关于博物馆项目产权主体设置的建议

1、关于博物馆项目产权主体设置的建议一、设置前提、目标与政策分析（一）前提：中华成语博物馆项目协议书从运作层面来说，完 全满足结汇需要，且从其委托代建的方式来看， 也隐含了博物馆项目 土地使用权在邯郸文化公司的前置条件。（二）目标：拿地、后期股权置换、结汇、邯郸文化公司占股 10%（三）政策分析：1、从投资领域限制看 按照外商投资产业指导目录，高档宾馆、别墅、高档写字楼、 国际会展中心以及土地成片开发项目属于限制类，其它房地产项目一般 作为允许类项目。 因此单就博物馆项目而言，属于允许类项目。2 、从外商投资房地产方式（新设方式）来看建住房 2006 第 171 号：建设部、商务部、发展改革委、人

2、民 银行、工商总局、外汇管理局关于规范房地产外资准入和管理的意 见商资函 2007 第50 号：商务部、国家外汇管理局关于进一步 加强规范外资直接投资房地产业审批和监管的通知（1）商业存在原则：外商在中国境内投资购买非自用房地产，应 当遵循“商业存在 ”的原则。即外商应首先在中国境内申请设立外商投资 企业，经有关政府部门批准并办理相关登记后，方可按照核准的经营范 围从事相关业务。（2）项目公司原则：外商在中国境内从事房地产的开发和经营， 应当遵循 “项目公司 ”原则。即外商欲申请设立房地产公司， 必须事先 取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或者已经与土地管理部门、 土地开发商或者房地产建筑物

3、所有人签订土地使用权或者房产权的预 约出让或者购买协议。3 、从外资（新设）审批来看商资函 2007 第50 号：商务部、国家外汇管理局关于进一步 加强规范外资直接投资房地产业审批和监管的通知（1）前提条件：在参加中国境内当地土地管理部门组织的国有土 地使用权 “招投标、拍卖、挂牌 ”时，应根据上文所述的 “商业存在 ”原 则和“项目公司 ”原则，必须在先中标取得国有土地使用权后，才能凭 中标通知书或者竞得通知书、境外法人或者自然人合法证 明、资信证明等，向当地外资审批等部门申请设立外商投资房地产企 业。（2）投资数额 : 外商投资房地产企业，投资总额超过 300 万美元 的，注册资本不得低于

4、投资总额的 50 ；投资总额在 300 万美元以下 （含300 万美元）的，注册资本不得低于投资总额的 70。（3 ）回报限制 : 外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任 何形式订立保证任何一方固定回报或者变相固定回报的条款。（4 ）登记申领 : 外商在获外资审批批准后，应到当地工商行政管 理部门办理外商投资房地产企业的营业执照注册登记手续，取得一年期 的有效营业执照，随后向技术监督管理部门申领组织机构代码证。（5 ）申请外汇业务登记 : 外商投资房地产企业凭外资审批部门的 批准文件和一年期有效的批准证书、经批准的外商投资企业合同和章 程、组织机构代码证、一年期有效营业执照副本、加盖公章的

5、外商投 资企业基本情况登记表和外汇业务书面申请等，向国家外汇管理局申 请外汇业务登记。在办理外汇业务登记的同时，向外汇管理局书面申请 开立资本金账户。（6 ）备案 : 地方外资审批部门批准设立外商投资房地产企业，应 即时依法向商务部备案。特别提示：外商在新设房地产企业时，政府管理部门将只会颁发 一年期的外商投资企业批准证书和营业执照。只有在外商投资 房地产企业付清土地使用权出让金后，才能凭国有土地使用证到外 资审批部门换发正式的外商投资企业批准证书，并到工商行政管理 部门换发与外商投资企业批准证书经营期限一致的营业执照， 最后办理税务登记。4、从外资新增或者扩大房地产业务以及再投资审批看 商资

6、函 2007 第50 号：商务部、国家外汇管理局关于进一步 加强规范外资直接投资房地产业审批和监管的通知（ 1 ）新增审批 : 外商投资非房地产企业欲新增房地产开发或者经 营业务的，应当向当地外资审批部门申请办理增加经营范围的相关手 续，一旦获得批准， 也应即时依法向商务部备案。（ 2）再投资审批 : 对于外商投资房地产企业的项目转让，即外商投 资房地产企业将其开发的土地或者建设的房地产项目向其他投资者进行 转让，也应符合城市房地产管理法第三十八条规定的 “已经支付全 部土地使用权出让金、取得土地使用权证书、按照出让合同约定进行投 资开发并完成开发投资总额的 25%以上 ”后，按国家有关法律规

7、定进行 报批。该投资者应当向外资审批等部门提交履行国有土地使用权出让 合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等的保证 函、国有土地使用证、建设（房地产）管理部门的变更备案证明以 及税务机关出具的相关纳税证明材料。5、从外汇管制看：（1 ） 外资新设的外汇管制 : 对于地方审批部门批准设立外商投资 房地产企业的，应即时依法向中华人民共和国商务部备案。在 2007 年 6 月1日以后取得地方商务管理部门批准证书但未通过商务部备案的外商 投资房地产企业，外汇管理部门将不予办理外汇登记（或者登记变更） 及资本项目结售汇手续。若外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的，未取得国有土 地使用证的，或者

8、开发项目资本金未达到项目投资总额 35 的，将不 得办理境内外贷款，外汇管理部门将不予批准该企业的外汇借款结汇。（2 ）外商参加国有土地使用权 “招标、拍卖、挂牌 ”时的外汇管 制: 在参加境内土地管理部门组织的国有土地使用权 “招、拍、挂 ”项目 时，可以向经国家外汇管理局认可的当地土地管理部门开立的专用帐户 支付保证金外汇，用于取得参加招、拍、挂项目资格。若外商参加招、拍、挂项目最终未获成功，则当地土地管理部门 可向国家外汇管理局申请，按原汇入途径，将外汇保证金返还给外商。若外商最终与当地土地管理部门签署了国有土地使用权出让合 同，则外商应比照前述 商业存在”和项目公司”原则在当地新设外资

9、 企业，并随后与当地土地管理部门签署出让合同之补充合同，将外 商权利义务转让给新设的外资企业。外资企业在开立外汇资本金账户， 并按当地土地管理部门的要求办理符合其要求的担保手续后，土地管理 部门可将外汇保证金本金划入外汇资本金账户进行验资。外资企业在首 期验资获主管工商行政管理部门确认后，凭注明到位资金的营业执照， 到银行申请办理保证金结汇。二、博物馆项目产权主体设置的建议方案基于相关政策、外汇使用需求及本公司实际情况，考虑后期股权置 换可以直接以土地使用权作价入股，规避城市房地产管理法对土地 使用权转让条件的限制。同时在税收方面免缴营业税和土地增值税，得 出可操作性方案如下：可行方案一：深圳

10、文汇设立全资子公司（或文汇系公司）拿地，由该公司与邯 郸文化公司签订合作开发经营协议，项目建设后再考虑邯郸文化公司 入股深圳文汇公司子公司 10%股权。具体方式为：第一步，深圳文汇公司在邯郸设立全资子公司（或文 汇系公司），土地权益、权证方为新设立的项目公司。由项目公司与邯 郸文化公司签署合作开发协议，主要内容为项目公司出地、邯郸文化公 司出资，共同开发经营博物馆项目，项目建设后邯郸文化公司拥有一定 期限的物业经营权。从法律层面，这步属于非项目公司的合作，属于土 地使用权有偿转让的一种特殊形式。第二步：项目建成并基本完成核销后，通过合作变更的方式，废 除原项目公司与邯郸文化公司签署合作开发协议

11、，邯郸文化公司建设投 资将作为债务进行重组，由项目公司与邯郸文化公司组建具有独立法人 资格的新项目公司，从而最终实现邯郸文化公司博物馆项目占股10%的目标。根据合作开发协议，邯郸文化公司正式经营开始，原协议将会被 让定为租赁协议，将按使用期限、邯郸文化投资额计算项目公司的25%企业所得税与5%营业税，因此在博物馆运营之前须完成第二步的设置工 作。利弊分析：1、符合地方政府要求也符合邯郸文化前期结汇；2、非项目型合作经营，操作过程较复杂，且在运作上存在一定的 法律风险。3、深圳文汇子公司（文汇系公司）为内资公司，不能使用外汇拿 地。4、土地权证方为新成立的项目公司，原中华成语博物馆项目协 议书隐

12、含条件无法设置完成，存在后期结汇障碍的不确定性。5、须重点考虑与统筹安排的是：后期邯郸文化债权置换股权上不 一定可行，因邯郸文化是外资身份，资本金结汇资金不能用于股权投 资，再进行股权投资只能利用盈余，如果邯郸文化盈余届时不能满足条 件，则不可行。6、如果邯郸文化盈余届时不能满足，可以考虑邯郸文化公司房地 产业务增营（解决时间差问题），须经过原批准机关审批及商务部备 案，虽然审批时间较长，但可以在后期有助于邯郸文化收购深圳文汇子 公司10%的运作。7、本方案可行性较高，关键在于股东的认可，因在法律文件上权 益均体现在拿地公司，难免存在一旦股东间产生分歧时法律风险。可行性方案二：境外股东先以支付

13、外汇保证金方式参与招、拍、挂，拿地合后成立项目公司是一种方式。按项目公司原则，地的权利与义务由该项目公司 （外资投资企业）承担。本方案可利用外资，但对邯郸公司签订的中 华成语博物馆项目协议书是极大的否定与破坏。如不考虑此因素，此 方案最为可行，可利用外资，后期条件成熟时进行股权置换即可。可行性方案三：延续方案二，先由境外股东拿地，成立项目公司。再考虑如何满足 邯郸公司签订的中华成语博物馆项目协议书所隐含的前置条件。 同步操作邯郸文化公司增营，获得批准并在项目公司达到支付全部土地 使用权出让金、取得土地使用权证书、按照出让合同约定进行投资开发 并完成开发投资总额的25%以上条件时，收购项目公司。

14、并在结汇完成 后，运作邯郸文化占股10%。可行性方案四：邯郸文化的股东在境外以邯郸文化的债权为兑价换取新成立的项目 公司的股权，从而间接取得新成立项目公司的部分股权。此种模式只能 在境外操作实现，其只解决两公司对冲债权债务，不能在内地进行，在 帐务处理和工商变更上不具备可能性。其他方案（不可行）1、邯郸文化公司拿地，必要条件是完成房地产业务增营，须原批 准机关批准并经商务部备案后方面从事相关经营：否则外汇管理部门 将不予办理外汇登记（或者登记变更）及资本项目结售汇手续。拿地后 为便于后期的股权运作，须设立外商投资房地产项目公司（以便于取 得地块后将权利义务连同原邯郸文化公司签署的中华成语博物馆项目 协议书转让给新设的外资企业及与邯郸文化其他经营业务的剥离），后期（