米，各种类型均有，主要是集中在振业 城、大山地等高端项目。项目名称梧桐花园康乐花园怡美山庄城市中心花园锦冠华城锦绣花园大山地振业城主力产品两房至五房110140平方米别

58、墅280320平方米两房70100平方米；三房70110平方米；四房五房130170平方米二房80平方米，三房、四房110150平方米，五房六房180平方米以上三房98125平方米两房7090平方米，三房94105平方米三房四房90120平方米，别墅160260平方米普通住宅70124平方米，别墅160550平方米区域主要产品供应项目区域主要产品供应项目片区产品结构比较简单，主要有片区产品结构比较简单，主要有8585138138平米平层住宅和平米平层住宅和170170550550平米别墅。平米别墅。横岗房地产市场现状筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳

59、The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 833客户分析：客户分析：目前横岗区域的客户主要可以分为以下几类：高端客户、当地居民、本地企业中高层、关内白领、外地客户。第二部分项目项目名称名称梧桐梧桐花园花园康乐康乐花园花园怡美山庄怡美山庄城市中心花园城市中心

60、花园锦冠锦冠华城华城锦绣花园一期锦绣花园一期锦绣花园二期锦绣花园二期大山地大山地振业城振业城主力主力客户客户本地客户本地企业老板本地居民当地白领关内客户本地工作者外省客户本地居民本地居民关内白领投资客户关内客户关内高端客户本地企业高层关内客户关内高端客户需求需求分析分析城市改造、重新置业因工作生意需要产品升级、居住环境改善安家置业品牌追随、置业需求安家置业需求养老自住产品更新换代、居住太监改善投资和自住置业需求投资置业需求追求品牌、高端消费兼投资工作置业产品升级、改善居住条件追求品牌、高端消费兼投资市场主要项目客户组成市场主要项目客户组成横岗房地产市场现状筑网筑网 地产地产 CHINALAND CHINALAND 中国中国 深圳深圳The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy OrientationS H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 8S H E N Z H E N C H I N A L A N D 2 0 0 834高高 端端 客客 户：户：此类客户主要是社会高收入者，他们所购买的产品主要是以复式或者别墅产品，主要是