房地产开发经营经济评价指标与方法学习教案

1、会计学1房地产开发房地产开发(kif)经营经济评价指标与方法经营经济评价指标与方法第一页，共90页。第1页/共89页第二页，共90页。第2页/共89页第三页，共90页。率率n i实际利率实际利率第3页/共89页第四页，共90页。率；5)当每年计息周期(zhuq)数m时，名义利率r与实际利率i的关系为ier-1。第4页/共89页第五页，共90页。第5页/共89页第六页，共90页。第6页/共89页第七页，共90页。第7页/共89页第八页，共90页。1)1()1()1(1)1(1)1(1)1()1()1(nnnnnnnniiiPAiiiAPiiFAiiAFiFPiPF资金回收公式：等额支付现值公式：

2、等额支付偿债基金公式等额支付终值公式：一次支付现值公式：一次支付终值公式：第8页/共89页第九页，共90页。1111111111)1 (1)1 (11)1 (11)1 (11111nnnnnnnnnissiiAAsiinAsiissiAPiniGAAiniiiiGiiiAP等比序列年费用公式：等比序列现值公式：等差序列年费用公式：等差序列现值公式：第9页/共89页第十页，共90页。投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。第10页/共89页第十一页，共90页。第11页/共89页第十二页，共90页。开发项目总投资开发建设投资经营资金第12页/

3、共89页第十三页，共90页。n 管理费用管理费用n 维修费用（预备费）维修费用（预备费）第13页/共89页第十四页，共90页。第14页/共89页第十五页，共90页。第15页/共89页第十六页，共90页。直接投资开发投资置业投资第16页/共89页第十七页，共90页。设费用设费用6.6.财务费用财务费用第17页/共89页第十八页，共90页。三、递延资产主要包括开发企业的开办费和租入固定资产的改良支出等。第18页/共89页第十九页，共90页。第19页/共89页第二十页，共90页。第20页/共89页第二十一页，共90页。开发建设投资，经营期的期间开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；费用计为运营

4、费用；n房地产置业投资项目的期间费房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。用计为运营费用。第21页/共89页第二十二页，共90页。第22页/共89页第二十三页，共90页。第23页/共89页第二十四页，共90页。n未分配利润) n期间费用管理费用销售费用n财务费用第24页/共89页第二十五页，共90页。别为营业税税额的7和3。第25页/共89页第二十六页，共90页。第26页/共89页第二十七页，共90页。第27页/共89页第二十八页，共90页。第28页/共89页第二十九页，共90页。第29页/共89页第三十页，共90页。n契税税额契税税额(shu )转移不动产转移不动产价值额税率价值额税率n契

5、税的税率为契税的税率为15，各地，各地适用税率，由省、自治区、直适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定。际情况，在规定的幅度内确定。第30页/共89页第三十一页，共90页。第31页/共89页第三十二页，共90页。第32页/共89页第三十三页，共90页。第33页/共89页第三十四页，共90页。1)1 (1)1 ()1 (nnniiPiPiiiPA第34页/共89页第三十五页，共90页。财务财务(ciw)(ciw)分分析指标析指标按是否考虑资金时间价值按是否考虑资金时间价值(jizh)(jizh)因素划分因素划分按指标性质按指标性质

6、(xngzh)(xngzh)划分划分按财务分析的目标划分按财务分析的目标划分第35页/共89页第三十六页，共90页。按财务分析目标划分按财务分析目标划分盈利能力指标盈利能力指标清偿能力指标清偿能力指标第36页/共89页第三十七页，共90页。按是否考虑资金时间价值因按是否考虑资金时间价值因素划分素划分静态指标静态指标动态指标动态指标第37页/共89页第三十八页，共90页。按指标性质划分按指标性质划分时间性时间性指标指标比率性比率性指标指标价值性价值性指标指标第38页/共89页第三十九页，共90页。项目项目类型类型 盈利能力指标盈利能力指标 清偿能力清偿能力指标指标 静态指标静态指标 动态指标动态

7、指标房房地地产产开开发发投投资资 成本利润率成本利润率 财务内部收财务内部收益率益率FIRRFIRR借款偿借款偿还期还期 投资利润率投资利润率 财务净现值财务净现值 FNPVFNPV利息备利息备付率付率 资本金利润率资本金利润率 动态投资回动态投资回收期收期PbPb偿债备付偿债备付率率 静态投资回收期静态投资回收期PbPb资产负债率资产负债率第39页/共89页第四十页，共90页。项目项目类型类型 盈利能力指标盈利能力指标 清偿能力指清偿能力指标标 静态指标静态指标 动态指标动态指标房地房地产置产置业投业投资资 投资回报率投资回报率 财务内部收财务内部收益率益率FIRRFIRR借款偿还期借款偿还

8、期 现金回报率现金回报率 财务净现值财务净现值 FNPVFNPV偿债备付率偿债备付率 资本金利润率资本金利润率 动态投资回收动态投资回收期期PbPb资产负债率资产负债率 静态投资回收期静态投资回收期PbPb 流动比率、速流动比率、速动比率动比率 第40页/共89页第四十一页，共90页。第41页/共89页第四十二页，共90页。总开发成本发成本项目总开发价值总开开发商成本利润率第42页/共89页第四十三页，共90页。第43页/共89页第四十四页，共90页。第44页/共89页第四十五页，共90页。%100项目总投资润总额年利润总额或年平均利投资利润率第45页/共89页第四十六页，共90页。%100资

9、本金润总额年利润总额或年平均利资本金利润率 第46页/共89页第四十七页，共90页。第47页/共89页第四十八页，共90页。第48页/共89页第四十九页，共90页。第49页/共89页第五十页，共90页。第50页/共89页第五十一页，共90页。第51页/共89页第五十二页，共90页。第52页/共89页第五十三页，共90页。nttctiCOCIFNPV01式中：式中： CI现金流入现金流入 C0 现金流出现金流出 CI-CO 净现金流量净现金流量(liling) ic基准折现率基准折现率第53页/共89页第五十四页，共90页。i*FNPV0i第54页/共89页第五十五页，共90页。这是很困难的。不

10、能真正反映项目投资中单位投资的使用效率。不能直接说明在项目运营期间各年的经营成果第55页/共89页第五十六页，共90页。总额的现值投资:FPVIFPVIFNPVFNPVR 第56页/共89页第五十七页，共90页。n 自有资金财务净现值自有资金财务净现值n 投资各方的财务净现值。投资各方的财务净现值。0)1 ()(0tnttFIRRCOCI第57页/共89页第五十八页，共90页。rr2r0r1FIRRFNPV(r2)FNPV(r1)FNPV第58页/共89页第五十九页，共90页。 211211rNPVrNPVrrrNPVrrFIRRor1:当项目净现值为接近于零的正值(zhn zh)时的折现率；

11、r2:当项目净现值为接近于零的负值时的折现率;NPV(r1):采用低折现率时净现值的正值(zhn zh)；NPV(r2):采用高折现率时净现值的负值。r1与r2之间的差距应在2之内，否则两者之间不一定呈线性关系。第59页/共89页第六十页，共90页。第60页/共89页第六十一页，共90页。内部收益率可能是不唯一的，或内部收益率可能是不唯一的，或者不存在。者不存在。第61页/共89页第六十二页，共90页。0)1 ()(0tDPPtctiCOCI当年净现金流量的现值值的绝对值上年累计净现金流量现始出现正值年份累计净现金流量现值开动态投资回收期1DPP第62页/共89页第六十三页，共90页。效益情况

12、。效益情况。第63页/共89页第六十四页，共90页。第64页/共89页第六十五页，共90页。第65页/共89页第六十六页，共90页。dPttdRI1（3）项目偿债）项目偿债(chnzhai)能力的指标能力的指标第66页/共89页第六十七页，共90页。额当期可用于还款的资金上期偿还借款数开始借款年份份借款偿还后出现盈余年借款偿还期-（3）项目）项目(xingm)偿债能力的指标偿债能力的指标第67页/共89页第六十八页，共90页。%100当期应付利息费用息税前利润利息备付率第68页/共89页第六十九页，共90页。项目付息能力保障项目付息能力保障(bozhng)(bozhng)程度不足。程度不足。第

13、69页/共89页第七十页，共90页。%100当期应还本付息金额金当期可用于还本付息资偿债备付率第70页/共89页第七十一页，共90页。第71页/共89页第七十二页，共90页。第72页/共89页第七十三页，共90页。第73页/共89页第七十四页，共90页。第74页/共89页第七十五页，共90页。第75页/共89页第七十六页，共90页。第76页/共89页第七十七页，共90页。第77页/共89页第七十八页，共90页。第78页/共89页第七十九页，共90页。年年份份01234151648年净经营收入年净经营收入(万元万元)2426.12799.43172.63545.93545.9全部投资全部投资(万

14、元万元)28431.0资本金投入资本金投入(万元万元)-9531.0抵押贷款还本抵押贷款还本付息付息(万元万元)-2141.1-2141.1-2141.1-2141.1全部投资净现全部投资净现金流量金流量(万元万元)-28431.02426.12799.43172.63545.93545.9资本金净现金资本金净现金流量流量(万元万元)-9531.0285.0658.21031.51404.73545.9还本付息收还本付息收益益(万元万元)723.6777.9836.2899.0第79页/共89页第八十页，共90页。第80页/共89页第八十一页，共90页。第81页/共89页第八十二页，共90页。第82页/共89页第八十三页，共90页。第83页/共89页第八十四页，共90页。第84页/共89页第八十五页，共90页。第85页/共89页第八十六页，共90页。第86页/共89页第八十七页，共90页。第87页/共89页第八十八页，共90页。努力努力(n l)(n l)吧！吧！羡慕羡慕(xinm)(xinm)吗？吗？第88