住宅篇答客问

1、定南九龙商业街项目培训资料 销售统一说辞与答客问住 宅 篇一、项目概况：1.本案的开发商，建筑商及运营（物业）管理公司是哪几家公司？答：本案的开发商是具有三级开发资质的定南县精致房地产开发有限公司，承建是上犹县三星建筑有限公司，运营（物业）管理公司是赣州华鑫物业服务有限公司。2.本案占地面积为多少？总建筑面积为多少？建筑占地面积？绿地率？容积率为多少？答：本案总占地面积是近万平米，总建筑面积是近20万平米，建筑占地面积约万平米，其中商业建筑面积近二分之一，有近10万平米(含地下商业部分）。本案容积率2.5，建筑密度35%，绿地率31.5%。3.本案的停车位有多少？以后街道上可不可以停车？答：本

2、案地下停车面积有5万多平米。停车位有1027个，其中住宅车位700个，商业车位300多个。住宅和商铺与车位的配比为1:1，可以满足住宅和商业停车的需求。为了保障街道的宽敞整洁，商铺的正常营业，以后街道上可以通小车，设有临时停车位。原则上所有小车都必须停在地下停车场。地下停车场设有公共停车区域，以方便来本案购物，休闲的消费者停车需求。4.本案的地理位置？答：本案位于定南县大转盘的核心商圈内，南接工业大道，北接广州大道（东环北路），东邻广州大道东侧，西靠龙腾(亭）路。本商业街南北纵跨近1000米，是定南县目前连接新老城区的唯一商业步行街，主干道。同时，政府规划的两条路横贯九龙商业街中心街区，这样的

3、地段区位优势是其他楼盘无法比拟的，本案必将成为定南的新核心商圈。5.本案案名有何意义？答：香港的九龙区是香港的一个商业活动中心，其中九龙区中的油麻地，尖沙咀，旺角等地最为繁华，有许多大型商场和鳞次栉比的店铺和酒楼，是游客和居民聚集的购物天堂，休闲中心。本案取名“九龙商业街”，是因为定南在赣南地区具有小香港之美誉，而本案将成为定南这个小香港中的九龙区。定南九龙商业街将成为定南的商业名片，大定南的一个新核心商业圈的崛起，此街将以港式购物，休闲娱乐，餐饮,旅游为主，打造定南最具特色的商业步行街。6本案的周边配套设施有哪些？商业市场大转盘贸易广场、天晟大市场、大世界超市、步行街、文化教育定南中学、明德

4、小学、职业中专、实验小学医疗卫生人民医院、中山医院、红十字会医院 交通 南接转盘工业大道、北接人民医院、东接东环北路、西接滨江路宾馆酒店华旗大酒店、国际酒店、沁园春酒店金融证券农信社、邮政储蓄、工商银行、赣州银行、农业银行、建设银行邮电邮政局二、项目产品：1.本案规划住宅建筑面积为多少？商业建筑面积是多少？多少幢，住宅总户数？分布位置？几层建筑？答：本案规划住宅建筑面积为10万平米，商业建筑面积(含地下购物中心和商业配套)约10万平米。住宅总户数781（近千）户。本案分别由多层，小高层和高层住宅及低层商业共32栋建筑组合连接而成，其中商业由2至4层构成，住宅由6层、11层、19层构成，随地形高

5、低错落，均匀有致的分布在20米宽的主街道两侧。主街道中部有一条政府规划路把街道一分为二的划分成南北街区。2.楼间距是多少？答：楼间距最窄的至少在16米以上，按1：1的高宽要求设计楼间距。最宽的楼间距有近百米，如4#楼与5#楼楼间距51米，3#楼与4#楼最长达到99米。此楼间距充分保证了各业主房屋的通风采光与私密性需求。3.建筑设计是什么结构？答：低层、多层为框架结构，小高层和高层为框剪结构，框架剪力墙这种结构能灵活自由的使用和设计空间、分割商铺，满足不同设计功能的需求；剪力墙在纵向及横向抗剪切力方面特性突出，在高层住宅中尤其体现出抗震效果好、占地面积小、房间使用率高、室内结构布局灵活的特点。基

6、础为桩基础。4.小区和街道的出入口有几个？分布在哪里？交通组织设计如何？答：因地块基本呈长条形，中部这条政府规划路把商业街划分为南北两部分。所以主要设置南北二个出入口：南出入口设在工业大道上，北出入口设在广州大道(东环北路)上；人行和车流主要由18米宽的南北出入口与两条政府规划路引入，可直接把车停在街道临时停车位和地下停车场。5.建筑物的外立面是结构？答：建筑物外立面设计结合了新古典主义，轮廓分明，线条挺拔内敛，富有城市新贵气质，高档的大理石钢挂装饰外墙，使建筑物形体彰显尊贵大气。飘窗、飘檐、腰线、护栏的设计均从细节上做到艺术和功能的高度统一，造成富有变化的视觉感受，同时采用景观飘窗、景观阳台

7、等建筑要素，使房屋阳光通透，更能随心所欲的欣赏窗外优美景观。6.住宅的层高为多少米？商铺层高为多少米？答：住宅层高3米；商铺一层层高为4.7-4.9米；二层层高为3.8-4.1米；三层层高为3.8-3.9米。7.小区内楼宇朝向？答：小区住宅楼宇朝向均为坐北朝南。8.建筑的楼板厚度、隔墙厚度为多少？墙体材料是什么？答：楼板厚度是9-10公分；厨房、卫生间隔墙厚度是12公分；其他隔墙是20公分。墙体材质是轻质砖墙。9.住宅屋顶是否可以安装太阳能热水器？住宅是否统一安装防盗窗？答：住宅屋顶不可以安装太阳能热水器；不统一安装防盗窗，业主自行安装防盗窗，防盗窗不得凸出墙体或窗体而影响建筑立面整体美观。1

8、0.住宅顶层隔热、防水层如何处理的,顶层会不会渗水又很热？答：顶层隔热，防水处理是：首先现浇一层平面屋顶，平面屋顶上做一层防水层，再在防水层上现浇一层斜坡屋顶，斜坡屋顶上再做一层防水,防水上面再做一层膨胀珍珠岩保温隔热层，最后在保温隔热层上加盖琉璃瓦，等于是双重防水并加保温隔热层再加上斜坡层顶和琉璃瓦，在这样的高标准高要求的处理下,防水、隔热效果非常好,你再也不用担心顶层渗水和太热的问题了。11.临近商业街道的住户的安全性及私密性会不会受到影响？会不会很嘈杂？答：本案在做规划和建筑设计的时候已经充分考略到这些因素：首先从建筑布局上底层商铺沿街而设，这本身就起到小区与外界的屏障作用，对整个小区而

9、言提高了安全性。而且底层商铺可回避外界人流减轻周边的嘈杂，减少对上部住户的干扰，提高住户舒适度。同时我们的窗户采用双层中空防噪音玻璃，为你营造出安静温馨的家。12.窗户是怎么样设计的？答：窗户为飘（凸）窗设计，宽为60公分，距地面50公分。13.住宅的户型有几种？优点是什么？答：本案的户型有三种，分别是二房二厅的76-93平米；三房二厅的118-135平米；四房二厅的140-150平米。户型并荣获全国十大优秀户型设计,主要体现四大优点，优点一：是全明阳光的大户型:明厅、明厨、明卧、明卫，即四明设计；优点二：紧凑温馨的主力户型：每个房间功能布局合理，空间利用率高，即实用大方,又没有浪费面积；优点

10、三：户户都是座北朝南,都有良好的采光和通风；优点四：每户都采用景观飘窗、景观阳台等建筑要素，使房屋阳光通透，更能随心所欲的欣赏窗外优美景观。14.商铺的面积范围？开间和进深是多少？商铺哪些地方需要分摊？答：商铺主力面积为40多，50多，60多平米，大面积商铺也有一二百平米的。开间大部分为4-5米，进深大部分为10多米，非常实用、大气。因为都是双边临街商铺，所以公摊面积非常少，主要是外墙投影的50%算了公摊面积，公摊率才2.6%2.9%。不像超市，购物中心等分割产权商铺分摊率最少也在25%50%，得铺率只有75%以下，本项目商铺得铺率基本上达到了96%以上。所以买临街铺最划算。一分钱一分地，买到

11、即赚到。15. 本小区住宅分摊是按什么原则划分的？都有哪些？答：以赣州市房产局核发的公用房屋分摊技术报告书为准。由两部分组成：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅的过道等功能为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。(2)各单元与楼宇公共建筑空间之间的分割以及外墙墙体水平投影面积的50%。16.住宅的价格是多少？商铺的价格是多少？车位/杂间的价格是多少？答：现在我们住宅的均价是3600元/平米,商铺的均价是19000元/平米,车位均价在8万元/个,杂间的价格是3至4万元每间不等.17.住宅的层高是多少?一梯几户?答:住宅的层高是3米，多层绝大部份是一梯二户（除26#楼二单

12、元四房二厅的一梯一户外），小高层是两梯两户，高层是三梯两户。18.小区是否人车分流？有无杂间和车位？是否设有临时停车位？答:九龙商业街实行人车分流，设有地上车位与地下车位，地上设有临时停车位，并设有地下杂间。19.住宅是否预留空调机位置？住宅内厨房有无统一烟道?答:有预留空调机位.户户均预留空调机外挂机位，并设置冷凝水集中收集管线。,厨房设有统一的排油烟管道.20. 供电系统？答: (1）电梯系统、消防系统采用双路供电，自动切换保证不断电。 (2）商业部分与住宅部分分设变电室。21.水处理如何？答:小区采用雨污分流设计，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网，采用雨水直接导入市政雨水管网。22

13、.水电是否到户?答:水电到户。23.整体有哪些安防及消防措施？答：24小时保安，电子巡逻，楼宇对讲，地下车位烟感、喷淋系统和摄像头电子系统。24.景观设计怎样?答: 小区的景观是以街道为轴线设置灯柱、喷泉、水池、石椅、雕塑,建筑小品,儿童天地、聚会广场等供住户使用和观赏，规划中特别注意商业氛围的营造与生活休闲的和谐统一。住宅小区绿化设计中尽量采用具有当地地方特色的植物品种，适应春夏秋冬各季生长的植物配置，并注重草皮、低矮灌木及高大乔木的合理搭配。植物色彩的搭配上追求丰富多彩、富于变化及统一与和谐，为住户创造出一种宁静、幽雅、充满活力的绿色空间。25. 窗户采用什么材料？答：塑钢窗双层中空玻璃，

14、其特点是隔热隔音密封效果非常好。26. 采光通风怎样?答：首先本区符合日照标准，楼间距按国家规范要求，最宽处有近百米，其次本社区房屋设计布局采用高低错落，户户座北朝南，前后无遮挡，采光通风良好。27楼宇保修期限在何处体现？有何标准？答:楼宇保修期限在住宅质量保证说明书和住宅使用说明书中体现。具体标准见说明书。28.物业费标准?答:多层住宅是0.35元/平米/月,小高层和高层电梯房是0.50元/平米/月（不包含电梯运行费）,商铺是0.5元/平米/月，车位、杂间暂未确定。29.本案的土地使用年限是多少？答:本案土地使用性质是商住,所以使用期限为50年,于2010年9月23日始至2060年9月22日

15、止。商业部分的使用年限50年比纯商业地产多了10年使用权。所以啊，你买我们的商铺可能比买其他地方的商铺多出来10年产权，呵呵无形中多歉了好多钱！30.项目分几期完成，各期包括哪几号楼？项目的建筑形态有哪几种？答:根据项目实际情况大致分5期完工,分别是：一期包括4#楼、6#楼、7#楼、8#楼、25#楼、26#楼、27#楼共计7栋；二期包括4A#楼、5#楼#、28#楼、29#楼、30#楼、31#楼、32#楼共计7栋；三期包括9#楼、10#楼、11#楼、22#楼、23#楼、24#楼共计6栋；四期包括1#楼、2#楼、3#楼共计3栋；五期包括12#楼、,13#楼、14#楼、15#楼、16#楼、17#楼、

16、18#楼、19#楼、20#楼、21#楼共计10栋楼。项目的建筑形态由多层、小高层、高层住宅及低层商业建筑组合连接而成.31.项目的认购程序？答:买受人携带本人身份证来选定房号或铺号后签定认购协议,交购房定金3万元/套或购商铺定金5万元/间；车位/杂间交1万元/个的租赁定金并签署租赁协议；然后根据协议约定期限缴纳首付款或剩余款项.定金不足的在规定时间内补足定金。32.共有几种付款方式?有什么优惠?答,住宅和商铺共有三种付款方式：一次性付款、分期付款、按揭付款；付款方式不同价格优惠方式也不同:住宅按揭和分期付款的享受97折；一次性付款享受96折；商铺按揭和分期付款的享受99折；一次性付款的享受98

17、折。车位/杂间也有三种付款方式:分期付款、一次性付款和按揭付款.车位/杂间为一口价没有其他折扣；分期付款的在原价的基础上车位另加3000元/个,杂间另加2000元/个；按揭付款暂时未确定。33.银行按揭是哪几家银行,首付多少成?按揭年限是多少?要求符合什么条件?答:本案分别在赣州银行、建设银行、农行银行等银行办理按揭贷款。住宅首次置业者首付为30%；二次置业者首付为60%，按揭年限是1-30年；三次置业以上包含三次置业者不可在银行办理按揭,必须选择分期付款或一次性付款；商铺首付为50%，按揭50%，没有一次，二次置业之分，买多少间商铺都是50%的首付款，按揭年限为1-10年。银行按揭条件：不同

18、的银行有不同的标准，请根据银行的实际要求而定。34.项目交房标准是什么？答:（1）装饰、设施项目及标准外墙：外墙帖瓷砖和油漆；内墙：墙面为水泥砂浆底；顶棚：结构层面；地面：结构层面；门：入户门为防盗门，房内留门洞；窗：铝合金窗，业主自理纱窗；厨房：墙面为水泥砂浆底；卫生间：墙面为水泥砂浆底，给排水到位，洁具自理；阳台：不锈钢栏杆；电梯：小高层和高层有电梯；供水：自来水到户；供电：照明用电到户；燃气：业主自行开户安装；（2）物业配套设施设备：物业管理用房：有垃圾中转设施：垃圾桶联网式楼宇对讲系统：对讲门禁系统楼道自动、公共场所多路控制照明：有35.各户型门的尺寸？答：住宅入户门1米，房间门0.9

19、米，商铺门为卷帘门或玻璃门36.交了定金后，可不可以申请换房，退房退定？签约后可不可以退换房？答：交了定金后，不可以申请退换房(特殊原因除外)，签约后不可以退换房。37.电梯有无停电应急装置？答：电梯设有备用发电机组，同时电梯采用双路供电，供电设备可做到自动切换，当一路断电时，0.5秒内（时间可自行设定）另一路自动供电，双路供电，确保电梯的正常运行。38.是否有有线电视，网线，电话等？答：业主自行安装39.小区内是否有天燃气？燃气安装费收费标准？可不可以不用天燃气？答：有天燃气，安装费含热水气的2700元/户，不含热水器的2600元/户。业主自主自愿安装天燃气，可以不装。40.产权什么时候可以

20、办理？什么时候可以拿到产权证？答：正式交房之日起90天内提交业主办证材料至产权主管部门，什么时候拿到产权证要视产权主管部门办证进度而定。42.项目住宅和街区公共部分装修标准是什么？答:住宅公共楼道部分铺设大理石，楼梯宽度中对中为2.6米，楼梯间安装照明感应灯，外立面贴高档瓷砖。商铺公共部分街道铺设花岗岩，外立面用大理石钢挂和玻璃庶雨飘檐。41.交房入住时应带齐哪些资料与交纳哪些费用？答：（1），带齐如下资料：入户通知书，业主身份证，购房合同，已交房款发票及收据，已交代收代办费用收据，如委托他人办理入户的，还应有业主授权委托书，被委托人的身份证件及复印件。（2）需要交纳的费用是：开发商处应结清未

21、交房款及代收代办费用，燃气开户费（自愿）；物业管理公司处应缴纳物业管理费（预收一年物管费），装修履约金1000元/户（无违规可退），垃圾清运费400元/户，装修施工许可证及人员出入证工本费25元/户，业主手册10元/本。42.当年不办理入住，是否收取当年的物业管理费？答：按照现行出台的物管办法规定，已购房但未入住的业主在第一年只须交纳50%物管费，一年以上无论是否入住均100%交纳物管费用，物业管理费是经房管部门审批后确定执行的，所以可以预先交付。43.办理产权是由公司统一办还是由我们自己去办？答：公司统一办理产权，但需要客户配合办理。44.面积是怎样计算出来的？ 答：按国家建设部规定办理，即

22、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，有产权监理处测量面积。45.办理产权以什么面积为准？ 答：按规定以实测面积为准，即以房产测量部门的面积为准。46.工测绘面积与实测面积有出入时怎样处理？ 答：以实测面积为准，若有出入，按合同约定处理。47.双方责任怎样约定？ 答：合同上有明确规定。48.产权证办理是否晚一年或更长时间？ 答：只能按国家规定时间办理。49.合约和贷款名字是否一定要一致？可否更改？答：两证上的业主姓名必须一致（以身份证上的名字为准）。50.什么是契税？答：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种

23、。51.购买商铺/住宅需要什么条件？答：成年人提供身份证明：未成年人提供户口簿及监护人身份证明。52.成年人是否可以作为权利人办理房地产证？答：未成年人可以作为权利人办理房地产证，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在房地产证上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。53.如遇利息调整，如何处理？答：根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。54.提前偿还贷款时，本息如何计算

24、？要不要交违约金？答：借款人在提前归还贷款时，应提前向贷款银行提出申请，经贷款审核同意，贷款银行可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。要不要交违约金要看和银行签定的按揭合同条款的规定，要交也顶多多交二个月的利息。55.银行按揭的流程是什么？答：由开发商代办：（1）借款人向银行提出借款申请，同时提交相关资料。（2）从收到贷款申请及符合要求的资料之日起三天内予以正式答复。（3）贷款批准后，合同借款人与银行签订借款合同和抵押合同。（4）借款人持借款合同、抵押合同等资料到房地产管理部门办理抵押登记。（5）借款人持借款合同和抵押合同及有关证件

25、到公证处办理合同公证。（可到银行房贷部与保险同时办理）（6）借款人到银行房地产信贷部办理住房借款划转等手续。56.住房按揭需提交哪些资料？答：（1）买受人夫妻双方身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（若买受人为未婚则提供户未婚证明，离异者提供离异证明）；（2）买受人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明（若个体户则提供营业执照及税票）；（3）买受人已付首付房款凭据原件及复印件；（4）买受人银行流水明细；（5）买受人与开发公司签订的购房合同；（6）在开户行开户的活期存折或银行卡；（7）银行开据的个人征信报告；（8）根据各人情况不同，银行要求提供的其他材料；（7）及填写银行提供的按揭资料等。57.地产

26、抵押向银行贷款，是否一定要办理登记？答：以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据中华人民共和国担保法的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。58.抵押登记应提交什么资料？答：（1）房地产抵押登记申请书；（2）委托书；（3）房地产证；（4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明；（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。59.按揭贷款应交哪些费用？答：查档费、预告登记费、抵押登记费、他项权证费、工本费。60.贷款期间转让商铺或住宅，按揭可否转让？答：不可以，需要交清贷款以后才可以转让，但现在一般的操作办法是自己先筹款还

27、请，等收到钱后马上归还，正常时长大概不超过一个月。61.哪些人不能办理银行按揭？答：18岁以下、超过退休年龄(男60岁、女55岁)、无完全民事行为能力的人,赣州地区以外的户籍人员；62.公积金贷款和商业贷款有何区别？答:公积金贷款利息较低，业主选择公积金贷款必须具备公积金贷款条件，由业主自行办理；商业贷款利息比公积金高，由开发商代办。63.合同上最多可以有多少人，个人产权比例在哪里体现？答：不受限制，个人产权比例在合同中注明；64.房产证是否可以共同持有，有没有人数的限制？答：可以共同持有，没有人数限制。65.除购买商铺款/住房款之外，还有其他什么是要业主交的费用款项？请你详细解释一下？答：除

28、了购买商铺款/房款之外，你还要交的主要费用是 (一)银行按揭费用：（1）查档费：首套房50元，二套房1.2元/平米（商铺不需要）；（2）预告登记费:住宅80元/套，商铺550元/套；（3）预告抵押费:住宅80元/套，商铺550元/套；（4）他项权证费：住宅80元/套，商铺550元/套；（5）工本费：300元。 (二)产权办证费用：（1）查档费：首套房50元，二套房1.2元/平米（商铺不需要）；（2）契税：首套房90m2以下总房款的1%，90-144m2总房款的2%；二套房、144m2 以上、商铺总房款的4%；（3)印花税:总房款0.5；（4）登记费：住宅80元/套，商铺550元/套；（5)维修

29、基金:多层、商铺20元/平米,小高层30元/平米；（6)土地证:333元/户。（三）物业管理公司收费（交付使用时收取）：（1）物业费：多层0.35元/m2/月； 电梯房/商铺：0.50元/m2/月；（2）垃圾清运费：400元；（3）装修施工许可证及人员出入证工本费：25元/户；（4）业主手册：10元/本；（5）装修履约金：1000元（装修完无违规给予退还）。(其中印花税在经济活动与经济交往中书立、领受凭证时征收的税种。 契税房屋所有权发生变更时，按房价的一定比例向新产权承受人征收的一次性税公共维修基金是用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的大中修和更新、改造。是交给房管局的。物业管理费是物

30、业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。此费用是交铺（房）后交给物业管理公司的费用。物业管理费一般由以下一些收费项目构成：公共物业及配套设施的维护保养费用，公用水电的支出，物业公司聘用人员的工资，运营开支，其他为管理而发生的合理支)66.购/铺合同如何签定？答：（1）在签约当天客户需提供认购协议书、定金收据, 夫妻双双身份证、结婚证、夫妻双方户口本；（2）置业顾问填写好价格确认书交给销售经理审核；（3）由置业顾问带领至财务部交房款，开收款凭证，打印合同，客户在合同上签字，按手印。置业顾问将已签好

31、的合同交至财务处保管。67.开发商所要承担的违约责任主要有哪些？答：逾期交房的违约，房屋质量的违约，装修标准违约，办理产权证违约，交房标准违约，产权纠纷违约。68.客户所承担的主要违约责任有哪些？答：逾期付款签约的违约，逾期办理交接交付手续违约。69.纠纷最终裁定机构是什么部门？答：法院与仲裁委。70.退房的程序是怎样的?答：填写退房申请表，经过部门经理及开发商老总审批同意后，方可进入退房程序。72.什么时间可以成立业主委员会？业主有哪些权利？将通过什么方式得到保证？答：（1）小区入住率达到50%以上或小区第一位业主入住2年以后可由全体业主共同选举业主委员会成员，业主委员会成员代表全体社区业主

32、实行权利和义务（具体情况详见房管局的物业管理条例）。（2）首先业主可以向本社区业主委员会反映意见，业主委员会代表业主实行权利。如：重新聘用物业管理公司、房屋过保修期以后房屋出现问题需大修、可以申请房产局公共维修基金的划拨。72.物业管理内容及收费情况？答:物业管理的基本内容包括社区保安，绿化、清洁、维修、社区文化、以及提供各类家政服务、所有收费均需经赣州市物价管理部门的审核统一批准。73.物业管理的质量和物业费是否固定不变？费用是否通过物价部门定价？答:物业管理的质量和物业费并非一定不变。在小区业主委员会的要求下，物业管理公司会调整服务质量，在双方认可的情况下，也可以调整收费标准，但所有定价必

33、需经赣州市物价部门审核批准。74.本案智能化系统有哪些?答:（1)保安监控系统：主要部位、道路、电梯、各单元入口、商业的出入口以及重要设施进行监控。设保安中央监控室，可与消防火灾自动报警控制中心联线共用。保安中央监控室设有显示、记录、图像复核和报警功能,小区与街道周边设红外探测系统、信息传送至保安监控中心。（2)停车场智能化管理：具有ID卡识别,设车位监控并显示,与保安监控中心联网并能独立运行（3)楼宇对讲并具报警功能. 楼宇非可视对讲门禁系统.75.消防系统状况？ 答:消防系统公共部分设消防自动报警系统工程和消火栓系统、地下停车场设自动喷淋系统和消火栓系统.每层梯前均设手提灭火器，均能达到消

34、防要求。77.供水系统？ 答:本小区采用双水源供水，保险系数非常高，楼内底层和多层为市政直接给水，高层和小高层为变频加压系统，水压一致。78.电梯的供电、隔音情况?答:电梯采用双路供电，供电设备可做到自动切换，当一路断电时，另一路自动供电，双路供电，确保电梯的正常运行。电梯的安装所有与建筑物连接部分均做减震隔声处理。电梯井道做隔音设计，确保电梯运行噪音降至最低点。同时有备用发电机组。三、客户常见问题：1能否按时交房? 交房期我们都是严格写进合同的，如未按时交房按合同上违约条款处理。2价格问题“太贵”“嫌贵”？（1）贵？请问如果宝马车买国产吉利车价你会觉得贵吗？任何产品都有其自身的价值

35、。价与价比是比不出高低的，只有同样价值的东西相比较才能比出相对的价格来。我们九龙商业街从地段，区位，品质，投资价值来说就真的好比拿买国产吉利车的钱买到了进口的奔驰宝马，你太划算了。（2）贵？如果我帮你算算你的投资给你带来多大的收益和回报你就会觉得找到了聚宝盒和摇钱树了（给客户计算投资回报率和年收益和商铺本身的升值潜力。）3.客户要求回家商量，考虑时？  比较比较 ×先生，不管您是否买我们的房，但我们可以自信说一句，只要您是真正想买房，最终还是会到我们这里来，在我们这买了房的很多客户都是这样比较来比较去，最终还是觉得我们这儿好。  商量商量 A商

36、量肯定时要商量的，因为毕竟不是买件衣服，不好就送人或扔掉都无所谓，但买房是百年大计，是大事情，买得好，皆大欢喜，弄得不好，终生遗憾，所以商量也是应该的。但怕就怕等您商量好了，回头再来时，您的所选已经没有了，我看要不这样，有个好办法，可以先交几千元钱进行小订，我们为你保留此房/铺源三天,三天商量好了就来大定,，不行就过来退订退钱就是。B×先生，买房是大事肯定应该商量，但说到别人回去商量，我信，但说您我就不信了，您看，您生意做得这么好，事业这么发达，我相信您的夫人一定既漂亮又贤惠，您买这么好的房子送给她，她高兴都来不及啦。再说生意是您做，钱也是您赚，一看您就是有眼光，做事果断的人，您的事

37、业成功之处就在此，抓住了每一个机会。房子既然要买，况且您又喜欢，（您的喜欢就是眼光呀！）首期款又没问题，那您还有什么考虑的呢？我做房地产多年了，不知您所要考虑的能否告诉我，帮您参谋一下，但有的人也因犹豫不决而错过了很多机会，原因是不能当机立断，如果您不买，我肯定是为您可惜，因为谈了这么久，可以说我都是为您着想的，我们可以交个朋友吧！ C跟太太商量： ×先生，您生意做得这么好，事业又这么成功，太太肯定相信您的眼光，您买了，太太肯定满意，喜欢的。 D跟朋友商量： ×先生，您肯定相信朋友胜过我，但是朋友一般不会为您做任何决定意见，因为这是大

38、事，所以问朋友不会有结果，再说您朋友又不熟悉楼盘，还不如把您的想法告诉我，我从事房地产多年，不敢说专家，但对每个楼盘都能比较客观地分析，对本楼盘就更了如指掌了，虽然我们今天才相识，但相识就是缘分，一回生，二回熟，如果您相信我，我们交个朋友，我是一定会为您着想的。  针对自己赚钱自己花的客户 还跟谁商量呢？看您提出的问题就知道，十个男人也没有一个像您这么成功的，看您的气度、气质，听听您的谈吐，就知道您是一个有主见、有魄力、自己赚钱自己花的成功人士。再说，您商量什么呢？不错，买房是件大事，应慎重，但请您想想，这样的价格，这么好的房型，这么好的环境地段您做生意这么成功，一定比我更

39、清楚生意场上的决策必须是果断，否则，时机是稍纵即逝，把机会白白错过。 前几天，我手上的一个客户，看中了一套房，我劝他订合同时，他说要回家去商量，第二天给回话，结果当晚被另一个客户看中，当即签了合同，第二天，他们一家人兴冲冲地拿了支票签合同，说很满意那套房时，我真不好开口告诉他们，但不说也不行啊，最后他们只好遗憾地选了另一套。×先生，您每次成功的生意一定离不开当机立断，我看没问题，现在我们来把这套订下来，身份证带了吗？没带没问题，号码告诉我就行。（4）针对儿女买房父母住，回去征求父母意见 ×先生，我真钦佩您的孝心，不过我可以肯定，您父母不会同意。为什么？因

40、为您买房子送给他们，父母怎忍心花儿女这么多钱呢？如果我有您这个能力，我会将房子先买下来，回家后跟父母说：“爸妈，我送给您们一件礼物”。他们肯定会骂您乱花钱，但背后还不知道怎样向左邻右舍炫耀呢。这样做了，于老人延年益寿，因为心情好，于您做儿女的，钱也没有白花，既尽了孝心，还可以升值保值，父母百年之后，房子仍是您的，两全其美。 ×先生，别犹豫了，我们现在就订下来。 （7）父母出钱买房，叫儿女来看 父母存这些钱，肯定很不容易，而且对现住房很不满意才决定买房的。您在外面，见多识广，对户型保值、升值、环境方面见识得肯定比父母多，他们多半还是听您得意见，再说这房子最

41、后还是在您手里，×先生，相信您的眼光肯定没错，您满意，您父母也一定满意，我们现在就把它订下来。 4.担心资金周转有问题，暂不能买？ 请问您做哪一行？不论做哪一行，从来没有人说自己的资金有多余的，都希望生意越做越大，资金越投越多。×先生，请问您上次和家人团聚是什么时候，看得出您是一个成功的商人，您做得这么辛苦为了什么呢？还不是为了给爱人一个浪漫的家，给孩子成长创造出一个良好的环境，趁着今天有能力的时候，拿一部分钱出来改善自己的生活，用这个钱买个心情舒畅，买个健康也是值得的。 ×先生，您今天带了多少钱，我们订下来。 5.保值升值

42、？买房无论是居住还是作为投资，实际上都是一种投资行为，因为买房一次投入的资金较大，作为投资肯定是要有回报率的，您今天30万买一套房，肯定希望它明年变成40万甚至50万，那怎样才能有更高的回报呢？依我做房地产的经验，源引香港地产大王李嘉诚的话来说决定房子能否升值，最主要的有三大因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，那地段为什么这么重要呢？可以说这里是居住的最好地段，它跟老市区比，比较开阔，还闹里取静，对身体大有好处，像这样地段的房子想要的人是越来越多，需求量是越来越大，但是越来越少，所以说它的高升值潜力是非常大的，您说对吗？从房地产本身来讲，房子是永远增值的。 买房永远都是最稳的

43、，是长线投资，永远增值，保值。我们国家人多地少，人口每年增长2%，土地每年减少1.5%,土地是不可再生的资源，这些决定了地价，地产的增值，因此买房子是最稳的投资，买什么都不如买房子。 6.按揭的好处？ 各种银行按揭，对于做生意的人来说，不需要一次性的投入，即可以买到理想的房子，对生意又没有什么压力。每月几千元，现在100万都不算什么，物价上涨，通货膨胀率提高，到时几千元算什么，而且这样每月向银行付款，其实也是给自己一种压力，知道要交这笔钱，平时做事要积极，用钱手头也会紧一点。8.期房风险大，等建好后再买？ ×先生，换了我是您，看房时看到的是一片空地，心里

44、难免也有点凉，但请您想想，今天即使您看的是现房同样会不满意，为什么呢？ 现房设计是几年前的，思想落后，房型户型都过时，不如期房设计新颖。 如果等到房子看得见时，谁都想物美价廉，大家都想买的时候，价格肯定不会按现在的了，中间至少有40%的差价，您说对吗？也就是说风险和回报是同时的。 事实上，工程建设是很快的，我们写进合同的时间肯定是留有余地的，我们对工期的重视程度肯定超过您，因为这点关系到公司的信誉和能否赢利。 期房可选择的房源多。 9.买房实际上是怎样用钱 买房是投资，购物是消费，买房就是把自己的流动资金变成固定资产，变成物业，这是最

45、好的投资走向，把钱放在银行就是替银行打工，银行利息收存款高息放贷，钱是不断地贬值，如果想钱生钱的话，投资的最佳方式就是买房，采用银行按揭方式，既不占用资金，对生意又没影响，又无须花精力，就收到高的升值回报，而且如果将来急需用钱的话，还可以拿房产证到银行贷到80%的流动资金，所以买房这种“用”钱太划算了。10.如何帮客户分析、参谋 （对看过很多房子的客户注意开导和引导，这些客户已看花了眼，自己都不知哪好哪不好）？其实呢，买什么都不能十全十美，主要看您侧重点在哪个方面，就说买房子吧，您想要厅很完整，那么它的厕所、厨房有不如意的地方，您想要房型朝向很好吧，那么它的厅又不能不如您的意

46、0; 11.劝订说辞？ ×先生，没问题，我们现在就把它订下来。 ×先生，犹豫不决是人的天性，但您可以回想一下，以前每次成功的决策肯定都是果断做出的。这次肯定也不例外，没问题，我们现在就把它订下来。 ×先生，今后这个地方您再次经过，都不会愿意的，因为您没有买这房子，一定会后悔的，所以经过一次后悔一次，受不了的。 ×先生，现在您不订下来，相信您跑遍全县所有同类型房子后，肯定还是会到这里来，那时您想要的那一套又没有了，现在就把这一套订下来，出去再看看也不迟。   ×先生，既然这么满意，现在就

47、把它订下来，若，这是合同 12.价格能否优惠，打95折就买？ ×先生，什么都好商量，就是价格不好商量。 我们的价格是实实在在的价格，没有一点水分，我们做生意以诚为本，不开虚价，这些价格都在房管局备了案的。我们对所有的客户都是公平的，如果给您98折，给别人95折，是不是对您不公平。13.投资好的物业与其它投资的比较？钱存到银行是一个贬值过程，而投资生意，股票，那是既费时，又费力，又有风险，每天提心吊胆，筋疲力尽的去操作，就拿投股票来说，我国的股票本身就是一个政策市场，一个人民日报的社论或国家某个领导的一句话，股票就能上下几百个点，风险很大，升的时候，皆大欢

48、喜，一旦下跌，那就是一泄千里 ，投资者是吃不下饭，睡不着觉。若投资黄金地段一流品质的房子，那是几乎无风险，又有高的升值回报，根本不需要时间和精力去管它。 14.我买房只想居住，能否增值没关系？是的，我知道您买房是自己住，以后也不会出租，更不会转让。但是您想想 ，您今年买套房50万，一二年后，我不敢说1百万，但最起码七八拾万是有的。您住在这样高升值的房子里感觉都不一样嘛！这就说明您买的房是物有所值，物超所值。另外，有一套这么好的房子在这里，对您的生意也是一个保障。您有经济实力买这套房子，说明您的生意，做得很成功，而且将来会越做越好，尤其像您们生意人，一般不会在银行存

49、款，有钱肯定去投资周转，如果遇到一大笔生意需要资金的话，完全可以拿我们这套房子的产权证到银行去办抵押贷款。 15.帮客户分析各种投资的利弊？ 股票投资： 10人炒股7人亏，2人平，1人赚，遇股灾，血本无归。  银行存款（债券） 安全性强，有利息，前几年有物价补贴，现在已取消，银行利率一而再而三下调，细算老百姓党政军是吃亏人，因为利息赶不上通货膨胀的速度。 期货：风险更大 黄金：现在根本起不到保值的作用 古董、邮票等：需要具备相当的专业知识 还是投资房地产最好，长期持有盈利大于股票，风险小，安全性

50、强，特别是在国内房地产正处于成长期，投资房产，只盈不亏是一项极佳的长线投资。 其不利的一面是：投资大，交易手续复杂，但虽投资大，却盈利性能好，风险不大，并可实行消费行为与投资行为的绝对统一，既能满足消费需求，又满足投资需求，两全其美。 16.房价不会大跌，一定是稳中有升？从整体来讲，经济分析专家认为，房价不会大跌。主要取决于成本的刚性特征。我国商品房的成本，一般由以下5点构成： 建筑成本 土地费用 拆迁费用 城市基础设施配套费用相关费用 从第一块看，建筑成本不仅不会降低，反而会随着市民对住宅质量的要求提高和房产与增长期对建材

51、价格还有所上升； 从第二块看，土地费用历来是国家收益和地方政府的主要财源，大幅度核减属国家重大政策。土地越来越少，价格上涨； 从第三块看，拆迁费用目前在多数城市呈上涨趋势，降低并不太可能； 从第四块看，如果降低城市基础设计建设支出，会给城镇住房建设带来更多的困难；于是，目前有条件减少的是第五块中重点征收的税金和不合理的费用。但从目前执行情况来看，能减少的税费很少，建设部三令五申，地方政府也多次提出要对不合理的乱收费现象严加治理。可以看出，除非国家大幅度削减土地费用或是在税制上作重大调整，包括开辟新的税收、税源以代替对房地产业的一部分正常税费征收，否则零星减税，减费

52、不足以促成商品房大幅度下降。从房价变化趋势看，一般都随着经济增长和城市化的进程而逐渐上升，这种趋势是由土地资源的稀缺性，不可再生性及土地供应的低弹性和需求的高弹性决定的。具体说，随着我国城市水平不断提高，必将导致城市人口的持续性增加，从而对住房需求量增加，因此，不论从国际经验还是从我国实际出发来考虑，商品房价格稳中有升带有客观必然性。 在国外，楼市大幅度跌降叫“房灾”，目前中国政治稳定，经济稳定，社会稳定，没有出现房灾的可能，所以当房价走势呈现出，不同城市会有升有降，整体趋势稳中有升，购房对于城市居民来说，仍是居住和生财、保值增值的有效手段。 17.价格又涨了，我不划算？&

53、#160;正因为上涨才更应该买，价格低的时候卖得火爆，价格上调了更应该抓住这个机会，证明房子好，增值空间大，就像买股票一样，买升不买跌，一条直线往下掉得您敢不敢买？（肯定要买价格上升的，动能才能充足，才能有效打开上升空间），您买房也同样要买升值的房，对您才有保障，您算一下，按我们现在这个速度涨上去，您明年能赚多少，到时候可别忘了请我喝一杯，吃顿饭哦（笑） 再不涨就对不起您，因为您比后面的人早来，眼光比他们超前，更有魄力，您就因该赚这个超前眼光的钱刚开始时，他对我们的信任，凭这一点，就应该优惠一点，正如您比后来的先进一步一样。现在转换我是您的话，就买2套，一套自己住，一套用来投资，因为

54、我们现在的价绝对偏低，（比较升值保值）到时抛一套，赚了钱，等于别人送一套房子给您，您说多划算，到时可别忘了我的功劳，请我吃顿饭总可以吧！（笑） 18.我以前来过价格没有那么高 ？您都是说以前，以前肯定不同现在，那您以前为什么没有买呢？ 其实以×总您这么精明，稳重的人，现在买是最划算的，因为以前虽然优惠一点，但风险相对较大。当时买，您认为不太合适也可以理解，但现在虽然花多一点钱，但买了个稳当，买了个放心，睡个好觉也是值得的（现在上调一点也是合理的）况且这段时间您的钱都投到生意上去了，按×总做生意那么精明，我相信这段时间您一定赚的钱远比这点差价多得多，对不对？值得嘛！（况且我们现在才刚刚开始，以后还要陆续往上调，好戏还在后头。）来，就把这一套订下来，您的身份证 19.为了孩子，买房子就是要买好环境？购房置业，无论是那些耗尽大半生积蓄的工薪一族，还是“一掷千金”的富豪望族，选购一处有利于孩子成长的理想居所，是他们的共同心愿。望子成龙，望女成凤，自古