房地产债券融资素材

1、整理ppt房地产债券融资房地产债券融资整理ppt2 本章目录本章目录第一节第一节 债券的基础知识债券的基础知识 第二节第二节 我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 第三节第三节 房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程 /整理ppt3 第一节第一节 债券的基础知识债券的基础知识 一、一、债券的概念债券的概念 二、二、债券的分类债券的分类 三、三、债券的特点债券的特点 四、四、债券与股票的异同债券与股票的异同 / /整理ppt4 一、债券的概念一、债券的概念 债券是发行人债券是发行人( (政府、企业、金融机构政府、企业、金融机构) )直接向社会直接向社会借债筹措资金时，向投资

2、者发行，承诺按一定利率支付借债筹措资金时，向投资者发行，承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。 理解债券的概念还需要把握以下几点：理解债券的概念还需要把握以下几点： (1) (1)债券的本质是债的证明债券的本质是债的证明 (2) (2)债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系 (3) (3)债券是一种有价证券债券是一种有价证券 (4) (4)债券一般具有一定格式的票面形式债券一般具有一定格式的票面形式 / 第一节第一节 债券的基础知识债券的基础知识整理ppt5 第一节第一节 债券的基础知识债券的

3、基础知识整理ppt6 二、债券的分类二、债券的分类 1. 1.按照发行主体划分按照发行主体划分 (1) (1)政府债券政府债券 政府债券又为政府债券又为中央政府债券中央政府债券和和地方政府债券地方政府债券。 中央政府债券称为中央政府债券称为国债国债或或国库券国库券，是目前债券市场，是目前债券市场上流动性最好、风险最低的债券。我国曾于上流动性最好、风险最低的债券。我国曾于8080年代末至年代末至9090年代初发行过地方政府债券，年代初发行过地方政府债券，19931993年被禁止。年被禁止。20092009年，年，为应对金融危机，恢复发行地方政府债券。为应对金融危机，恢复发行地方政府债券。 / /

4、 第一节第一节 债券的基础知识债券的基础知识整理ppt7 第一节第一节 债券的基础知识债券的基础知识 (2) (2)金融债券金融债券 金融债券的发行主体为金融债券的发行主体为银行和非银行金融机构银行和非银行金融机构，目，目的是筹集长期资金，利息高于同期银行存款利息。的是筹集长期资金，利息高于同期银行存款利息。 我国的金融债券主要由国家开发银行、中国进出口我国的金融债券主要由国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行等银行、中国农业发展银行等政策性银行政策性银行发行。发行。 / /整理ppt8 相关概念相关概念政策性银行政策性银行 政策性银行是指由政府创立，政策性银行是指由政府创立，不以营利

5、为目的不以营利为目的，为，为贯彻和配合政府社会与经济政策，在特定领域内直接或贯彻和配合政府社会与经济政策，在特定领域内直接或间接地从事政策性融资活动，充当政府发展经济、促进间接地从事政策性融资活动，充当政府发展经济、促进社会进步、进行宏观经济管理工具的金融机构。社会进步、进行宏观经济管理工具的金融机构。 政策性银行经营时主要考虑国家和社会的整体利益。政策性银行经营时主要考虑国家和社会的整体利益。资金来源主要依靠政府财政拨付、发行金融债券或向中资金来源主要依靠政府财政拨付、发行金融债券或向中央银行举债等，一般不面向公众吸收存款。央银行举债等，一般不面向公众吸收存款。 我国于我国于19941994

6、年相继建立了年相继建立了国家开发银行、中国农业国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行等三家政策性银行发展银行、中国进出口银行等三家政策性银行。 / 第三节第三节 房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程整理ppt9 第一节第一节 债券的基础知识债券的基础知识 (3) (3)企业债券企业债券 根据发行企业的性质不同，企业债券根据发行企业的性质不同，企业债券( (广义广义) )可分为可分为企业债券企业债券( (狭义狭义) )和和公司债券公司债券两类。两类。 企业债券是由一切具有法人资格的企业发行企业债券是由一切具有法人资格的企业发行；公司公司债券是由债券是由股份有限公司和有限责任公

7、司股份有限公司和有限责任公司发行。发行。 除发行主体不同外，两者的发行条件、审批机关、除发行主体不同外，两者的发行条件、审批机关、申报文件、适用法律等均有所不同。但公司债券是企业申报文件、适用法律等均有所不同。但公司债券是企业债券的组成部分，债券的组成部分，本章以下所指均为公司债券本章以下所指均为公司债券。/整理ppt10 2. 2.按照是否提供担保划分按照是否提供担保划分 (1) (1)信用债券信用债券 信用债券是指不提供任何担保财产，仅以发行人的信用债券是指不提供任何担保财产，仅以发行人的信誉为担保发行的债券。信誉为担保发行的债券。政府债券和金融债券多为信政府债券和金融债券多为信用债券用债

8、券，但规模较大、信用等级高的企业也可发行。，但规模较大、信用等级高的企业也可发行。 企业采用信用担保可以降低发债成本，提高市场机企业采用信用担保可以降低发债成本，提高市场机制对公司的约束，增强投资者的风险意识，促进成熟制对公司的约束，增强投资者的风险意识，促进成熟投资者群体的形成。投资者群体的形成。 / / 第一节第一节 债券的基础知识债券的基础知识整理ppt11 第一节第一节 债券的基础知识债券的基础知识 (2) (2)担保债券担保债券 担保债券是指发行人以担保债券是指发行人以抵押抵押、质押质押和和保证保证等方式发等方式发行的债券。行的债券。 担保可增加债券投资的安全性，提高债券吸引力。担保

9、可增加债券投资的安全性，提高债券吸引力。 担保债券又可分为担保债券又可分为封闭式封闭式和和开放式开放式两种两种 。封闭式债封闭式债券的发行的规模取决于担保资产的价值。券的发行的规模取决于担保资产的价值。 2007 2007年年1010月，中国银监会关于有效防范企业债担月，中国银监会关于有效防范企业债担保风险的意见限制商业银行对企业债进行担保。保风险的意见限制商业银行对企业债进行担保。/整理ppt12 3. 3.按照能否转换成股票划分按照能否转换成股票划分 (1) (1)可转换债券可转换债券 可转换债券是指债权人可以在特定的时期，按规定可转换债券是指债权人可以在特定的时期，按规定的条件将其的条件

10、将其债券转换为公司普通股债券转换为公司普通股的企业债券。的企业债券。 企业发行可转换债券应企业发行可转换债券应同时具备发行公司债券和发同时具备发行公司债券和发行股票的条件，行股票的条件，并应得到国务院证券管理部门批准。并应得到国务院证券管理部门批准。 (2) (2)不可转换债券不可转换债券 不可转换债券是指不能转换为普通股的债券，又称不可转换债券是指不能转换为普通股的债券，又称为普通债券，其利率一般高于可转换债券。为普通债券，其利率一般高于可转换债券。 / / 第一节第一节 债券的基础知识债券的基础知识整理ppt13 第一节第一节 债券的基础知识债券的基础知识 4. 4.按照利率是否固定划分按

11、照利率是否固定划分 (1) (1)固定利率债券固定利率债券 是指利率不随市场利率的变化而调整的债权是指利率不随市场利率的变化而调整的债权( (直接将直接将利率印在债券票面上利率印在债券票面上) )，是最常见的债券类型。，是最常见的债券类型。 (2) (2)浮动利率债券浮动利率债券 是指利率随市场利率变动而调整的债券是指利率随市场利率变动而调整的债券( (债券利率一债券利率一般高于市场利率一定的百分点般高于市场利率一定的百分点) )。 / /整理ppt14 第一节第一节 债券的基础知识债券的基础知识 5. 5.按照是否能够提前赎回划分按照是否能够提前赎回划分 (1) (1)可赎回债券可赎回债券

12、可赎回债券是指在债券到期前发行人可以以事先约可赎回债券是指在债券到期前发行人可以以事先约定的价格赎回的债券。定的价格赎回的债券。 (2) (2)不可赎回债券不可赎回债券 不可赎回债券是指不能在债券到期前赎回的债券。不可赎回债券是指不能在债券到期前赎回的债券。/整理ppt15 第一节第一节 债券的基础知识债券的基础知识 6. 6.按照偿还方式划分按照偿还方式划分 (1) (1)一次到期债券一次到期债券 一次到期债券是指债券发行公司于债券到期日一次一次到期债券是指债券发行公司于债券到期日一次性偿还全部债券本金的债券。性偿还全部债券本金的债券。 (2) (2)分期到期债券分期到期债券 分期到期债券是

13、指分批偿还本金的债券。分期到期分期到期债券是指分批偿还本金的债券。分期到期债券可以减轻发行公司集中还本的财务负担。债券可以减轻发行公司集中还本的财务负担。 / /整理ppt16 第一节第一节 债券的基础知识债券的基础知识 7. 7.按照债券流通性划分按照债券流通性划分 按照债券流通性不同，债券可分为按照债券流通性不同，债券可分为流通债券流通债券和和不可不可流通债券流通债券，或，或上市债券上市债券和和不可上市债券不可上市债券。 8. 8.按照发行方式划分按照发行方式划分 按照发行方式不同，债券可分为按照发行方式不同，债券可分为私募债券私募债券( (发行对象发行对象一般为特定的机构投资者一般为特定

14、的机构投资者) )和和公募债券公募债券( (发行对象是社发行对象是社会公众，对象不特定会公众，对象不特定) ) 。 / /整理ppt17 第一节第一节 债券的基础知识债券的基础知识 9. 9.按照债券是否记名划分按照债券是否记名划分 按照债券是否记名，债券可分为按照债券是否记名，债券可分为记名债券记名债券( (票面上标票面上标明债权人姓名；转让时需要背书明债权人姓名；转让时需要背书) )和和无记名债券无记名债券。 10. 10.按照发行期限划分按照发行期限划分 按照发行期限不同，债券可分为按照发行期限不同，债券可分为短期债券短期债券( (偿还期偿还期1 1年以内年以内) )、中期债券中期债券(

15、 (偿还期偿还期1-101-10年年 ) )和和长期债券长期债券( (偿还偿还期期1010年以上年以上) )等三类。等三类。 / /整理ppt18 三、债券的一般特点三、债券的一般特点 第一节第一节 债券的基础知识债券的基础知识(1(1) )债券具有偿还性债券具有偿还性( (换本付息换本付息) )(2)(2)债券一般具有流通性债券一般具有流通性(3)(3)债券投资的安全性比股票高债券投资的安全性比股票高(4)(4)债券投资具有收益性债券投资具有收益性(5)(5)债券融资的用途特定性债券融资的用途特定性 /整理ppt19 四、债券、贷款及股票的异同四、债券、贷款及股票的异同 1.1.债券融资与贷

16、款的异同债券融资与贷款的异同 第一节第一节 债券的基础知识债券的基础知识相同点：都是债务融资，都要还本付息。相同点：都是债务融资，都要还本付息。 不同点：不同点：(1)(1)债券融资是直接融资，银行贷款是间接债券融资是直接融资，银行贷款是间接融资；融资；(2)(2)债券融资成本通常较银行贷款高；债券融资成本通常较银行贷款高；(3)(3)债券债券融资的成本及程序比银行贷款复杂；融资的成本及程序比银行贷款复杂；(4)(4)企业对债券企业对债券融资所筹集资金的自主权较银行贷款大。融资所筹集资金的自主权较银行贷款大。 /整理ppt20 2 2. .债券与股票的异同债券与股票的异同 第一节第一节 债券的

17、基础知识债券的基础知识相同点：相同点：(1)(1)都属于有价证券都属于有价证券 (2) (2)都能在市场上流通都能在市场上流通 (3) (3)都具有一定的收益都具有一定的收益 (4) (4)都具有一定的投资风险都具有一定的投资风险 /整理ppt21 不同点：不同点： 第一节第一节 债券的基础知识债券的基础知识(1)(1)发行主体不同发行主体不同 (2) (2)存续时间不同存续时间不同 (3)(3)收益来源不同收益来源不同 (4) (4)投资者地位不同投资者地位不同 (5)(5)承担的责任不同承担的责任不同 (6) (6)投资风险不同投资风险不同 (7)(7)价格影响因素不同价格影响因素不同 (

18、8) (8)资金性质不同资金性质不同 /整理ppt22 第二节第二节 我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 一、一、房地产债券融资的种类房地产债券融资的种类 二、二、房地产债券融资存在的问题房地产债券融资存在的问题 三、三、房地产债券融资的发展前景房地产债券融资的发展前景 / /整理ppt23 一、房地产债券融资的种类一、房地产债券融资的种类 1.1.公司债券公司债券 第二节第二节 我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 公司债券是企业公司债券是企业( (公司公司) )依照法定程序发行、约定在依照法定程序发行、约定在一定期限还本付息的有价证券。一定期限还本付息的有价证券。

19、 企业债券是由一切企业债券是由一切具有法人资格的企业具有法人资格的企业发行；公司发行；公司债券是由债券是由股份有限公司和有限责任公司股份有限公司和有限责任公司发行。发行。/整理ppt24 第二节第二节 我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 公司债券的优点：公司债券的优点： (1)(1)筹集的资金使用期限较长筹集的资金使用期限较长( (与贷款相比与贷款相比) )； (2)(2)对企业原有股东的股权没有影响；对企业原有股东的股权没有影响； (3) (3)发行债券的成本要低于普通股；发行债券的成本要低于普通股； (4)(4)发债融资具有财务杠杆作用；发债融资具有财务杠杆作用； (5) (

20、5)筹资范围广、金额大、对象广泛；筹资范围广、金额大、对象广泛； (6) (6)对投资人来说，收益较为稳定，风险较低。对投资人来说，收益较为稳定，风险较低。 /整理ppt25 第二节第二节 我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 企业债券的缺点：企业债券的缺点： (1)(1)对投资人来说，无权干涉企业的经营决策；对投资人来说，无权干涉企业的经营决策； (2) (2)对发行人来说，发行程序比银行贷款复杂；对发行人来说，发行程序比银行贷款复杂； (3) (3)对发行人来说，财务成本比发行股票大。对发行人来说，财务成本比发行股票大。/整理ppt26 第二节第二节 我国房地产债券融资的概况我

21、国房地产债券融资的概况 房地产企业债券的发行概况：房地产企业债券的发行概况： 2008 2008年以来，由于资金链紧张，部分房地产企业相年以来，由于资金链紧张，部分房地产企业相继选择发行企业债券的融资渠道继选择发行企业债券的融资渠道( (见下表见下表) )。整理ppt27 第二节第二节 我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 可转换债券是指债权人可以在特定的时期，按规定可转换债券是指债权人可以在特定的时期，按规定的条件将其债券转换为公司普通股的企业债券。的条件将其债券转换为公司普通股的企业债券。 可转换债券的特点：可转换债券的特点： (1)(1)债权性；债权性； (2) (2)股权性

22、；股权性； (3) (3)可转换性。可转换性。 / 2 2. .可转换债券可转换债券( (可转债可转债) )整理ppt28 第二节第二节 我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 可转换债券的优点：可转换债券的优点： (1)(1)利率低于普通债券，发行公司融资成本较低；利率低于普通债券，发行公司融资成本较低； (2) (2)对投资者而言，投资灵活性较强；对投资者而言，投资灵活性较强； (3) (3)对投资者而言，转股后的收益高于普通债券；对投资者而言，转股后的收益高于普通债券； (4) (4)对投资者而言，投资风险要比投资股票低。对投资者而言，投资风险要比投资股票低。 /整理ppt29

23、 第二节第二节 我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 可转换债券的缺点：可转换债券的缺点： (1)(1)若投资人选择转股，则公司股本会被稀释，而且若投资人选择转股，则公司股本会被稀释，而且面临着股价下跌的可能；面临着股价下跌的可能； (2) (2)投资人若不转股，则其收益低于普通债券；投资人若不转股，则其收益低于普通债券； (3) (3)若公司倒闭，其清偿顺序位于其他债务之后；若公司倒闭，其清偿顺序位于其他债务之后； (4) (4)证券市场上的债券价格随利率的波动而波动；证券市场上的债券价格随利率的波动而波动； (5) (5)若投资人要提前赎回，则公司还款压力很大；若投资人要提前赎

24、回，则公司还款压力很大； (6) (6)若发行人要提前赎回，则投资人面临损失。若发行人要提前赎回，则投资人面临损失。/整理ppt30 第二节第二节 我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 可转换债券的发行概况：可转换债券的发行概况： (1)2001(1)2001年以前为可转债的试点阶段；年以前为可转债的试点阶段； (2)2001 (2)2001年年4 4月上市公司发行可转换公司债券实施月上市公司发行可转换公司债券实施办法出台办法出台, ,标志着可转换公司债券成为我国一种常规标志着可转换公司债券成为我国一种常规的融资品种，发行可转债的上市公司增加的融资品种，发行可转债的上市公司增加；

25、(3) (3)但是从总体上看发行公司的数量还不多，融资规但是从总体上看发行公司的数量还不多，融资规模与整个资本市场规模相比还偏小。模与整个资本市场规模相比还偏小。20072007年共发行可转年共发行可转债债585585亿元，仅占当年股市亿元，仅占当年股市IPOIPO的的12.3%12.3%； (4)2001 (4)2001年开始，陆续有房地产企业发行可转债。年开始，陆续有房地产企业发行可转债。/整理ppt31 第二节第二节 我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 国内部分房地产企业发行可转债的情况：国内部分房地产企业发行可转债的情况： 整理ppt32 3 3. .短期融资券短期融资券

26、 第二节第二节 我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 企业短期融资券是指具有法人资格的非金融企业为企业短期融资券是指具有法人资格的非金融企业为缓解流动资金短缺而发行的短期债券。缓解流动资金短缺而发行的短期债券。 短期融资券的特点：短期融资券的特点： (1)(1)债券期限短债券期限短( (不超过不超过365365天天) ) (2) (2)只对只对机构投资者发行机构投资者发行，不向社会公众发行，不向社会公众发行 (3) (3)属于无担保债券属于无担保债券 (4) (4)只在只在银行间债券市场银行间债券市场交易交易 /整理ppt33 相关概念相关概念银行间债券市场银行间债券市场 银行间债

27、券市场是指包括商业银行、农村信银行间债券市场是指包括商业银行、农村信用社、保险公司、证券公司等金融机构进行债券用社、保险公司、证券公司等金融机构进行债券买卖和回购的市场。买卖和回购的市场。银行间债券市场目前已成为银行间债券市场目前已成为我国债券市场的主体部分我国债券市场的主体部分。 全国银行间债券市场成立于全国银行间债券市场成立于19971997年年6 6月，依托月，依托于中国外汇交易中心、全国银行间同业拆借中心于中国外汇交易中心、全国银行间同业拆借中心和中央国债登记结算公司。和中央国债登记结算公司。 /第二节第二节 我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况整理ppt34 第二节第二节

28、 我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 企业发行短期融资券的优点：企业发行短期融资券的优点： (1)(1)与短期银行贷款相比，利率相对较低，因此具有与短期银行贷款相比，利率相对较低，因此具有融资成本优势，能够降低企业财务费用；融资成本优势，能够降低企业财务费用； (2) (2)与其他证券发行相比，短期融资券的发行实行与其他证券发行相比，短期融资券的发行实行“备案制备案制”，发行手续简单，发行周期较短；，发行手续简单，发行周期较短； (3) (3)银行间债券市场聚集了市场上最主要的机构投资银行间债券市场聚集了市场上最主要的机构投资者，资金规模巨大，有利于在短时期内完成融资。者，资金规

29、模巨大，有利于在短时期内完成融资。 /整理ppt35 第二节第二节 我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 企业发行短期融资券的缺点：企业发行短期融资券的缺点： (1)(1)企业可能会面临着流动性风险；企业可能会面临着流动性风险； (2) (2)对发行企业有一定的规模制约；对发行企业有一定的规模制约； (3) (3)短期融资券一般不能提前偿还。短期融资券一般不能提前偿还。 /整理ppt36 第二节第二节 我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 短期融资券的发行概况：短期融资券的发行概况： (1)(1)19871987年开始在上海进行短期融资券的年开始在上海进行短期融资券的试

30、点试点，19891989年开始在全国推行；年开始在全国推行； (2)90 (2)90年代中期因某些企业出现偿付问题而被叫停；年代中期因某些企业出现偿付问题而被叫停； (3)2005 (3)2005年，重新允许发行短期融资券，随即掀起了年，重新允许发行短期融资券，随即掀起了一股融资券发行的热潮一股融资券发行的热潮(2005(2005年发行规模达年发行规模达15001500亿元；亿元；20062006年发行规模达年发行规模达25002500亿元亿元) )，但房地产行业很少；，但房地产行业很少； (4) (4)目前部分目前部分房地产企业试水发行短期融资券房地产企业试水发行短期融资券，但基，但基本仅针

31、对国资及开发区背景、城市基础设施建设和土地本仅针对国资及开发区背景、城市基础设施建设和土地运营等开发企业，一般的房地产企业很少。运营等开发企业，一般的房地产企业很少。/整理ppt37 第二节第二节 我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 国内部分房地产企业发行短期融资券的情况：国内部分房地产企业发行短期融资券的情况：整理ppt38 4.4.海外发行债券海外发行债券 由于国内发行债券的门槛高，监管严格，审批时间由于国内发行债券的门槛高，监管严格，审批时间长，成功发行企业债券的房地产企业并不多，不少房长，成功发行企业债券的房地产企业并不多，不少房地产企业不得不选择海外发行债券进行融资。地

32、产企业不得不选择海外发行债券进行融资。 / 第二节第二节 我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况整理ppt39 第二节第二节 我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况 国内部分房地产企业海外发行债券的情况：国内部分房地产企业海外发行债券的情况：整理ppt40 二、房地产债券融资存在的问题二、房地产债券融资存在的问题 债券融资本应是房地产业重要的融资渠道之一，债券融资本应是房地产业重要的融资渠道之一，但从目前的融资情况看，债券融资在整个房地产业但从目前的融资情况看，债券融资在整个房地产业资金来源中所占比例极小。资金来源中所占比例极小。 20042004年第一季度的统计数据显示，

33、在我国全社会年第一季度的统计数据显示，在我国全社会融资总量当中：银行贷款占融资总量当中：银行贷款占93.8%93.8%，国债融资占，国债融资占3.6%3.6%，股票融资占股票融资占2.0%2.0%，债券融资占，债券融资占0.6%0.6% 。 20092009年，全国房地产债券融资总额仅年，全国房地产债券融资总额仅587587亿，占当亿，占当年房地产开发投资总额的年房地产开发投资总额的1.63%1.63%。 / 第二节第二节 我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况整理ppt41 债券融资比例过低的原因主要在于：债券融资比例过低的原因主要在于： (1)(1)债券融资的还本付息压力比银行信

34、贷更大债券融资的还本付息压力比银行信贷更大 (2)(2)债券融资比银行信贷及股权融资的约束更大债券融资比银行信贷及股权融资的约束更大 (3) (3)由于房地产行业的特殊性，房地产企业的主体由于房地产行业的特殊性，房地产企业的主体评级相对较低，增加了债券融资的难度评级相对较低，增加了债券融资的难度 (4)(4)企业债券对投资者还缺乏足够的吸引力企业债券对投资者还缺乏足够的吸引力( (由于安由于安全性、收益性、流动性等全性、收益性、流动性等) /) / 第二节第二节 我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况整理ppt42 三、房地产债券融资的发展前景三、房地产债券融资的发展前景 (1) (

35、1)债券融资具有其固有的优点债券融资具有其固有的优点 融资规模较大；债券利息可计入成本从而冲减融资规模较大；债券利息可计入成本从而冲减所得税；具有财务杠杆效应；对企业原有的治理所得税；具有财务杠杆效应；对企业原有的治理结构不受影响。结构不受影响。 (2) (2)资本市场现状为债券融资提供了发展空间资本市场现状为债券融资提供了发展空间 股市游资及巨额保险资金需要投资渠道；股市游资及巨额保险资金需要投资渠道； 整个资本市场发展极不平衡。整个资本市场发展极不平衡。 / 第二节第二节 我国房地产债券融资的概况我国房地产债券融资的概况整理ppt43 一、一、企业债券的发行与上市流程企业债券的发行与上市流

36、程 二、二、可转换公司债券的发行与上市流程可转换公司债券的发行与上市流程 三、三、企业短期融资券的发行流程企业短期融资券的发行流程 / 第三节第三节 房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程整理ppt44 一、公司债券的发行与上市流程一、公司债券的发行与上市流程 1. 1.公司债券的发行条件公司债券的发行条件 (1) (1)净资产不低于净资产不低于30003000万元或万元或60006000万元万元 (2) (2)累计债券余额不超过公司净资产累计债券余额不超过公司净资产40%40% (3) (3)近三年平均可分配利润不少于债券近三年平均可分配利润不少于债券1 1年的利息年的利息 (4)

37、 (4)资金投向符合国家产业政策资金投向符合国家产业政策 (5) (5)债券利率不超过国务院限定的利率水平债券利率不超过国务院限定的利率水平 (6) (6)经有债券评级能力的评级机构的信用评级经有债券评级能力的评级机构的信用评级 / 第三节第三节 房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程整理ppt45 第三节第三节 房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程 2. 2.公司债券的发行程序公司债券的发行程序 (1) (1)董事会制定发行方案董事会制定发行方案 (2) (2)股东大会批准股东大会批准 (3) (3)选择保荐人选择保荐人 (4) (4)向中国证监会申报向中国证监会申报

38、(5) (5)中国证监会核准中国证监会核准( (受理受理- -初审初审- -审核审核- -核准核准) ) (6) (6)发行债券及承销发行债券及承销( (可一次核准、分期发行可一次核准、分期发行) ) /整理ppt46 第三节第三节 房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程 3. 3.公司债券的上市程序公司债券的上市程序 向证券交易所申请上市交易的企业债券除了符合向证券交易所申请上市交易的企业债券除了符合发行时的条件外还必须符合以下条件：发行时的条件外还必须符合以下条件： (1)(1)债券的期限为债券的期限为1 1年以上年以上 (2) (2)实际发行额不少于实际发行额不少于500050

39、00万元万元 (3) (3)信用等级不低于信用等级不低于A A级级 (4) (4)具有担保人的担保具有担保人的担保 (5) (5)证券交易所认可的其他条件证券交易所认可的其他条件 /整理ppt47 公司债券申请上市交易的程序：公司债券申请上市交易的程序： (1)(1)董事会作出上市决议董事会作出上市决议 (2) (2)股东大会批准股东大会批准 (3) (3)财务审计及验资财务审计及验资 (4) (4)聘请推荐人并出具上市推荐书聘请推荐人并出具上市推荐书 (5) (5)向证券交易所提出申请向证券交易所提出申请 (6) (6)证券交易所核准证券交易所核准 (7)(7)债券登记托管债券登记托管 (8

40、)(8)刊登上市公告书刊登上市公告书 (9)(9)上市交易上市交易 (10) (10)信息披露信息披露 / 第三节第三节 房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程整理ppt48 二、可转换公司债券的发行与上市流程二、可转换公司债券的发行与上市流程 1. 1.可转换债券的发行条件可转换债券的发行条件 证券法规定，上市公司发行可转换债券，除了证券法规定，上市公司发行可转换债券，除了应当应当符合发行公司债券的条件符合发行公司债券的条件外，还应当外，还应当符合公开发行符合公开发行股票的条件股票的条件，并需要报证监会核准。，并需要报证监会核准。 / 第三节第三节 房地产债券融资的操作流程房地产债

41、券融资的操作流程整理ppt49 上市公司证券发行管理办法对发行可转换债上市公司证券发行管理办法对发行可转换债券进行了具体的规定：券进行了具体的规定： (1)(1)近三年净资产收益率平均不低于近三年净资产收益率平均不低于6%6% (2) (2)发行后累计债券余额不超过净资产额的发行后累计债券余额不超过净资产额的40%40% (3) (3)近三年平均可分配利润不少于债券近三年平均可分配利润不少于债券1 1年利息年利息 / 第三节第三节 房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程整理ppt50 第三节第三节 房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程 2. 2.可转换债券的发行程序可转换

42、债券的发行程序( (同企业债券！同企业债券！) ) (1) (1)董事会制定发行方案董事会制定发行方案 (2) (2)股东大会批准股东大会批准 (3) (3)选择保荐人选择保荐人 (4) (4)向中国证监会申报向中国证监会申报 (5) (5)中国证监会核准中国证监会核准( (受理受理- -初审初审- -审核审核- -核准核准) ) (6) (6)发行债券及承销发行债券及承销( (可一次核准、分期发行可一次核准、分期发行) ) /整理ppt51 第三节第三节 房地产债券融资的操作流程房地产债券融资的操作流程 3. 3.可转换债券的上市程序可转换债券的上市程序 向证券交易所申请上市交易的可转换债券除了符向证券交易所申请上市交易的可转换债券除了符合发行时的条件外还必须符合以下条件：合发行时的条件外还必须符合以下条件： (1)(1)债券的期