房地产金融融资方式与工具创新

1、专题八专题八 房地产金融与资本市场房地产金融与资本市场12/8/20211第一节第一节 房地产金融概述房地产金融概述v一、房地产金融的内涵房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行代券；成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市；成立按揭类的证券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。房地产金融的特点v资金来源的短期性欲资金运用的长期性v资金来源的固定性和资金运用的特定性

2、v房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境影响12/8/20212房地产融资方式房地产融资方式v房产融资与土地融资房产融资与土地融资v直接融资与间接融资直接融资与间接融资v权益性融资与债务性融资权益性融资与债务性融资按融资对象分权益性融资债务性融资房地产企业股票房地产权益信托房地产权益合资直接融资间接融资商业信用债券租赁信用贷款抵押贷款融资者以出让一部分利润为条件向出资者融资的行为融资者以还本付息为条件向出资者融资的行为12/8/20213证券市场资金盈余单位政府部门公司企业金融企业家庭个人海外投资资金短缺单位政府部门公司企业金融企业家庭个人资本形成（不动产、资产、劳力消费增加（住房

3、等）直接信贷购买房地产证券出售房地产证券直接融资就是资金的供求双方在房地产金融过程中直接进行票据和证券的买卖和货币借贷。如图。12/8/20214资金盈余单位政府部门公司企业金融企业家庭个人海外投资资金短缺单位政府部门公司企业金融企业家庭个人房地产中介机构 银行保险信托投资公司互助基金出售房地产证券出售房地产证券购买房地产证券购买房地产证券存款贷款资本形成（不动产、资产、劳力）消费增加（住房等）间接融资是指由资金供应者将资金交给房地产金融机构，而再由房地产金融机构以一定的方式，将资金提供给房地产开发经营企业，房地产金融机构起着中介人的作用。12/8/20215v二、房地产金融市场二、房地产金融

4、市场房地产金融市场在房地产市场体系中的地位：传导和融通房地产金融市场在房地产市场体系中的地位：传导和融通房地产金融市场的客体：在房地产金融市场上可以同货币交易的各房地产金融市场的客体：在房地产金融市场上可以同货币交易的各种金融契约，如股票、债券等有价证券。种金融契约，如股票、债券等有价证券。房地产金融市场的主体：房地产金融市场的主体：v政府政府v银行与非银行金融机构银行与非银行金融机构v房地产开发经营企业房地产开发经营企业v居民个人居民个人房地产金融市场的划分房地产金融市场的划分v房地产抵押贷款市场房地产抵押贷款市场v房地产有价证券市场房地产有价证券市场v房地产保险市场房地产保险市场v房地产信

5、托投资市场房地产信托投资市场12/8/20216v三、利率及其分类概念：指借贷期内所形成的利息额与所贷资金额的比率。基准利率与主导利率实际利率与名义利率固定利率与浮动利率市场利率、官定利率与公定利率一般利率与优惠利率年率、月率与日率长期利率与短期利率12/8/20217第二节第二节 房地产资金的传统融资房地产资金的传统融资v一、住房储蓄体系建房互助储蓄信贷社储蓄银行v二、房地产抵押贷款概念：是金融机构要求借款人提供以房地产及相关权益凭证为抵押品作为担保而发放的贷款。抵押贷款价格的确定房屋抵押贷款的运作过程 12/8/20218抵押贷款的操作流程抵抵押押房房屋屋实实物物认认定定产产权权证证书书的

6、的验验证证售房公司资质审定售房公司资质审定所有权验证所有权验证产权证书产权证书 同实物的核验同实物的核验所有权历史变化所有权历史变化共有人、租赁人调查共有人、租赁人调查其他产权调查其他产权调查土地使用证、土地使用证、 规划许可证、规划许可证、 销售许可证销售许可证房房屋屋价价值值评评估估确确定定抵抵押押价价值值12/8/20219填填写写抵抵押押房房屋屋清清单单签签订订抵抵押押贷贷款款合合同同办办理理房房屋屋抵抵押押登登记记合合同同终终止止抵押物建设抵押物建设抵押物使用抵押物使用房房屋屋产产权权登登记记 按约还款按约还款归还抵押房屋产权证归还抵押房屋产权证违约处置违约处置拍卖抵押物清偿拍卖抵押

7、物清偿12/8/202110v抵押贷款的方式和选择抵押贷款的方式和选择抵押贷款的程序抵押贷款的程序固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款v分期偿还固定本金式抵押贷款分期偿还固定本金式抵押贷款v充分摊销、分期偿还固定金额式抵押贷款充分摊销、分期偿还固定金额式抵押贷款v累进还款式抵押贷款累进还款式抵押贷款可变利率抵押贷款：可变利率抵押贷款：随价格水平调整的抵押贷款随价格水平调整的抵押贷款(price level adjusted mortgage, PLAM；或可调整利率抵押贷款；或可调整利率抵押贷款(adjustable rate mortgage, ARM)vPLAM: 借贷双方只确定一笔贷款的初始

8、利率借贷双方只确定一笔贷款的初始利率(不考虑通货膨胀不考虑通货膨胀)，约定在，约定在一段时间后按照市场价格指数比如消费价格指数一段时间后按照市场价格指数比如消费价格指数)对贷款余额进行调整。对贷款余额进行调整。v ARM: 首先根据抵押贷款时的市场利率确定初始利率，以后每隔一段时首先根据抵押贷款时的市场利率确定初始利率，以后每隔一段时间调整一次，以某个确定的利率指标加一个固定的利率附加值方式进行间调整一次，以某个确定的利率指标加一个固定的利率附加值方式进行调整。调整。12/8/202111v本金等额偿还抵押贷款本金等额偿还抵押贷款(constant amortization mortgage,

9、 CAM) 整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按本金的实际余额和合同利率计算支付。息按本金的实际余额和合同利率计算支付。缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民的收入水平不断增长的实际情况，给借款人的收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。在贷款初期，月归还贷款造成了较大困难。在贷款初期，月还款额大，使得许多借款人的月收入难以偿还款额大，使得许多借款人的月收入难以偿还贷款，不利于吸引贷款，影响抵押贷款业还贷款，不利于吸引贷款，影响抵押贷款业务的拓展。务的拓展。12/8/202112本金等额还款月

10、还款额计算本金等额还款月还款额计算 v -每月偿还的本金额；每月偿还的本金额；v v -第第t月偿还的利息额；月偿还的利息额； v -第第t月本息偿还总额。月本息偿还总额。v v本金等额还款额逐月减少，减少额为每本金等额还款额逐月减少，减少额为每月偿还的本金的月利息。月偿还的本金的月利息。mmNPP mmtRtPPI)1(tmtIPPI12/8/202113本金等额还款利息与本本金等额还款利息与本金关系图金关系图时间mN利息本金月还款额线mP12/8/202114v等额偿还抵押贷款（等额偿还抵押贷款（constant payment mortgage, CPM）即每月还贷本息合计金额相同，但每

11、月偿即每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。少。12/8/202115等额本息还款计算等额本息还款计算v月还款额：v式中：式中： 每月等额偿还贷款本息额；每月等额偿还贷款本息额；v P贷款本金；贷款本金； 月利率；月利率； 贷款总月数贷款总月数v通常将贷款本金为通常将贷款本金为1元时计算出来的每月等额偿还贷款元时计算出来的每月等额偿还贷款本息额称为抵押常数因子，用本息额称为抵押常数因子，用M表示，即有：表示，即有： v 且有：且有：v将贷款本金与抵押常数因子相乘即可得到每月偿还额。将贷款本金与抵押常数因子相乘即可得到每月偿

12、还额。也可计算一年的还贷额抵押常数因子。也可计算一年的还贷额抵押常数因子。mPTM1)1 ()1 (1)1 (mmmNmNmmNmmmmRRRPRRPRPPMT1)1 ()1 (mmNmNmmRRRMmRmNPMPMTm12/8/202116支付支付t期后的贷款余额期后的贷款余额tNmmtNmmNmtNmtmtmmmmRRRPMTRRRPP)1 ( 1)1(1)1 (1)1 ()1 (12/8/202117v逐年递增偿还抵押贷款（逐年递增偿还抵押贷款（graduated payment mortgage, GPM)即在最初的即在最初的5年或年或10年里，月还贷额低于等额偿还方式，年里，月还贷额

13、低于等额偿还方式，每年内的月还贷额相同，但逐年以一定比率递增。每年内的月还贷额相同，但逐年以一定比率递增。v漂浮式抵押贷款漂浮式抵押贷款(ballon mortgage) 指贷款期内的每期偿还额都低于等额偿还，因而最后一指贷款期内的每期偿还额都低于等额偿还，因而最后一次还贷额大大高于以前的历次还贷额。次还贷额大大高于以前的历次还贷额。v反向年金式抵押贷款反向年金式抵押贷款(reverse annuity mortgage, RAM) 按照所抵押房屋价值的一定百分比，来计算贷款人每期按照所抵押房屋价值的一定百分比，来计算贷款人每期交给借款人的固定贷款额的抵押贷款方式。交给借款人的固定贷款额的抵押

14、贷款方式。v双周还贷式抵押贷款双周还贷式抵押贷款(biweekly mortgage 即每两周偿还一次贷款，一年即每两周偿还一次贷款，一年26个还贷期的抵押贷款方个还贷期的抵押贷款方式。式。12/8/202118三、住房公积金三、住房公积金v是一种强制性的公益筹资政策。政府通过强是一种强制性的公益筹资政策。政府通过强制储蓄帮助居民积累购买住房的资金。制储蓄帮助居民积累购买住房的资金。v制度起源于制度起源于新加坡新加坡，且已经超出社会保障的，且已经超出社会保障的范围。范围。12/8/202119雇主交纳雇员交纳中央公积金局政府投资局住房发展局购房雇员银行住宅贷款公积金（储蓄）发行债券资金贷款偿还

15、贷款提取、用于养老支付房价款=首期付款+贷款冲减个人公积金储蓄支付首期款动用公积金分期偿还贷款出售 建房住房贷款新加坡公积金与住宅资金流动新加坡公积金与住宅资金流动12/8/202120我国的住房公积金制度我国的住房公积金制度v住房公积金的这一定义包含以下五个方面的涵义：住房公积金的这一定义包含以下五个方面的涵义： （1）住房公积金只在城镇建立，农村不建立住房公积金制度。）住房公积金只在城镇建立，农村不建立住房公积金制度。 （2）只有在职职工才建立住房公积金制度。无工作的城镇居民不实行住房公积金制）只有在职职工才建立住房公积金制度。无工作的城镇居民不实行住房公积金制度，离退休职工也不实行住房公

16、积金制度。度，离退休职工也不实行住房公积金制度。 （3）住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工个人）住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工个人缴存，职工个人缴存部分由单位代扣后，连同单位缴存部分一并缴存到住房公积金个缴存，职工个人缴存部分由单位代扣后，连同单位缴存部分一并缴存到住房公积金个人帐户内。人帐户内。 （4）住房公积金缴存的长期性。住房公积金制度一经建立，职工在职期间必须不间）住房公积金缴存的长期性。住房公积金制度一经建立，职工在职期间必须不间断地按规定缴存，除职工离退休或发生住房公积金管理条例规定的其他情形外，断地按规定缴存，除职工

17、离退休或发生住房公积金管理条例规定的其他情形外，不得中止和中断。体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。不得中止和中断。体现了住房公积金的稳定性、统一性、规范性和强制性。 （5）住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储金，）住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储金，具有两个特征：一是积累性，即住房公积金虽然是职工工资的组成部分，但不以现金具有两个特征：一是积累性，即住房公积金虽然是职工工资的组成部分，但不以现金形式发放，并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内，实行专户形式发放，并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行

18、开设的专户内，实行专户管理。二是专用性。住房公积金实行专款专用，存储期间只能按规定用于购、建、大管理。二是专用性。住房公积金实行专款专用，存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住房，或交纳房租。职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与单位终修自住住房，或交纳房租。职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时，才可提取本人帐户内的住房公积金。止劳动关系或户口迁出原居住城市时，才可提取本人帐户内的住房公积金。 党政机关、事业单位及国有大中型企业等国家财政或国家直接支持的公有制企业是住房公积金缴纳的“主力军”，即便如此，在一些大型国有企业或事业单位也采取区别

19、政策：对正式编制内员工缴纳公积金，而对聘用员工不缴纳公积金；至于绝大部分私营企业、民营企业等非公有制企业则一直没有建立住房公积金。一些发达地区、效益好的电力、通信、煤炭等垄断行业，以及一些效益好的单位有意将一些应税福利，如各类补贴、津贴打入“住房公积金”账户，作为福利发放并进行逃税。有些人甚至还把住房公积金当作第二份工资，因为每月缴存数额比普通员工当月拿到手的工资还多。而与此形成鲜明对比的是，绝大多数真正需要购买住房的普通百姓的单位归集比例低于国家最低标准。住房公积金制度建立的初衷和目的是为一次性支付购房资金有困难的广大群众提供购房资金和购房贷款。但是，随着我国经济的快速发展和国民收入差距的拉

20、大，住房公积金管理制度已经暴露出“穷人要么缴的少用不起，要么就是没有住房公积金，而富人缴的多用的多”的问题，中国青年报社会调查中心近日的一项调查显示，仅.的人认为按工资比例缴存公积金“公平”，.的人认为“收入低的不会因公积金买得起房，收入高的不用公积金也能买”。 （见月日中国青年报）12/8/202121全国住房公积金第一案全国住房公积金第一案v湖南省郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪涉嫌贪污、湖南省郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪涉嫌贪污、挪用上亿元住房公积金案。由于该案涉案金额巨大，关系当挪用上亿元住房公积金案。由于该案涉案金额巨大，关系当地万城镇职工切身利益。地万城镇职工切身利益。

21、 v据郴州市检察院指控，李树彪利用职务便利以虚假的单位名据郴州市检察院指控，李树彪利用职务便利以虚假的单位名称、私刻的公章、伪造的资料，伙同他人从年月称、私刻的公章、伪造的资料，伙同他人从年月日至月日，先后骗取住房公积金万元；日至月日，先后骗取住房公积金万元；从年月日至年月日，李树彪用从年月日至年月日，李树彪用单位的存款作抵押、质押或者以委托贷款的方式，挪用公款单位的存款作抵押、质押或者以委托贷款的方式，挪用公款万元，用于自己进行营利性活动，或者通过珠万元，用于自己进行营利性活动，或者通过珠海的地下钱庄非法兑换港币转往澳门进行赌博；在还有大量海的地下钱庄非法兑换港币转往澳门进行赌博；在还有大量

22、挪用款尚未归还的情况下，李树彪以他人的名义在广州等地挪用款尚未归还的情况下，李树彪以他人的名义在广州等地购买房产、车辆，价值万余元。购买房产、车辆，价值万余元。12/8/202122第三节第三节 房地产资金的资本市场融资房地产资金的资本市场融资v一、房地产股票一、房地产股票 房地产股票是股份制房地产企业为筹集资金，发房地产股票是股份制房地产企业为筹集资金，发给股东作为投资入股凭证，并借以取得股息和红给股东作为投资入股凭证，并借以取得股息和红利的一种有价证券。利的一种有价证券。房地产股票的特点：房地产股票的特点：v与一般工商企业股票的共性特点：收益性、风险性、与一般工商企业股票的共性特点：收益性

23、、风险性、流动性流动性 v股本总额大股本总额大v房地产股票收益较高，升值较快房地产股票收益较高，升值较快v房地产股票资信较高，市场稳定房地产股票资信较高，市场稳定12/8/202123v一、房地产股票融资一、房地产股票融资特点特点方式方式v二、债券融资二、债券融资政府债券政府债券金融债券金融债券公司债券公司债券12/8/202124v房地产股票的类别：房地产股票的类别：按股东权益与承担风险程度的不同按股东权益与承担风险程度的不同v1.普通股：普通的权利，真正的股东。收益不固定，风险较大普通股：普通的权利，真正的股东。收益不固定，风险较大 v2.优先股：优先分配和受偿，收益有保证，但无普通权利。

24、如可优先股：优先分配和受偿，收益有保证，但无普通权利。如可转换，可优惠认购普通股。转换，可优惠认购普通股。按是否记名：记名股票和不记名股按是否记名：记名股票和不记名股 票；票；按有无票面金额，分为有面值股票和无面值股票；按有无票面金额，分为有面值股票和无面值股票；按股票是按股票是 否带有表决权，分为多权股票和无权股票否带有表决权，分为多权股票和无权股票根据发行范围和对象：国有股、法人股、根据发行范围和对象：国有股、法人股、A股（社会公众股（社会公众股，向社会公开发行的普通记名股票）、股，向社会公开发行的普通记名股票）、B股（以外币计股（以外币计价的面向外资发行的普通记名式普通股票）和价的面向外

25、资发行的普通记名式普通股票）和H股（在香股（在香港上市发行的以港币计价的记名式普通股票）港上市发行的以港币计价的记名式普通股票）12/8/202125v房地产股票的发行房地产股票的发行v1.发行房地产股票的情形发行房地产股票的情形v（1）设立公司时筹集开业资金）设立公司时筹集开业资金包装上市：集团公司将内部多个未上市企业部分或全部效益好有发包装上市：集团公司将内部多个未上市企业部分或全部效益好有发展前途的资产重新组合展前途的资产重新组合,组成具有一定经济规模的经济实体组成具有一定经济规模的经济实体, 组建成组建成股份有限公司股份有限公司,申请上市申请上市. 买壳上市买壳上市 ：集团公司出资购买

26、，控股一家上市公司成为大股东：集团公司出资购买，控股一家上市公司成为大股东, 从从而达到间接上市而达到间接上市,扩张资本的目的扩张资本的目的.借壳上市：集团公司先以其下属部分资产改造后上市借壳上市：集团公司先以其下属部分资产改造后上市,然后将其资产然后将其资产注入上市公司注入上市公司,获得整个集团公司上市的效果获得整个集团公司上市的效果.v（2）股份公司为扩大经营规模，追加投资而发行新股股票）股份公司为扩大经营规模，追加投资而发行新股股票v（3）在企业法定公积金转作资本配股，股票派息分红，股）在企业法定公积金转作资本配股，股票派息分红，股票分割时发行新股票票分割时发行新股票v（4）把企业债券转

27、化为企业股票时要发行新股票）把企业债券转化为企业股票时要发行新股票12/8/202126v2.房地产股票的发行方式房地产股票的发行方式直接发行：由房地产公司本身直接办理一切股直接发行：由房地产公司本身直接办理一切股票发行事宜，承担股票发行风险。票发行事宜，承担股票发行风险。间接发行：公司委托证券公司、商业银行等金间接发行：公司委托证券公司、商业银行等金融机构代理发行，并支付发行费用。代销或包融机构代理发行，并支付发行费用。代销或包销销公开发行：向社会公开招股。必须委托进入机公开发行：向社会公开招股。必须委托进入机构代理发行构代理发行内部发行：可直接发行，也可委托发行内部发行：可直接发行，也可委

28、托发行12/8/202127v3.发行价格发行价格面额发行：按股票面值发行面额发行：按股票面值发行市价发行：按照或接近股票市场已发行的同种市价发行：按照或接近股票市场已发行的同种股票的买卖价格。一般高于面值。股票的买卖价格。一般高于面值。中间价：按照面值与市价的中间值中间价：按照面值与市价的中间值贴水价：按照低于股票票面价格的价格。少用。贴水价：按照低于股票票面价格的价格。少用。12/8/202128二、房地产债券二、房地产债券（一）房地产债券的分类（一）房地产债券的分类v 为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期

29、收入和到期收明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。按发行主体不同：回本金的一种证书。按发行主体不同：房地产政府债券：房地产政府债券： 指政府为发展房地产业而向社会发行指政府为发展房地产业而向社会发行的债券，也称公债。的债券，也称公债。 房地产金融债券：指由银行或其他非银行金融机构发行房地产金融债券：指由银行或其他非银行金融机构发行的债券。的债券。房地产企业债券：即公司债券，指房地产企业为筹集长房地产企业债券：即公司债券，指房地产企业为筹集长期资金而发行的债券。我国房地产企业债券主要有住房期资金而发行的债券。我国房地产企业债券主要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债

30、券、危房改造建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。债券、小区开发债券、住房有奖债券等。 12/8/202129 v（二）房地产债券的特点（二）房地产债券的特点 1.发行总额大、票面利率较高发行总额大、票面利率较高 2.期限长期限长3.可与购房相结合可与购房相结合 4.房地产债券较安全，风险小房地产债券较安全，风险小 12/8/202130（三）房地产债券的发行（三）房地产债券的发行 v1.发行市场主体的构成发行市场主体的构成 债券发行者债券发行者债券认购者债券认购者债券承销者。债券承销者。v2.债券的发行要素债券的发行要素 发行额发行额 票面利率票面利率发行价格发行价格 券面金额券面金额计息方法和还本方式计息方法和还本方式 偿还期限偿还期限 12/8/2021313.房地产债券的发行方式房地产债券的发行方式 v直接发行：发行者自身承担和办理债券发行过程直接发行：发行者自身承担和办理债券发行过程中的一切业务。发行成本低，社