chap不动产价格PPT学习教案

1、会计学1chap不动产价格不动产价格不动产价格的概念不动产价格的概念 不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。而获得相应权益所支付的代价。该定义有三层含义：该定义有三层含义：不动产价格随市场供求关系变动，因此不动产价格不动产价格随市场供求关系变动，因此不动产价格是指某个时点状态下的价格；是指某个时点状态下的价格；不同的不动产权益对应不同价格；不同的不动产权益对应不同价格；这种代价一般以货币形式支付。这种代价一般以货币形式支付。 不动产价格的概念不动产价格的概念第1页/共52页不动产价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备不

2、动产价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备3个条件个条件：有用性：有用性：指物品能够满足人们的某种需要，俗话说指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用有用”，经济学上称为使用价值，经济学上称为使用价值 ；稀缺性：稀缺性：指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏 ；有效需求：有效需求：对物品的有支付能力支持的需要对物品的有支付能力支持的需要不但愿意购不但愿意购买而且有能力购买买而且有能力购买 。 第2页/共52页都是价格，用货币来表示；都是价格，用货币来表示；都有波动，受供求因

3、素的影响；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价；都是按质论价；第3页/共52页生产成本不同生产成本不同：地价不一定含有生产成本因素地价不一定含有生产成本因素 ；折旧不同：不动产价格通常随着时间的流逝而上升，虽有折旧，但折旧不同：不动产价格通常随着时间的流逝而上升，虽有折旧，但会自然增值；会自然增值；价格差异不同：基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异不同：基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大；价格差异较大； 市场性质不同：土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的市场性质不同：土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大；影响较大；价格形成时间不

4、同：地价形成的时间通常较长；价格形成时间不同：地价形成的时间通常较长；供求变化不同：土地供给弹性较小，因此，地价多受需求的影响，供求变化不同：土地供给弹性较小，因此，地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种并且对土地的需求是一种“引致引致”需求需求。第4页/共52页不动产价格受区位的影响很大不动产价格受区位的影响很大 ；不动产价格实质上是房地产权益的价格不动产价格实质上是房地产权益的价格 ；不动产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金不动产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 ； 不动产价格是在长期考虑下形成的不动产价格是在长期考虑下形成的 ；不动产价格通常是个别形成，容易受交易者

5、的个别因素的不动产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响影响 ；第5页/共52页不动产需求的概念不动产需求的概念 指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种不动产所愿意而且能够购买的数量。平下，对某种不动产所愿意而且能够购买的数量。形成需求有两个条件形成需求有两个条件一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。 不动产供求与价格第6页/共52页该种房地产的价格水平该种房地产的价格水平 ；消费者的收人水平消费者的收人水平 ；消费者的偏好消费者的偏好 ； 相关物品的价格水平相关物品的价格水平 ；消费

6、者对未来的预期消费者对未来的预期。决定不动产需求量的因素决定不动产需求量的因素第7页/共52页一般不动产的需求曲线PPQQDD0D1D2图3-1（a）图3-1（b）第8页/共52页不动产供给的概念不动产供给的概念 不动产开发商和拥有者不动产开发商和拥有者(卖者卖者)在某一特定的时间内，在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种不动产所愿意而且能够提供出在每一价格水平下，对某种不动产所愿意而且能够提供出售的数量。售的数量。形成供给有两个条件形成供给有两个条件一是不动产开发商或拥有者愿意供给，二是不动产开发商一是不动产开发商或拥有者愿意供给，二是不动产开发商或拥有者有能力供给。或拥有者有能力供给

7、。在现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量在现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量 供给量存量供给量存量-拆毁量拆毁量-转换为其他种类房地产量转换为其他种类房地产量+ 其他种其他种类房地产转换为该种房地产量类房地产转换为该种房地产量+新开发量新开发量第9页/共52页 某种不动产的供给量是由许多因素决定的，除了某种不动产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：随机因素，经常起作用的因素有：该种不动产的价格水平；该种不动产的价格水平；该种不动产的开发成本；该种不动产的开发成本；该种不动产的开发技术水平；该种不动产的开发技术水平；不动产开发商对未来的预期。不动产开发商对未来

8、的预期。 第10页/共52页一般不动产的供给曲线PPQQSS0S1S2图3-2（a）图3-2（b）第11页/共52页房地产均衡价格是房地产的市扬需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。 图3-3 房地产均衡价格及其形成PQESDPeP2P1Q1Q2QeQ3Q4第12页/共52页变化方向编号变化幅度均衡价格均衡交易同方向变化1供给增加=需求增加不变增加2供给减少=需求减少不变减少3供给增加需求增加下降增加4供给减少需求减少下降减少5供给增加需求减少上升减少反方向变化7供给增加需求减少下降不变8供给减少=需求增加上升不变9供给增加需求减少下降增加10供

9、给减少需求增加上升增加11供给增加需求增加上升减少第13页/共52页PQPeQe0Qe1D0D1S0S1同方向变化1PQPeQe1Qe0D1D0S1S0同方向变化2均衡价格变化规律均衡价格变化规律 第14页/共52页第15页/共52页第16页/共52页第17页/共52页第18页/共52页按形成形式分按形成形式分 成交价格成交价格：指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实：指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实价格。分为：正常成交价格、非正常成交价格。价格。分为：正常成交价格、非正常成交价格。市场价格市场价格：指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价：指某特定时期某种不动产在市场上的平均

10、水平价格，是大量成交价格的统计结果。格，是大量成交价格的统计结果。理论价格理论价格：指经济学理论对市场模拟而形成的价格，是均衡：指经济学理论对市场模拟而形成的价格，是均衡价格。价格。公开市场价值公开市场价值：指在竞争和公开市场条件下最可能形成的价：指在竞争和公开市场条件下最可能形成的价格。不动产的竞争和公开市场是指在该市场上交易双方都是理格。不动产的竞争和公开市场是指在该市场上交易双方都是理性的，都掌握足够的市场信息，有充分的交易时间，对交易对性的，都掌握足够的市场信息，有充分的交易时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件正常象具有必要的专业知识，交易条件正常 。不动产价值与价格的种类第1

11、9页/共52页理论价格市场价格时间价格图3-9 市场价格与理论价格之间的关系 第20页/共52页清算价值清算价值：不符合公开市场价值的：不符合公开市场价值的“交易双方有较充裕的交易双方有较充裕的时间进行交易时间进行交易”或或“交易双方是自愿地进行交易的交易双方是自愿地进行交易的”这两个这两个条件下的价格。条件下的价格。评估价格评估价格：指估价人员针对某种估价目的，对某不动产在：指估价人员针对某种估价目的，对某不动产在某时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。又称某时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。又称：评估价、评估值、评估额、估价结果。：评估价、评估值、评估额、估价结果。 城

12、市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准还是清算价值标准城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准还是清算价值标准第21页/共52页按政府对价格干预程度按政府对价格干预程度市场调节价市场调节价：由经营者自主经营制定，通过市场竞争形成：由经营者自主经营制定，通过市场竞争形成的价格。的价格。政府指导价政府指导价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格及制定的价格。主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格及经济适用

13、房销售价格。经济适用房销售价格。政府定价政府定价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。主要是在城镇住房制度改革照定价权限和范围制定的价格。主要是在城镇住房制度改革中对出售公有住房实行的标准价和成本价。中对出售公有住房实行的标准价和成本价。第22页/共52页经济适用房销售价格：经济适用房销售价格：指根据政府规定的成本构成项目和指根据政府规定的成本构成项目和利润率所确定的价格。成本构成：征地拆迁补偿费、勘察利润率所确定的价格。成本构成：征地拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施设计和前期工程费、建

14、筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和小区内非营业性公共配套设施费、管理费、贷款建设费和小区内非营业性公共配套设施费、管理费、贷款利息和税金等利息和税金等7项，利润在项，利润在3%以下。以下。 第23页/共52页按实物形态分类按实物形态分类土地价格土地价格：简称地价。：简称地价。根据土地性质和开发程度分为：生地价格、毛地价格、熟根据土地性质和开发程度分为：生地价格、毛地价格、熟地价格；地价格； 建筑物价格建筑物价格：是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用：是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。的土地的价格。房地价格房地价格：又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土：又称房地混合价

15、，是指建筑物连同其占用的土地的价格，对于同一宗房地产而言，有地的价格，对于同一宗房地产而言，有 房地价格房地价格 土地价格土地价格 建筑物价格建筑物价格第24页/共52页根据价格表示单位分为：根据价格表示单位分为：(1)总价格总价格：指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格：指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。(2)单位价格单位价格：土地单价是单位土地面积的土地价格；建筑物单：土地单价是单位土地面积的土地价格；建筑物单价是单位建筑物面积的建筑物价格；房地单价是单位建筑物面价是单位建筑物面积的建筑物价格；房地单价是单位建筑物面积的房地价格。积的房地价格。(3)楼面地价楼面地价：一种

16、特殊的土地单价，是按建筑物面积均摊的土：一种特殊的土地单价，是按建筑物面积均摊的土地价格。地价格。 这三种价格中哪种价格不能反映不动产价格水平的高低？这三种价格中哪种价格不能反映不动产价格水平的高低？第25页/共52页例子例子有甲、乙两块土地，甲土地的单价为有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元元/m2，乙土地的单，乙土地的单价为价为510元元/m2，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，明智的买者会购买哪块土地？但如果甲土地的容积率为明智的买者会购买哪块土地？但如果甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为乙土地的容积率为3，其他条件完全相同，则明智的买者会

17、，其他条件完全相同，则明智的买者会购买哪块土地？为什么？购买哪块土地？为什么？注意：注意：在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。价格水平的高低。 第26页/共52页按不同的经济行为按不同的经济行为(1)买卖价格买卖价格：是通过市场买卖交易方式转移不动产产权的价格；：是通过市场买卖交易方式转移不动产产权的价格；(2)租赁价格租赁价格：是不动产权利人作为出租人将其不动产出租给承租人使：是不动产权利人作为出租人将其不动产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他

18、有价物 。(3)抵押价值抵押价值：从理论上讲，不动产抵押价值应当是假设债务履行期届：从理论上讲，不动产抵押价值应当是假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖抵押不动产最可能所得的价款或者满债务人不履行债务，拍卖、变卖抵押不动产最可能所得的价款或者抵押不动产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。优先受偿的款抵押不动产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。优先受偿的款额包括划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包额包括划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包括强制执行费用。在人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包括强制

19、执行费用。在实际估价中，通常具体为估价作业期间的某个日期实际估价中，通常具体为估价作业期间的某个日期(一般为实地查勘之一般为实地查勘之日日)的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额。的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额。 第27页/共52页(4)典价典价：是在设立典权时，由出典人收取或典权人支付的货币：是在设立典权时，由出典人收取或典权人支付的货币额、商品或其他有价物。典价往往低于不动产的实际价值。额、商品或其他有价物。典价往往低于不动产的实际价值。(5)保险价值保险价值：是将不动产投保时，为确定保险金额提供参考依：是将不动产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险

20、价值时，估价对象的范围应视所投据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。保的险种而定。(6)课税价值课税价值：是指为课税的需要，由估价人员评估的作为计税：是指为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。具体的课税价值如何，要视税收政策而定。依据的价值。具体的课税价值如何，要视税收政策而定。 (7)征收价值征收价值：是政府强制取得不动产时应给予的补偿金额。：是政府强制取得不动产时应给予的补偿金额。 第28页/共52页按不动产交易付款方式不同按不动产交易付款方式不同(1)实际价格实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不：是指在成交日期时一次付清的价格，或者

21、将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。(2)名义价格名义价格：是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时：是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。一次付清的价格。 第29页/共52页第30页/共52页在上述第一种情况下：实际单价为在上述第一种情况下：实际单价为3000元元m2 ，实际总价，实际总价为为30万元；不存在名义价格。万元；不存在名义价格。在第二种情况下：实际单价为在第二种情况下：实际单价为3 000X(15)2 850(元元m2)，实际总价为万元；名义单价为实际总价为万元；名义单价为3000元元m2

22、，名义总价为，名义总价为30万元。万元。在第三种情况下：实际总价为在第三种情况下：实际总价为1010(1+5)+10(1+5) 2928(万元万元)，实际单价为，实际单价为2 928元元m；名义单价为；名义单价为3 000元元m2，名义总价为，名义总价为30万元万元在第四种情况下：实际总价为在第四种情况下：实际总价为30(1+5)28.57(万元万元)，实际单价为，实际单价为2857元元m2 ；名义单价为；名义单价为3000元元m2 ，名，名义总价为义总价为30万元。万元。在第五种情况下：实际单价为在第五种情况下：实际单价为3000元元m2 ，实际总价为，实际总价为30万元；不存在名义价格。万

23、元；不存在名义价格。 第31页/共52页按不动产的交割时间按不动产的交割时间(1)现房价格现房价格：当交易标的物为建筑物已建成的不动产时，即：当交易标的物为建筑物已建成的不动产时，即为现房价格为现房价格(含土地价格含土地价格) ；(2)期房价格期房价格：是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋：是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含含土地土地)为交易标的的价格。为交易标的的价格。 在期房与现房同品质在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管包括质量、功能、环境和物业管理等理等)下，期房价格低于现房价格。期房价格与现房价格之下，期房价格低于现房价格。期房价格与现房价格之间的关系是：间的关系是

24、：期房价格期房价格=现房价格现房价格 一一 预计从期房达到现房期间预计从期房达到现房期间 现房出租的净收益的折现值现房出租的净收益的折现值一风险补偿一风险补偿第32页/共52页交易形式交易达成日交货日付款日和付款方式备注现货交易现在现在现在一次性付清此为典型的现货交易现在起分期支付未来一次性付清此称为赊销或赊购期货交易现在未来现在一次性付清此称为预购或预售现在起分期支付未来一次性付清此为典型的期货交易现货交易和期货交易的各种情况现货交易和期货交易的各种情况 第33页/共52页在商品房出售中出现的一组价格在商品房出售中出现的一组价格(1)起价起价：是指所消售的商品房的最低价格；：是指所消售的商品

25、房的最低价格；(2)标价标价：是商品房出售者在其：是商品房出售者在其“价目表价目表”上标注的不同楼层上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价；、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价；(3)成交价成交价：是商品房买卖双方的实际交易价格；：是商品房买卖双方的实际交易价格；(4)均价均价：是指所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均：是指所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。价格和成交价的平均价格。第34页/共52页在拍卖中存在保留价（底价）、起拍价、应价、成交价在拍卖中存在保留价（底价）、起拍价、应价、成交价(1)保留价保留价：是在拍卖前确定的拍卖标

26、的可售的最低价格；：是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格；(2)起拍价起拍价：又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次：又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格；报出的拍卖标的的价格；(3)应价应价：是竞买人对拍卖师报出的应允，或是竞买人自己报：是竞买人对拍卖师报出的应允，或是竞买人自己报出的购买价格；出的购买价格；(4)成交价成交价：是经拍卖师落椎或者以其他公开表示买定的方式：是经拍卖师落椎或者以其他公开表示买定的方式确定后的竞买人的最高应价。确定后的竞买人的最高应价。第35页/共52页补地价补地价补地价：是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补补地价：是指国有

27、土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有如下形主要有如下3类：类：土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件；限制条件；土地使用者延长土地使用年限土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满包括出让土地使用权期满后续期后续期)；土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)。第36页/共52页 对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前的条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前的地价之差，即地价之差，即 补地价补地价 改变后的地价改变后的地价 一一 改变前的地价改变前的地价例子：某宗土地总面积例子：某宗土地总面积1000m2，容积率为，容积率为3，对应的土地单，对应的土地单价为价为450元元m2