基准地价评价方法

1、4南安市人民政府文件南政文（20083 65号南安市人民政府关于公布实施南安市2007年土地定级和基准地价的通知各乡镇人民政府、街道办事处，雪峰管委会，市直有关单位：为了加强地价管理，建立和完善土地使用权价格体系，认真 落实益准地价定期更新和公布制度，现将南安市2007年土地定 级和基准地价予以公布实施，请认真贯彻执行,南安市2004 年土地定级和基准地价（南政文C2005J 136号）同时停止执 行"特此通知附件：1、土地级别的划分- 2、基.准地价的标淮二 O"-"F.3.、基准地价的应用说可附件一 土地级别的划分、市区土地级别划分 （见表1、表2）表1市区商

2、服用地、住宅用地土地级别的划分级别范围备注市区I自溪美大桥向南接西溪环路，沿西溪环路向西至环城西路，沿环城西路向 南至环城南路，沿环城南路向东至柳东路，沿柳东路南侧山脚线向东至小 路，沿小路向北至省道 308线，沿省道308线向东至联丰小区，过 308线 全西溪，沿西溪向西全柳城大桥，向北过柳城大桥接色道308复线，向西接溪美大桥。详 见 级 别 图nI级地范围除外，自 308线（崎峰段）旧防洪堤沿 308线向东南至崎峰工 业区规划路（崎峰邮政局对面），沿规划路向西南至规划西二路，沿路向南 过科技园桥至成功科技园，沿科技园北侧、东侧围墙线向东、向南至新华 南路，沿新华南路向东南至规划西溪环路，

3、沿规划西溪环路向西南至规划 南安路，沿规划南安路向东南至规划中心路，沿规划中心路向西南至南安 市总体规划确定的城市建设用地范围线，沿规划区范围线向东南至南山脚，沿南山山脚线东北、向南至南吕公路斜坡下，过南吕公路沿山脚线向北、 向东至职业中专旁规划东三路，沿规划路向东至规划水头四路，沿规划水 头四路向北过308线至西溪，沿西溪向西北至规划联台大桥，沿新行政中 心外围线向北至规划区范围线，沿规划范围线向北至规划外环路，沿规划 外环路向北至火车站前路口，沿路向南至规划莲池大道，沿规划莲池大道 向西过规划莲池大桥至西溪南岸，沿西溪向北至旧防洪堤。m规划区内除I、II级外其余用地。w规划区外用地。表2市

4、区工业用地、其它用地土地级别的划分级别范围备注I与住宅用地I级地范围相同。市区nI级地范围除外，自 308线（崎峰段）旧防洪堤沿 308线向东南至崎峰工 业区规划路（崎峰邮政局对面），沿规划路向西南至规划西二路，沿路向南 过科技园桥至成功科技园，沿工厂路向西至规划区范围线，沿规划外环路 向南至南山脚，沿南山山脚线东北、向南至南吕公路斜坡下，过南吕公路 沿山脚线向北、向东全职业中专劳规划东二路，沿规划路向东至规划水头 四路，沿规划水头四路向北过308线至西溪，沿西溪向西北至规划联台大桥，沿新行政中心外围线向北至规划区范围线，沿规划区范围线向北至规 划外环路，沿外环路向北至火车站，沿铁路保护线向西

5、至南金路，沿南金 路向南全规划莲池大道， 沿规划莲池大道向西过规划莲池大桥全西溪南岸， 沿西溪向北至旧防洪堤。详 见 级 别 图m规划区内除I、II级外其余用地。w规划区外用地。、各乡镇土地级别的划分（见表3、表4）表3各乡镇商服用地、住宅用地土地级别的划分镇名级别范围水头I自324国道大转盘向南沿建材大道至规划路，沿规划路向东过奎峰大道至沿海大通道，沿沿海大通道向北至建材街，沿建材街向西至324国道复线，沿324国道复线向南至大转盘。n规划区内除I级地外其余用地范围。丰州I自旧金鸡拦河闸沿北渠向东至侨中路，沿侨中路向北至镇政府门前口，沿镇 政府前路向东至东环路，沿东环路向南至防洪堤，沿防洪堤

6、至旧金鸡拦河闸。n规划区内除I级地外其余用地范围。官桥i由交警中队往南沿福官中路北段至汽车站，往西南方向沿福官南路至美人桥，往西沿金庄街至324国道，沿324国道向东北至交警中队。n规划区内除I级地外其余用地范围。梅山i镇中心区范围，东至省道307线，南至芙蓉中路，西至芙蓉溪，北到芙蓉东路。n规划区（调整前）内除I级地外其余用地范围。石井i由石井码头向西沿林柄街至林柄街与石莲路交叉口，由林柄街与石莲路交 叉口向北沿石莲路至石莲路与进港路父叉口，由石莲路与进港路交叉口向南 沿进港路和井码头；规划环城路两侧 100米范围。n规划区内除I级地外其余用地范围。规划区范围：东至石井湾，南至南安石 井湾项

7、目区，四至古山村地界，北至滨海工业区。洪潮i自洪漱大桥桥头沿东大路向北至规划路，沿规划路向西至防洪堤路，沿防洪 堤路向南至洪漱大桥桥头。n规划区内除I级地外其余用地范围。霞美i自交警中队旁规划路沿 308线至军民连心路，沿军民连心路向西南至规划路， 沿规划路向东南至规划福厦铁路，沿福厦铁路向北至规划路，沿规划路向西 至交警中队旁规划路。n规划区内除I级地外其余用地范围。仑苍i规划区内用地范围（包含仑苍、联盟、大泳、国美村四个行政村）。诗山i规划区内用地范围（东至诗山中学，西全凤坡山环镇路，南至社一村环镇路， 北至红旗村环镇路）。康美i规划区内用地范围（南洪公路、福芸路、康宁路包围的区域）。省新

8、i规划区内用地范围（北至新侨街，南至南源针织厂，东至省道307线东侧300 米，西至省道 307线西侧500米）。金淘i规划区内用地范围（东至南金公路与省道307线交叉路口，西至眉山公路盖溪路口，南至淘溪，北至斗南中心小学）。码头i规划区内用地范围（东至新汤村，西全俏头村、丰美村，南至丰联村，北至 美岭村、康安村居委会）。英都i规划区内用地范围（东至民山溪仔桥，西至恩惠中学四板桥，南至沙溪坝， 北至英溪）。罗东i规划区内用地范围（包含罗东村和新明村）。洪梅i规划区内用地范围（包含梅新村、洪梅村、三梅村）。蓬华i规划区内用地范围（包含蓬岛村、华美村、苏厝村）。东田i规划区内用地范围（包含东田村）

9、。九都i规划区内用地范围（包含新东村）。乐峰I规划区内用地范围（包含炉山村、炉中村）。翔云I规划区内用地范围（包含翔云村）。眉山I规划区内用地范围（包含田内村）。向阳I规划区内用地范围（包含向阳村）。表4各乡镇工业用地、其它用地土地级别的划分镇名级别范围水头、丰州、官桥、梅山、霞美、洪漱、石井、仑苍、康美、 各新、十寸山、金淘、码头、央都、罗东、洪梅、逢华、东田、 九都、乐峰、翔云、眉山、向阳I镇规划区及规划 区外工矿用地附件二基准地价的标准、市区基准地价标准（一）市区商服用地主街路线价表（见表1）表1市区商服用地主街路线价表编P街道范围路线价1中山街成功街至民主街126002民主街成功街至新

10、华街126003新华街1必利达洒店至长安街90004岸街1新华街至第三座天桥90005新华街2长安街至二环路74006成功街1汽车站至南城路74007溪美街1必利达洒店至柳新路74008M路1荣溪宫至湖中路74009武荣街660010溪美街2河滨路至新美路600011新美路1河滨路至第二菜市场580012K街2第三座天桥至新美路520013成功街2汽车站至成功雕像510014新华南路二环路至宣化路口450015环城西路西溪环路全环城南路450016新美路2第二菜市场至二环路450017柳城路新华街全环城南路450018溪美街3新美路至港仔渡大桥450019河滨路南城路至港仔渡大桥4200203

11、08线东1成功雕像至东区市场410021西溪环路新美路全坏城西路400022M路2湖中路至二环路370023防洪堤美林大桥至溪美大桥370024美林规划路防洪堤至规划路口370025普莲路1成功街路口至二环路360026环城南路1环城西路至普莲路360027308线东2东区市场至职专路口350028环城南路2普莲路至成功雕像350029308崎峰段港仔渡圆盘至旧南同公路330030M路3二环路至普莲路曰320031普莲路2二环路至南大路交义路口320032南洪路溪美大桥至南金路口320033柳美南路柳城大桥至南洪公路圆盘3000（二）市区商服用地级别平均路线价、 住宅用地、工业用地、 其它用地

12、基准地价表（见表2）表2 市区商服用地级别平均路线价、住宅用地、工业用地、其它用地基准地价表用途商服用地住宅用地工业用地其它用地级别平均 路线价元/M2调整幅 度楼面地 价元/M2调整幅 度地面地价元/M2调整幅 度地面地价元/M2调整幅 度I级2800土 20%785土 20%450土 15%1540土 15%II级2000土 20%530土 20%340土 15%408土 15%m级1400土 20%360土 20%260土 15%P 312土 15%IV级1000土 20%| 250土 20%200土 15%240土 15%备注：1、土地开发程度为“五通一平”2、容积率：住宅用地2.0、

13、工业用地1.0、其它用地1.0。:、各乡镇基准地价表（一）各乡镇冏服用地主街路线价表（见表3）表3 各乡镇商服用地主街路线价表乡镇编号路线区段名称路段范围楼面地价水 头 镇1厦盛街水石踏一奎峰人道100002鑫顺街南段厦盛街-鑫顺街转盘100003新街北路厦盛街-福兴北路70004福兴街南段福兴北路-厦盛街70005水石路北段厦盛街-新华书店70006鑫顺街北段鑫顺街转盘-建材街45007324国道中段建材大道-建材街45008建材街东段福兴北路324国道45009福兴北路建材街-福兴街南段450010P奎峰大道北段厦盛街华辉石业公司路口450011水石路南段新华书店-规划路350012324

14、国道复线大转盘-建材街300013建材街西段324国道复线一324国道北段300014奎峰大道南段华辉右业公司路口一规划路3000丰 州 镇1武荣街中国农业银彳了一南口街45002南门街南段中心小学一省 307线45003侨中路一华侨中学一省307线32004省307线中南酒店一东环路2200官桥 镇1福官南路美人桥-南街48002共建街东段官桥市场-福官南路45003兴华街共建街至兴华街与太同街交叉口42004太同街38005金庄街美人桥324国道35006福官中路南段西街-南街30007西环路金庄街一324国道28008福官中路北段西街至交警中队20009324国道交警中队至金庄街路口18

15、00梅 山 镇1南街芙蓉东路一规划芙蓉中路45002光前东街西段南街一国光中学45003光前西街光前东街-电站45004梅仙路芙蓉东路-梅乐路45005光前东街东段国光中学一国光门28006芙蓉东路国光门-南街28007芙蓉西街南街一后田路18008梅乐路梅仙路-芙蓉东路1800石 井 镇1延平西路石莲路-成功南路38002延平东路1成功南路一中宪弟38003成功南路南段成功东路-镇府路38004石莲路2进港路以北段38005成功北路成功西路-进港路38006环城路沿海环镇规划道路35007延平东路2中宪弟一延平中学22008成功南路北段镇府路-信用联社22009石莲路1进港路-古郭路2200

16、10石莲路3石郭路以南段2200洪¥赖街4滨西路全郊二路福次境痛43002洪南街江浜东路全洪漱街43003洪东街南段洪漱街全华南巷43004安街江滨西路至华南巷3800洪5洪东街北段华南巷全洪新路2500漱61L浜四路洪新路全1可玄街2500镇71L供木踏旧洪濒桥头至东大踏25008东大路南段郊二路至省恒307线泉州巾锦辉经贸发 .rr用右阻染奇，广25009外二踏洪撅耐坚未契路220010郊一路江滨东路全东大路200011东大路北段郊二路全新侨路1800W1 308杲州而看寸所一霞美新街3200霞2军民连心路北段柳南中学省道308线3200美3霞美新街2500镇4308霞美新街一交

17、警中队22005军民连心路南段柳南中学一红星职业中专22001南北大道2500仑2水暖城街道工业街-南北大道2500苍3仑苍街2300镇4工业街省道308线一仑苍街20005省道308线除水暖城外1临308线路段15001诗山街中段旧省道307线至社星路3500诗2社星路诗山街至派出所2500山3诗山街东段旧省道307线至省道307线2500镇4诗芸路省道307线至电信局25005诗山街西段社星路至诗山街已改造区域25001南洪公路卫生院路口一堀内路口2000康美2福芸路南段渡芸沟-康美大桥2000镇3康宁路渡芸沟-南洪公路12004福芸路北段渡芸沟以北段12001善星街南段善桥一善星街270

18、号3200省2恒利生活区内街道3200新3铺顶街善星街一南星工业大厦3200镇4善星街北段:善星街270号一新桥街15005南金公路镇政府一善桥1500金谕1省道307线1北街一侨光路口30002省道307线2侨光路口-邮政局2000何镇3北街：13004南街13001十字街南段:镇府街一邮电局2200码头2厝美街北段镇政府一镇府街22003镇府街厝美街一码头派出所2000镇4圆桥岭街十字街一码头税务所20005十字街北段邮电局以北段13006厝美街南段镇政府以南段13001金英街.镇府路一东山街2000央2镇府路塘边街-金英路2000白P镇3塘边街东山街一英墟路16004东山街塘边街一金英路

19、1600（二）各乡镇商服用地级别平均路线价、住宅用地、工业用地、其它用地基准 地价表（见表4）表4各乡镇商服用地级别平均路线价、住宅用地、工业用地、其它用地基准地价表乡镇商服用地住宅用地工业用地其它用地楼面地价（元/M）楼面地价（元/M2）地面地价（元 / M）地面地价（元 / M）I级U级I级U级I级I级级别平均路线 价调整幅度级别 平均 路线 价基准地价基准地价调整幅度基准地价调整幅度基准地价调整幅 度基准地价调整幅度水头1700+ 20%1200+ 20%650+ 25%400+ 25%300+ 25%360+ 25%丰州1400+ 20%1000+ 20%500+ 20%350+ 20

20、%280+ 25%336+ 25%官桥1400+ 20%1000+ 20%460+ 20%330+ 20%270+ 25%324+ 25%梅山1200+ 20%850+ 20%420+ 20%300+ 20%250+ 25%300+ 25%石井1100+ 20%750+ 20%400+ 20%290+ 20%270+ 25%324+ 25%洪赖1100+ 20%750+ 20%400+ 20%290+ 20%250+ 25%300+ 25%霞美1100+ 20%750+ 20%380+ 20%280+ 20%270+ 25%324+ 25%仑苍800+ 20%300+ 20%240+ 25%2

21、88+ 25%诗山800+ 20%260+ 20%225+ 25%270+ 25%康美700+ 20%260+ 20%240+ 25%288+ 25%省新700+ 20%250+ 20%240+ 25%288+ 25%金淘700+ 20%250+ 20%225+ 25%270+ 25%码头700+ 20%240+ 20%225+ 25%270+ 25%英都700+ 20%240+ 20%210+ 20%252+ 20%罗东650+ 20%240+ 20%210+ 20%252+ 20%洪梅500+ 15%200+ 15%200+ 16%252+ 16%蓬华500+ 15%200+ 15%200

22、+ 16%240+ 16%东田500+ 15%200+ 15%200+ 16%240+ 16%九都500+ 15%200+ 15%200+ 16%240+ 16%乐峰500+ 15%200+ 15%200+ 16%240+ 16%翔云450+ 15%180+ 15%177+ 5%212+ 5%眉山450+ 15%180+ 15%177+ 5%212+ 5%向阳450+ 15%180+ 15%177+ 5%212+ 5%备注：1、土地开发程度为“三通一平”；2、容积率：住宅用地 2.0、工业用地1.0、其它用地1.0。5附件三基准地价的应用说明第一章基准地价的基本内容一、基准地价的构成本次评估的

23、基准地价，是指对城市各级土地或均质地域及其商服、 住宅、工 业等不同土地用途分别评估的法定最高年期的土地使用权平均价格， 土地用途分 为商服用地、住宅用地、工业用地和其它用地等四类，基准日为 2007年1月1 日，其权利特征是出让土地使用权，其地价构成包括土地取得成本、土地前期开 发成本、按规定收取的相关费用和土地增值收益四个部分， 不包括契税、教育附 加费、行政配套费、人防费、排污费等土地取得后的费用。其中：（一）土地取得成本：包括征地（拆迁安置）费用，其中征地费用包括土地 补偿费、安置补助费和宵苗、地上物补偿费等各项客观费用，拆迁安置费用包括 拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费等各项

24、客观费用。（二）土地前期开发成本：市区是指土地前期开发达到“五通一平”（宗地红 线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、红线内土地平整）所需的各项客观费用；乡镇是指土地前期开发达到“三通一平”（宗地红线外通路、通上水、通电、 红线内土地平整）所需的各项客观费用。（三）按规定收取的相关费用：包括新增建设用地有偿使用费、 耕地开垦费、 耕地占用税、新菜地开发基金和征地管理费以及按规定应收取的其他费用。（四）土地增值收益：是指待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设 用地的某种利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间 的差额。二、基准地价的表现形式和内涵（一）商服用地基准地价的表

25、现形式和内涵商服用地主要包括商业（含商店、商场、各类批发、零售市场及相应附届设 施用地）、金融保险业（含银行、保险、信托、证券、期货、信用社等用地）、餐 饮娱乐用地（含饭店、餐厅、洒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及相应附届 设施用地）和其他商服用地（包括写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办 公用地；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、 加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服 务设施用地）。商服用地级别基准地价采用级别平均路线价为表现形式。主街路 线价是指出让年限为40年，沿主街标准进深（市区为15米，乡镇为12米）的 首层商业店面

26、每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格；级别平均路线价是指出 让年限为40年，级别内除主街路线价区段外，沿街（或沿路）标准进深（市区 为15米，乡镇为12米）的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价 格。（二）住宅用地基准地价的表现形式和内涵：住宅用地主要包括高级住宅、普通住宅和别墅等用地。其地价采用楼面地价 表示，其内涵是指出让年限为70年，标准容积率为2.0,地上建筑物每建筑平方 米分摊的土地使用权平均价格。（三）工业用地基准地价的表现形式和内涵工业用地主要包括工业（含工业生产及其相应附届设施用地、高新技术产业 研发与展示中心）、仓储（含用于物资储备、中转的场所及相应附届设施用地）

27、等用地。其地价采用地面地价表示，其内涵是指出让年限为50年，标准容积率为1.0,每平方米土地的使用权平均价格。（四）其它用地基准地价的表现形式和内涵其它用地主要包括营利性的科、教、文、卫、体用地，营利性的市政公用设 施及营利性停车场、公墓及需以有偿出让方式供地的其它用地。 其地价采用地面 地价表示，其内涵是指出让年限为50年，标准容积率为1.0,每平方米土地的使 用权平均价格。4第二章基准地价的修正系统、商服用地修正系统（一）市区商服用地修正系统1、市区商服用地主街路线价修正系统商服用地主街路线价适用丁主要街道沿街首层店面进深20米以内（标准深度15米）的地价测算，主要对临街深度、临街形式、个

28、别因素、使用年限和期 日进行修正：深度修正（见表2-1 ）表2-1市区商服用地主街路线价临街深度修正系数表进深修正系数进深修正系数进深修正系数进深修正系数< 101.275012.61.104815.20.992817.80.913510.11.266812.71.099615.30.989217.90.910910.21.258812.81.094515.40.9857180.908310.31.251012.91.089515.50.982318.10.905810.4:1.2433131.084615.60.978818.20.903310.51.235713.11.079815.

29、70.975518.30.900810.61.228313.21.075015.80.972218.40.898410.71.221013.31.070315.90.968918.5P 0.895910.81.213913.41.0657160.965618.60.893510.91.206913.51.061116.10.962418.70.8912111.200013.61.056616.20.959318.80.888811.11.193213.71.052216.30.956118.90.886511.21.186613.81.047816.40.9530190.884211.31.1

30、80113.9P 1.043516.5 10.950019.1P 0.881911.41.1737141.039316.60.947019.20.879711.51.167414.11.035116.70.944019.30.877511.61.161214.21.031016.80.941119.40.875311.71.155114.31.026916.90.938219.50.873111.81.149214.41.0229170.935319.60.870911.91.143314.51.019017.10.932519.70.8688121.137514.61.015117.2 一0

31、.929719.8P 0.866712.11.131814.71.011217.30.926919.90.864612.21.126214.8P 1.007417.40.924120.0P 0.862512.31.120714.91.003717.50.9214> 20.00.860412.41.115315P 1.000017.6 10.918812.51.110015.10.996417.70.9161临街形式修正（见表2-2）表2-2市区商服用地主街路线价临街类型修正系数表临街形式一面临街物向临街二面以上临街修正幅度03%5%个别因素修正（见表2-3）表2-3市区商服用地主街路线价

32、个别因素的修正系数表优劣程度优较优一般较劣劣个别因素路段繁华路段较繁华路段繁华度一般路段繁华度较差路段繁华度差修正系数+5%+2.5%0-2.5%-5%2、市区商服用地级别平均路线价修正系统商服用地级别平均路线价适用丁除主街路线价适用范围外的其余商服用地地价测算（包括主街路线价20米以外商服用地的地价评估），主要对临街深度、楼层、区位因素、使用年限和期日进行修正： 深度修正（见表2-2）（二层及以上商业用房不进行深度修正） 楼层修正（见表2-4）表2-4市区商服用地级别平均路线价楼层修正系数表级别第一层修正系数第二层修正系数第三层修正系数第四层修正系数备注I级1.000.450.400.35五

33、层（含五层）以上参照住宅用地楼曲地价计算H级1.000.450.35四层（含四层）以上参照住宅用地楼囱地价计算山级1.000.40三层（含三层）以上参照住宅用地楼面地价计算IV级1.00二层（含二层）以上参照住宅用地楼面地价计算区位因素修正（见表2-5）表2-5市区商服用地级别平均路线价地价区位影响因素修正系数表影响因素影响因子修正幅度（商业繁华度距冏服中心距离-2.4 2.4商业聚集度-1.8 1.8人口密度-1.8 1.8交通便捷度道路类型-1.35 1.35停车方便度-1.05 1.05公交便捷度-0.6 0.6社会服务设施距银行、洒店等服务设施距离-2.2 2.2距学校距离-1.8 1

34、.8规划限制规划土地用途-1.1 1.1局围土地用途-0.9 0.9示地条件宗地形状-0.5 0.5示地面积-0.25 0.25宗地宽深比-2.25 2.25周围建筑密度-1.0 1.0地势条件-0.5 0.5地质条件-0.5 0.5（二）乡镇商服用地修正系统1、乡镇商服用地主街路线价修正系统商服用地主街路线价适用丁主要街道沿街首层店面进深18米以内（标准深度12米）的地价测算，主要对临街深度、临街形式、个别因素、使用年限和期 日进行修正：深度修正（见表2-6）表2-6乡镇冏服用地主街路线价临街深度修正系数表进深修正系数进深修正系数进深修正系数进深修正系数< 81.275010.6P 1

35、.072613.2 )0.950015.8P 0.86778.11.264810.71.066813.30.946215.90.86518.21.254910.8P 1.061113.40.942516P 0.86258.31.245210.91.055513.50.938916.10.85998.41.2357111.050013.60.935316.20.85748.51.226511.11.044613.70.931816.30.85498.61.217411.21.039313.80.928316.40.85248.71.208611.31.034113.90.924816.50.85

36、008.81.200011.41.0289140.921416.60.84768.91.191611.51.023914.1 -0.918116.7P 0.845291.183311.61.019014.20.914816.80.84299.11.175311.71.014114.30.911516.90.84059.21.167411.81.009314.40.9083170.83829.31.159711.9r 1.004614.50.905217.1P 0.83609.41.1521121.000014.60.902117.20.83379.51.144712.10.995514.70.

37、899017.3P 0.83159.61.137512.20.991014.80.895917.40.82939.71.130412.30.986614.90.893017.50.82719.81.123512.4P 0.9823150.890017.6P 0.82509.91.116712.50.978015.10.887117.70.8229101.110012.60.973815.20.884217.80.820810.11.103512.70.969715.30.881417.90.818710.21.097112.80.965615.40.8786180.816710.31.0908

38、12.90.961615.50.8758> 180.800010.41.0846130.957715.60.873110.51.078613.10.953815.70.8704临街形式修正（见表2-7）表2-7乡镇商服用地主街路线价临街类型修正系数表临街形式一面临街物向临街二面以上临街修正幅度03%5%个别因素修正（见表2-8）表2-8乡镇商服用地主街路线价个别因素的修正系数表优劣程度优较优一般较劣劣个别因素路段繁华路段较繁华路段繁华度一般路段繁华度较差路段繁华度差修正系数+5%+2.5%0-2.5%-5%2、乡镇商服用地级别平均路线价修正系统商服用地级别平均路线价适用丁除主街路线价适用

39、范围外的其余商服用地地价测算，主要对临街深度、楼层、区位因素、使用年限和期日进行修正: 深度修正（见表2-6）（二层及以上商业用房不进行深度修正） 楼层修正（见表2-9）表2-9乡镇商服用地级别平均路线价楼层修正系数表级别第一层修止系数第二层修止系数备注：I级1.000.45三层（含三层）以上参照住宅用地楼面地价计算H级1.00二层（含二层）以上参照住宅用地楼面地价计算备注：除水头、丰州、官桥、梅山、石井、洪漱、霞美七个乡镇外其余乡镇的二层（含二层）以上的商业用房楼面地价参照住宅用途楼面地价进行计算。区位因素修正（见表 2-10、2-11）表2-10 水头、丰州、官桥、梅山、石井、洪漱、霞美、

40、仑苍、诗山、康美、省新、金淘、码头、英都、罗东商服用地级别平均路线价宗地影响因素修正表影响因素影响因子修正幅度（商业繁华度商业聚集度-4.8 4.8人口密度-3.2 3.2交通便捷度道路类型-33周围冏服设施完善 度距银行、洒店、车站等配套服务 设施距离-2.0 2.0规划限制局围土地用途-22宗地条件宗地形状-0.75 0.75示地面积-0.5 0.5宗地宽深比-2.25 2.25地势条件-0.75 0.75地质条件-0.75 0.75表2-11洪梅、蓬华、东田、九都、乐峰、翔云、眉山、向阳 商服用地级别平均路线价宗地影响因素修正表影响因素影响因子修正幅度（商业繁华度商业聚集度-3.6 3.

41、6人口密度-2.4 2.4交通便捷度道路类型-2.25 2.25周围冏服设施完善 度距银行、洒店、车站等配套服务 设施距离-1.5 1.5规划限制局围土地用途-1.5 1.5宗地条件宗地形状-0.56 0.56示地面积-0.38 0.38宗地宽深比-1.69 1.69地势条件-0.56 0.56地质条件-0.56 0.56、住宅用地基准地价修正系统住宅用地基准地价主要对容积率、区位因素、使用年限和期日进行修正（一）容积率修正 （见表2-12、2-13）表2-12市区住宅用地地价容积率修正系数表容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数1.51.21762.70.95133.90.

42、87085.10.74511.61.16242.80.94794.00.86415.20.73481.71.11412.90.9464.10.85165.30.72671.81.07153.00.9394.20.83865.40.71611.91.03373.10.93014.30.82325.50.71012.013.20.9214.40.81255.60.70182.10.99123.30.91214.50.8045.70.69482.20.98263.40.90614.60.79415.80.68632.30.97533.50.8984.70.78395.90.68012.40.9689

43、3.60.88914.80.77436.00.67212.50.9633.70.88124.90.76512.60.95753.80.87585.00.754注：容积率小于 1.5时按1.5对应的地面价计算，大于 6.0时按6.0对应的地面价计算。表2-13乡镇住宅用地地价容积率修正系数表容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数1.51.18082.70.88393.90.81585.10.69151.61.13432.80.875440.80975.20.68121.71.09382.90.86804.10.80185.30.67141.81.058430.86174.20.

44、79215.40.66191.91.02743.10.85564.30.78145.50.652821.00003.20.85044.40.77135.60.64372.10.97623.30.84614.50.76025.70.63502.20.95513.40.84264.60.74815.80.62652.30.93643.50.83984.70.73595.90.61832.40.91983.60.83284.80.724160.61052.50.90513.70.82654.90.71292.60.89383.80.820850.7021注：容积率小于 1.5时按1.5对应的地面价计

45、算，大于 6.0时按6.0对应的地面价计算。本表在制定过程中容积率档次划分结果采用保留一个小数的方案，在具体应 用中难免遇到容积率小数位多丁一位的现象， 可根据上述容积率修正系数表采用 内插法求取容积率修正系数，计算方法如下：设XV Z< Y, X、Y为上表中相邻两容积率，Z为待估宗地的容积率计算式：Tz= Tx- （K- Ty） + （Y X） X （Z X）式中：Tz为容积率为Z时的容积率修正系数（待求）；T x为容积率为X时的容积率修正系数（查表）；T y为容积率为X时的容积率修正系数（查表）；（二）区位因素修正 （见表2-14、2-15、2-16、2-17）表2-14 市区住宅用地地价区位影响因素修正系数表影响因素影响因子修正幅度（为商服条件距市级冏服中心距离-1.6 1.6距区域商服中心距离-2.4 2.4交通便捷度道路类型-1.2 1.2距长途汽车站距离-0.75 0.75公交便捷度-1.05 1.05基础设施保证度供