广西平果丽景雅乐居项目产品定位及营销策略方案

1、会计学1广西平果丽景雅乐居项目产品定位及营广西平果丽景雅乐居项目产品定位及营销策略方案销策略方案第1页/共121页提案流程提案流程第一部分：第一部分：我们面对怎么样的市场我们面对怎么样的市场第二部分：第二部分：我们针对什么样的客户我们针对什么样的客户第三部分：第三部分：项目竞争力分析项目竞争力分析第四部分：第四部分：项目占位与突破项目占位与突破第五部分：第五部分：营销推广策略营销推广策略第六部分：第六部分：项目推售策略项目推售策略第2页/共121页 第一部分第一部分 我们面对怎么样的市场我们面对怎么样的市场一、宏观环境研究一、宏观环境研究二、平果城市规划发展趋势二、平果城市规划发展趋势三、政策

2、环境三、政策环境四、竞争环境研究四、竞争环境研究第3页/共121页08年上半年全县完成房地产投资年上半年全县完成房地产投资4149万元，同比增长万元，同比增长213倍。其中商品房施倍。其中商品房施工面积工面积136020，同比增长，同比增长21倍。倍。第4页/共121页 地理位置优越，交通便利：地理位置优越，交通便利： 平果县具有优越的区位优势，处平果县具有优越的区位优势，处于大西南出海的重要通道，为滇、黔于大西南出海的重要通道，为滇、黔、桂三省区的交通要冲，桂西重要的、桂三省区的交通要冲，桂西重要的商贸物资集散地。在广西宏观经济战商贸物资集散地。在广西宏观经济战略布局中，平果处于桂东南开放与

3、桂略布局中，平果处于桂东南开放与桂西开发的结合部，是右江河谷经济开西开发的结合部，是右江河谷经济开发带的重要组成部分，成为承接并发发带的重要组成部分，成为承接并发挥南宁中心城市向桂西山区经济辐射挥南宁中心城市向桂西山区经济辐射与吸引的与吸引的二传手二传手。 平果平果第5页/共121页二、平果城市规划发展趋势未来发展：未来发展： 随着基础设施建设投入，将跨越右江，全面随着基础设施建设投入，将跨越右江，全面发展江北区和江南区建设。发展江北区和江南区建设。城市定位：城市定位： 桂西次中心城市；我国重要的铝工业基地和桂西次中心城市；我国重要的铝工业基地和地区性物质流通中心；右江河畔上的山水园林城市。地

4、区性物质流通中心；右江河畔上的山水园林城市。第6页/共121页新区新区城市向东发展城市向东发展第7页/共121页引导市场：引导市场：以合理的价格促进商品房销售以合理的价格促进商品房销售第8页/共121页第9页/共121页新时代新时代平果印象平果印象龙江华府龙江华府江湾丽景江湾丽景万锦名城万锦名城名门天下名门天下聚宝苑聚宝苑青山园青山园丽景雅乐居丽景雅乐居第10页/共121页楼盘名称楼盘名称占地面积占地面积建筑面积建筑面积总户数总户数容积率容积率绿化率绿化率公摊公摊物业形态物业形态青山园青山园100100亩亩2020万万140014002.02.035%35%10%10%纯多层纯多层聚宝苑聚宝苑

5、4141亩亩7.57.5万万7507502.42.430%30%14.3%14.3%纯多层纯多层名门天下名门天下48.548.5亩亩9.49.4万万3723722.682.6820%20%22%22%17/3017/30层高层层高层苹果印象苹果印象7.27.2亩亩约约4 4万万2982987.827.8225%25%20%20%18/3318/33层高层层高层万锦名城万锦名城1919亩亩44720447204604603.163.1631.4%31.4%16%16%1414层小高多层层小高多层龙江华府龙江华府160160亩亩5050万万约约300030003.953.9540%40%22-25

6、%22-25%2626层纯高层层纯高层丽景雅乐居丽景雅乐居1616亩亩34920349203043042.942.9437.6%37.6%6-8.9%6-8.9%1111层小高多层层小高多层从指标上看，虽然本项目规模不大，但公摊优势相当明显，同时从指标上看，虽然本项目规模不大，但公摊优势相当明显，同时小高层和多层物业相结合的开发模式也具有一定的优势。小高层和多层物业相结合的开发模式也具有一定的优势。经济技术指标类比：经济技术指标类比：第11页/共121页楼盘名称楼盘名称内部配套内部配套环境配套环境配套青山园青山园中心花园中心花园幼儿园至高中的教育配套，城北市场幼儿园至高中的教育配套，城北市场聚

7、宝苑聚宝苑商业商业城中心，学校、菜市、医院等生活配套齐全，紧城中心，学校、菜市、医院等生活配套齐全，紧靠马头山公园。靠马头山公园。名门天下名门天下农贸市场、大型卖场农贸市场、大型卖场江滨公园、一小、新华书店、汽车总站、银行等江滨公园、一小、新华书店、汽车总站、银行等各类生活配套各类生活配套苹果印象苹果印象底商、地下车库底商、地下车库马头山风景区、新华书店、银行、学校等配套马头山风景区、新华书店、银行、学校等配套万锦名城万锦名城沿街商业沿街商业青新公园、各类行政单位、新兴街一线配套青新公园、各类行政单位、新兴街一线配套龙江华府龙江华府大型园林、会所、泳池、停车大型园林、会所、泳池、停车大学城内，

8、市政配套有待完善大学城内，市政配套有待完善丽景雅乐居丽景雅乐居花园、商业、架空层车库花园、商业、架空层车库体育馆、青少年活动中心、二中体育馆、青少年活动中心、二中平果项目在自身配套上普遍都存在不足，主要都是依靠外部条件平果项目在自身配套上普遍都存在不足，主要都是依靠外部条件提供，这将无形中降低社区生活的品质感，而我项目只有适当增提供，这将无形中降低社区生活的品质感，而我项目只有适当增加项目亮点建设，方能吸引和打动中高端消费群。加项目亮点建设，方能吸引和打动中高端消费群。项目配套类比：项目配套类比：第12页/共121页楼盘名称楼盘名称户型户型面积（）面积（）售价售价销售情况销售情况青山园青山园二

9、房二房9114501450一期两房余量不多，一期两房余量不多，三房近三房近450套的成交量套的成交量三房三房92-124聚宝苑聚宝苑二房二房8518001800准现房销售，两房紧准现房销售，两房紧凑型三房存量不多，凑型三房存量不多，只剩余只剩余130的四房的四房三房三房109115四房四房130名门天下名门天下三房三房9211918001800多多开始预顶，开始预顶， 16601660起步起步平果印象平果印象三房三房11111419001900多多预售，预计三月份开预售，预计三月份开始预约始预约五房五房200多多万锦名城万锦名城二房二房8520002000预售，售楼部刚进场预售，售楼部刚进场三

10、房三房92128四房四房148龙江华府龙江华府两房两房9022002200预售，现场售楼部装预售，现场售楼部装修中，预计五一前入市修中，预计五一前入市三房三房119137四房四房160项目销售情况类比：项目销售情况类比：第13页/共121页楼盘名称楼盘名称户型户型面积（）面积（） 套数套数丽景雅乐居丽景雅乐居紧凑型三房紧凑型三房8990180舒适型三房舒适型三房127100VS现今的市场主要以三房的销售为主，其中现今的市场主要以三房的销售为主，其中92129三房占主导，而三房占主导，而92110紧凑型三房成供销两旺的局面，我项目的主打产品乃紧凑型三房成供销两旺的局面，我项目的主打产品乃89以及

11、以及127三房，未三房，未来面对的竞争是残酷的，但来面对的竞争是残酷的，但89高得房率的三房在市场中有其独特性，而高得房率的三房在市场中有其独特性，而127三房的室内舒适度极佳，在同类型产品的竞争中仍存有一定优势。三房的室内舒适度极佳，在同类型产品的竞争中仍存有一定优势。项目销售情况类比汇总：项目销售情况类比汇总：第14页/共121页楼盘名称楼盘名称产品定位产品定位推广定位推广定位青山园青山园领秀城市品质生活领秀城市品质生活城市新贵的理想生活城市新贵的理想生活聚宝苑聚宝苑世系繁华，时尚之都世系繁华，时尚之都中央风尚区的领袖生活中央风尚区的领袖生活名门天下名门天下中心为王中心为王 财富天下财富天

12、下得中心者赢天下得中心者赢天下苹果印象苹果印象马头山马头山298席席地王御所地王御所非凡人生非凡人生 新高地新高地万锦名城万锦名城体会尊崇感受，静享都市繁华体会尊崇感受，静享都市繁华繁华领地，齐享所有繁华领地，齐享所有丽景雅乐居丽景雅乐居体育馆体育馆宽景质感豪宅宽景质感豪宅对话城市对话城市 创想生活创想生活在定位推广上，地段以及生活是常用的两大元素，而中心区域楼在定位推广上，地段以及生活是常用的两大元素，而中心区域楼盘泛炒地段，坐标感不强，容易陷入同质化，而我项目应直奔主盘泛炒地段，坐标感不强，容易陷入同质化，而我项目应直奔主题，并将生活方式提高到城市化的高度。题，并将生活方式提高到城市化的高

13、度。项目定位和推广主题类比：项目定位和推广主题类比：第15页/共121页楼盘名称楼盘名称优势优势劣势劣势青山园青山园1.1198元元/起步，价格优势较为明显；起步，价格优势较为明显；2.近邻第三中学，并含有硬性指标；近邻第三中学，并含有硬性指标；3.周边生活配套成熟周边生活配套成熟。1.南北对流多层较少，一梯四户多居多；南北对流多层较少，一梯四户多居多；2.砖混结构，产品质量不足；砖混结构，产品质量不足；3.无公交车出行无公交车出行聚宝苑聚宝苑1.处于平果中心处于平果中心 ，地段优势明显，配套成熟，地段优势明显，配套成熟1.周边环境差，楼盘形象跟不上；周边环境差，楼盘形象跟不上；2.楼间距过窄

14、；楼间距过窄；3.大户型为主，产品单一。大户型为主，产品单一。名门天下名门天下1.政府重点工程；政府重点工程；2.拥有江景价值。拥有江景价值。3.赠送面积；城市中心，有一定的地段价值。赠送面积；城市中心，有一定的地段价值。1.地层以农贸市场形式开发，影响居住；地层以农贸市场形式开发，影响居住；2.人流复杂多样，对安全性能要求高；人流复杂多样，对安全性能要求高；苹果印象苹果印象1.地段位置极佳，各类配套设施齐全；地段位置极佳，各类配套设施齐全；2.百米城市标高，绝佳高层景观；百米城市标高，绝佳高层景观；1.东西朝向西晒楼体，对建筑塑材有高要求东西朝向西晒楼体，对建筑塑材有高要求2.户型过道狭长，

15、浪费面积；户型过道狭长，浪费面积；万锦名城万锦名城1.地处中心区，配套成熟，地段价值佳；地处中心区，配套成熟，地段价值佳；2.户型多样，能满足不同层次类型需求；户型多样，能满足不同层次类型需求；1.沿街多层人居环境较差，只宜投资；沿街多层人居环境较差，只宜投资；龙江华府龙江华府1.地处大学城新区，高速入口，地段位置佳；地处大学城新区，高速入口，地段位置佳；2.规模巨大，拥有大型园林，内部配套优；规模巨大，拥有大型园林，内部配套优；3.宽楼距，通风、采光、视野极佳；宽楼距，通风、采光、视野极佳；1.周边市政、生活配套有待时间去完善；周边市政、生活配套有待时间去完善；2.无公交车出行；无公交车出行

16、；丽景丽景雅乐居雅乐居1.临近体育馆；临近体育馆；2.紧凑户型紧凑户型,公摊低，得房率高公摊低，得房率高3.架空层车位；架空层车位；4.远离喧嚣，居住环境较佳远离喧嚣，居住环境较佳5.“丽景丽景”已有一定的市场品牌已有一定的市场品牌1.位置偏于城镇中心，周边的各项生活配套位置偏于城镇中心，周边的各项生活配套有欠缺；有欠缺；2.无公交车线路出行；无公交车线路出行；3.在周边环境的衬托下，形象稍显不足在周边环境的衬托下，形象稍显不足项目优劣势对比：项目优劣势对比：第16页/共121页（1）、产品规划较落后，高端项目稀缺；）、产品规划较落后，高端项目稀缺；现阶段平果的房地产市场仍处于初级阶段，产品、

17、规划还较落后，只是硬性满足现阶段平果的房地产市场仍处于初级阶段，产品、规划还较落后，只是硬性满足基本的居住需求，对生活方式的变革无多大意义基本的居住需求，对生活方式的变革无多大意义;机会：机会：整体市场存在品质缺陷，项目可以现有品牌资源，通过人居品质突围市场。整体市场存在品质缺陷，项目可以现有品牌资源，通过人居品质突围市场。市场总结市场总结第17页/共121页（2）、新增项目多，入市时间集中；）、新增项目多，入市时间集中；目前平果新盘数量多，预售及潜水项目多达十几目前平果新盘数量多，预售及潜水项目多达十几个，而近半数项目都计划于五一前推盘，市场集中个，而近半数项目都计划于五一前推盘，市场集中放

18、盘必将加剧竞争形式，也将考验市场的消化能力放盘必将加剧竞争形式，也将考验市场的消化能力。威胁：威胁：市场整体购买力有限，供应量放大，将进一市场整体购买力有限，供应量放大，将进一步提升项目的竞争环境。也要求项目必须具有突出步提升项目的竞争环境。也要求项目必须具有突出亮点，才能突击市场，引领市场。亮点，才能突击市场，引领市场。竞争加剧竞争加剧供应放量供应放量品质品质提升提升第18页/共121页（3）、服务意识不高，营销推广落后；）、服务意识不高，营销推广落后；物业管理和营销服务意识比较落后，营销方式被动，推物业管理和营销服务意识比较落后，营销方式被动，推广手段单一，特别是产品包装推广上，实景营销、

19、样板广手段单一，特别是产品包装推广上，实景营销、样板营销在平果房地产市场中是相当缺乏的。营销在平果房地产市场中是相当缺乏的。机会：机会：项目可加强软件服务、以主动式的营销方式、超项目可加强软件服务、以主动式的营销方式、超越市场整体水平的推广，抓住市场的空白点来推动销售越市场整体水平的推广，抓住市场的空白点来推动销售。第19页/共121页（4）、房价上涨放缓，依然保持在较低水平；）、房价上涨放缓，依然保持在较低水平；市场现行房价基本保持在市场现行房价基本保持在1800元元/以内，地段较优的中心城以内，地段较优的中心城区房价也是保持在区房价也是保持在19002000元元/左右，而价格拉升速度却左右

20、，而价格拉升速度却跟跟不上消费市场的整体购买力增速。不上消费市场的整体购买力增速。机会：机会：在现有品质基础以及地段区位上，价格很难实现较大提升，在现有品质基础以及地段区位上，价格很难实现较大提升，这就要求项目以消费市场看得见的品质进入市场，以品质优势实现这就要求项目以消费市场看得见的品质进入市场，以品质优势实现价格。价格。第20页/共121页 第二部分第二部分 我们针对什么样的客户我们针对什么样的客户一、客户群体构成一、客户群体构成二、目标客户群体基本特征二、目标客户群体基本特征三、目标客户群体定位三、目标客户群体定位 第21页/共121页项目客户细分项目客户细分周边乡镇周边乡镇私营企业主私

21、营企业主县城其他县城其他返乡发展人员返乡发展人员县城私营县城私营企业主企业主县城行政、县城行政、企事业人员企事业人员第22页/共121页年龄层面：大多在年龄层面：大多在2540岁之间，岁之间，尤其以尤其以3035岁为主岁为主。家庭构成：多数为三至五口之家。家庭构成：多数为三至五口之家。购房需求：一类是改善居住环境，提升生活品质；另一类购房需求：一类是改善居住环境，提升生活品质；另一类是安置子女教育和户口落户以及赡养老人为目标需求。是安置子女教育和户口落户以及赡养老人为目标需求。需求特点：改善生活环境，提升生活品质。需求特点：改善生活环境，提升生活品质。需求户型：以紧凑经济型三房为主，以舒适型三

22、房为辅。需求户型：以紧凑经济型三房为主，以舒适型三房为辅。二、目标客户群体基本特征二、目标客户群体基本特征 第23页/共121页定位说明：定位说明： 品质生活品质生活改善居住条件，追求更高的生活方式改善居住条件，追求更高的生活方式 品位人生品位人生在居家生活中尽展风华在居家生活中尽展风华中中高端客户高端客户有能力、懂享受、爱追求、有远见的城市中流砥柱有能力、懂享受、爱追求、有远见的城市中流砥柱 第24页/共121页我们面对的客户我们面对的客户第25页/共121页 第三部分第三部分 项目竞争力分析项目竞争力分析一、项目价值体系一、项目价值体系二、项目劣势应对二、项目劣势应对第26页/共121页第

23、27页/共121页价值点二：价值点二：百变灵动空间，超大入户花园，创新多功能阳台，大百变灵动空间，超大入户花园，创新多功能阳台，大落地飘窗，落地飘窗，6789平米的经济型三房让您的置业更为轻松。平米的经济型三房让您的置业更为轻松。大落地大落地飘窗飘窗超大入超大入户花园户花园多功能多功能阳台阳台第28页/共121页价值点三：价值点三：品牌优势，开发商在当地已成功开发了著名的江湾丽景项品牌优势，开发商在当地已成功开发了著名的江湾丽景项 目，在地方享有一定的知名度和美誉度目，在地方享有一定的知名度和美誉度第29页/共121页本案本案岜赖路岜赖路即将扩建的规即将扩建的规划路划路项目交通配套图示项目交通

24、配套图示第30页/共121页价值点五：价值点五：教育价值，毗邻县二中、一幼及三小，子女教育配套完善教育价值，毗邻县二中、一幼及三小，子女教育配套完善项目教育配套图示项目教育配套图示本案本案第31页/共121页体育馆体育馆本案本案青少年青少年活动中心活动中心.第32页/共121页第33页/共121页应对措施：应对措施：措施措施1: 工地围墙包装，特别是销售中心的形象导示包装系统要非常突出；工地围墙包装，特别是销售中心的形象导示包装系统要非常突出；措施措施2: 在岜赖路项目段安装路旗，以增加导示视觉冲击力在岜赖路项目段安装路旗，以增加导示视觉冲击力第34页/共121页第35页/共121页第36页/

25、共121页第37页/共121页第38页/共121页 第四部分第四部分 项目占位与突破项目占位与突破一、核心竞争价值体系一、核心竞争价值体系 二、项目亮点建议二、项目亮点建议三、市场定位三、市场定位四、主题推广语四、主题推广语五、企业主题口号定位五、企业主题口号定位第39页/共121页项目效果图展示项目效果图展示第40页/共121页市场目标市场目标区域市场独特性第一形象区域市场独特性第一形象项目目标项目目标平果品质地产第一品牌平果品质地产第一品牌企业目标企业目标平果品牌开发商第一阵容平果品牌开发商第一阵容项目占位目标项目占位目标第41页/共121页形象竞争力形象竞争力 城城市市居居住住价价值值展

26、展望望营营造造高高品品质质物物业业形形态态高品质、高形象、合理价格高品质、高形象、合理价格 价格竞争力价格竞争力 以合理的价格，整合项目核以合理的价格，整合项目核心价值，抢占消费市场。心价值，抢占消费市场。产品竞争力产品竞争力创创想想社社区区文文化化生生活活涵涵养养先先进进时时尚尚生生活活配配套套设设施施人人性性化化的的物物业业管管理理服服务务 第42页/共121页建议一：建议一：借势迅速建立区位标识借势迅速建立区位标识 由于项目位置较为偏远，只能通过体育馆这座区位标志性建筑来迅速、高位由于项目位置较为偏远，只能通过体育馆这座区位标志性建筑来迅速、高位建立起推广平台，达到事半功倍的宣传推广效果

27、。建立起推广平台，达到事半功倍的宣传推广效果。二、项目亮点建议二、项目亮点建议第43页/共121页建议二：建议二：优质建材，彰显产品品质优质建材，彰显产品品质 通过使用高效优质的建材来塑造项目优良的产品品质，以此来作为项目的一通过使用高效优质的建材来塑造项目优良的产品品质，以此来作为项目的一大卖点，提升项目影响力，满足客户的需求心理。大卖点，提升项目影响力，满足客户的需求心理。第44页/共121页具有良好隔热、隔音、保温性能具有良好隔热、隔音、保温性能以及美观外立面形象的中空玻璃以及美观外立面形象的中空玻璃第45页/共121页具有良好隔热、保温性能的轻质具有良好隔热、保温性能的轻质环保砌块环保

28、砌块容量大，速度飞快的光纤通信容量大，速度飞快的光纤通信第46页/共121页具有美观、隔热、保温以及耐久性能良好的高级环保涂料第47页/共121页建议三：建议三：人文园林点缀提升居住价值人文园林点缀提升居住价值在有限的园林空间基础上，尽可能引进文化元素，以彰显小区儒雅、悠闲的在有限的园林空间基础上，尽可能引进文化元素，以彰显小区儒雅、悠闲的人文居住理念，增进精神内涵，提升居住品质和品位感；人文居住理念，增进精神内涵，提升居住品质和品位感；第48页/共121页具有人文关怀和教育寓意的园具有人文关怀和教育寓意的园林文化小品林文化小品第49页/共121页具有浓厚人文居住气息的文具有浓厚人文居住气息的

29、文化墙和水景化墙和水景第50页/共121页第51页/共121页第52页/共121页第53页/共121页第54页/共121页第55页/共121页体育馆体育馆宽景宽景质感华宅质感华宅第56页/共121页体育馆体育馆宽景宽景质感华宅质感华宅借地标性建筑之势，突出项目区位借地标性建筑之势，突出项目区位优势，拉近项目与市区的距离，拉优势，拉近项目与市区的距离，拉升项目价值，彰显居住价值。升项目价值，彰显居住价值。第57页/共121页体育馆体育馆宽景宽景质感华宅质感华宅由于项目周边建筑高度较低，几无由于项目周边建筑高度较低，几无遮拦，景观视野非常开阔，且小区遮拦，景观视野非常开阔，且小区内户户可观景，体现

30、了小区的优越内户户可观景，体现了小区的优越景观价值。景观价值。第58页/共121页体育馆体育馆宽景宽景质感华宅质感华宅百变灵动空间，布局紧凑实用，大百变灵动空间，布局紧凑实用，大入户花园、大阳台、大落地飘窗等入户花园、大阳台、大落地飘窗等设计元素组合都彰显了小区高品质设计元素组合都彰显了小区高品质、高品位居住价值、高品位居住价值第59页/共121页1、体现项目区位和地段价值，利于快速提升项目知名度，引领区域市场；、体现项目区位和地段价值，利于快速提升项目知名度，引领区域市场；2、以优越景观视野和先进的设计理念赋予小区居住品质、以优越景观视野和先进的设计理念赋予小区居住品质3、通俗易懂、内涵丰富

31、、主张鲜明、概念突出。、通俗易懂、内涵丰富、主张鲜明、概念突出。体育馆体育馆宽景宽景质感华宅质感华宅第60页/共121页定位延展：定位延展：绝对现代配套，绝对时尚生活绝对现代配套，绝对时尚生活绝对优越福地，绝对财富人生绝对优越福地，绝对财富人生绝对宽景视野，绝对优雅品位绝对宽景视野，绝对优雅品位绝对人文美景，绝对涵养社区绝对人文美景，绝对涵养社区绝对优秀品质，绝对居住价值绝对优秀品质，绝对居住价值绝对品牌榜样，绝对信心保证绝对品牌榜样，绝对信心保证第61页/共121页1、体育馆、体育馆雅乐主义社区雅乐主义社区2、风格蓝本社区、风格蓝本社区3、314席城市生活范本席城市生活范本定位思路：主要突出

32、小区的城市生活居住价值定位思路：主要突出小区的城市生活居住价值第62页/共121页整体原则：建立市场高度，寻找形象差异化建立市场高度，寻找形象差异化第63页/共121页对话城市对话城市 创想生活创想生活推广主题语导出：第64页/共121页占位城市高度，拔高项目高位，引领产品市场支撑点：小区域市场内没有直接的强有力竞争 对手，项目可利用其独特的差异化竞争优势对话城市对话城市 创想生活创想生活第65页/共121页体现项目具有独特个性和魅力的居住生活理念，有别于其它项目的差异化优势；支撑点：小区居住理念塑造，产品品质和品位的打造以及推广手法的差异化运用对话城市对话城市 创想生活创想生活第66页/共1

33、21页1、占位城市高度，拔高项目形象，引领市场、占位城市高度，拔高项目形象，引领市场2、凸显独到的生活方式和人生姿态、凸显独到的生活方式和人生姿态3、提升项目产品个性的形象和姿态、提升项目产品个性的形象和姿态对话城市对话城市 创想生活创想生活第67页/共121页1、引领城市新生活、引领城市新生活2、前进式生活蓝本、前进式生活蓝本3、城市向北、城市向北 生活向雅乐居生活向雅乐居4、新圈层，新生活、新圈层，新生活第68页/共121页五、企业主题口号定位五、企业主题口号定位成就美好生活梦想成就美好生活梦想 牌效应。牌效应。根据企业概况并结合开发项目的特性，企业品牌主题口号建议如下：根据企业概况并结合

34、开发项目的特性，企业品牌主题口号建议如下：第69页/共121页 第五部分第五部分 营销推广策略营销推广策略一、营销策略思路一、营销策略思路二、形象推广策略二、形象推广策略三、定价策略建议三、定价策略建议四、整体推售策略四、整体推售策略第70页/共121页前期迅速形成市场热点，快速回笼资金；前期迅速形成市场热点，快速回笼资金；中期借势用最小的代价迅速提升价格，平衡销售收益；中期借势用最小的代价迅速提升价格，平衡销售收益；后期保持足够的货量，在高价格平台上实现最大利润。后期保持足够的货量，在高价格平台上实现最大利润。一、营销策略思路一、营销策略思路第71页/共121页营销策略一：资源整合策略营销策

35、略一：资源整合策略媒体资源整合媒体资源整合：DM、短信、网络、户外广告、小巴士、短信、网络、户外广告、小巴士商业伙伴资源整合商业伙伴资源整合：搭建市内高档商业企业平台资源搭建市内高档商业企业平台资源社会资源整合社会资源整合：注重利用开发商自有资源和公共关系平台注重利用开发商自有资源和公共关系平台第72页/共121页样板间实景体验样板间实景体验：在一期推盘区打造两间实景样板房：在一期推盘区打造两间实景样板房销售中心生活体验销售中心生活体验：特色民族文化元素图片展：特色民族文化元素图片展物业管理服务体验物业管理服务体验：品牌物业顾问服务提前介入：品牌物业顾问服务提前介入营销策略二：优雅体验策略营销

36、策略二：优雅体验策略第73页/共121页激烈的广告竞争下，利用事件营销突破激烈的广告竞争下，利用事件营销突破。深圳深圳 “碧海云天碧海云天”的的”肯林顿现场秀肯林顿现场秀“、 “佛山奥林匹佛山奥林匹克克”的的“五大洲圣土奠基五大洲圣土奠基” 、保利凤翔花园的、保利凤翔花园的“国宝巡回展国宝巡回展” 、TTTT国际婚纱摄影国际婚纱摄影SHOWSHOW等等，都取得了令人瞩目的效果。等等，都取得了令人瞩目的效果。营销策略三：事件营销策略营销策略三：事件营销策略第74页/共121页事件一事件一 ：“丽景丽景雅乐居雅乐居”销售中心启用仪式销售中心启用仪式第75页/共121页活动目的：借政府公信形象向市场

37、传达项活动目的：借政府公信形象向市场传达项目的档次及高位形象，为预约造势目的档次及高位形象，为预约造势事件二事件二 ：项目红酒会暨产品推介会项目红酒会暨产品推介会第76页/共121页第77页/共121页事件三事件三 ：体育馆现场开盘盛典体育馆现场开盘盛典第78页/共121页户。户。事件四事件四 ：少年才艺大赛少年才艺大赛第79页/共121页活动目的：树立项目良好口碑，扩大影响力，促进更多销售活动目的：树立项目良好口碑，扩大影响力，促进更多销售时间段：中秋时间段：中秋(10(10月初）月初）活动地点：县城某高级酒店活动地点：县城某高级酒店活动形式：邀请项目前期客户及意向客户共同参与，并邀请媒体记

38、活动形式：邀请项目前期客户及意向客户共同参与，并邀请媒体记者进行跟踪报道；者进行跟踪报道；工作重点：准备项目相关宣传资料及其它物料，场地的联系和人员工作重点：准备项目相关宣传资料及其它物料，场地的联系和人员的组织。的组织。事件五：客户联谊会事件五：客户联谊会第80页/共121页事件六事件六 ：“丽景杯丽景杯”平果县篮球争霸赛平果县篮球争霸赛第81页/共121页事件七事件七 ：建筑风水学大师主题讲座：建筑风水学大师主题讲座第82页/共121页具体执行：具体执行：可与相关合作伙伴搞商业合作促可与相关合作伙伴搞商业合作促销活动，也可以在相关场所设置展位，摆放销活动，也可以在相关场所设置展位，摆放项目

39、相关宣传物料等。项目相关宣传物料等。事件八事件八 ：商业共赢发展活动：商业共赢发展活动第83页/共121页提前发布围墙形象广告、工地形象广告；提前发布围墙形象广告、工地形象广告；提前发布户外形象广告；提前发布户外形象广告；提前启动城市小巴士车体广告；提前启动城市小巴士车体广告； 伺机发布项目的其它信息。伺机发布项目的其它信息。营销策略四：市场拦截策略营销策略四：市场拦截策略竞争市场变幻莫测，谁先切入市场谁就在竞争中取得优势。竞争市场变幻莫测，谁先切入市场谁就在竞争中取得优势。 “铝铝都都青山园青山园”、“龙江华府龙江华府”、“平果印象平果印象”、”万锦名城万锦名城“等竞等竞争项目已经抢先一步，

40、我们必须提早行动，发布项目的相关信息争项目已经抢先一步，我们必须提早行动，发布项目的相关信息，在这些竞争项目尚未实现销售的时侯，将客户拦截下来，至少，在这些竞争项目尚未实现销售的时侯，将客户拦截下来，至少延缓他们的销售速度，在一定程度上为本项目争取销售机会。延缓他们的销售速度，在一定程度上为本项目争取销售机会。第84页/共121页营销策略五：品牌塑造策略营销策略五：品牌塑造策略品牌效应是促进销售的一大关键因素，作为立足本地的实力派品牌效应是促进销售的一大关键因素，作为立足本地的实力派开发商，之前已成功开发了知名的开发商，之前已成功开发了知名的“江湾丽景江湾丽景”项目，成功打项目，成功打入了平果

41、市场，并享有一定的知名度和美誉度。而如今，开发入了平果市场，并享有一定的知名度和美誉度。而如今，开发商即将倾力打造商即将倾力打造“丽景丽景”品牌系列，可为项目提供较大的销售品牌系列，可为项目提供较大的销售推动力，增添了市场竞争砝码。推动力，增添了市场竞争砝码。在项目开发前期，多利用政府行为、相关合作单位的影响力来在项目开发前期，多利用政府行为、相关合作单位的影响力来快速扩大影响。快速扩大影响。营销事件和公益活动也是快速提高企业影响力的一条捷径。营销事件和公益活动也是快速提高企业影响力的一条捷径。第85页/共121页二、形象推广策略二、形象推广策略第86页/共121页第87页/共121页第88页

42、/共121页第89页/共121页第90页/共121页第91页/共121页第92页/共121页第93页/共121页第94页/共121页二、定价策略建议二、定价策略建议第95页/共121页对比项目对比项目权数权数青山园青山园聚宝苑聚宝苑新时代新时代本项目本项目地段状况地段状况2014192013市政配套市政配套2013191911户型产品户型产品2013151819景观资源景观资源15991411项目配套项目配套106675规模规划规模规划108696开发商品牌开发商品牌51123权数合计权数合计10064758968平均价格平均价格145018001950约1700加权价格加权价格1676177

43、61621第96页/共121页上述价格均为底价，实际报价建议在上述价格基础上上涨约上述价格均为底价，实际报价建议在上述价格基础上上涨约2%5%，扣，扣除打折系数的影响，实际成交均价应略有上升。除打折系数的影响，实际成交均价应略有上升。2%5%的报价系数有助的报价系数有助于本案以实为本，品质至上形象的树立，亦给销售现场带来一定灵活的于本案以实为本，品质至上形象的树立，亦给销售现场带来一定灵活的空间，有利于促进成交。具体而言，根据现场形象进度及销售进度，分空间，有利于促进成交。具体而言，根据现场形象进度及销售进度，分阶段进行价格控制。阶段进行价格控制。三次推货期1800元/二次推货期二次推货期17

44、501750元元/ /首次推货期1650元/最大化有效整合资源最大化有效整合资源优势努力提升价值优势努力提升价值根据以上周边在售项目的售价权重分析，参照本案的建造品质、项目特点根据以上周边在售项目的售价权重分析，参照本案的建造品质、项目特点及所在地块周边市场状况，根据对于当前和未来的市场预测，我司建议：及所在地块周边市场状况，根据对于当前和未来的市场预测，我司建议：第97页/共121页动态的调整动态的调整. .三、整体推售策略三、整体推售策略第98页/共121页整体营销部署整体营销部署1、5、6号楼号楼09.8.109.8.109.12.3109.12.312010.1.12010.1.110

45、.5.110.5.1124套套112套套78套套3、8、9号楼号楼2、4、7号楼号楼10.5.110.5.110.10.110.10.1第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第99页/共121页整体营销部署整体营销部署1 4 3 2 8 7 6 59 首期推盘首期推盘三期推盘三期推盘二期推盘二期推盘第100页/共121页1 6 5首期推盘区域首期推盘区域第101页/共121页第102页/共121页4 2 7 二期推盘区域二期推盘区域第103页/共121页第104页/共121页3 8 9 三期推盘三期推盘第105页/共121页第106页/共121页项目资金回笼计划汇总表：项目资金回笼计

46、划汇总表：阶段阶段推售单位（楼栋）推售单位（楼栋）新增投放数量（套）新增投放数量（套）新增投放新增投放面积（平面积（平方米）方米）预计消化预计消化套数（套）套数（套）预计消化面积预计消化面积（平方米）（平方米）预计可回收资金预计可回收资金第一阶段第一阶段09.809.1209.809.12底底1 1、5 5、6 6号楼全号楼全部单位部单位三房：三房：114114套套楼中楼：楼中楼：1010套套12412412398.5612398.5611811811778.6311778.631943474319434743第二阶段第二阶段10.15.110.15.12 2、4 4、7 7号楼全号楼全部单位

47、部单位三房：三房：7171套套楼中楼：楼中楼：7 7套套78787978.777978.7774747579.837579.831326470513264705第三阶段第三阶段10.5.110.110.5.110.13 3、8 8、9 9号楼全号楼全部单位部单位三房：三房：104104套套楼中楼：楼中楼：8 8套套112112119861198610610611386.711386.72049606020496060预计可售套数（套）预计可售套数（套）314314总建筑面总建筑面积（）积（）32363.3332363.33预计销售均价预计销售均价1751750 0559952725599527

48、21 1、建议、建议0909年年8 8月项目开始入市销售，因此需要从月项目开始入市销售，因此需要从0909年年5 5月开始，销售部的置业顾问开始进场储客，需要大约月开始，销售部的置业顾问开始进场储客，需要大约2323个月的储客期，个月的储客期，2 2、以每次开盘、以每次开盘, ,对于新增物业以实现对于新增物业以实现9595销售率为目标，在销售周期内完成全部销售物业的销售率为目标，在销售周期内完成全部销售物业的95%95%以上。以上。3 3、消化百分比按销售面积计算。、消化百分比按销售面积计算。4 4、以上只计算住宅部分的销售，未计算车位、车库及商业物业的销售金额。、以上只计算住宅部分的销售，未计算车位、车库及商业物业的销售金额。5 5、所有统计数据均来自规划设计方案图，实际统计数据将以当时实际销售数据为准。、所有统计数据均来自规划设计方案图，实际统计数据将以当时实际销售数据为准。第107页/共121页 第六部分第六部分 首期推售策略首期推售策略一、首期推售策略一、首期推售策略二、预约策略