郑州市写字楼市场调查报告综述

1、郑州市写字楼市场调查报告写字楼作为信息的集散，商务活动的中心，正在社会经济中扮演越来越重 要的角色。随着写字楼供应量的逐年增加，写字楼市场供需之间的矛盾也开始 日趋突出。如何在复杂的市场环境中为写字楼的营销资源准确定位，为企业决策提供一线资料，是我们营销工作的重要任务。带着这个课题，我们对 CBD 商务区和老城区有代表性的写字楼进行了调研，具体内容如下： 一、CBD商务区：1、金城东方国际：开发商：金成房地产；物业：万厦物业；租金0.8元/ itf天（毛坯），0.9元/itf天（简装），物业费为1.35元/itf月，地下停车费180元/月，分割出租，朝内环的写字间已无，入住率较高。电话：655

2、722882、龙湖大厦：开发商：大地房地产；物业：大地物业；租金 0.6元/itf天（毛 坯），0.75元/itf天（简装），物业费为0.87元/itf月，电费：0.761元/度； 水费：4.05元/吨；面积：60-300平方米地下停车费160元/月，分割出租， 朝内环的写字间已无。大堂较热，无中央空调，入住率较高。电话：658077383、中油新澳：开发商：中石油；物业：忠海物业；租金1.21.5元/itf天（简装，毛地铺地毯），物业费5.3元/itf月（含公摊），分割出租，朝内环的写 字间还有，大堂较宽敞，有中央空调，其相邻外环上还有一家精装修酒店。写字楼大堂虽宽敞但利用不合理显得空间小。

3、电话：658070694、绿地峰会天下：开发商：上海绿地集团；物业：上海圣维士物业；租金1.01.8 元/ itf天，物业费6.5元/nf月，大堂宽敞，分割出租，有中央空调，入住率 不高。物业费高无价格优势但其酒店式挑高大堂等硬件设施以及其优秀的 服务是其优势。纯商务写字楼，六部三菱电梯。电话：691913575、联合会展中心：租金1.52.0元/itf天（毛坯），物业费5.9/itf月（含公摊）， 房间环状分布，分割出租，大堂宽敞，入住率不高，但其商铺招商实行统 一规划，一，二层为房管局，圆形建筑采光较好，但配套设施还不是太完 善。电话：678811886,财智广场：开发商：伟业房地产；物业

4、：日康居业物业公司；物业费：每 平方米每月2元，不含公滩。面积：60-400平方米，地下停车场160元/ 月；三梯四户，商住两用，采光不好。电话：632841117、顺驰第一国际：开发商：河南顺驰房地产；物业：河南顺驰物业；物业收 费：每平方米每月1.3元；地下停车场：5万元/个，租车位，160元/个； 写字楼售价：每平方米7000左右；面积：104-260平方米8、未来国际大厦：开发商：未来房地产；物业：未来和谐物业；物业收费:每平方米每月1.1元，另加0.05元的电子监控；地下停车场：190元/月；性质：商住两用；电话：658078668、新芒果中烟大厦：开发商：新芒果房地产；物业公司和收

5、费待定。纯商务写字楼，120米全玻璃幕墙建筑主体。美国开利集中式中央空调，地上 31层，1-4层为商铺，5-31层为写字楼。有背景音乐，面积有90和210两种，声称5A级写字楼。售价：6800左右电话：693177779、格拉姆国际公寓：开发商：苏霞房地产公司；物业：国基物业，收费未定。售价6600地下车位未定，可售的不多，可以分割。声称 CBD首家精装酒店式公寓。面积：55-78平方米。性质：商住两用。楼高120米。特点：精装修，小户型，多用途。电话：68103999/6810388810、金成阳光世纪：开发商：金成房地产；物业：万厦物业；物业收费1.2元左右；性质：商住两用。空调自装，热，

6、大堂无中央空调，电梯排风不畅。门禁有可视系统，每单元2部电梯，车位租金140另40元管理费。视野受到会展中心的限制不太开阔。朝内环的房子还有出租。电话：6557810811、海逸名门：物业：太极物业。性质：商住两用。物业收费：1.35另0.05元的电子监控费，不含公摊有门禁，数字通话，车位 190个左右，已售80个左右剩余的只租不卖。租金：160含30元管理费，每单元2部电梯。 电话：6580786612、中储粮大厦：自用，其内部有业主出租的为商住两用。物业收费：2.1元含公摊。车位售6-8万，车位租金每月240元含管理费。全中央空调。商 铺为整层出租。电话：6567521613、中华大厦：开

7、发商：郑州宏远房地产开发有限公司；物业公司：方园物业， 物业收费未定，销售均价：每平方米 5800元；整层销售，每层1200平方 米，2008年底交房。其突出交通位置重要连接 CBD外环和市区，中间是 中州大道。电话：68081777二、老城区：1、润华商务：租金1.98元/nf天（含物业费，水电费，停车免费），产权归开 发商，只租不售。电话：636161112、裕达国贸：租金2.6元/itf天，物业费8元/nf月（停车免费，含公摊，每周 一次地毯除尘）。电话：679766663、未来大厦：租金2.17元/itf天（简装，业主停车免费，含物业费）。电话：656135694、思达数码大厦：租金1

8、.4元/itf天（简装），物业费1.35元/itf月，地面停车40元/月，地下停车160元/月（含管理费）。电话：657930085、广汇国贸：租金1.95元/itf天（简装，含公摊，含物业费），地下停车160 元/月（无管理费）。电话：65958988 655851686、财富广场：租金1.0元/itf天（毛坯），物业费1.3元/itf月，地下停车160 元/月（无管理费）。电话：653378887、兴业大厦：租金1.0元/itf天（简装），物业费1.35元/itf月，停车免费。电话：653367788、金成国贸：租金1.0元/itf天（简装），物业费1.6元/itf月，不含公摊，地下停车1

9、80元/月（无管理费）。电话：662066939、天龙大厦：租金1.0元/ttf天，免物业费，地下停车150元/月。电话：6797828810、报业大厦：租金2.5元/itf天（含停车费，物业费）整层出租1200 m2,共24 层，6579590911、国际企业中心：租金1.1元/ ttf天，面积120 m2-600 m2 国际企业 中心总建筑面积10.8万平方米，由2栋近百米写字楼组成。其中A座28层，13层为商务配套裙房，428层为写字楼；B座31层，1层为商 务配套裙房，231层为写字楼。约1700平方米的矩形标准层，大开 间可开可合，自由分割，每层6部电梯，双电梯间设计，核心筒北侧 设

10、置，3.15米层高，四面环景，为郑州罕有的自由创意OFFICE。12部高速电梯、知名品牌中央空调、高速宽带网络、大型员工 餐厅、地上地下大型停车场、GSM覆盖以及国际商务会所等国际标 准配置，构建高效、舒适、尊贵的商务与办公平台。国际资深物业管理专家 “世邦魏理仕”主理国际企业中心， 对物业实施全新的资产管理计划，为入驻企业提供国际企业孵化器 式物业管理，超越现代物业管理理念，提升企业核心竞争力，让企 业名利双孵，让资产持续升值。电话：60917666 农业路72号分析：1、各写字楼均有空置房对外出租，且租赁价格、物业费、停 车费不同，入住率都未达到百分之百。这说明郑州市写字楼市场已进入 供大

11、于求白阶段（2007年郑州写字楼投放量达到 50万行），我们应充分 认识到来自市场的压力和紧迫感。但是，调查得知，大部分过剩的写字 楼产品主要是中低端的，一、是酒店经营不善转租的写字间；二、是自 建的办公楼使用不完转租的；三、是商务楼内的写字间，他们终因办公 设施差，商务氛围淡薄，物业管理欠缺等因素而被市场淘汰。所以，我 们为此也不用过多的担心。今后，真正高品质的写字楼定会是市场追捧 的对象。2、商务区的写字楼基本上是销售，产权归业主；老城区的写字楼有部分只租不售，产权归开发商，如润华商务，广汇国贸，未来大厦等， 租金价格在2元/nf天左右，免物业费，公用水电费，这些楼盘都是2004年以前投入

12、使用的，当时的开发商存在惜售心里。3、商务区的租金价格在 0.75元一2元/itf天之间（简装），物业费 在0.87元6.5元/itf月之间，地下停车费在 160元/月左右，座落在内环 上的写字楼只有中油新澳大厦有朝内环的写字间出租，但其物业费较高。4、老城区的租金在 1.0元2.6元/M天之间，物业费在1.3元一8 元/itf月之间，租金超过1.5元/M天的，具服务，办公环境等都不错。目前， 裕达国贸收费最高。通过分析对比，我们认为在未来的两年内，CBD世贸大厦写字间的 租金价格在1.21.5元/nf天之间较为适宜。这个价格目前在郑州写字楼市场 来说是中档水平。在商务内环路专业写字楼当中，租金价格高于金城东方国际 和龙湖大厦，但是他们朝向内环的写字间已无， 且办公环境不是很优越，龙湖 大厦无中央空调，大堂较热。那么，世贸大厦的租金为什么不能更高呢？（高 于1.5元）因为我们真正对手（内环路中油新澳大厦）的租金价格也在1.2-1.5 元/itf天之间，并且办公环境，房屋朝向，视野都不错。价格过高，会失去一 些客户资源，使我们处于被动。再则，我们离真正意义上的高品质写字楼还有 一定的