串讲点31商品房买卖合同(共3页)

1、精选优质文档-倾情为你奉上串讲点31：商品房买卖合同一、销售广告的性质：（商品房第3条）1、原则上为要约邀请；2、若对房屋和相关设施的说明和允诺具体确定，并对合同订立及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。3、在2的情况下，说明与允诺即使未载入合同，也构成合同一部分，违反即违约。二、预售合同登记的效力：（商品房第6条）1、合同不登记并非无效；登记只是行政管理的手段。2、民法上的合同登记：（1）登记为合同生效要件（2）登记为物权变动要件（3）登记为物权具有对抗力的要件（4）登记不具有民法上的意义三、被拆迁人的优先权，（商品房第7条）拆迁人与被拆迁人以所有权调换形式订立拆迁补偿协议，拆迁人又将该补

2、偿安置房另行出卖给第三人的，被拆迁人有优先权。四、惩罚性赔偿金，（商品房第8、9条）1、合同订立后，擅自抵押给第三人；2、合同订立后，擅自转卖第三人；3、故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假材料的；4、故意隐瞒房屋已经抵押的事实；5、故意隐瞒房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。以上原因导致合同目的不能实现，受损当事人可以在返还房款、利息并赔偿损失之外，要求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿。串讲点32：买卖合同中的风险转移有约定地点，于约定地点交付原则：交付主义无约定地点送货的，在买方所在地交付的依运输方式自提的，在卖方所在地交付动产代办托运或邮寄的，办完手续即为交付 所

3、有权保留：交付主义（所有权与风险分离）买卖合同中的特殊情况试用买卖：所有权主义风险负担问题在途买卖：合同成立，风险转归买受人一方违约在先：违约人承担（受领人迟延）不动产交付主义串讲点33：物权优于债权及其例外一、物权优于债权1、表现之一，破产清偿，物权或受到物权加强的债权优先于一般债权。2、表现之二，一物数卖取得物权者得对抗一切一般债权人3、表现之三，优先权之间的次序基于物权的优先权优于基于债权的优先权。二、例外：买卖不破租赁串讲点34：合同相对性及例外合同只约束合同的当事人（债权人与债务人），而与合同之外的其他第三人无涉，其它第三人不会承担违约责任。一、合同相对性的表现（一）涉他合同：（合同

4、64、65条） 向第三人履行的合同（代为受领）；由第三人履行的合同（代为清偿）1、第三人的地位并非债的主体2、违约责任仍由原来的债务人向原来的债权人承担违约责任（第64、65条）。（二）债权转让（80条）与债务承担（84条）债权转让有一种形式，债务承担有两种形式1、第三人的地位是债的主体2、违约责任在新加入的债权人、债务人与原来的主体之间产生违约责任（三）第三人原因导致的违约（121条）当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。（四）加害给付中的违约责任；（消法第35条）（五）转租合同中的违约责任（合同224条）（六

5、）承揽合同中的违约责任（合同253条第2款，合同254条）1、承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责。2、承揽人可以将其承揽的辅助工作交由第三人完成。承揽人将其承揽的辅助工作由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责。（七）多式联运合同中的违约责任（合同317、318条）二、合同相对性的例外债权效力及于第三人（一）合同保全（合同73、74条）1、代位权：债权人以自己名义向次债务人起诉，债务人为第三人。2、撤销权：债权人撤销了债务人与第三人之间的法律关系，使债权的效力及于第三人（二）建设工程合同中的分包人的违约责任（合同272条第2款）（三）单式联运合同中的区段承运人的违约责任（合同313条）串讲点35：内部生效，对外不得对抗第三人的协议一、未进行让与通知的债权让与债权让与通知债务人，则债权让与对债务人生效。二、第三人与债权人签订债务承担协议；不须债务人同意，但通知债务人后，该协议才对债务人生效三、合伙协议中的债务承担比例条款1、对外负无限连带责任2、对内先依协议，再依出资