青岛市四方区嘉善路地块商业调研报告

1、四方区嘉善路地块商业调研报告调研时间：2008年4月目 录前言第一部分：市场调研一、四方区概况二、四方区商业市场环境综述三、区域调研分析第二部分：定位分析一、项目地块概况二、项目定位论证后记前 言本次对“嘉善路地块”商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从四方区的社会经济发展状况、四方区的商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、四方区商业租售价格水平，同时重点了解“嘉善路地块商业环境”的发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查，为项目后期的经营定位提供科学的市场依据。第一部分：市场调研一、四方区概况（配地图）四方区地处青岛市区中心位置，由老城区、东部新区和西海岸带三部分组成，是全

2、市的交通枢纽区、加工工业区、民俗民情旅游区。区域面积34.55平方公里，总人口约38.5万人。城区往南通向市北区和市南区，北可达李沧区和城阳区，东接崂山区，西部为濒临胶洲湾的经济开发带，区位优势明显。主要道路为四流南路、人民路、重庆南路、308国道与郑州路、洛阳路、长沙路、萍乡路、瑞昌路形成“四纵五横”交织区；胶济铁路纵贯全区，四方火车站和沙岭庄火车站为客货混合三等和二等中间站；交运集团青岛长途汽车站座落于区内。二、四方区商业市场环境综述（地图指明）海云庵特色商业区方中圆商业街五金、机电配件商圈水清沟商贸区利群辐射商圈利群辐射主商圈：商圈主要集中于重庆南路与人民路立交桥交汇处，主要为四方利群所

3、带动的综合性商圈，业态主要有超市、服装、餐饮、休闲等，是为四方区居民主要购物商圈，此商圈在四方所有商圈中经营情况较为理想。五金、机电配电商圈：此商圈主要人民路立交桥至海伯桥、温州路至长途汽车站，商圈内业态主要为五金、机电配件，目标受众扩散至整个青岛市场，商圈经营情况良好。方中圆商业街：方中圆商业街是为四方区政府重点发展的商业街，主要集中在人民一路，业态以餐饮、服装、小商品批发零售为主，2.2万平方米的小商品批发市场也位于其间，但受限于客流量稀少的缘故，除开周末节假日生意较好外，工作日时间经营情况不尽理想。海云庵特色商业区：此商业区也是四方区政府着力发展的商业圈，业态以特色餐饮、服装为主，商业气

4、氛平淡，租金低廉，除开一年一度的“糖球会”，经营情况不尽人意。水清沟商贸区：水清沟商贸区是自发形成的商贸集散地，消费者主要是大小水清沟的原住居民，业态主要以生活配套型为主，经营情况一般。小结：近年来，在国家扩大内需、鼓励居民消费政策的带动下，四方区商品交易市场发展迅速，市场规模不断扩大，市场秩序日趋规范，市场环境明显改善，辐射力不断增强，在满足人们生产生活、推动区域经济发展方面发挥了重要作用。1、市场个数相对稳定，总成交额、营业面积呈现增长态势。目前，全区共有商品交易市场33家，拥有摊位数3300余个，营业面积达20余万平方米，在摊位数量，营业面积增加的同时，商品成交额也明显增长。2、经营方式

5、以零售为主、批发为辅。在全区33家商品交易市场中，以零售为主的市场有25家，占总数的75.8%；以批发为主的市场有8家，占24.2%；经营环境较好的封闭式市场11家，占33.3%，露天市场15家，占45.5%，其余为其他形式市场。3、市场专业化趋势日益明显。随着商品市场的不断发展，专业市场成为商品流通领域的趋势。在全区33家商品交易市场中，有专业市场17家，占51.5%。其中，建筑装饰材料市场6家，占全部市场的18.2%；小商品市场3家，占9%；旧货市场、机动车市场、家具市场均为2家，占6%。4、食品、饮料、烟酒类摊位最多。在全区商品交易市场的3300余个摊位中，食品、饮料、烟酒类摊位数为15

6、50个，占全部摊位的46.1%；其次为建筑装饰材料类，有578个，占17.2%；再次是服装鞋帽、针织、纺织品类有453个，占13.5%。5、汽车类成交额居于首位，商品结构日益优化。从商品分类指标实现成交额看，成交额排在前三位的商品分别是汽车类，食品、饮料、烟酒类和建筑及装潢材料类；三、区域调研分析人民路：1、人民路交通便利，公交线路多，立交桥周边人流量和车流量大；2、人民路立交桥北部以经营服装为主，另外，移动、联通营业厅较多，沿街网点面积较小，多为1020；3、北路段（临近项目）网点租金为2.5元/·天左右，其中靠近人民路立交桥以及临近公交站点附近的网点租金较高，分别为3.5元/&#

7、183;天和3.2元/·天；4、人民路东侧由于拆迁缘故，多数网点已停止营业；5、人民路立交桥南侧（四方利群附近）相比其它区域更繁华，车流量大，人群密集，此区域沿街网点经营业态以五金、机电配件为主，店铺面积偏大，租金也是这一区域内最高的，平均租金为7.5元/·天左右，此区域形成了青岛市专业的五金、机电配件市场，阜新路至抚顺路网点租金平均为5.5元/·天，抚顺路至海波桥段网点租金平均为4.6元/·天；6、由于本区域形成了青岛市五金、机电配件专业化、规模化的市场，所以各商家经营状况较好。嘉善路：1、嘉善路附近以住宅为主，商业氛围与人民路相差很多，沿街网点少，经

8、营业态以房屋中介、美发、餐饮为主；2、周边住宅拆迁幅度大，人流量小；3、由于商业氛围不够，所以网点租金低，约为1.9元/·天。鞍山一路：1、鞍山一路的商业环境与嘉善路相似，在此区域内是比较差的，由于临近拆迁平房，环境较差，人流量小，与南侧的重庆南路相比，整体显得冷清；2、沿街网点较少，经营业态以餐饮、超市、五金为主，面积较大，多为40以上；租金整体水平在1.5元/·天左右，平房网点租金约为1.2元/·天，部分平房网点租金不到1元/·天。重庆路、温州路：1、重庆南路车流量很大，环境嘈杂，商业氛围一般。沿街小型网点较少，业态以汽车配件和酒店为主；2、重庆南路

9、网点租金相对不高，平均水平为2.2元/·天左右；3、温州路交通便利，临近长途汽车站，车流量大，人群密集，商业氛围浓；4、网点以经营五金、机电配件为主，店面面积大，多为30平米以上，与人民路南侧共同形成规模化的五金机电销售区；5、温州路南北两侧经营状况不同，南侧明显好于北侧，租金也相应更高；6、温州路南侧网点租金为5元/·天左右，而北侧较低，平均为4.2元/·天左右；7、靠近长途汽车站的青岛盛奥五金机电市场是一个大规模、专业化的机电销售市场，分为上下两层，一层平均租金为2.6元/·天，二层租金平均为2元/·天，商铺面积很大，都在50以上，经营状况

10、一般。方中圆商业街：1、区域内比较繁华，有早市和夜市；2、经营业态以餐饮、服装、小型超市为主；3、临人民一路商铺经营状况较好，位于内侧网点经营状况较差；4、位于人民一路小商品批发市场总建筑面积2.2万平米，批发零售各种小商品，铺位共分为甲、乙、丙三类，其中甲类铺位租金为2.2元/·天，乙类铺位1.8元/·天，丙类铺位1.5元/·天；5、小商品批发市场内有一个文化市场，面积约6000平方米，经营状况较差。人民二路：1、人民二路经营业态以餐饮为主，房产中介较多，另有洗浴中心、娱乐城等娱乐场所；2、租金在1.9元/·天左右，人流量小；3、餐饮业网点面积较大，其

11、它业态网点面积较小；4、经营状况一般。海云庵：1、具有以糖球会为特色的经营优势；2、经营业态以餐饮、服装为主，小吃较多；3、网点面积普遍不大，租金较低，平均为1.8元/·天；4、经营状况不理想，除每年的糖球会外顾客量都比较少。路段主要业态租售价格经营状况备注人民路服装、五金机电2.5-5.5元/·天较好南段五金区租金较高，北段以服装为主嘉善路美发、房产中介1.9元/·天左右较差居住集中区域，商业氛围淡泊鞍山一路超市、餐饮1.5元/·天较差租金低，网点少方中圆商业街餐饮、服装2.8元/.天左右一般临街经营较好人民二路餐饮1.9元/.天左右一般小型超市有一定

12、数量温州路五金、机电配件4.25元/·天较好与人民路南段形成规模化的五金机电商圈海云庵特色餐饮、服装1.8元/.天左右一般人气较少，部分商户表示寻求他处人民一路小商品批发市场服装、饰品等小商品1.5-2.2元/.天较差商场经营很差，部分商户退铺，调整在即小结：本案位于人民路与嘉善路交汇处，人民路作为交通主干道，两侧商业网点林立，东侧由于拆迁的缘故，部分店铺已经停业，经营业态多以服装为主，其中中老年女装占多数，南路段五金、机电配件销售区已经形成一定规模，成为青岛市标志性的五金、机电配件商业区；人民一路商业发展主要集中在政府规划的“方中圆商业街”，经营业态以餐饮、服装、小型超市为主，小商

13、品批发零售市场也坐落其中，但除临街部分商铺生意不错外，其余都经营惨淡；紧邻项目的嘉善路和鞍山一路，商业氛围淡泊，人流量小，较为清净，经营业态以餐饮、超市为主，经营状况较为平淡。此外，项目所处区域为四方居民集中区，人群密集，临近长途汽车站，交通便利，在利群商场所在的重庆南路商业密集圈的带动下，商业市场环境具备一定的发展前景。第二部分：定位分析一、项目地块概况1、项目地块条件研究项目位于四方区人民路以东、嘉善路以南、鞍山一路以西区域，南侧重庆南路紧邻利群购物广场与人民路立交桥。A、片区紧邻四方区主干道人民路，1、30、209、302、309、362、367、378等多路公交线路经由此地，交通便捷；

14、B、地块所在地目前呈现“脏、乱、杂”，片区外观形象略显陈旧，整个商业市场环境较为平淡；C、片区周边聚集大量居民生活区，外地人、中老年人较多，商业形式以“日常生活型”配套为主；D、片区居民主要为职工阶层，下岗待业者甚多，居民消费欲望和消费能力较低； 道路类别及交通状况 人民路是四方区主要的交通干道之一，人民路立交桥更是此区域的交通枢纽，车流量非常大，公交线路多，交通便利；嘉善路位于项目北部，贯穿于居民区，车流量小，路旁停靠车多为附近居民私家车；鞍山一路交通与重庆南路形成鲜明对比，车流量非常少，无公交线路；重庆南路至温州路段交通压力很大，靠近人民路立交桥的现状使得此路段交通非常便利，承担了区域内主

15、要的交通任务。 项目地块自然条件分析 地块整体绿化率低，建筑密集，环境相对较差，受交通影响，空气质量与市南区有很大差距，整体给人以“脏、乱、杂”的印象，但是随着城区改造的不断推进，片区环境将得到很大程度的改善。 顾客到达商业区的难易度 项目东侧的人民路是交通主干道，交通的便捷性使顾客能很容易到达项目东侧（人民路）的商业区，但是嘉善路和鞍山一路由于位于居民区内，没有具备吸引力的商业或其它业态，而且路比较窄，没有公交车经过，所以不容吸引顾客，顾客到达率与人民路相差较多。这也给项目提供了一些机会，项目在引进具有吸引力的业态方面面临较好的机遇。 周边环境和公建设施 项目周边外地人非常多，受自身经济能力

16、的限制，他们在此区域多为租住。周边配套成熟，四方火车站和长途汽车站位于此区域，重庆南路第二小学、四十四中学、六十六中学、十八中、五十中等众多学校位于此地，海慈医院、四方区医院、健民医院等医院也分布于此，有建设银行、农业银行、交通银行等金融机构，另外，海云庵糖球会、四方剧院也位于项目所属板块。 项目周围经济条件分析 项目周边为成熟的老城区、市民居住集中地带，周边人群收入为中低等水平，消费能力有限，所以区域内商业主要以满足居民日常生活需求为主。随着四方区改造的不断推进，区域重要性将不断加强，发展机遇也越来越大，将有越来越多的收入水平较高的人居住在此，居住人群的密集分布和巨大的经济潜力将使片区的经济

17、和消费面临非常有利的市场前景。2、项目SWOT分析u 优势和机会（S/O）：A、周边各种公共配套和生活配套成熟，已形成便利的生活条件；B、片区居住人群众多，生活消费潜力巨大，为商业项目的开发提供了机会；C、临近四方火车站和长途汽车站，区位重要性强；D、政府加强对四方区的改造和建设，为项目提供了良好的大环境；E、人民路立交桥附近规模化的五金、机电专业市场对区域发展具有较大的拉动作用。u 劣势与威胁（W/T）A、人民路商业网点林立，并有一定时期的经营，四方利群与即将开发的人民路大型商场，势必将对项目形成不小的竞争和冲击；B、嘉善路与鞍山一路位于居住区域，商业氛围不浓，有待开发；C、项目距离台东商圈

18、近，顾客多到台东消费，项目商业前景不被看好；D、项目体量大，消化难度大、周期长；E、周边环境差，给消费者印象不良。应对策略：A、打造特色化经营，推广独具个性的商业业态，避免与竞争对手雷同；B、推广中强调区域的发展前景，突出项目面临的机遇；C、与台东商圈形成对比定位，使客户充分认可项目的特色；D、制定科学、合理、周密的推广计划，并根据实际情况灵活调整；E、在宣传推广中以片区改造为重要诉求点，强调区域将来环境的改良。二、项目定位论证结合上述的市场分析以及项目自身分析的实际情况，本项目定位主要遵循以下思路：n 通过片区现有商业形式的比较分析，可以明显看出，片区现有商业格局还处于原始自然形态，商业形式

19、主要为日常生活必需型配套，市场上经营业态分布散乱，档次参差不齐，缺乏有效的整合布局。鉴于项目的地理位置、规模体量等方面的考虑，项目的商业部分只能从“生活配套型”出发，适当引进其它业态。n 专业市场的经营在片区已经形成一定规模，但受限于消费者的购买心理，除去五金、汽配类市场的目标受众扩散到其它区域，其他专业市场的经营状况不尽理想，这点从五金类市场的旺销与小商品批发市场的萧条形成鲜明对比可以得到验证。考虑到项目所处片区居民的购买心理和聚集度不高、其它专业市场的经营情况等，建议本项目暂不考虑向专业市场方向发展。n 考虑到项目地块人流量相对较少，市场对此片区的认知感相对较弱，如单纯的以“生活配套型”的商业业态为商业定位，则项目的体量根本不能被市场所消化，因此，建议引入“吸引人气”的商业业态，如电玩、休闲茶座等。n 考虑到四方整个区