建筑与房地产法规

1、建筑与房地产法规第一章第一章 建设法规概述建设法规概述 建设法规与建筑法规 建设法规调整对象 纵向法律关系 横向法律关系 主体：参加法律关系当事人。 工程建设法律关系 客体：法律关系共同指向对象。 构成 内容：权利和义务。第1页/共61页 法律关系主体：国家机关 法人、社会组织 自然人 工程建设法律关系主体：建设单位 施工单位 勘察设计单位 监理单位 建筑材料设备供应单位 工程招标代理机构 工程造价咨询机构第2页/共61页建设主体设立程序： 注册资本 3030日内日内 工商登记 资质等级认定 专业技术人员 技术装备 营业执照 资质等级证书 业务范围第3页/共61页 甲与乙合伙开设一个建筑设备租

2、赁公司。 某工程一项目部成员丙来公司欲租赁钢模板等物品，正值乙当班，丙、乙商谈后填写租赁表格，同时支付租赁费3000元。 则该业务合同中法律关系的主体是( ）第4页/共61页 案例分析 甲乙双方签订工程承包合同 乙丙双方签订“内部承包协议” 丙丁双方签订材料供应合同甲方乙方丙方丁方第5页/共61页 法律事实 法律关系的产生 原因原因 法律关系的变更 法律事实法律事实 法律关系的终止 事件事件 行为行为第6页/共61页代理 在代理权限内 以被代理人的名义 代理行为的后果由被代理人承担 无权代理无权代理：代理人无代理权，超越代理权限范围， 代理权终止后继续行为 滥用代理权滥用代理权：以被代理人的名

3、义同自己实施行为 代理双方当事人实施同一行为 代理人与第三人恶意串通损害被代理人 利益第7页/共61页诉讼时效 普通诉讼时效 诉讼时效 短期诉讼时效 特殊诉讼时效 权利最长保护期限为知道或应当知道自己权利受侵害的20年内 诉讼时效中止 诉讼时效中断第8页/共61页一个完整的项目管理的法定程序一个完整的项目管理的法定程序立项城市规划勘察设计施工竣工验收交付使用权属登记第9页/共61页项目的实施与经营项目的实施与经营 实施基本程序和要求 立项 立项即提出一项房地产开发项目（新建、改建、扩建等），并研究确定其是否可行，故立项的标志为可行性研究报告获得通过。 立项基本上分两个步骤： 项目建议书 可行性

4、研究报告第10页/共61页城乡规划的法律规定 2008.1.1 城乡规划 包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。 城市规划区 城市规划的编制 城市规划的修改 修改涉及城市总体规划强制性内容的，应先向原审批机关提出专题报告，经同意后，方可编制修改方案。 修改控制性详规的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。 第11页/共61页 规划许可 选址意见书 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 城市总体规划 城市分区规划 城市详细规划：控制性详细

5、规划、修建性详细规划 房地产项目规划报批中的变更处理 城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理第12页/共61页 取得土地使用权 房地产开发用地的性质：城市规划区内、国有土地、国有建设用地、地上权。 国有土地与集体土地 集体土地的征收与农用地转用审批手续 出让地块与划拨地块第13页/共61页 案例分析案例分析 2001年10月25日规划国土局拟定的“土地定向议标须知”中明确为农用地转用后的国有土地； 2001年10月27日规划国土局发出“中标通知”，甲方成为中标者，中标价为每亩人民币12.20万元； 2001年10月28日国土资源局与甲方签订“国有土地使用权出让合同”，合同明确出让的土地使用权为国有土地

6、，土地用途为住宅用地，使用年限70年； 2003年12月10日甲方付清土地出让金后取得国有土地使用权证； 2004年7月19日，市人民政府提出废止土地使用权出让合同，依法吊销土地使用证，收回土地使用权的处理意见； 2004年10月12日区国土资源局通知，甲方受让的土地系集体土地招标出让，注销土地使用权证； 2005年3月3日国务院批准该地块的征收和转用手续。第14页/共61页 设计阶段 方案设计 扩初设计 施工图设计、施工图审查制度第15页/共61页房地产公司与设计单位可能发生纠纷的典型案房地产公司与设计单位可能发生纠纷的典型案例例 建设单位：某房地产开发有限公司（本诉原告、反诉被告） 房地产

7、公司以双方的传真件证明设计院未按时交齐图纸，但未阐明其要求退还设计费的合同依据或法律依据，也未列举其经济损失的计算方法和根据。 设计单位：某设计研究院（本诉被告、反诉原告） 设计院则以信函、传真、会议纪要、施工现场记录单、现场照片来证明房地产公司的本诉诉请不能成立。设计院认为，即使退一步讲，由于设计院自身的原因延误了交图时间，也没有法律依据可以要求设计院退还设计费和赔偿损失。第16页/共61页本案争议焦点本案争议焦点 设计院是否已经交付了98的设计图纸？退还设计费有否依据？ 设计院交付的图纸是否符合合同规定及现场施工要求？赔偿误工损失有否依据？ 在合同履行过程中,房地产公司是否提出了增加设计的

8、内容、增加设计面积、重大返工及增晒图纸等多项要求，是否应支付相应费用？ 房地产公司的变更要求是否增加了设计院的工作量？能否相应顺延交图时间及增加设计费？第17页/共61页 案例二 甲方与乙设计院签订设计协议，设计分方案设计、初步设计和施工图设计三阶段，各阶段设计文件必须满足设计规范、审批要求及编制深度的要求。设计文件必须送甲方委托的审图公司审核，并在合理时间内通过，工程设计费总额6363万元，并全额闭口包干。 甲方将乙设计完成的民防工程施工图提交民防办审查，明确民防工程施工图设计基本符合人防设计规范要求； 工程竣工后，民防工程取得备案证书。但次日，民防办发出责令改正通知书，要求甲公司补足少建防

9、空地下室面积。甲方未提出行政复议及行政诉讼。 甲方以乙设计错误，民防面积减少造成甲损失，拒付剩余的设计费1414余万元。第18页/共61页案例三 甲发包人与乙设计单位签订设计合同。合同明确约定：设计具体要求详见甲方提供的“方案招标设计要求和初步设计要求”，容积率7 78 8，最终以政府部门批准的数据为准。合同生效后，乙方要求解除合同的，双倍返还定金。甲方变更设计作较大修改造成乙方返工的，双方另行签订补充协议。 合同生效后，甲方支付定金3131万元。甲方向乙方转交规划局的设计条件通知书，通知书明确按照容积率不大于3.53.5指标设计。 乙设计单位提交两套设计方案，容积率分别为6.586.58和6

10、.616.61。规划局召开论证会提出，设计方案应严格按规划条件，减少建筑面积。 甲公司要求乙单位修改，乙单位认为，降低建筑面积并修改间距系颠覆性修改，需重新设计。协商确定设计费后进行下一步工作。 甲公司未有答复，“设计合同”未再继续履行。第19页/共61页 招标投标的法律规定招标投标的法律规定 公开招标与邀请招标 联合投标 废标的法定情形第20页/共61页案例分析案例分析 施工单位：某建筑安装工程公司（以下简称原告） 建设单位：某房地产开发公司（以下简称被告） 被告于某年11月22日经批准进行招标，原告及另三家公司参加投标。经评议原告中标，该中标结果经上海市建设工程招投标管理办公室鉴证，由被告

11、于12月14日向原告发出中标通知书，并要求原告于12月25日签订工程承包合同，12月28日开工。中标通知书中载明中标合同造价为人民币8000万元。 发出中标通知书后，被告指令原告先做开工准备，再签工程承包合同。原告按被告的要求平整了施工场地，打桩机等施工机具进入施工现场，并如期于28日打了两根桩，完成开工仪式。 工程开工后，被告借故迟迟不同意签订工程承包合同，至第二年3月1日，被告书面函告原告“将另行落实施工队伍”。双方经多次协商未果，原告遂委托律师起诉至上海市中级人民法院，要求被告履行合同义务，并承担延误造成的经济损失。第21页/共61页招标投标程序招标投标程序发布招标通知或公告制作标底资质

12、预审发售招标文件组织现场勘探在规定时间内投标开标公布标底评标中标签订合同第22页/共61页案例分析案例分析 甲乙双方签订了“工程承包合同”； 甲乙双方签订原工程“拆除协议”； 甲方就新建工程委托有资质的招投标代理机构进行招标； 甲方通知乙方投标； 乙方在规定时间内投标； 甲方开标时以乙方拆除工程质量不好为由将乙方的标书剔除； 乙方要求甲方履行双方签订的“工程承包合同”未果，起诉法院要求继续履行合同，并承担违约责任。第23页/共61页案例分析： 原被告分别签订了“建设工程设计合同”和“委托设计补充协议”，设计内容涉及规划布置图、设计方案、施工图。合同约定原告支付订金后生效。 合同履行期间原告已向

13、被告交付了设计图纸，被告给付原告设计费2020万元，原告要求被告支付欠款3030万元，及其每日千分之二的逾期违约金。 经法院查明，该设计项目未进行招投标，原告未办理备案手续。第24页/共61页 争议焦点：1 1、双方签订的建设工程设计合同及补充协议未经过招投标程序是否合同有效？2 2、双方合同中约定生效条件，而原告未支付订金，合同生效条件未成就？3 3、原被告双方约定的逾期违约金是否过高？ 合同法链接：1 1、当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。2 2、约定违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定

14、的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。3 3、定金与订金的区别。第25页/共61页 违约责任违约责任：严格责任原则，无过错原则。 侵权责任侵权责任 缔约过失责任缔约过失责任第26页/共61页 侵权责任， 2010年7月1日起施行 侵害民事权益，承担侵权责任。 行为人因过错侵害他人民事权益，承担侵权责任。 二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，承担连带责任。 法律规定承担连带责任的，被侵权人有权请求部分或全部连带责任人承担责任。 侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等治疗和康复支出的合理费用以及因误工减少的收入。造成残疾的应当赔偿残疾生

15、活辅助具费和残疾赔偿金。造成死亡的，应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。第27页/共61页 因防止、制止他人民事权益被侵害而使自己受到损害的，由侵权人承担责任。侵权人无力承担责任，被侵权人请求补偿的，受益人应当给予适当补偿。 因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担责任。如果危险是由自然原因引起的，避险人不承担责任或给予适当补偿。紧急避险采取措施不当或超过必要的限度，造成不应有的损害，避险人应当承担适当的责任。 因租赁、借用等情形机动车所有人与使用人不是同一人时，发生交通事故后属于该机动车一方责任的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分，由机动车使用人承担赔偿责任；机动车所有

16、人对损害的发生有过错的，承担相应的赔偿责任。第28页/共61页 当事人之间已经以买卖等方式转让并交付机动车但未办理所有权转移登记，发生交通事故后属于该机动车一方责任的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分，由受让人承担赔偿责任。 因污染环境造成损害的，污染者应当承担侵权责任。 因污染环境发生纠纷，污染者应当就法律规定的不承担责任或者减轻责任的情形及其行为与损害之间不存在因果关系承担举证责任。 从事高空、高压、地下挖掘活动或者使用高速轨道运输工具造成他人损害的，经营者应当承担侵权责任，但能够证明损害是因受害人故意或者不可抗力造成的，不承担责任。被侵权人对损害的发生有过失的，

17、可以减轻经营者的责任。 第29页/共61页 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。 建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。 在公共场所或者道路上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担侵权责任。 窨井等地下设施造成他人损害，管理人不能证明尽到管理职责的，应当承担侵权责任。第30

18、页/共61页缔约过失责任缔约过失责任 当事人在订立合同过程中，合同尚未成立； 缔约人一方主观上有过错； 缔约人另一方受到实际损失，赔偿基于可信赖而发生的实际损失； 缔约当事人一方有过错行为与另一方当事人的损失存在因果关系 缔约过失的情形： 假借订立合同，恶意进行磋商； 故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； 有其他违背诚实信用原则的行为。第31页/共61页 “黑白合同”、“阴阳合同”的处理 招投标法规定：招标人与中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。 当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款

19、的根据。 第32页/共61页 项目建设（施工 获得建设工程规划许可证后，向建设行政主管部门报建，领取施工许可证。 工程管理人员与施工单位人员间的关系。 总承包法律关系 甲方指定分包的法律关系第33页/共61页总承包法律关系总承包法律关系 分包单位1 业主 总承包单位 分包单位2 禁止承包单位将全部工程转包，禁止承包单位将全部工程以分包名义分别转包，禁止分包单位再分包 部分分包应当经建设单位认可，建筑工程主体结构的施工应当由总承包单位自行完成 总承包单位对建设单位负责，分包单位对总包负责。总包单位和分包单位就分包工程对建设单位负责第34页/共61页案例分析案例分析 甲乙双方签订工程承包合同 乙丙

20、双方签订“内部承包协议” 丙丁双方签订材料供应合同甲方乙方丙方丁方第35页/共61页 工程造价的过程控制工程造价的过程控制 低中标、勤签证、高决算 按照市场经济最基本的游戏规则，任何房地产开发商都必然会对项目建设的工程造价严加控制，都力图花最少的投入建造符合自己要求的工程； 任何承包商都必然会按照工程造价“低中标、勤签证、高决算”的惯例，力争承包的工程获得尽可能好的效益。第36页/共61页 案例一： 乙施工单位向法院起诉甲建设单位，要求法院判令被告支付工程欠款601万元及逾期付款罚金。被告答辩只承认尚欠351.02万元。 双方为何在工程造价计算上有250万元的巨额差距？ 经法院查明，原被告双方

21、签订总承包合同时，被告的设计图纸尚未完成，无法做出工程预算。于是，合同对工程造价作了一个莫名其妙、毫无操作性的朦胧表述：“双方一致同意按工程的全部设计预算实行总承包。但材料议价差额不包括在内，由甲、乙双方与各分包单位在发包时协商解决。” 合同对如何计算、确认预算没有规定，对合同造价的种种费用的计取没有规定，对材料差价的计取和调整也没有规定。在合同履行过程中，双方对总造价进行多次协商，一直无法确定。 双方曾通过定额主管部门协调价格为总造价1400万元 ，但双方均未履行。第37页/共61页 法院受理案件后，无法认定孰是孰非。便委托某审计事务所鉴定工程造价。 鉴定报告确认的工程款额为1329.77万

22、元,比主管部门的协商价1400万元还少70.23万元。 法院认为：由于双方当事人在签订合同和合同履行过程中，对工程造价均无明确约定。 后双方当事人虽曾达成一致，但原告反悔，故应以有关部门的鉴定结论为案件认定的依据。 据此，法院以被告已付款充抵，判决被告支付原告人民币280.78万元，并承担自工程交付使用至判决时的每日万分之2.1的逾期付款违约金。第38页/共61页 案例二：案例二： 乙建筑工程公司向法院起诉甲方。 原告的诉讼请求是： 判令被告立即支付拖欠工程款502.13万元； 判令被告支付逾期违约金59.65万元。 被告认为竣工结算尚未完成，工程最终造价尚未签订，要求法院递交审计。 是否要递

23、交审价成为本案的焦点？第39页/共61页 经法院查明： 原被告双方签订工程合同时，设计图纸没有全部出齐，合同约定工程造价为暂估土建总造价1216万元。 合同对“施工图预算编制及竣工结算”作了如下的特别约定： 乙方根据甲方提供的会审后施工图（包括会审后的修改图）及乙方为完成工程项目的施工所编制的合理选择施工方法、组织正常施工、保障施工技术措施和安全技术措施顺利实施的施工组织设计，编制施工图预算。 交甲方审核认可后的施工图预算，施工过程中设计变更修改通知及修改图经双方工地代表认可签字盖章的经济技术签证单作为竣工结算的依据。 各单位工程竣工后一个月内乙方提交工程竣工结算书，由甲方委托某审计事务所审核

24、，以审核认可的工程造价为工程结算总造价第40页/共61页 履约过程中，双方又对影响合同造价的单位工程增加、人工费的调整、施工设计变更、签证确认等达成一致意见，工程总价调整为2500万元。 工程竣工交付后，被告按合同约定的程序，在收到原告递交的工程结算造价后送某审计事务所审查。 审计事务所在召开原被告双方参加的审价协调会、双方在均表示认可的基础上作出审定结论。事务所在审定核减、核增额后，认定原告报送工程总造价为1935.68万元，净减188.19万元，净增51.91万元，核定总造价为1799.39万元。 在施工过程中,被告先后共支付了1297.26万元，根据审价结论，被告尚欠502.13万元。

25、由于原被告双方在设定合同条款时，已经特别约定了将签约时不确定的工程造价在结算时予以确定的程序和方法，最终法院得以调解解决。第41页/共61页 建议：建议： 每月5日，承包人向发包人或监理提交上月完工工程量报告，发包人或监理在接到报告7天内进行计量。本工程的进度款按照每月的计量，发包人在计量后的10日内付清月进度款的80。工程竣工完成结算审价后，发包人应当将结算总额的95付清，剩余5作为工程质量保修质保金 ，保修期满后多退少补。保修金不计利息。第42页/共61页 工程质量工程质量 房地产商是房屋质量的第一责任人。房地产商是房屋质量的第一责任人。消费者房地产商设计单位施工单位监理材料设备供应商第4

26、3页/共61页 质量保修期与质量保证期质量保修期与质量保证期 保修期的计算保修期的计算房地产商建设单位施工单位买房人交付使用起算竣工验收合格54333第44页/共61页 主体结构质量问题主体结构质量问题 非主体结构质量问题非主体结构质量问题 质量责任的认定质量责任的认定第45页/共61页 竣工验收竣工验收 1999年10月1日生效的我国合同法第279条明确规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用。” 我国建筑法配套的国务院法规建设工程

27、质量管理条例第16条也明确规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”这些规定使工程发包人即建工程发包人即建设单位成为建设工程验收的法定责任人。设单位成为建设工程验收的法定责任人。第46页/共61页 当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：情形分别处理： 建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期； 承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期； 建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。 建设工程竣

28、工前，当事人对工程质量发生争议，工程质量经鉴定合格的，鉴定期间为顺延工期期间。 第47页/共61页商品房交付标志商品房交付标志竣工验收合格符合交付使用条件初始登记转移登记 交付房屋延误的法律责任签订预售合同第48页/共61页工程管理人员与监理单位之间的关系工程管理人员与监理单位之间的关系业主施工单位监理工程师 学会做甲方工程承包合同监理委托合同第49页/共61页 工程管理人员与施工场地周围机构、个人之间关系工程管理人员与施工场地周围机构、个人之间关系 确认物权 排除妨碍 恢复原状 返还原物 赔偿损失 第50页/共61页 实现租、售的保证房地产权属登记制度实现租、售的保证房地产权属登记制度 不动

29、产权属转移以办理物权公示手续为准。甲乙彩电代管丙甲乙房屋代管丙第51页/共61页 我们应当注意的是：我们应当注意的是： 并不是所有的登记均影响合同的效力。 只有当合同行为涉及到物权的设立、移转或其他变动，且只有取得登记机关的证书，才视为取得权利时，登记应当确立为影响物权变动效力，而不影响合同的效力。 在合同行为并没有涉及到物权的设立、移转或其他变动，而法律又规定必须或应当登记，或者明确规定不登记合同不生效力，此时登记一般应当为合同的生效要件。第52页/共61页一个完整的项目管理的法定程序一个完整的项目管理的法定程序立项城市规划勘察设计施工竣工验收交付使用权属登记第53页/共61页 规划许可 选

30、址意见书 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 城市总体规划 城市分区规划 城市详细规划：控制性详细规划、修建性详细规划 房地产项目规划报批中的变更处理 城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理第54页/共61页房地产公司与设计单位可能发生纠纷的典型案房地产公司与设计单位可能发生纠纷的典型案例例 建设单位：某房地产开发有限公司（本诉原告、反诉被告） 房地产公司以双方的传真件证明设计院未按时交齐图纸，但未阐明其要求退还设计费的合同依据或法律依据，也未列举其经济损失的计算方法和根据。 设计单位：某设计研究院（本诉被告、反诉原告） 设计院则以信函、传真、会议纪要、施工现场记录单、现场照片来证明房地产公司的本诉诉请不能成立。设计院认为，即使退一步讲