河池市房地产市场调研报告22

1、去年是河池市“五大工程”推进的一年，在民生保障工程、城乡新貌新风工程的推动下, 直至2014年，河池市房地产开发运行整体情况良好。房地产投资与全社会固定投资同步增 长，商品房销售面积、销售额有较大幅度增长。（-*）投资高速增长，住宅投资和商业投资结构稳定。2013年6月起房地产投资止跌回升，1T2月全市房地产开发完成投资19.2亿元，同比 增长34. 9%,较去年同期提高78. 2个百分点。其中，商品住宅投资13. 8亿元，同比增长50. 5%, 占投资比重为71. 7机商业营业用房投资2.1亿元，同比增长15.2$,占投资比重为11. 2虬（-）建设规模增大，施竣工而积同时增长，市场供应充足

2、。2013年，全市房地产开发企业房屋施工面积377. 2万平方米，同比增长20. 1乐 其中， 住宅施工面积303. 3万平方米，同比增长20.1缸房屋新开工面积113. 5万平方米，同比增 140. 3$；其中，住宅新开工而积89. 6万平方米，同比增长142. 房屋竣工面枳52. 5万 平方米,同比增长15. 8%：其中,住宅竣工面积44. 6万平方米，同比增长22. 8机待售面积 22. 2万平方米，同比增长52. 6机 其中商品住宅12. 1万平方米，同比增长47. 3轧（三）商品住宅销售市场回暖，办公楼与商业营业用房销售下降。2013年5月起商品房销售止跌回升，1T2月全市商品房销售

3、面积64. 6万平方米，同比 增长11. 8乐较去年同期提高22. 3个百分点；其中，商品住宅销售面积62. 7万平方米，同 比增长16. 8舟,办公楼销售面积904平方米，同比下降58.9%,商业营业用房销售而积1. 4 万平方米，同比下降48. 3%,其它房屋销售3802平方米，同比下降65.4%。商品房销售额 19亿元，同比增长11. 6舟：其中，商品住宅销售额增长22.7随 办公楼销售额下降42. 2乐 商业营业用房销售额下降53.5$,其它房屋下降62. 9K（四）新入库项目拉动投资和销售增长大、贡献率高。2013年河池市房地产联网直报企业79家，房地产开发项目89个。其中新增企业8

4、家, 新入库项目22个。新入库项目本年完成投资7. 2亿元，占全市投资的37. 4席,拉动投资增 长32. 3个百分点，贡献率达92.4%。新入库项目本年商品房销售而积6. 5万平方米，占全 市销售面积的10%o（五）商品住宅需求中以中、大户型多受青睐。2013年，全市商品住宅销售而积62. 7万平方米，5411套。其中90平方米以下户型销 售面积10. 8万平方米，1311套，销售面积与套数同比分别下降2. 8%12机144平方米上 以户型销售面积7万平方米，414套，销售而积与套数同比分别增长10.5$、5. 6%o 90平方 米以上的中、大户型的销售而积和套数比重分别为82.8%、75.

5、8%。总体而言，从2013年到2014年，河池市.房地产市.场情况情况良好。2014年碧桂园进 驻河池之后，整体市场均价上涨有500-1000元的水平。三、城区重点楼盘分析目前河池城区已开发和正在建设的项目主要围绕市政府展开，而新兴开发的项目则主要 是分布于城西和城东，这也是河池市政府重点打造的区域。本次踩盘共调查了锦城国际、龙江帝景、怡景湾、金龙湾商业广场、四季阳光、天赐御 园、新天地、碧桂园等八个项目，其中六个是住宅项目，两个是商业项目（金龙湾和新天地）。 其中大部分地处城区中心位置，只有碧桂帕位于城西60米大道，而本项目则位于城东。1、锦城国际楼盘简介：锦城国际是由广西锦鸿置业有限公司和

6、广西华锡集团共同合作开发建设的房 地产项目，总投资5. 6亿元。该项目地处河池城东大道城东新区中央地段，南邻市政府与市 政广场，西傍龙江河岸。项目以欧陆园林风格、精品建筑、智能安防的尊贵物业管理为宗旨， 是集五星级酒店、奢华商业、精品住宅、大型地下停车场为一体的高端商住小区。具体信息：项目预计明年1月开盘,共计900多户,预计2016年年底交房。主推66一 140门户型。预约金1万，价格预估3800-4500之间。2、龙江帝景楼盘简介：汉军龙江帝景位于金城大道、江北大道、龙江四桥头交汇处，占地面积36 亩，建筑面积约22万平方米，小区由五栋高层与一栋小高层的住宅楼、一栋26层独立式综 合楼组成

7、的一个围合式住宅小区，其中住宅约1000户：项目建筑密度21%,绿化率3现。此外，18000平米中庭花园在河池市尚属首例；项目 配套设施完善，包括约1000个停车位、幼儿园、游泳池、宽阔的中庭花园等高端配套：项 目规划配有约14000平米的沿街商业服务配套。具体信息：2013年已开盘，预计2015年年底交房。起步价3200元/m'，均价3600元/ 现推特价房活动（小高层，3150元/012 ）。一次性付款享98折，按揭99折，按揭首付 30%,首付款半年内分3次付清；约有1万户的商铺，租金大概300多元/户。公摊18船住 宅物业管理费0.6元/平米，容积率7. 34,绿化率31%。3

8、、怡景湾楼盘简介：项目位于城东沿江路，澳门城后，紧挨龙江。预计11月底、12月初开盘， 2016年上半年交房。起价3200元/平，均价3400元/平，公摊15舟, 一次性付款97折，按 揭98折。商铺价格未知。4、金龙湾商业广场（商铺）楼盘简介：金龙湾商业广场位于新建东路与龙江七桥的黄金交汇处，主要有大洋百货进 驻，紧邻九龙公园、铜鼓广场、三小、三中、白马商业街、南城百货、农贸市场项目约 4000 m集购物、观景、休闲、娱乐等于一体，以一流的硬件配套与商业购物环境，汇聚 连锁大超巾、品牌旗舰店、时尚名品、潮流服饰、高档酒店、餐饮休闲等丰富业态。具体信息：商铺价格2万一4万，面积最小22. 99

9、平米，最大230平米，一次性付款享 9折，按揭98折，头三年返还总房款22. 5% （购房时在房价中直接扣除），三年后自己使用。 40年产权，按揭50席的首付。预付金1万，11月份开卖，共计约八十多间商铺，大部分都 是底商，已预订三分之一。商业贷款为10年，每年7. 125的利率，每月还款额约为贷款1 万元还款117. 17元。5、四季阳光楼盘简介：该项目由河池嘉联房地产开发有限公司开发，位于河池城区主干道南新东路 旁，由1栋多层和5栋高层组成，系河池市一个独一无二的高品质双公园小区。具体信息：已开盘，2015年3、4月份交房，共508户，绿化率34%,容积率4. 8,物 业费0. 5元/平。

10、现在在售少量86 130户的2房-3房，价格3900元/平，一次性付款约 为3800元/平。6、天赐御园楼盘简介：项目位于南新东路三中正对面，开发商为河池亿达有限责任公司。具体信息：项目总建筑而积39300平米，共2栋17楼，240户。主力户型为3房110 平米，交认购金1万，价格约为3900元/平。预计明年春节开盘，年底入住。住宅25700 平米,商铺6000平米,价格未知。绿化率35%。7、新天地商业中心（商铺）楼盘简介：新天地商业广场位于河池市中心、新建路中段，开发商为河池市同行投资有 限责任公司。占地约21亩，总建筑而积：28021.4 m'（其中地下车庠6287 nV,商业建

11、筑面 积21660 m'），主要为商场、影院、酒店三大主力业态，汇聚餐饮、购物、休闲于一体的一 站式商业中心，是河池市中心比较大型和高档的纯商业综合体项目。具体信息：全部只租不卖，共有9栋。租金200300元/平/月（楼层越高，价格越低, 一层300元，顶层最低50元），已租出60%,公摊30%, 200个停车位。明年元旦开盘，预 交5000押金。8、碧桂园楼盘简介：河池碧桂I园位于金城江城区城西60米大道，交通便捷，距离河池市政府6 公里，车程约10分钟：距离金城江区政府1公里，车程仅1分钟，距金城江中心区5公里, 车程约8分钟。周边1公里内高校林立（河池民族理工学校、河池市文体中心

12、、广西河池高 中、广西现代职业技术学院等），环境优美。项目一期开发343亩，将主打低密度高端住宅以及精装洋房，配备170-240平方米的西 班牙风情别墅，89-135平方米的精装洋房，还有引领时尚的U型商业街、高端社区会所， 致力于打造集休闲、娱乐、餐饮于一体的高端住宅综合体。具体信息：项目一期目前开发的包括188间别墅、2栋6层洋房，别墅有170平米、240 平米、400平米。别堡价格约7000元/平，洋房价格3900-4500元/平，办卡洋房减5000 元，别皇减10000元。商铺50年产权，共有51间，层高5米，而积45-126平米。商铺 首付五成，价格约20000元/平，也是办卡减50

13、00元，绿化率34际 物业费L5。河池建材家居大小经销商总和约800余家，目前所有经营面积接近9万方，目前市场还有 品牌更新、优化以及扩容的趋势。O 从经销商处得知，目前河池市的家居建材市场都存在着各种各样的问题，几乎都有着rb.场的管理与运营不到位，对产品推广、广告策划上滞后的通病，部分还存在市场老旧，格 局不科学，卫生条件差，交通不方便的弊端，对于规模更大，运营更专业，管理更规范，内 外环境更优越的大型、新型专业布场的入驻都持有积极态度。还有部分家居建材的消费者向 我们反应，目前市场十分不规范，在选购商品时经常会遇到停车不方便，购物环境不好，分 类不明确，不集中的等等问题，若有购物环境更好

14、，价钱更优惠，购物更方便，流程更简单 快捷的大型专业家居建材市场的出现，将会对他们将来选购家居建材产品带来极大的便利。O 未来在家居建材巾场的开发上，主要而临的还是传统市场与鸿宇等的新建市场竞争， 各经销商与政府规划方向博弈等，但目前就其商家与市民反映的情况和态度来看，一个大型、 科学、专业的建材家居类专业市场的开发，还是具备了极大的发展潜力和发展前景的，相对 其他业态的开发，家居建材类的开发风险较小，较容易成功。四、本案分析通过对河池本地房地产市场及上述诸多楼盘的分析，现对本项目做一个SWOT分析。优势（S）： 1、本项目位于城东新区，紧邻高速路口和收费站，扼守河池“东大门”，是南宁、 柳州

15、、贵州等省市进入河池的必经之地，也是河池市政重点发展的两个区域之一，有较大的 发展机会和空间。项目整体定位为：大型建材家居一站式购物中心及高档住宅。其中商业的 定位为：大型建材家居专业市场集散中心，以“购物、文化、休闲、娱乐、消遣”为主题， 打造成为河池地区的金名片，河池市的城市地标，彰显城市会客厅功能。2、本项目的地价还处在比较低的位置，随着经济社会的发展，平均地价水平会渐次上升。3、本项目建设施工建设周期短。建设难度小。根据项目前期规划指标、力场调研上来综合 分析研判，符合商业和住宅，组成围合区，具备引领河池建材家具产业的基本要素，即本项 目定位河池地区最高端的建材家具一站式购物中心。加上

16、河池地少山多、楼盘较少的现实情 况，加入部分住宅，实现利益最大化。劣势（W） 一1、距离城巾中心约3公里，从时间和空间上来说比较浪费成本，市场培育需要时间，让消 费者接受需要相当长的时间铺垫和认识积累。2、项目周边生活设施少，少量公交车到达，出行较为不便。机会（0）1、项目是集商铺与住宅的综合性项目，且品质高端，填补了该地区的空白。2、项目招租情况良好，在当地已形成了良好的口碑，能够为销售带来一定的美誉度，市场 接受度高。3、项目定价不高，能够形成一定的竞争力。4、本地投资者对于商铺的兴趣较浓。威胁（T）1、本地区人流量少，形成市场热度和市场规模需要一段时间。2、国家宏观经济政策的不确定性。五

17、、结论1、目前河池可供开发的上地所剩无几，中心城区已经开发殆尽，开发热度往城东和城 西发展。土地的稀缺性，配套设施逐渐完善，住房的刚性需求，这三大要因共同支撑起了河 池的房价，未来河池房价下跌的可能性较小。城东是市政府重点发展的区域之一，具有非常 大的投资潜力。2、主城区的住宅价格大概在35004500元/平，按照距离城市核心区域的地段边际房 价将逐级递减的规律，本项目的定价不宜过高。3、本项目是集合商业与住宅的综合性项目，且品质高端，在当地具有一定的轰动效应。 如何以刚性需求带动商铺投资，则需要在卖点和投资潜力上做文章。2011年，河池市政府公布了河池市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，提 出要完善城乡生产资料市场体系，重点发展一批集散力强、在全区乃至全国有影响的综合批 发市场和专业批发由场，形成有色金属、茧丝绸、绿色长寿食品、建材装饰等商品交易集散 中心。本项目作为河池首屈一指的大型建材家居专业性市场，在政府总体规划的指导下，定 能引领河池新一轮的投资热潮。销售计划时间节点1.2015年元旦节进行首次开盘，以空中别墅、天