房地产集团公司备案合同评审操作指引

1、房地产集团公司文件名称：备案合同评审操作指引共10页第 1 页文件编号：FDC-FW-ZY001版本：01房地产集团有限公司备案合同评审操作指引编制：审核：批准: 颁布日期：2015年 月 日 实施日期：2015年 月 日、制订单位：房地产业集团行政法务中心法务部房地产集团公司文件名称：备案合同评审操作指引共10页第 2 页文件编号：FDC-FW-ZY001版本：01二、文件 编号：FDC-FW-ZY2014001三、发行状态：网络 书面四、阅读等级：A级：全体员工 UB级：经理级（含）以上员工 C级：经理层（含）以上人员五、建立修改记录总页数：8版次生效日期撰稿人修改说明A/0新制定1、目的

2、房地产集团公司文件名称：备案合同评审操作指引共10页第 3 页文件编号：FDC-FW-ZY001版本：01由于合同备案需遵循较为严格的规定，评审过程中须重点对合同的价款、质量标准、工期、付款条件等内容进行审查，而这些内容往往与招投标确定中标单 位并达成的一致的合同条款存在出入。 所以，需要对备案合同的审批与签订等行 为进行规范，以防约定不一致形成法律风险，切实维护公司合法权益。2、范围2.1 对房地产开发企业而言，需要进行备案的合同主要包括必须进行招标的 勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购等合同，该类合同满足以下条件之一：2.1.1 施工单项合同估算价在200万元

3、人民币以上的；2.1.2 重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；2.1.3 勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；2.1.4 单项合同估算价低于第2.2.12222.2.3项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。2.2 需要备案的专业分包合同和劳务分包合同，参照本指引执行。3、引用标准3.1 中华人民共和国建筑法3.2 中华人民共和国合同法3.3 中华人民共和国招标投标法3.4 中华人民共和国招标投标法实施条例3.5 建设工程质量管理条例3.6 建设工程安全生产管理条例3.7 建设工程勘察设计管理条例房地产集团公司文件

4、名称：备案合同评审操作指引共10页第4 页文件编号：FDC-FW-ZY001版本：013.8 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解 释3.9 工程建设项目招标范围和规模标准规定4、术语与定义4.1 建设工程勘察合同是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场 地的地质地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的协议。4.2 建设工程设计合同是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、 经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的协议。4.3 建设工程施工合同是指发包方（建设单位）和承包方（施工人）为完成 商定的施工工程，明确相互权利、义务的

5、协议。依照施工合同，施工单位应完成 建设单位交给的施工任务，建设单位应按照规定提供必要条件并支付工程价款。4.4 建设工程监理合同是指工程建设单位聘请监理单位代其对工程项目进 行管理，明确双方权利、义务的协议。建设单位称委托人、监理单位称受托人。5、职责5.1 房地产集团行政法务中心：5.1.1 负责本指引的制订、修订与解释；5.1.2 负责本指引执行的监督、指导和纠偏；5.2 城市/独立项目公司行政人事部：5.2.1 于城市/独立项目公司范围内负责本指引的宣贯、执行。6、备案合同评审内容6.1 勘查设计备案合同评审内容：6.1.1 建设工程勘察合同6.1.1.1 发包人应提供的勘察依据文件和

6、资料，以及提交时限。房地产集团公司文件名称：备案合同评审操作指引共10页第 5 页文件编号：FDC-FW-ZY001版本：016.1.1.2 委托任务的工作范围：包括工程勘察任务（内容）、技术要求、预计 的勘察工作量和勘察成果资料提交的份数以及时限。6.1.1.3 合同工期，包括合同约定的勘察工作开始和终止时间，以及提交工 作成果的时限。6.1.1.4 勘察费用，包括勘察费用的预算金额、勘察费用的支付程序和每次 支付的百分比。6.1.1.5 发包人应为勘察人提供的现场工作条件。6.1.1.6 违约责任，包括承担违约责任的条件以及违约金的计算方法等。6.1.1.7 争议的解决方式。6.1.2 建

7、设工程设计合同6.1.2.1 发包人应提供的文件和资料，以及提交数量和时限。6.1.2.2 设计要求，包括工程的范围和规模，限额设计的要求，设计依据的 标准以及法律、法规规定应满足的其他条件。6.1.2.3 设计范围。合同内应明确建设规模，详细列出工程分项的名称、层 数和建筑面积。6.1.2.4 建筑物的合理使用年限设计要求。6.1.2.5 委托的设计阶段和内容。可能包括方案设计、初步设计和施工图设 计的全过程，也可以是其中的某几个阶段。6.1.2.6 设计深度要求。设计标准可以高于国家规范的强制性规定，方案设 计文件应当满足编制初步设计文件和控制概算的需要；初步设计文件应当满足编 制施工招标

8、文件、主要设备材料订货和编制施工图设计文件的需要；施工图设计 文件应当满足设备材料采购、非标准设备制作和施工的需要，并注明建设工程合 理使用年限。房地产集团公司文件名称：备案合同评审操作指引共10页第 6 页文件编号：FDC-FW-ZY001版本：016.1.2.7 设计人配合施工工作的要求。包括向发包人和施工承包人进行设计交底，处理有关设计问题，参加重要隐蔽工程部位验收和竣工验收等事项。6.1.2.8 违约责任，包括承担违约责任的条件以及违约金的计算方法等。6.1.2.9 争议的解决方式。6.2 建设工程施工备案合同评审内容：6.2.1 下列内容不得背离招标文件、投标文件的规定及承诺。6.2

9、.1.1 工程名称、地点，承包范围、内容。6.2.1.2 合同工期、开工、竣工时间。6.2.1.3 双方的权利、义务和一般责任。6.2.1.4 施工组织设计的编制要求和工期调整的办法。6.2.1.5 工程质量要求、检验与验收方法，技术资料交付方式和时间。6.2.1.6 材料、设备的供应方式与质量标准。6.2.1.7 安全防护及文明施工措施。6.2.1.8 违约责任及处理办法。6.2.1.9 监理单位的权限和责任。6.2.1.10 争议解决方式。6.2.2 施工合同应当对下列造价计价事项作出约定，并不得违背相关法律、法规及政策规定：6.2.2.1 合同价（即中标价），包括合同总价和工程量清单单价

10、；6.2.2.2 劳保基金及其他规费；6.2.2.3 安全防护、文明施工措施费用和意外伤害保险费用；6.2.2.4 预付工程备料款，拨付工程进度的时间、数额、方式；6.2.2.5 设计变更，或者工程量清单错项、漏项、计算错误的认定及相应价款的计算办法;房地产集团公司文件名称：备案合同评审操作指引共10页第 7 页文件编号：FDC-FW-ZY001版本：016.2.2.6 提前竣工奖励、拖延工期违约责任；6.2.2.7 工程质量优良奖励、工程质量不合格违约责任；6.2.2.8 设备、材料价格变化等风险承担的范围、幅度及超过约定范围、幅度时工程合同价的调整办法；6.2.2.9 工程结算办理方式和期

11、限与违约责任；工程结算办理后工程款支付办法与违约责任：6.2.2.10 与履行合同、支付价款相关的担保事项；6.2.2.11 双方认定应当约定的其他造价计价事项。6.2.3 工程质量必须符合国家或省有关规定、设计图纸要求及投标承诺。对 材料设备、施工工艺和工程质量的检查与验收另有要求的，承发包双方应在合同中约定。6.2.4 承发包双方应在施工合同中明确安全防护、文明施工措施项目总费 用，以及费用预付计划、支付计划、使用要求、调整方式等条款。6.2.5 施工合同中不得出现以下内容：6.2.5.1 对工程质量设置没有国家规定标准的违约处罚条款；6.2.5.2 劳保基金、安全防护、文明施工措施费用、

12、意外伤害保险费用以及 其他规费和不可竞争费用的计取低于有关政策规定最低标准；6.2.5.3 人工工资单价的取定低于工程所在地发布的最低人工工资单价；6.2.5.4 要求承包方在发包方没有按施工合同的约定支付工程款的情况下 不得停工，以及在此情况下发包方不承担违约责任。6.3 监理备案合同评审内容：6.3.1 合同主体须符合法律法规规定要求。6.3.2 委托人委托监理人监理的工程概况。包括工程名称、工程地点、工程 规模、总投资。房地产集团公司文件名称：备案合同评审操作指引共10页第 8 页文件编号：FDC-FW-ZY001版本：016.3.3 监理合同的工期与价款，包括主合同期、延长期限以及超过

13、延长期限 的计价方式。6.3.4 合同中的有关词语定义的规定须与本合同第二部分标准条件中赋 予它们的定义相同。6.3.5 合同文件的组成以及在实施过程中双方共同签署的补充与修正文件 的效力及授权约定。6.3.6 监理人向委托人的承诺，按照合同协议书的规定，承担合同专用条件 中议定范围内的监理业务。6.3.7 委托人向监理人的承诺，按照合同协议书注明的期限、方式、币种， 向监理人支付报酬。6.3.8 合同双方的权利、义务及违约责任。6.3.9 合同总工期与分期开发的工期计算约定。6.3.10 争议的解决。6.4 拟定备案合同文本（含中标通知书，以下同），应遵循下述四项规定：6.4.1 备案合同的

14、合同总价约定不得高于实际履行合同的合同总价约定；施工备案合同如为费率合同的，备案定额取费类别及下浮率条件不得优于实际履行 合同约定；6.4.2 备案合同的质量标准约定不得低于实际履行合同的质量标准约定；6.4.3 备案合同的工期不得多于实际履行合同的工期约定；6.4.4 备案合同的付款条件约定不得优于实际履行合同的约定。7、备案合同操作流程7.1 备案合同的评审7.1.1 备案合同应遵循公司关于“两级评审”的规定。房地产集团公司文件名称：备案合同评审操作指引共10页第 9 页文件编号：FDC-FW-ZY001版本：017.1.2 如存在特殊事由，备案合同约定无法满足本指引第6.4条规定，经各房

15、地产公司法务及总经理签字后报请房地产总公司招标委员会评审后方可签订。7.1.3 评审备案合同时，一并评审补充协议。（格式见附件）7.2 备案合同的签订7.2.1 备案合同签订前须经法务审核校对，审查合同文本有无擅改、评审意 见是否落实、补充协议是否按要求填写完善；7.2.2 备案合同所有空白处均应完善相应内容，如无需填写则以斜杠表示，同时，备案合同尾部信息应填写完善；7.2.3 备案合同应加盖骑缝章。7.3 备案合同的归档7.3.1 备案合同、补充协议应与实际履行合同一并归档，并规范编号；7.3.2 备案合同的借阅应严格履行登记手续，并限期催还。8 、附件补充协议甲方：乙方:根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国建筑法等相关法律法规规定，遵循平等、自愿、诚实信用、等价有偿原则，双方就工程合同事宜，特签订补充协议如下：一、甲乙双方于 年 月 日签订的合同（备案日期为 年 月 日，备案单位为,以下简称“备案合同”）仅作备案之用途。二、甲乙双方于 年 月 日签订的合同（编号为,以下简称“实际履行合同”）系双方真实意思表述，房地产集团公司文件名称：备案合同评审操作指引共10页第 10 页文件编号：FDC-FW-ZY001版本：01双方一致同意，包括但不限于工期条款、质