房地产开发企业竣工交付管理

1、房地产开发企业竣工交付管理一、项目交付应具备的条件1、主体工程：在质监站的监督下，五大责任主体验收完成，并 出具五大责任主体验收报告（表格）。（五大责任主体：建设单位、地 质勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位）。2、消防验收完成。3、电梯验收完成并取得使用许可证。4、供水：每户通正式水。5、供电：每户通正式电（非临时电）。6、采暖：采暖设备安装完成，并通过验收，具备采暖条件。7、燃气：燃气工程完成，每户气表完成。8、宽带、电话、有线电视：工程施工完成，具备开通条件（用 户申请即可开通）。9、园林景观工程：园林景观工程全部施工完成；10、智能化系统：工程完工，并经验收，园区内公共系统全部正

2、常运行，户内系统申请即可开通。11、项目部房间质量档案中记录的问题全部整改完毕。12、 物业公司检查发现的质量问题全部整改完毕，遗留问题为013、园区公共设备已经过试运行，验收合格并移交物业公司。14、施工人员已全部撤出园区。15、所有钥匙（入户门、单元门、管道井、各类表箱、设备间等） 已分门别类整理编号完成，具备交付物业公司的条件。16、园区清洁卫生已全部到位。17、非施工图范围内的设施已安装到位：健身器材、游乐器材、 休闲桌椅、花钵、电梯包装等。18、园区标识系统、垃圾箱已安装到位。19、向物业公司交付的实物与资料（同步移交）。钥匙类：入户门、单元对讲门、楼内防火门、管道井、电表箱、水表箱

3、(柜)、 弱电箱、电梯、电梯机房、各类控制器、控制室、室外照明控制箱等。数据类：水表读数、电表读数、气表读数(须经物业公司、施工单位共同 抄读)。文件类：(1) 各类设备使用说明书、合格证、验收报告、检测报告等(按 物业公司要求整理)。(2) 防水部位使用说明。(3) 主体竣工验收表、消防验收报告、电梯准用书。(4) 试压、试水、通球验收报告。(5) 住房质量检查档案。(6) 各类竣工图纸、资料(与物业公司协商交付时间)。二、物业验收制度1、接收准备：(1) 在接收物业的前60天左右，由先期成立的物业管理处组建 验房小组，由物业工程部进行培训之后，对即将接管的物业进行查验； 查验内容包括：土建

4、施工项目、卫生间闭水试验、塑钢门窗、采暖(供 热)管道压力试验、下(雨)水通球试验、电气测试、设备测试等。(2) 查验时，验房小组按照会议纪要的方案对工程及设施进行 逐项检查，检查的标准按照相关标准执行。(3) 工程质量问题由项目部负责落实施工单位限期整改，经物 业公司进行复验收，复验合格后方可接收。2、物业实体的交接：(1) 交接时间一般为向业主交房前一周，交接时须提供物业 交接说明，物业交接说明内容须包括工程简介、开竣工时间、验 收情况说明、主要设施设备清单、施工单位及各配合单位联系方式、 项目部责任人等基本信息，双方签字盖章后生效。(2) 公共设施设备的验收由物业管理处接收，物业管理处接

5、收 后，应立即建立设备台帐，并纳入设备日常维护工作范围。(3) 在交付的同时，应填写各种钥匙交接清单，包括进户门、配电箱、弱电箱、各种管道井的钥匙，要求标识清楚，逐个试开无误 之后双方签字盖章。3、竣工资料的交接：（1）各种工程均应有相应资料；资料的移交时间为工程备案完 成之后一周内，不需备案的在工程正式完成并移交之后的一周内进行 资料移交。（2）资料应符合相关规定，内容齐全、清晰，竣工图必须符合 工程实际；资料移交后由开发商的工程管理部门填写资料移交清单， 双方签字盖章。三、竣工及备案资料整理标准楼竣工资料清单序号文件名称份数是否为 原件其他说明准备情况1建筑工程施工许可证（正本）1否需注明

6、原件存放处并加盖部 门章2建筑工程施工许可证（副本）1否需注明原件存放处并加盖部 门章工程质量监督手续13浮梁县工程质量实施监督通知单1是PJ尢4浮梁县工程质量监督登记表（表1-1 ）1是需要建设、施工、监督单位三 方盖行政章5工程参建单位质里贝任制见表（表2-1 ）1是需要建设、施工、设计、勘察、 监理单位五方盖行政章6工程质里监督计划书（表1-5）1是需要建设、施工、监理单位三 方盖行政章7工程质里监督报告书（表1-6）1均可施工图纸审查批准书1否需注明原件存放处并加盖部 门章施工图纸审查点见1否需注明原件存放处并加盖部 门章质量合格文件18勘察部门对地基及处理的验收文件1否指桩基检测报告

7、，需注明原件 存放处并加盖部门章9施工单位出具的竣工报告（表2-8）1是需要施工、监理单位盖行政章10建设单位出具的竣工验收方案1是需要建设、施工、设计、勘察、监理单位五方盖行政章11工程竣工验收意见表（表 2-12）1是需要建设、施工、设计、勘察、 监理单位五方盖行政章12工程竣工验收报告（表 2-13）1是需要建设单位盖行政章13工程参建方工作情况报告（表 2-13）5是分别需要建设、施工、设计、 勘察、监理单位盖行政章14工程参建方工作情况报告文字说明5是分别需要建设、施工、设计、 勘察、监理单位盖行政章15监理单位出具的工程质量评估报告（表2-9 ）1是需要监理单位盖行政章16勘察出具

8、的质量检查报告（表 2-10）1是需要勘察单位盖行政章17设计出具的质量检查报告（表 2-10）1是需要设计单位盖行政章18监理单位签署的竣工移交证书1是需要建设、监理单位盖行政章地基与基础、结构工程验收记录19地基验槽记录1是需要建设、施工、设计、勘察、 监理单位五方盖行政章20结构（地基与基础）工程验收报告（表2-5 ）1是需要建设、施工、设计、勘察、 监理单位五方盖行政章21结构（主体）工程验收报告（表 2-5）1是需要建设、施工、设计、勘察、 监理单位五方盖行政章22屋面防水检测报告1最好为原 件23电气检测报告1最好为原 件24工程质里整改通知书及对应的整改报 告最好为原 件需要施工

9、、监理单位盖项目章25建筑工程规划许可证及附件1否需注明原件存放处并加盖部 门章26建筑工程消防设计审核意见书1否需注明原件存放处并加盖部 门章27建筑工程消防验收意见书1否需注明原件存放处并加盖部 门章28环保部门的认可文件及批准使用文件1是可无29建筑工程保修书1是需要施工单位盖行政章30住毛工程质里保证书1是需要建设单位盖部门章31住宅工程质量说明书1需要建设单位盖部门章工程合同价款结算材料32建设合同、协议书、专用条款1否需注明原件存放处并加盖部 门章33建设工程结算书或预算书1否需注明原件存放处并加盖部门章34建设单位支付工程款的证明1是需要建设、施工单位盖行政章35建设单位支付工程

10、款凭证否指工程款发票复印件需注明原件存放处并加盖部 门章注：将备案资料按照以上顺序装订两套， 其中一套的文件尽量使用原 件，报送建委备案处进行备案工作；剩余一套公司存档。四、施工竣工资料开工前资料：1、中标通知书；2、工程质量监督登记表（主体）；3、工程质量监督登记表（电梯）；4、建设工程质量监督书；5、建设工程规划许可证及附件；6、建设工程施工许可证；7、建设工程施工图设计文件审查报告;8、建设工程消防设计审核意见书；9、文物钻探图；10、场地岩土勘察报告；11、图纸会审。施工检测资料：1、桩基检测；2、土壤环境检测；3、室内环境检测；4、主体结构检测；5、施工材料放射形检测；6、塑钢（铝合

11、金）门窗三性检测；7、屋面防水检测；8、屋面电阻检测；9、电梯检测。施工材料出厂检验报告及合格证1、土建：钢筋、水泥、砖、砂、石、防水材料、保温材料、装饰板材、装 饰成品构件、预制构件。2、安装：上下水和采暖管材及设备、电气管线及设备。施工材料复试资料：施工质量控制资料：1、放线及复核记录；2、主体隐蔽记录；3、防水隐蔽记录；4、检验批报告；5、基槽验收记录；6、基础及主体结构验收记录；7、工程竣工验收记录；8、施工日记；9、建筑物沉降观测记录土建、安装竣工图纸各一套。五、工程维修(一)保修须知房屋建筑工程质量保修协议书发包方(全称)：承包方(全称)：发包方、承包方根据中华人民共和国建筑法、建

12、设工程质量 管理条例和房屋建筑工程质量保修办法的规定，结合承发包工 程的实际情况，经过协商，签订对 工程的质量保修责任协议书：1、房屋建筑工程质量保修范围和内容：(1) 承包人在本协议约定的质量保修期内，按照国家、地方有 关法律、法规、规章的管理规定和双方在本协议中的约定，承担本工 程的质量保修责任。(2) 承包人质量保修的范围包括全部承包人施工工程：其中主 要包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的 卫生间、房间和外墙的防渗漏、电气管线和设备、给排水工程、门窗 工程、暖通工程、制冷工程、初级装饰和装修工程等。2、质量保修期：(1) 根据建设工程质量管理条例以及有关规定，双方

13、约定本工程的质量保修期如下:1）地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理 使用年限。2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏 工程为伍年。3） 建筑初装饰和装修工程为贰 年。4） 电气管线、给排水管道、设备安装工程为贰 年,设备为 该设备设计使用的合理使用寿命期间。5）门窗安装工程为贰年;6） 住宅小区内的给排水设施、道路工程为贰 年。7）采暖工程与供冷工程为 贰个采暖、供冷期。8） 其他工程土建、装饰和安装工程的保修期间为贰 年。（2）工程质量保修期的开始和结束：1）房屋建筑工程的质量保修期白房屋竣工验收合格之日起开始计算。如果房屋建筑工程是按照单项验收交付的，按

14、照单项工程分别 计算保修期。房屋建筑工程竣工后未在 三十天 内办理移交手续的, 如果被证明工程未移交的责任是由于发包方的原因导致的，承包方的保修期仍按照竣工之日计算；如果工程未移交的责任是由于承包方的 责任产生的，保修期白实际移交工程时开始结算。2）不同的工程质量保修期适用于本工程的不同分项或者分部工 程保修范围，只有最后一个保修范围结束时，承包方的保修责任期才 最终结束，在此之前，本保修协议对双方仍然有效。3、承包方质量保修期的保修责任:(1) 保修通知的发出：保修通知按照以下地址发出：承包方在 本协议中提供如下约定地址，供发包方发出维修通知使用：省 市 路 号邮政编码：;电话及传真：;上述

15、地址，承包人声明，发包人能够以挂号信函、特快专递、电 话或者传真等方式可以有效通知。承包人声明，在变更上述通知地址 时必须保证事先通知发包人，否则，承担由此产生的所有责任。(2) 承包人的维修义务：承包人接到发包人或者发包人在本协 议中指定物业管理公司的通知后，应当按照通知要求的时间派人维修。双方商定一般工程维修，承包人应当在接到通知后 参 日内到达 现场维修；发生涉及结构安全或者严重影响使用功能(譬如上、下水 漏水、暖气漏水或者漏气、动力线路故障等)的紧急情况下维修，承 包人应当在接到维修通知后，立即到达现场开展抢修。承包人未在规 定时间到达现场开展维修，发包人有权委托其他人维修。为不使维修

16、 责任扩大，在紧急情况下，发包人有权先行采取必要措施，由此发生 的费用，承包人承担。(3) 结构安全质量责任：对于涉及结构安全的质量缺陷，双方 应当按照房屋建筑工程质量保修办法的规定，立即向当地建设行 政主管部门报告，采取安全防范和紧急防护措施；由设计单位或者具 有相应资格的设计单位提出维修方案，承包方实施维修。(4) 维修工程的验收：维修事项完成后，承包方会同物业管理 公司、房屋所有人或者使用人对工程进行验收。涉及结构安全的，应 当报建设行政主管部门备案。4、质量缺陷责任期的维修费用和赔偿责任：(1) 质量缺陷责任期的维修费用，由承包方承担。承包方有证据证明质量事故是由于房屋所有人或者使用人

17、使用不当造成的，承包方不承担责任。(2) 在质量保修期发生维修责任，属于承包人维修的，维修费用承包人承担；若承包人不履行保修义务，发包人有权另行委托其他 单位维修，属于发包人另行委托其他单位维修的， 维修费用从保修金 中支付。(3) 在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、 使用人或者第三人的人身和财产损失的，承包人在接到发包人通知 后，应当按照通知要求的时间，参加与房屋所有人、使用人或者第三 人的协商赔偿事宜，并根据协商结果承担赔偿责任。协商达不成一致 意见的，由发包人按照房屋建筑工程质量保修办法向房屋所有人、 使用人、第三人赔偿后，向承包方追偿。承包人有异议有权提出诉讼。(4)

18、承包方应当承担的本协议第 4.3条质量赔偿责任包括财产 损失赔偿和人身损害财产赔偿。发包方承担维修或者赔偿责任后，有 权白承包方留存的质量保修金中扣除。 保修金不足以承担的，承包人 另行承担。5、房屋建筑工程质量维修保证金以及保证金的返还(1)质量维修保证金：双方商定本工程的工程质量保修责任采 取发包方留置保修(证)金担保，承包方按照本协议承担了保修义务， 保修期结束后，双方根据本协议办理完结算后，剩余保修(证)金在 14个工作日内无息退还。(2) 本工程的维修保证金为建设工程施工合同约定合同总价款的5%承包方在办理工程最终支付时从工程价款中留置。(3) 质量维修保证金退还办法按照建设工程施工合同补充协 议书执行。6、其他双方约定事项(1) 本协议与建设工程施工合同一并签订生效。当建设工 程竣工验收交付后，开始执行。(2) 房屋竣工交付使用后，发包方即将本协议书约定的质量保 修通知、监督、结算的权利义务委托给物业管理公司执行，承包方表 示无异议。(3) 关于建筑工程质量保修金的退还，由物业管理公司与承包 方具体办理结算。保修期结束后，物业管理公司出具结算报告后，由 发包人办理最后结算支付或者追缴工作。(4) 本协议在建设工程质