房地产资产证券化学习教案

1、会计学1房地产资产房地产资产(zchn)证券化证券化第一页，共101页。资产资产(zchn)证券化原证券化原理理1房地产证券化房地产证券化2美国住房抵押贷款美国住房抵押贷款(di kun)证券化实证券化实践践4房地产抵押贷款证券化房地产抵押贷款证券化3我国住房抵押贷款证券化我国住房抵押贷款证券化5第1页/共100页第二页，共101页。资产证券化（资产证券化（Asset SecuritizationAsset Securitization） 企业单位或金融机构将其缺乏流动性、但企业单位或金融机构将其缺乏流动性、但能产生能产生(chnshng)(chnshng)可预见现金收入的资产加可预见现金收入

2、的资产加以组合（以组合（poolingpooling），通过传力以其为担保的证），通过传力以其为担保的证券（券（securitiessecurities），出售给有兴趣的投资者，），出售给有兴趣的投资者，借此过程，企业单位或金融机构能向投资者筹借此过程，企业单位或金融机构能向投资者筹措资金。措资金。 第2页/共100页第三页，共101页。资产证券化起源于资产证券化起源于60年代末美国的住宅抵押贷款市场。年代末美国的住宅抵押贷款市场。当时承担美国大部分住宅抵押贷款业务的储蓄金融机构，主要是储贷协当时承担美国大部分住宅抵押贷款业务的储蓄金融机构，主要是储贷协会和储蓄银行，在投资银行和共同基金的冲击

3、下，其储蓄资金被大量提会和储蓄银行，在投资银行和共同基金的冲击下，其储蓄资金被大量提取，利差收入日益减少，而使其竞争实力下降，经营状况恶化。取，利差收入日益减少，而使其竞争实力下降，经营状况恶化。为了摆脱这一困难局面，政府决定启动并搞活住宅抵押贷款二级市场，为了摆脱这一困难局面，政府决定启动并搞活住宅抵押贷款二级市场，以缓解储蓄金融机构资产流动性不足以缓解储蓄金融机构资产流动性不足(bz)的问题。的问题。1968年，政府国民年，政府国民抵押协会首次公开发行住宅抵押贷款转付证券（抵押协会首次公开发行住宅抵押贷款转付证券（mortgage pass through, MPT），正式揭开了抵押贷款债

4、权证券化的序幕。），正式揭开了抵押贷款债权证券化的序幕。 第3页/共100页第四页，共101页。金融创新浪潮金融创新浪潮(lngcho)的影响的影响 科技的飞速发展科技的飞速发展刺激刺激(cj)了资产证券化的了资产证券化的发展发展经济、金融全球化趋势的影经济、金融全球化趋势的影响响2020世纪世纪6060年代开始国际贸易活动迅猛发展年代开始国际贸易活动迅猛发展跨国公司迅速成长银行业务急速膨胀跨国公司迅速成长银行业务急速膨胀 企业和银行的经营活动日益复杂，不确定性因素相应增多，风险也随之加大企业和银行的经营活动日益复杂，不确定性因素相应增多，风险也随之加大 2020世纪世纪7070年代以来，国际

5、金融体系解体。年代以来，国际金融体系解体。 西方各国兴起金融创新的热潮，以金融工具作为创新主体。西方各国兴起金融创新的热潮，以金融工具作为创新主体。 各经济主体对金融资产流动性和盈利性的需求日益增加，对低成本、多元化融资方式的需求也更为迫切。各经济主体对金融资产流动性和盈利性的需求日益增加，对低成本、多元化融资方式的需求也更为迫切。 在微观上为经济主体缩短了交易时间，降低了交易成本，带来了规模经济。在微观上为经济主体缩短了交易时间，降低了交易成本，带来了规模经济。在宏观上导致了新的清算系统和支付制度的产生，提高了金融交易效率，扩大了金融交易范围，使大量的金融衍生产品的运用也成为可能。在宏观上导

6、致了新的清算系统和支付制度的产生，提高了金融交易效率，扩大了金融交易范围，使大量的金融衍生产品的运用也成为可能。 第4页/共100页第五页，共101页。政府主导政府主导(zhdo)推动推动发展经济、增强综合国力，提高本国居民的生活水平是每个有进取的政府都考虑的问题。发展经济、增强综合国力，提高本国居民的生活水平是每个有进取的政府都考虑的问题。 政府一般对金融创新工具都会予以积极支持。政府一般对金融创新工具都会予以积极支持。 机构机构(jgu)投资者增加投资者增加 机构投资者队伍不断壮大，资产规模急速膨胀，对经济的重要性日益增加。机构投资者队伍不断壮大，资产规模急速膨胀，对经济的重要性日益增加。

7、机构投资者为了进行投资组合管理，需要多样化投资来降低风险，增加收益。机构投资者为了进行投资组合管理，需要多样化投资来降低风险，增加收益。 税制(shuzh)不对称 企业为了增强收益，减少税收支出，会积极寻求不同的避税策略及不同的融资途径。企业为了增强收益，减少税收支出，会积极寻求不同的避税策略及不同的融资途径。资产证券化这一全新的融资方式受到各国政府的支持，在税收方面给予了比较优惠的待遇。资产证券化这一全新的融资方式受到各国政府的支持，在税收方面给予了比较优惠的待遇。 第5页/共100页第六页，共101页。资产(zchn)证券化（Asset Securitization） 住房(zhfng)抵

8、押贷款证券化(mortgagebacked securitization，简称MBS) 资产支撑证券化(assetbacked securitization，简称ABS） 第6页/共100页第七页，共101页。ABS 品种(pnzhng)1 汽车消费(xiofi)贷款、学生贷款证券化；2 商用、农用、医用房产抵押贷款证券化；3 信用卡应收款证券化；4 贸易应收款证券化；5 设备租赁费证券化；6 基础设施收费证券化；7 门票收入证券化；8 俱乐部会费收入证券化；9 保费收入证券化；10 中小企业贷款支撑证券化；11 知识产权证券化 (专利资产证券化，音乐资产证券化等） 随着资产证券化技术的不断发

9、展，证券化资产的范围在不断扩展。 第7页/共100页第八页，共101页。基本基本(jbn)运作程序运作程序 规范规范(gufn) 收益与风险分析收益与风险分析 第8页/共100页第九页，共101页。资产资产(zchn)证券化证券化理论介绍理论介绍一、一、 资产资产(zchn)证券化的定义证券化的定义 二、二、 资产资产(zchn)证券化的起源证券化的起源 三、资产证券化产生和发展的背景三、资产证券化产生和发展的背景 五、五、ABS资产证券化的运作资产证券化的运作 四、资产证券化的类型四、资产证券化的类型第9页/共100页第十页，共101页。原始(yunsh)权益人金融资产组合(zh)（资产池）

10、5.余款退回特设信托机构（Special Purpose Vehicle, SPV）（也称为发行人）发行收入发行收入 投资者结构结构现金流向信用增级机构指资产最初权益的一方指资产最初权益的一方, , 资产负债表上发生资产的企业资产负债表上发生资产的企业 原始权益人通过文件、估算、信用考核等程序决定借款人信用原始权益人通过文件、估算、信用考核等程序决定借款人信用发起程序发起程序由发行人指定的为资产池实施服务的公司。服务内容主要指收取、记录资产所收到的款项及将该等收款汇给发行人由发行人指定的为资产池实施服务的公司。服务内容主要指收取、记录资产所收到的款项及将该等收款汇给发行人 特设信托机构托管行（

11、指一间全权受托接受可投资金或积累金存款储蓄的商业银行）特设信托机构托管行（指一间全权受托接受可投资金或积累金存款储蓄的商业银行） 1.真实交易真实交易2.购买价格3.现金流4.本息回报承销商票据票据票据票据第10页/共100页第十一页，共101页。出售给特设机构的资产以及出售给特设机构的资产以及由这些资产产生的现金流必须由这些资产产生的现金流必须是有效的，特是有效的，特设机构对于设机构对于(duy)资产的权资产的权益必须是完全的益必须是完全的, 并享有超越并享有超越其他权益的优先地位其他权益的优先地位, 使特设机构对证券化资产拥使特设机构对证券化资产拥有完全的控制权。有完全的控制权。第11页/

12、共100页第十二页，共101页。第12页/共100页第十三页，共101页。（4）证券化资产必须是同质的，这）证券化资产必须是同质的，这样才可以将其汇集起来；样才可以将其汇集起来；（5）汇集的资产组合应达到经济发）汇集的资产组合应达到经济发行量；行量；（6）证券化资产具有良好的可出售）证券化资产具有良好的可出售品质和很低的信用风险。品质和很低的信用风险。第13页/共100页第十四页，共101页。4. 信用(xnyng)增级 （Credit Enhancement)第14页/共100页第十五页，共101页。Others 投机级第一步第一步ABS 结构信用增级的第一步是构造ABS结构，即将原始权益人

13、的资产出售(chshu)过户给获得国际上权威性资信评估机构授予较高信用等级（AAA或AA）级的特设机构SPV。通过与SPV结合，即将其未来(wili)现金收入的权利转让给SPV，就可以切断原始权益人本身的风险和其未来(wili)现金收入风险之间的联系，使得SPV进行ABS融资时，其融资风险仅涉及项目未来(wili)现金收入的风险，从而降低了SPV的融资风险，提高其信用级别。 第15页/共100页第十六页，共101页。=BB+ 准投资级第二步第二步Others 投机级第一步第一步ABS 结构划分优先和次级档次第二步是划分优先和次级票据。优先票据主要指投资级票据，次级票据主要指投机级票据。优先票据

14、本息回报(hubo)的支付责任先于次级票据，期限也较次级票据短。一般地，付清优先票据本息之前次级票据仅付息，待付清优先票据本息之后才支付次级票据本金。由此可见，优先票据信用因风险较低而获增级，但回报也相应较低，次级票据回报则相应较高。这种根据不同投资者对不同风险和回报的不同偏好划分不同评级的投资交易，有利于票据更加符合(fh)资本市场的上市标准，获得更好的发行条件，扩大投资者队伍，降低综合成本，提高证券的适销性和发展规模。 第16页/共100页第十七页，共101页。=BBB- 投资级第三步第三步=BB+ 准投资级第二步第二步Others 投机级第一步第一步ABS 结构划分优先和次级档次金融担保

15、=A 高级或超级投资级信用增级的第三步是金融(jnrng)担保。金融(jnrng)担保是由信用级别在高投资评级的专业金融(jnrng)担保公司向投资者提供保证ABS交易履行按期按量支付本息的义务。在发生交易违约的情况下，金融(jnrng)担保公司代位偿付到期本息。在这种条件下，ABS交易的信用级别便由金融担保公司的信用级别取代，使得(sh de)较低的信用级别可提升到金融担保公司的保险级别。采取国际专业金融担保公司提供的金融担保是信用级别较低的项目进入国际市场筹集资金的一个非常有效的手段。第17页/共100页第十八页，共101页。（1）原始(yunsh)权益人：资产证券化的一个最重要的目标在于

16、按照社会公认会计准则出售资产。从原始权益人的角度来看，出售资产能改善财务比率。资产证券化的一个最重要的目标在于按照社会公认会计准则出售资产。从原始权益人的角度来看，出售资产能改善财务比率。在证券化过程中，投资者关心的是支撑证券发行的资产质量，而不是原始权益人的信用。资产证券化交易使得投资者不再苛求原始权益人的信用等级。在证券化过程中，投资者关心的是支撑证券发行的资产质量，而不是原始权益人的信用。资产证券化交易使得投资者不再苛求原始权益人的信用等级。原始权益人通过证券化将其流动性较差的资产出售给精于证券化的原始权益人通过证券化将其流动性较差的资产出售给精于证券化的SPVSPV，由其实施专业化的资

17、产运作，能够降低融资难度，并可免去对证券化资产的跟踪、追缴之苦。，由其实施专业化的资产运作，能够降低融资难度，并可免去对证券化资产的跟踪、追缴之苦。 原始权益人通过资产证券化将无法立即变现的资产在资本市场出售，提前兑现现金，转嫁资产风险。原始权益人通过资产证券化将无法立即变现的资产在资本市场出售，提前兑现现金，转嫁资产风险。第18页/共100页第十九页，共101页。第19页/共100页第二十页，共101页。（4）承销商： 承销商（如投资银行）在ABS资产(zchn)证券化中获得其发行 的收入。 第20页/共100页第二十一页，共101页。许多组合资产保持地理区域多样化，因此，某一地区的经许多组

18、合资产保持地理区域多样化，因此，某一地区的经济的低速发展不会深刻或迅速济的低速发展不会深刻或迅速(xn s)地影响到整个组合地影响到整个组合资产的绩效。资产的绩效。（5）投资者：由于大多数组合资产都是由许多小额信用资产集合而构成，促进了由于大多数组合资产都是由许多小额信用资产集合而构成，促进了组合的多样化，即使其中的一两个违约组合的多样化，即使其中的一两个违约(wi yu)，也不会对整个组，也不会对整个组合有质的影响。合有质的影响。由于信用评级由第三方执行，然后公布等级，投资者不由于信用评级由第三方执行，然后公布等级，投资者不用用(byng)自己去分析每个原始权益人的资信，这也是自己去分析每个

19、原始权益人的资信，这也是吸引投资者的一个优势所在。吸引投资者的一个优势所在。第21页/共100页第二十二页，共101页。（1 1）欺诈风险：）欺诈风险：在美国证券市场及其他国家证券市场中，由于欺诈的发生而在美国证券市场及其他国家证券市场中，由于欺诈的发生而使投资者受损的例子屡见不鲜使投资者受损的例子屡见不鲜(l jin b xin)(l jin b xin)。陈述书、保证书、法律意见书、会计师的无保留意见书及其陈述书、保证书、法律意见书、会计师的无保留意见书及其他类似文件被仍不足以控制欺诈风险的发生。他类似文件被仍不足以控制欺诈风险的发生。 （2 2）法律风险：）法律风险：虽然法律函件及意见书

20、原本是为了虽然法律函件及意见书原本是为了(wi le)(wi le)消除外部的风险消除外部的风险因素，但有时法律的不明确性及条款的变化本身往往成为整个因素，但有时法律的不明确性及条款的变化本身往往成为整个交易过程中的风险因素，事实上法律风险是资产证券化过程中交易过程中的风险因素，事实上法律风险是资产证券化过程中一直伴随且起关键作用的一种风险。一直伴随且起关键作用的一种风险。 第22页/共100页第二十三页，共101页。（3 3）金融管理风险：）金融管理风险：资产证券化是金融管理发展的高峰，它代表了履约、技术和结构技巧资产证券化是金融管理发展的高峰，它代表了履约、技术和结构技巧的完美的平衡。如果

21、任一因素发生故障的完美的平衡。如果任一因素发生故障(gzhng)(gzhng)，整个交易可能面，整个交易可能面临风险。我们把这种风险称为金融管理风险，主要包括参与者不能按临风险。我们把这种风险称为金融管理风险，主要包括参与者不能按协议进行交易，设备不能按要求运作如电脑故障协议进行交易，设备不能按要求运作如电脑故障(gzhng)(gzhng)，以及交，以及交易机制出现故障易机制出现故障(gzhng)(gzhng)等。等。 第23页/共100页第二十四页，共101页。第24页/共100页第二十五页，共101页。第25页/共100页第二十六页，共101页。第26页/共100页第二十七页，共101页。

22、第27页/共100页第二十八页，共101页。第28页/共100页第二十九页，共101页。第29页/共100页第三十页，共101页。第30页/共100页第三十一页，共101页。质量质量(zhling) Your Text数量数量(shling)Your Text期限期限(qxin)Your Text管理管理Your Text第31页/共100页第三十二页，共101页。第32页/共100页第三十三页，共101页。第33页/共100页第三十四页，共101页。第34页/共100页第三十五页，共101页。第35页/共100页第三十六页，共101页。第36页/共100页第三十七页，共101页。第37页/共

23、100页第三十八页，共101页。第38页/共100页第三十九页，共101页。第39页/共100页第四十页，共101页。第40页/共100页第四十一页，共101页。第41页/共100页第四十二页，共101页。第42页/共100页第四十三页，共101页。第43页/共100页第四十四页，共101页。第44页/共100页第四十五页，共101页。第45页/共100页第四十六页，共101页。第46页/共100页第四十七页，共101页。第47页/共100页第四十八页，共101页。第48页/共100页第四十九页，共101页。第49页/共100页第五十页，共101页。第50页/共100页第五十一页，共101页。

24、第51页/共100页第五十二页，共101页。第52页/共100页第五十三页，共101页。第53页/共100页第五十四页，共101页。第54页/共100页第五十五页，共101页。第55页/共100页第五十六页，共101页。第56页/共100页第五十七页，共101页。两种证券化模式的比较中美应收帐款和专利证券化发展比较中国证券化发展之路的探索第57页/共100页第五十八页，共101页。第58页/共100页第五十九页，共101页。第59页/共100页第六十页，共101页。金流的变动情况变得复杂，从而增加了相关的监管成本和管理成本。（2）高昂(go ng)的专利审查成本由于风险的存在和专利许可的复杂性

25、，使得专利证券化前进行的实质审查比传统的资产证券化要昂贵的多。（3）决定的关键因素不同应收帐款的是证券化的资产规模、支持证券的期限、信用等级和市场条件，所以应收帐款的质量是影响的重要因素；专利的组合结构。第60页/共100页第六十一页，共101页。第61页/共100页第六十二页，共101页。存在新药在等待行政机关批准上市前即面临着专利即将过期的风险。7.模式不同（市场主导、政府主导）第62页/共100页第六十三页，共101页。应收帐款证券化的发展知识产权证券化的发展美国1.出现早，发展成熟2.收益稳定，风险小3.应用普遍1.新兴产品2.收益不可预测，风险大3.成功案例少4.传统的信托制度和知识

26、 产权的保护中国1.已经有案例出现2.没有国内的SPV3.应用少满足一部分条件，没有出现出现立法抵触和立法空白中国发展建议积极做好制度、法律、优惠政策改革不建议近期实行第63页/共100页第六十四页，共101页。第64页/共100页第六十五页，共101页。第65页/共100页第六十六页，共101页。券化。第66页/共100页第六十七页，共101页。第67页/共100页第六十八页，共101页。为此，应从我国的实际情况出发，扎扎实实地做好资产证券化的基础工作。第68页/共100页第六十九页，共101页。第69页/共100页第七十页，共101页。第70页/共100页第七十一页，共101页。第71页/

27、共100页第七十二页，共101页。第72页/共100页第七十三页，共101页。第73页/共100页第七十四页，共101页。克服固有缺点，不受时间、空间的限制。克服固有缺点，不受时间、空间的限制。第74页/共100页第七十五页，共101页。特殊目的机构特殊目的机构（SPV）服务商服务商（银行）（银行）投资者投资者原始权益人原始权益人（银行）（银行）承销机构承销机构评级机构评级机构担保机构担保机构真实销售真实销售True sale发行证券发行证券issuing现金流现金流资产流资产流中介服务中介服务第75页/共100页第七十六页，共101页。第76页/共100页第七十七页，共101页。中介，是资产

28、证券化交易结构中介，是资产证券化交易结构的中心，也是资产证券化结构的中心，也是资产证券化结构设计中最为典型的妙笔之一。设计中最为典型的妙笔之一。SPV的本质特征的本质特征“破产隔离破产隔离”给予交易的安全性以极大的保给予交易的安全性以极大的保障。障。第77页/共100页第七十八页，共101页。第78页/共100页第七十九页，共101页。低投资风险；二是使融资者能低投资风险；二是使融资者能够以本身较底的信用级别而获够以本身较底的信用级别而获得高信用级别的融资渠道，这得高信用级别的融资渠道，这不仅节省了融资成本，而且使不仅节省了融资成本，而且使哪些本来没有资格（信用级别哪些本来没有资格（信用级别低

29、或不是上市公司）进入资本低或不是上市公司）进入资本市场融资的企业可以获得资本市场融资的企业可以获得资本市场融资渠道。市场融资渠道。第79页/共100页第八十页，共101页。n收取、记录资产池产生的现金收取、记录资产池产生的现金流，把全部存入特殊机构实现流，把全部存入特殊机构实现指定的受托银行。受托银行按指定的受托银行。受托银行按约定建立积累约定建立积累(jli)金账户，以金账户，以便按时间向投资者偿还本金和便按时间向投资者偿还本金和利息。利息。n（七）还本付息（七）还本付息第80页/共100页第八十一页，共101页。第81页/共100页第八十二页，共101页。第82页/共100页第八十三页，共

30、101页。情况等等都有统一的标准要求。情况等等都有统一的标准要求。第83页/共100页第八十四页，共101页。n在地域上尽可能分散。在地域上尽可能分散。第84页/共100页第八十五页，共101页。第85页/共100页第八十六页，共101页。企业债券管理条例等有关企业债券管理条例等有关证券的法规和规定，是设立住证券的法规和规定，是设立住房抵押贷款证券化公司和发行房抵押贷款证券化公司和发行公司债券的主要法律公司债券的主要法律(fl)(fl)依依据，与资本市场发展密切相关据，与资本市场发展密切相关的证券法也已出台，而信的证券法也已出台，而信托法等正在酝酿之中。托法等正在酝酿之中。第86页/共100页第八十七页，共101页。峰峰(gofng)，违约率的骤升提，违约率的骤升提高了抵押贷款证券化建立的意高了抵押贷款证券化建立的意义。义。第87页/共100页第八十八页，共101页。第88页/共100页第八十九页，共101页。第89页/共100页第九十页，共101页。第90页/共100页第九十一页，共101页。n综上所述，房地产证券化在我综上所述，房地产证券化