无锡星尚国际公寓整体定位报告

1、星尚国际公寓整体定位报告一、区域市场背景分析Ø 2010年开始的地产新政，抑制投资、投机性购房，无锡市场成交量陡降。后期市场面临供应量上升、销售量下降的尴尬境地，下半年市场面临更大的销售压力。Ø 区域房地产市场新增项目数量有限，新开盘项目多以中高档楼盘为主，其中高层楼盘所占比例超过70%。Ø 新区板块随着长江路的成熟、高浪路高架的开工建设，逐渐吸引市区东部、南部区域性客群的关注。Ø 相比于无锡其他区域，如滨湖、南长等区域，相对均价仍然偏低。价格处于6000-7200元/，也是无锡目前市场密集成交主要价格区间。Ø 随着沪宁城际铁路的贯通，区域认可

2、度得到进一步提高，将逐渐形成城铁新区板块，预计后期周边会受到这一交通效应的积极推动。二、项目基本情况占地面积（平方米）14476区位新区行创一路、高浪路口总建筑面积（平方米）28865板块新区高浪路板块容积率1.99规划户数177户绿化率32%预计开盘时间2010年9月中下旬物业形态2栋17-18层高层1栋地面12层高层及2层裙楼开发企业无锡星洲置业发展有限公司三、项目分析 依据星尚项目所处区域及条件，我们作出以下项目swot分析：SWOT优势：劣势：Ø 项目所在地非传统住宅区域Ø 周边生活商业配套不太方便Ø 周边工业厂区林立，生活氛围缺乏Ø 项目规模小

3、，规划景观不突出优势：Ø 投资商实力及品牌优势Ø 发展商在园区自身客户资源优势Ø 项目规划户型面积控制、总价优势Ø 市场执行力优势Ø 项目工程进度快机会：Ø 高浪路高架、城际铁路以及未来地铁三号线的开通，将不断激发区域发展潜力Ø 新政基础下，刚性自住需求将是本项目目前规划产品的机遇威胁：Ø 区域个别项目热销氛围的威胁 ，如瑞城国际 Ø 下半年政策持续影响，以及个别品牌地产大盘的降价预期，带来无锡市场价格的不稳定性四、项目市场定位定位描述：面向无锡新区，为中高级管理、中等收入阶层量身打造的，摩登、健康、国际

4、化的时尚社区理由支持：Ø 引入“新加坡风情”概念，借助发展商同新方合作建设园区的优势，迅速树立项目在园区的强势主题品牌，占领和引导市场形成本项目的核心价值体系及竞争力。Ø 结合新加坡辉盛国际在国内各大一线城市的影响力，顺应辉盛阁酒店服务公寓在中高端商务人群心目中的认同和喜好，加速市场对本项目确立为“新加坡风情”的“酒店、住宅、商业混合体”项目的认同，提升项目住宅+酒店最优价值组合策略“高品质（酒店服务）、高形象（酒店品牌）、高性价比（住宅品质）”。Ø 定位于配套、服务新区的白领公寓，提升项目品味。打造全面提供中短期、中长期居住功能为主体的综合国际化社区。五、目标客

5、群定位l 年龄层次集中在25-45岁左右，刚刚建立、或已拥有和谐的家庭生活。l 一部分客群目前采取租房形式，属于首次置业，该部分人群约占40%-50%；另外一部分属于改善型购房，包括扩大面积换房、环境购房等。鉴于今年的地产新政影响，预计本案客群中投资比例非常低，可忽略不计。l 他们的职业主要是制造业、服务业等中高层管理人员，并有少部分事业单位及公务员。l 他们中有相当一部分属于外地在无锡工作的人群，以在新区工作为绝对比例。l 他们工作繁忙，需要更大的空间来提升自己的居住环境和社交圈。l 他们中部分人生存在亚健康的状态，渴望得到健康的生活。l 对品牌的信赖程度较低，他们更喜欢性价比较高的实惠住宅

6、。l 价格的敏感程度依然较高，特别是总价的影响较高。总价接受能力在40万-80万之间。六、项目价格定位本项目将采取加权比较法的计算方法得出项目均价。根据项目所在板块的市场竞争状况，本项目在区域内具有可比性的项目有：博客山瑞城国际东鼎世纪尚锦城楼盘价格6600元/6900元/5700元/7400/位置系数105/100103/100102/100102/100规模系数100/100102/100102/100103/100交通系数98/100101/10098/100101/100配套及产品系数98/100104/10096/100102/100园林景观系数102/100102/10098/10

7、0102/100周边环境系数98/10098/100100/100100/100发展商及项目品牌系数98/100100/10096/100100/100比较价格6681625561906703权重0.50.20.150.15建议价格6525.45（元/）（1）、计算说明：1. 以本项目预定价位为基数100，并与项目各项条件进行比较，作出系数评定，再得出初步比较价格。（计算公式：对比项目价格÷位置系数÷规模系数÷交通系数÷配套及产品系数÷园林景观系数÷周边环境系数÷发展商及项目品牌系数）2. 将比较价格按照各对比项目的可比性进行权重的调整，综合后得出最终建议价格。（计算公式：建议价格=比较价格a×权重a+比较价格b×权重b+）由以上分析比较可得：项目推售时的市场比较价格为6525.45元/，对此进行上下3%的误差修正，得出定价幅度为6330.06721.2 元/。3.修正考虑因素：i. 考虑到地产新政效应的逐渐显现，下半年市场供应量的增加，将加剧销售压力；保证本项目快速回笼，为公司发展迅速积累资金；ii. 下调的价格幅度