商业综合体开发与管理的方法论(116页

1、杨宝民杨宝民杨宝民介绍研究方向：基于知识创新的商业房地产经营与策划；地产与it复合型知识结构现代零售业创新经营研究学术职务：清华大学国际商业地产运营客座教授，中国商业地产联盟专家委员。现任星联国际机构董事，深圳市新摩尔商深圳市新摩尔商业管理有限公司业管理有限公司, 南京启立地产经纪有限公司深圳市摩尔商业管理有限公司总经理，曾任茂业百货集团公司副总经理，新世界地产营销总监，沿海物业管理总经理，王志 纲工作室高级策划师等高级职务。email:本人核心竞争力：商业地产创新经营与策划业态规划、商业运营前言前言 城市商业综合体定义与特点城市商业综合体定义与特点第一部分：大阪难波城综合体案例第一部分：大阪

2、难波城综合体案例第二部分：日本六本木新城、第二部分：日本六本木新城、第三部分第三部分: 上海松江大学城商业综合体上海松江大学城商业综合体第四部分：泉州体育中心商业综合体第四部分：泉州体育中心商业综合体大型城市商业综合体大型城市商业综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。城市商业综合体开发流程 下面我们通过日本与韩国城市商业综合体案例进行介绍大型城市综

3、合体的多专业团队协同工作方法new mall商业管理公司负责总体策划与管理著名市场调查公司例如ac尼尔森著名建筑设计事务所例如jerde公司，深圳中汇建筑设计事务所城市综合体开发商城市综合体项目的开发与运营new mall商业管理公司以商业管理为核心著名酒店管理公司以酒店管理为核心五星级酒店在综合体的地位在五星级酒店项目论证过程中，我们认为可以发挥综合体优势，方便设置酒店和购物中心之间的动线连接，采用自然的流线连接酒店出口和购物中心空中入口，鼓励五星级酒店的住客到商业空间休闲和消费。在五星级酒店的设施中，重点强调宽带计算机网络和睡眠健康系统用品，在设计创新同时，在设施布置方面也能够创新，满足现

4、代顾客的需求。通过高级酒店提升物业价值。五星级酒店的投入产出分析 造价万元/平方米 投资回收一般年 环境优美，可见性好，周边比较繁华的地段回收期可以缩短。mgm酒店酒店五星级酒店的风格与特色根据综合体的文化定位，可以选择酒店的特色与风格，力争整体和谐。北京，2007年8月19日北京万达索菲特大饭店盛大开幕，标志着雅高集团在中国开启奢华典雅新纪元。北京万达索菲特大饭店潜心将法式奢华风姿与中国华丽韵致完美璧合，为那些在商务或度假旅途中探寻时尚、文化、艺术与舒适感的旅行者们提供至尊旅居体验。二十七层楼高的北京万达索菲特大饭店内设417间客房与套房，其中包括63间行政房及至臻完善的索菲特会所。北京万达

5、索菲特大酒北京万达索菲特大酒店店 表1 以顾客为核心的协调工作内容对象分类承担单位顾客购物中心顾客分析深圳市新摩尔商业管理公司牵头酒店顾客分析邀请零售市场公司参与购物中心顾客分析，邀请酒店管理顾问公司参与酒店顾客分析一致性与差异分析，尽可能双方吸引共享服务的顾客人流分析和引导购物中心人流游乐场和电影院人流深圳市新摩尔商业管理公司重点负责商业人流分析酒店人流深圳中汇建筑设计事务所，美国jerde负责交通人流分析写字楼人流城市综合体的整体视觉形象策划酒店和其他部分形象美国jerde负责整体形象商场专业视觉形象深圳市新摩尔商业管理公司负责商业视觉形象工程建设和机电设备采用整体分析方法，通过优化的结构

6、设计，创造适合人们活动的商业空间英国奥雅纳公司负责工程、结构计算和机电设备论证如何预测购物中心经营结果vmd visual merchandising (商品企划)and display将商品的政策和战略变成视觉展现视觉化商品营销的重要目的之一，是把商品价值的效果最大化，通过品牌之间的差异提升销售利润。一般商品企划占有比重，视觉形象占有比重。2.建立在顾客调查与反馈基础上的不同业态组合的模拟经营分析董事会需要知道购物中心未来经营的结果。vmd详解 vm是把购物中心形象具体化，以有效的营销活动为手段，把商品企划、进货销售等所有业务整合起来的策略。商业建筑策划根据顾客的需求进行商业规划与商品面积测

7、算， 根据经营要求勾画商业空间的初步模型。根据洋流理论选择最能让人流通畅，优先选择环形布局，不论何种建筑形态。对商业建筑概念模型模型进行招商摸底和运营成本分析，选择运营成本相对较低的方案。文化主题与建筑空间的表示结合起来,形成项目的文化内涵。对城市综合体开发和经营高级职业经理人的三个要求 1.熟练掌握开发和运营流程，具备专业知识。 2、具备管理多专业团队的能力，知人善任。 iqeq均衡 3、国际化视野 善于整合国际化资源形成项目竞争能够能力研究结论之一-以百货为核心的购物中心10万平方米左右容易成功超过10万平方米以上大型购物中心面临如下困境1.招商难度加大。 2.由于采用巨型封闭式空间，电费

8、等成本高，经营风险加大。 3.房地产商开发项目对经营管理团队选择不当。韩国很多购物中心都是由较强大零售背景企业经营,非常重视商业经营,以经营为核心统筹大型商业物业开发,成功率较高。创新的大型购物中心和步行街模型new mall与中汇建筑事务所的第一次创新研究结论之二注重原创和以顾客为本 国内商业地产缺乏原创性旅游商业一体化作品结论3地铁商业物业成功规律 必要条件:商业中心和地铁连接 充分条件:良好的建筑策划与商业经营是充分条件 新摩尔系统地完成了地铁轨道交通和高速铁路项目的论证和招商工作,积累了交通枢纽综合体的专门经验。结论4商业物业经营必须注重地域文化隔山闻鸟音 近水知鱼性商业连锁经营必须考

9、虑所在国家的收入水平特点和消费文化,不能完全复制。根据顾客特点确定经营的业态和品牌结构,服务方式。先进的连锁经营理念和本地文化结合容易成功。家乐福已经与英国连锁巨头tesco签订了协议,将韩国全部31家门店股份转让给tesco接管。这也标志着继前不久全面退出日本市场后,家乐福又放弃了韩国市场. 本项目开发所处工作阶段本项目开发所处工作阶段 开发商：开发商：nankai electric railway co., ltdnankai electric railway co., ltd（南海電鉄株式会社）（南海電鉄株式会社）obayashi corporationobayashi corporat

10、ion南海都市創造株式会社南海都市創造株式会社概念设计：美国概念设计：美国jon jerdejon jerde设计公司设计公司项目管理公司：项目管理公司：wasa sakamotowasa sakamoto获得日本年最佳建筑与环境设计奖获得日本年最佳建筑与环境设计奖项目所在位置：项目所在位置：大阪市大阪市中央区難波中中央区難波中2-10-702-10-70 购物中心与空中花园购物中心与空中花园结合；结合；空中花园提供聚集人空中花园提供聚集人流的手段，空中花园流的手段，空中花园作为高层酒店式公寓作为高层酒店式公寓的空中公共空间。的空中公共空间。从模型到实际 采用鸟瞰、透视图立体模型的多次研讨，才

11、能做出好的作品综合体的步行街鸟瞰效果二、难波城的原址是一座棒球馆，位于邻难波城的原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥。场一站之遥。开发商开发商nknk电气铁道公司电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。沿着一坐的城市带来一片绿洲。沿着一坐3030层层的高塔，难波城彰显了一种自然生的高塔，难波城彰显了一种自然生态的生活方式，空中花园、屋顶绿树态的生活方式

12、，空中花园、屋顶绿树公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息林立的城市里带来了一股清新的气息人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。难波公园可谓集人文、娱物的乐趣。难波公园可谓集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰乐为一体的自然生态式体验购物的杰作。作。空间的构思 充分考虑到人流循环与体验的空间构思设计亮点 景观平面与实景照片花园顶部高层建筑与公共空间的关系 空间共享第一期开

13、发总面积第一期开发总面积. .万万平方米平方米 （其中商业面积万平方米，（其中商业面积万平方米，办公楼万平方米）。第二期办公楼万平方米）。第二期76,600m276,600m2，合計，合計243,800m2243,800m2。分期开发模式非常适用于新区开发的综合体，一般将五星级酒店和分期开发模式非常适用于新区开发的综合体，一般将五星级酒店和写字楼放在第二期，有利成熟时候提升物业价值。写字楼放在第二期，有利成熟时候提升物业价值。大阪难波城地铁城市综合体的整体构思进入大阪难波城步行街的局部特色 进入步行街步行街中间地带步行街的人流终点引导空间处理 通过里面较大公共空间引导顾客有效循环起到渔场作用高

14、高 島島 屋屋 為為 日日 本本 著著 名名 百百 貨貨 公公 司司 ， 走走 高高 檔檔 消消 費費 品品 路路 線線 ， 業業 務務 及及 規規 模模 大大 分分 龐龐 大大 ， 在在 東東 京京 、 大大 阪阪 、 京京 都都 及及 橫橫 濱濱 等等 多多 個個 城城 市市 均均 設設 有有 分分 店店 。空中花园分布餐饮业态 最有效利用空中花园人流 将餐饮和休闲相互结合车站与商场之间的公共通道车站与商场之间的公共通道火车站入口缓冲空间火车站入口缓冲空间步行街通道步行街通道垂直观光电梯与公园公共空间结合垂直观光电梯与公园公共空间结合主力百货 高岛屋百货一层公园广场核心导示标志公园广场核心

15、导示标志本馆导示本馆导示立面装饰立面装饰店面装饰店面装饰 以高岛屋促销作为核心以高岛屋促销作为核心，高岛，高岛屋善于举办有吸引离的促销活动屋善于举办有吸引离的促销活动例如举办过铁壁阿童木纪念活动例如举办过铁壁阿童木纪念活动以万美元年薪将将机器人引以万美元年薪将将机器人引进到百货中也是高岛屋的创意。进到百货中也是高岛屋的创意。高岛屋走高档流行路线，由于日高岛屋走高档流行路线，由于日本中老年顾客比较有钱，因此吸本中老年顾客比较有钱，因此吸引了大量中老年顾客。引了大量中老年顾客。难波城设立日文网站难波城设立日文网站，介绍每，介绍每家商店与商业设施，及时刊登商家商店与商业设施，及时刊登商店促销信息。难

16、波城发展大量会店促销信息。难波城发展大量会员，会员享有优惠，销售定员，会员享有优惠，销售定期的火车票，购物达到一定数额期的火车票，购物达到一定数额可以赠送火车票。可以赠送火车票。聚集大量人流的难波公园 难波城公园是相对独立管理的项目，包括公园公共园林与广场管理，例如经常在广场举办营销活动以及各类文化表演活动。商业设施的系统借鉴 日本韩国的卫生间管理反映国民的素质较高，卫生设施的维护是世界第一水准，购物中心的卫生间非常重要，不仅要考虑位置足够，而且要考虑老人、妇女、儿童不同年龄顾客要求，同时能够满足妇女化妆以及小孩子的特殊要求。例如在女卫生间也考虑了小男孩的方面要求，这种认真细致的考虑会方便顾客

17、。细节扶手 细节反映水平导士系统和广告布局 人流的合理流动与有效引导反映一个购物中心的业态设计水平，广告是商场重要收入来源，我们协助发展商系统设计整体的导士系统和广告布局，因为广告能够挖掘较多利润。东京六本木新城东京六本木新城是东京著名的购物是东京著名的购物中心和旅游中心该项目在年中心和旅游中心该项目在年月开业，目前已经成为外地游客到月开业，目前已经成为外地游客到了东京必到的综合商业设施坐地铁日了东京必到的综合商业设施坐地铁日比谷线直接到达六本木站就到达六本比谷线直接到达六本木站就到达六本木新城。木新城。1717年的坚韧精神，就是坚持年的坚韧精神，就是坚持不懈的努力不懈的努力 。日本森大厦株式

18、会社日本森大厦株式会社出资兴建了上出资兴建了上海森茂国际大厦，该公司一直在日本海森茂国际大厦，该公司一直在日本东京的中心地区从事城市开发事业，东京的中心地区从事城市开发事业，上海国际森茂大厦是其在海外进行正上海国际森茂大厦是其在海外进行正式投资的重要项目之一。森大厦在上式投资的重要项目之一。森大厦在上海进行第二个项目海进行第二个项目世界最高的世界最高的“上海环球金融中心上海环球金融中心 大厦的建设。大厦的建设。六本木开发动机与企业家理想在这个项目开始的初期，许多人都对这个项目的建成表示悲观怀疑，预测这个项目可能太大了，或者他对于日本传统的品味来说，变成太大太突然。同时人们也怀疑建造这样一个项目

19、的时机，因为那个时候日本正处于一个最长的衰退期，纽约时报把我称之为一个赌徒，尽管如此我相信这个项目对于改变日本人生活方式来说是一个巨大的机遇。 只要他们的生活方式改变了，就能够改变东京和日本，最终改变我的国家的整个经济的结构。我们最终还是2004年在4月25号，也就是周五将六本木新城向公众开放。这个独特的城中城比诺克菲勒中心大两倍。因为整个新城构建之多，参观访问者络绎不绝。森大厦株式会社森稔森大厦株式会社森稔 社社长的理想是东京城市复长的理想是东京城市复兴兴 超越美国洛克菲勒中超越美国洛克菲勒中心综合体心综合体六本木新城的位置项目概况 占地面积：11.6 公顷. 总建筑面积：73 万平方米.

20、总投资：2700 亿日元 （按照100日元兑换6.73元人民币） 181亿元人民币 每平方米造价2.489万元人民币 14年策划与规划 前期准备充分 三年建设完成六本木新城留住老住户的策略与启发 六本木项目考察的启发不仅在项目技术层面，而且要深入思考我们对留下对后代有价值建筑及商业文化作品的负责态度与敬业精神，提醒我们在前期投入足够的精力和心血。 森大厦株式会社与老住户沟通长达14年,500多个老住户,400多个选择回迁,留住老住户,留住了邻里亲情,凝聚了人气,保持了街区活力。项目标志-巨蜘蛛美国美国jerdejerde建筑事务所建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计，在设计中负责六本木购

21、物中心及公共空间设计，在设计中jerdejerde在购在购物中心设计中非常注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰物中心设计中非常注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰富，内部顾客动线以体验式的自由曲线为主，不断让顾客产生好奇心，延长顾客的富，内部顾客动线以体验式的自由曲线为主，不断让顾客产生好奇心，延长顾客的停留时间，很多游客停留一天停留时间，很多游客停留一天还没有单调的感觉，实践证明还没有单调的感觉，实践证明jerdejerde的设计思想是成熟的。的设计思想是成熟的。总体布局酒店、写字楼与购物中心组成城市商业综合体商业建筑概念设计 根据洋流理论和体验商业所做环形布局概念购物中心建筑设计特点：

22、购物中心建筑设计特点：内部中庭设计内部中庭设计很有特色，采用很有特色，采用内部地面盆景绿化，而且中庭内内部地面盆景绿化，而且中庭内部立面设置空中绿化花池和水幕部立面设置空中绿化花池和水幕处理，增加中庭空间的动态特征处理，增加中庭空间的动态特征中庭上空采用透明的天棚处理，中庭上空采用透明的天棚处理，同时适度遮挡阳光直射，创造出同时适度遮挡阳光直射，创造出通透宜人的空间。通透宜人的空间。中庭主要通道采用曲线方式布中庭主要通道采用曲线方式布置，让顾客在中庭中方便购物置，让顾客在中庭中方便购物。六本木新城外立面特点外立面设计外立面设计变化比较丰变化比较丰富，采富，采用空间向上退台的方式，用空间向上退台

23、的方式，与难波与难波城有类似之处。露天广城有类似之处。露天广场舞台上场舞台上设置圆形顶棚，具有强设置圆形顶棚，具有强烈的聚集烈的聚集导向作用。导向作用。 舞台是艺术表演场所 能够活跃气氛聚集大量人流写字楼的模型写字楼设计效果 森大厦共计54层，高238米，第一层的面积达到5800平方米，巨大玻璃和金属材质被容纳在日本古风的形状之中。高耸的森塔东京重新屹立的象征，充满力量感觉。kpf的设计属于美国风格六本木五星级酒店特点位于六本木新城東京凱悅位于六本木新城東京凱悅大酒店大酒店 提供包括提供包括2828间套房在内的间套房在内的389389间客房、最高级的厨师间客房、最高级的厨师们用精选之食材创造出

24、美味们用精选之食材创造出美味佳肴的佳肴的1010间餐厅间餐厅 酒吧、绝酒吧、绝对宽敞舒适的温泉浴场和健对宽敞舒适的温泉浴场和健身房、身房、1313个宴会会场、教堂个宴会会场、教堂神殿等优雅舒适的空间与无神殿等优雅舒适的空间与无微不至的服务。微不至的服务。 ( (为婚礼相为婚礼相关合适的空间）。关合适的空间）。该酒店与写字楼采取相邻布该酒店与写字楼采取相邻布置方式，以森大厦为中心。置方式，以森大厦为中心。宾馆高度较低，呈现半圆宾馆高度较低，呈现半圆形状分布。形状分布。五星级酒店的盈利模式创新 独立的五星级酒店投资回报稳定，但是投资回收期长。通过综合体集成开发，利用五星级酒店提升写字楼、公寓以及商

25、业物业价值，加速资金回收。六本木公寓特点 依托六本木新城的五星级酒店和综合设施，公寓不仅能够加速资金回笼，而且增加了项目人气。 现代综合体的公寓比例值得认真研究。六本木艺术中心设计 东京艺术中心位于森大厦顶层包括美术馆城市展望台，教育中心以及俱乐部。都市未来展览馆都市未来展览馆森都市未來研究館，處森都市未來研究館，處于地于地上上50層的展示設施，從層的展示設施，從各種各種角度研討都市。角度研討都市。学术中心学术中心六本木新城森大厦第六本木新城森大厦第49层、第层、第40层里集结着世层里集结着世界中的智慧。立足于可界中的智慧。立足于可以眺望整个东京之位置，以眺望整个东京之位置，通过学校、论坛图书

26、馆、通过学校、论坛图书馆、研究网络之四种功能，研究网络之四种功能，人与信息的合作开始了。人与信息的合作开始了。森大厦俱乐部 森大厦俱乐部位于森大厦51层，目前拥有2500名会员，汇聚了各个领域的精英，从欣赏音乐到葡萄酒会，形式多样丰富了人们的文化生活，增加了六本木新城的活力。长沙奥林匹克综合体毗邻湖南省政府，可以借鉴设立相应俱乐部。六本木地铁站地铁入口地铁入口六本木地铁站六本木地铁站绿色是城市综合体的绿色是城市综合体的必需，空中花园与地上必需，空中花园与地上园林相互结合。园林相互结合。六本木新城的空中花六本木新城的空中花园园，从人的最基本生存，从人的最基本生存需要出发，设置了稻田需要出发，设置

27、了稻田蔬菜等田园风格的景观蔬菜等田园风格的景观强调了业主的可参与性。强调了业主的可参与性。景观总平面薔薇花薔薇花伊紮伊紮 簡茲肯作。遠簡茲肯作。遠遠超出人的身長之巨大薔薇是遠超出人的身長之巨大薔薇是六本木新城的愛與美之象征。六本木新城的愛與美之象征。 媽媽媽媽露易絲露易絲 布魯喬亞作。布魯喬亞作。高高1010米的巨大蜘蛛像是來自米的巨大蜘蛛像是來自世界各地的人們聚集一堂，世界各地的人們聚集一堂，編織新的資訊的場所之象征。編織新的資訊的場所之象征。六本木屋顶花园 在榉树坡联合电影院的屋顶上设立屋顶花园，建造水田和菜地，方便居民之间的联欢，同时也为学生提供活动场所。六本木新城之春 春天是播种希望的

28、季节，春天是属于少男少女的季节。六本木新城为学生提供实习劳动的机会，帮助学生学会在春天播种，通过实际劳动增强对生活的认识，在劳动中认识自然。夏天的六本木新城 秋天到了，稻田中间插着的老鹰吓跑了偷吃水稻的麻雀，成熟的水稻在微风中摇曳。老师带着小学生来空中花园劳动，看到成熟的水稻，感受秋天收获的喜悦。秋天的六本木新城 秋天到了，稻田中间插着的老鹰吓跑了偷吃水稻的麻雀，成熟的水稻在微风中摇曳。老师带着小学生来空中花园劳动，看到成熟的水稻，感受秋天收获的喜悦。不寂寞的冬天 冬天到了，周边的树叶开始飘落，六本木新城精心选择的鲜花依旧开放，让严冬里的人们看到春天的希望。空中花园的思考 日本为何出精品商业商

29、业 具体包括服装、皮具、珠宝、电影具体包括服装、皮具、珠宝、电影院、餐饮名店组成。院、餐饮名店组成。森美术馆森美术馆 可鉴赏到深夜的以现代艺术为中心可鉴赏到深夜的以现代艺术为中心的美术馆以世界的现代艺术为中心的美术馆以世界的现代艺术为中心举办时装、建筑、设计、摄影、影举办时装、建筑、设计、摄影、影像等各种形式的展覧会。像等各种形式的展覧会。电影院电影院六本木新城維珍六本木新城維珍tohotoho影城。影城。 不仅可以通过高速电梯到达顶层，而且在购物中心内设置扶梯到达购物中心各不仅可以通过高速电梯到达顶层，而且在购物中心内设置扶梯到达购物中心各层。由于开车前来购物的顾客可以直接停在不同层的停车场

30、，因此顾客可以方层。由于开车前来购物的顾客可以直接停在不同层的停车场，因此顾客可以方便进入自己喜欢的空间。便进入自己喜欢的空间。立体式的服装陈列立体式的服装陈列地下室水气仪表精心设计整齐排列地下室水气仪表精心设计整齐排列中庭的装饰与水幕处理相结合中庭的装饰与水幕处理相结合入口空间装饰入口空间装饰露天广场的栈道指示露天广场的栈道指示购物中心楼层展示购物中心楼层展示拥有英文、中文、日语多种语言导示手册拥有英文、中文、日语多种语言导示手册开业前预热成功开业前预热成功在最初开业的五天里面，整个在最初开业的五天里面，整个访问人士超过了两百万，而且访问人士超过了两百万，而且森株式会社开放六本木新城这森株式

31、会社开放六本木新城这么一个事件，在整个周末，就么一个事件，在整个周末，就是年是年4 4月月2626号，号，2727号号两天几乎占据了所有媒体的主两天几乎占据了所有媒体的主要版面。要版面。开展大手笔文化活动开展大手笔文化活动已经成为东京电影节的另外一已经成为东京电影节的另外一个主要会场。个主要会场。与旅游业合作与旅游业合作六本木设计新城在设计之初就六本木设计新城在设计之初就周密进行市场调研。利用新城周密进行市场调研。利用新城的空中庭院优势，专门安排学的空中庭院优势，专门安排学生修学旅行。生修学旅行。杨宝民提出城市商业综合体价值提升方法通过总结六本木以及国内数个综合体项目策划与招商经营实践,我们通

32、过四种方法做价值提升和功能优化.1.不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。2.在物业比例确定后,寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。3.通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力商场,提升整个物业综合价值。4.通过主题文化的创新,提升整个物业的品味和价值。美国凯撒宫综合体美国凯撒宫综合体罗马文化主题罗马文化主题文化主题的典型案例 凯撒宫是罗马文化主题应用最成功的项目之一凯撒宫是罗马文化主题应用最成功的项目之一 特洛伊木特洛伊木马都是典型的选题马都是典型的选题凯撒宫商业布局特点博多运河城鸟瞰运河城博多运河城的五层是购物中心

33、，五层以上是两个酒店和娱乐空间。运河沿街作为主要流线设计，表演舞台是设计的关键和公共空间聚集人流的焦点，人们站在长廊观看表演，带动了商铺价值提升。公共空间铺地和颜色富于变化，灯光设计创造更好夜景，白天和晚上变化较大，不断让顾客好奇心保持最强。博多运河城是为顾客创造的独特体验空间，顾客进入以后停留时间可以有效拉长。水上舞台特色博多运河城核心部分是个超大型的购物中心，它因水而生动：180米长的运河从它的中心流过。两端是主力商店，里面有各种名牌专卖店，酒店，餐馆，电影院等游乐设施。在其中一侧的楼梯面对的是一个濒水的表演舞台，在高处望下去，总是有各种风格不同的乐队在那里进行表演。如果顾客累了还可以在河

34、边长椅上坐着观日落美景，或是请画像的艺术家为你画上有日本卡通造型的漫画像。博多运河城不仅在设计方面贯彻了生态型城市综合体的思路，而且在管理方面也贯彻如下管理思路：（1）.营销推广作为整个购物中心的核心，将项目打造成为旅游目的地，游客可以在酒店住宿，同时可以在购物中心购物，在娱乐城参与游乐与文化活动。每年到福冈旅游的旅客几乎都把博多运河城作为必到的旅游目的地。（2）.将环境管理的标准贯彻到物业管理中，通过高品牌物业及服务吸引更多顾客。（3）.博多运河城的管理公司日本fj株式会社，重点作统一形象推广以及购物中心管理，酒店管理独立性较大，聘请专业酒店管理公司管理，因为酒店不仅要吸引来购物的人群消费，

35、更重要是要吸引外地旅游和商务旅客。（3）尽管城市综合体相对独立的部分都在打造自己的品牌，但是项目整体品牌依旧非常重要，只有形成整体品牌才能吸引本地顾客重复消费，才能吸引更多的外地顾客慕名前来。启发与中国商业地产行业的反思日本大型综合体项目的成功不仅是日本大型综合体项目的成功不仅是设计的成功，更重要的是项目的日设计的成功，更重要的是项目的日本开发商具有开阔的眼光，不仅有本开发商具有开阔的眼光，不仅有充足的市场调查与商业经营策划经充足的市场调查与商业经营策划经费和设计费用，而且给予市场研究、费和设计费用，而且给予市场研究、商业规划和建筑设计非常充足的时商业规划和建筑设计非常充足的时间间,重视可持续

36、经营。重视可持续经营。反观中国的商业地产开发商不是政反观中国的商业地产开发商不是政府要求提前竣工，就是发展商忙于府要求提前竣工，就是发展商忙于回收资金而提前盲目开工，中国商回收资金而提前盲目开工，中国商业地产缺乏精品的真正原因是政府业地产缺乏精品的真正原因是政府政策变化具有随意性，发展商表现政策变化具有随意性，发展商表现浮躁，缺乏打造精品的长久式思维浮躁，缺乏打造精品的长久式思维导向与执行能力。导向与执行能力。中国要在商业地产领域站在世界之中国要在商业地产领域站在世界之巅，政府就必须创造执行规划的良巅，政府就必须创造执行规划的良好法制环境，在土地政策化规划方好法制环境，在土地政策化规划方面具有

37、延续性。由发展商牵头，共面具有延续性。由发展商牵头，共同沉下心来打造能够在世界商业地同沉下心来打造能够在世界商业地产领域占有一席之地的精品，具有产领域占有一席之地的精品，具有世界水平的经营效率，同时在建筑世界水平的经营效率，同时在建筑与服务方面具有民族特色。与服务方面具有民族特色。希望 希望学员借鉴国外一流城市综合体和商业物业经营成果,在中国土地上开发运营好一流购物中心和步行街,在综合体方面赶超韩国以及日本,打造精品。newmall采用资本运营手法和知识管理方法论证轨道交通城市综合体项目上海松江新城交通枢纽购物中心及综合体（原名，以下简称“该项目”）项目是一个r9轻轨站点大学城站和松江公交枢纽

38、中心交汇的综合商用物业项目，由松江区政府和城通公司投资与实施，计划与r9轻轨（2007年10月开通）相继建成。该项目占地面积150亩（22万平方米），总建筑面积45万平方米，其中地上建筑面积38万平方米，地下7万平方米。主体建筑5至8层。地上的客运中心部分建筑面积为10万平方米，将导入城市公交线16条，引入长途公交线26条，拥有社会泊车位1300余个。失败原因剖析：失败原因剖析：n 没有广场连成一片，商业面积太大，单一的购物中心能力难以吸引大没有广场连成一片，商业面积太大，单一的购物中心能力难以吸引大量有效购物人流。量有效购物人流。n 没有经过科学论证，盲目开工，付出没有经过科学论证，盲目开工

39、，付出3 3亿元代价。亿元代价。松江项目现场松江项目现场借鉴韩国等经验 new mall提出创新的轨道交通城市综合体模型吸纳韩国及日本轨道交通物业开发以及城市综合体经验,解决上海大型综合体的策划与经营创新,为轨道物业开发企业创造巨大价值.结合基金公司要求，采用空中步行街分割物业产权，增强项目变现能力。挖掘商业价值的三部曲 市场调研 业态规划 视觉形象与建筑策划松江大学城市业态规划特点a方案项目功能布局业态分布表层数层数业态业态说明说明一层家居大卖场、kfc等快速餐饮、便利店、报刊亭、银行atm、面包房一层配备公共汽车站和长途汽车站；根据松江规划交通等领导意见，北侧亩地设置大卖场，降低交通枢纽交

40、通压力，。二层百货（化妆品、黄金珠宝、鞋包）、体育用品专业商场、食品超市、空中步行街（服装）、spa二层轨道交通人流可以直接进入三层百货（女装+男装）、软装馆、书店、健身房、空中步行街（酒吧文化街）、儿童百货、儿童游乐设施、从三层开始酒店人流可以直接进入三层商业部分四层电影院、溜冰场、空中步行街（餐饮为主）五层博物馆、会展中心、培训教育中心、咖啡厅五层顶部空中花园、休闲区上海松江大学城商业建筑策划特点设计单位：深圳市中汇建筑设计事务所设计单位：深圳市中汇建筑设计事务所价值挖掘的初步评估 整体土地变性 抓住主要矛盾 基于经营知识采用开放式空中步行街，降低运营成本，创造4亿元以上价值的大手笔思路。

41、 基于资金回收的物业功能组合，增加亩商住开发用地。城东海峡体育中心综合体项目政府汇报提纲顾问公司顾问公司:新加坡星联国际地产顾问机构新加坡星联国际地产顾问机构深圳市新摩尔商业管理有限公司深圳市新摩尔商业管理有限公司发展商：福建省海峡西岸投资有限公司发展商：福建省海峡西岸投资有限公司城东项目论证牵头专家n 杨宝民：清华大学国际商业地产运营特聘专家，中国商业地产联盟专家委员，星联国际不动产机构深圳市新摩尔（new mall）商业管理有限公司总经理。n 研究方向：基于知识创新的商业地产经营，大型轨道交通城市综合体，购物中心与白领百货经营。n 张中增：深圳市中汇建筑设计事务所董事长，建筑学硕士，西安建

42、筑科技大学客座教授，高级建筑师，国家一级注册建筑师,曾任北京建筑设计总院深圳分院院长。n 本项目论证得到相关建筑规划院士的关心和指导。n城东片区土地出让是按照市级商业中心规模考虑的，考虑到城东具有纵深发展空间，周边30公里半径顾客综合交通成本较低，作为市级商业中心非常合理。n东海片区作为cbd，位于城市端点，各地顾客前来消费综合交通成本高，辐射能力受限，不适合作为市级商业中心。n建议两个片区按照泉州新城的思路统筹考虑功能布局，市政府贸易发展局修订商业网点规划时，与城市规划同步考虑，对远景市级商业中心给予明确设置在城东片区。否则泉州城市规划土地出让与商业网点规划明显矛盾。 建议远景规划建议远景规

43、划考虑将城东片区作考虑将城东片区作为市级商业中心和为市级商业中心和会展中心考虑，充会展中心考虑，充分考虑体育场馆后分考虑体育场馆后续利用。续利用。有效地聚集人流只是将1,2号地块作为商业考虑，难以成功启动，缺乏公共空间支持，过于分散难以形成人气，广场无法有效利用。1、3号地块，我们建议总建筑面积在40万平方米左右，其中五星级酒店和购物中心重点设置在3号地块内合理,原来的将住宅和五星级酒店功能放在一起明显不合理，3号地块设置10万平方米左右商业，1号地块设置商业步行街街区为主，其他功能考虑公寓与写字楼之类功能配合。建议统一考虑3号地块城东项目总平面构思体育馆、会展中心、城市综合体、3#地块商业中心相互依托带动，容易聚集人气，形成环流，促进整个片区的发展成熟。保持原先规划精神，容积率不变，五星级酒店不变。保持原先规划精神，容积率不变，五星级酒店不变。3#3#地块购物中心和步行街、五星级酒店基本模型地块购物中心和步行街、五星级酒店基本模型 体育馆入口广场体育馆入口广场80000平方米平方米五星级酒店和公寓五星级酒店和公寓安吉路临街安吉路临街狭长广场狭长广场上海百联、大润发、沃尔玛等国内外著名商业机构认为：上海百联、大润发、沃尔玛等国内外著名商业机构认为：3#地所地所在位置最易集中人流，考虑在该区域开店发展。在位置最易集中人流，考虑在该区域开店发展。按