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文档简介
1、郑州市写字楼市场调查报告写字楼作为信息的集散,商务活动的中心,正在社会经济中扮演越来越重 要的角色。随着写字楼供应量的逐年增加,写字楼市场供需之间的矛盾也开始 日趋突出。如何在复杂的市场环境中为写字楼的营销资源准确定位,为企业决策提供一线资料,是我们营销工作的重要任务。带着这个课题,我们对 CBD 商务区和老城区有代表性的写字楼进行了调研,具体内容如下: 一、CBD商务区:1、金城东方国际:开发商:金成房地产;物业:万厦物业;租金0.8元/ itf天(毛坯),0.9元/itf天(简装),物业费为1.35元/itf月,地下停车费180元/月,分割出租,朝内环的写字间已无,入住率较高。电话:655
2、722882、龙湖大厦:开发商:大地房地产;物业:大地物业;租金 0.6元/itf天(毛 坯),0.75元/itf天(简装),物业费为0.87元/itf月,电费:0.761元/度; 水费:4.05元/吨;面积:60-300平方米地下停车费160元/月,分割出租, 朝内环的写字间已无。大堂较热,无中央空调,入住率较高。电话:658077383、中油新澳:开发商:中石油;物业:忠海物业;租金1.21.5元/itf天(简装,毛地铺地毯),物业费5.3元/itf月(含公摊),分割出租,朝内环的写 字间还有,大堂较宽敞,有中央空调,其相邻外环上还有一家精装修酒店。写字楼大堂虽宽敞但利用不合理显得空间小。
3、电话:658070694、绿地峰会天下:开发商:上海绿地集团;物业:上海圣维士物业;租金1.01.8 元/ itf天,物业费6.5元/nf月,大堂宽敞,分割出租,有中央空调,入住率 不高。物业费高无价格优势但其酒店式挑高大堂等硬件设施以及其优秀的 服务是其优势。纯商务写字楼,六部三菱电梯。电话:691913575、联合会展中心:租金1.52.0元/itf天(毛坯),物业费5.9/itf月(含公摊), 房间环状分布,分割出租,大堂宽敞,入住率不高,但其商铺招商实行统 一规划,一,二层为房管局,圆形建筑采光较好,但配套设施还不是太完 善。电话:678811886,财智广场:开发商:伟业房地产;物业
4、:日康居业物业公司;物业费:每 平方米每月2元,不含公滩。面积:60-400平方米,地下停车场160元/ 月;三梯四户,商住两用,采光不好。电话:632841117、顺驰第一国际:开发商:河南顺驰房地产;物业:河南顺驰物业;物业收 费:每平方米每月1.3元;地下停车场:5万元/个,租车位,160元/个; 写字楼售价:每平方米7000左右;面积:104-260平方米8、未来国际大厦:开发商:未来房地产;物业:未来和谐物业;物业收费:每平方米每月1.1元,另加0.05元的电子监控;地下停车场:190元/月;性质:商住两用;电话:658078668、新芒果中烟大厦:开发商:新芒果房地产;物业公司和收
5、费待定。纯商务写字楼,120米全玻璃幕墙建筑主体。美国开利集中式中央空调,地上 31层,1-4层为商铺,5-31层为写字楼。有背景音乐,面积有90和210两种,声称5A级写字楼。售价:6800左右电话:693177779、格拉姆国际公寓:开发商:苏霞房地产公司;物业:国基物业,收费未定。售价6600地下车位未定,可售的不多,可以分割。声称 CBD首家精装酒店式公寓。面积:55-78平方米。性质:商住两用。楼高120米。特点:精装修,小户型,多用途。电话:68103999/6810388810、金成阳光世纪:开发商:金成房地产;物业:万厦物业;物业收费1.2元左右;性质:商住两用。空调自装,热,
6、大堂无中央空调,电梯排风不畅。门禁有可视系统,每单元2部电梯,车位租金140另40元管理费。视野受到会展中心的限制不太开阔。朝内环的房子还有出租。电话:6557810811、海逸名门:物业:太极物业。性质:商住两用。物业收费:1.35另0.05元的电子监控费,不含公摊有门禁,数字通话,车位 190个左右,已售80个左右剩余的只租不卖。租金:160含30元管理费,每单元2部电梯。 电话:6580786612、中储粮大厦:自用,其内部有业主出租的为商住两用。物业收费:2.1元含公摊。车位售6-8万,车位租金每月240元含管理费。全中央空调。商 铺为整层出租。电话:6567521613、中华大厦:开
7、发商:郑州宏远房地产开发有限公司;物业公司:方园物业, 物业收费未定,销售均价:每平方米 5800元;整层销售,每层1200平方 米,2008年底交房。其突出交通位置重要连接 CBD外环和市区,中间是 中州大道。电话:68081777二、老城区:1、润华商务:租金1.98元/nf天(含物业费,水电费,停车免费),产权归开 发商,只租不售。电话:636161112、裕达国贸:租金2.6元/itf天,物业费8元/nf月(停车免费,含公摊,每周 一次地毯除尘)。电话:679766663、未来大厦:租金2.17元/itf天(简装,业主停车免费,含物业费)。电话:656135694、思达数码大厦:租金1
8、.4元/itf天(简装),物业费1.35元/itf月,地面停车40元/月,地下停车160元/月(含管理费)。电话:657930085、广汇国贸:租金1.95元/itf天(简装,含公摊,含物业费),地下停车160 元/月(无管理费)。电话:65958988 655851686、财富广场:租金1.0元/itf天(毛坯),物业费1.3元/itf月,地下停车160 元/月(无管理费)。电话:653378887、兴业大厦:租金1.0元/itf天(简装),物业费1.35元/itf月,停车免费。电话:653367788、金成国贸:租金1.0元/itf天(简装),物业费1.6元/itf月,不含公摊,地下停车1
9、80元/月(无管理费)。电话:662066939、天龙大厦:租金1.0元/ttf天,免物业费,地下停车150元/月。电话:6797828810、报业大厦:租金2.5元/itf天(含停车费,物业费)整层出租1200 m2,共24 层,6579590911、国际企业中心:租金1.1元/ ttf天,面积120 m2-600 m2 国际企业 中心总建筑面积10.8万平方米,由2栋近百米写字楼组成。其中A座28层,13层为商务配套裙房,428层为写字楼;B座31层,1层为商 务配套裙房,231层为写字楼。约1700平方米的矩形标准层,大开 间可开可合,自由分割,每层6部电梯,双电梯间设计,核心筒北侧 设
10、置,3.15米层高,四面环景,为郑州罕有的自由创意OFFICE。12部高速电梯、知名品牌中央空调、高速宽带网络、大型员工 餐厅、地上地下大型停车场、GSM覆盖以及国际商务会所等国际标 准配置,构建高效、舒适、尊贵的商务与办公平台。国际资深物业管理专家 “世邦魏理仕”主理国际企业中心, 对物业实施全新的资产管理计划,为入驻企业提供国际企业孵化器 式物业管理,超越现代物业管理理念,提升企业核心竞争力,让企 业名利双孵,让资产持续升值。电话:60917666 农业路72号分析:1、各写字楼均有空置房对外出租,且租赁价格、物业费、停 车费不同,入住率都未达到百分之百。这说明郑州市写字楼市场已进入 供大
11、于求白阶段(2007年郑州写字楼投放量达到 50万行),我们应充分 认识到来自市场的压力和紧迫感。但是,调查得知,大部分过剩的写字 楼产品主要是中低端的,一、是酒店经营不善转租的写字间;二、是自 建的办公楼使用不完转租的;三、是商务楼内的写字间,他们终因办公 设施差,商务氛围淡薄,物业管理欠缺等因素而被市场淘汰。所以,我 们为此也不用过多的担心。今后,真正高品质的写字楼定会是市场追捧 的对象。2、商务区的写字楼基本上是销售,产权归业主;老城区的写字楼有部分只租不售,产权归开发商,如润华商务,广汇国贸,未来大厦等, 租金价格在2元/nf天左右,免物业费,公用水电费,这些楼盘都是2004年以前投入
12、使用的,当时的开发商存在惜售心里。3、商务区的租金价格在 0.75元一2元/itf天之间(简装),物业费 在0.87元6.5元/itf月之间,地下停车费在 160元/月左右,座落在内环 上的写字楼只有中油新澳大厦有朝内环的写字间出租,但其物业费较高。4、老城区的租金在 1.0元2.6元/M天之间,物业费在1.3元一8 元/itf月之间,租金超过1.5元/M天的,具服务,办公环境等都不错。目前, 裕达国贸收费最高。通过分析对比,我们认为在未来的两年内,CBD世贸大厦写字间的 租金价格在1.21.5元/nf天之间较为适宜。这个价格目前在郑州写字楼市场 来说是中档水平。在商务内环路专业写字楼当中,租金价格高于金城东方国际 和龙湖大厦,但是他们朝向内环的写字间已无, 且办公环境不是很优越,龙湖 大厦无中央空调,大堂较热。那么,世贸大厦的租金为什么不能更高呢?(高 于1.5元)因为我们真正对手(内环路中油新澳大厦)的租金价格也在1.2-1.5 元/itf天之间,并且办公环境,房屋朝向,视野都不错。价格过高,会失去一 些客户资源,使我们处于被动。再则,我们离真正意义上的高品质写字楼还有 一定的
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