供给侧改革下三四线城市房地产去库存对策研究

1、    供给侧改革下三四线城市房地产去库存对策研究    朱雪苗黄中南摘要供给侧改革的核心问题之一就是房地产“去库存”。本文以襄阳市区为例，以城市布局规划为依托，研究襄阳市区商品住房去库存对策。经过调查分析出襄阳市区房地产的建设中的存在着区域发展不平衡、基础设施不完善等问题，并且在襄阳市区现有“去库存”方案的基础上，提出产业转移、“一区一策，有限有压”等政策，尝试为当前去库存工作提供新思路。关键词房地产；供给侧改革；去化率一、湖北襄阳市房地产库存现状及存在问题襄阳市位于鄂西北地区，本文着重研究襄阳市区（包括襄州、襄城、樊城以及3个开发区）的一手市场中商品

2、住房的现状。城市发展与该城市房地产业发展相辅相成，当前襄阳新兴城区的发展和老城区的改造都需要房地产商的推波助澜，供给侧改革对于襄阳房地产业发展是一个重要的转折点，也意味着襄阳正向着现代化新型城市转变，并将深远地影响襄阳人民的生活方式。（一）湖北襄阳房地产库存现状截止2016年末，襄阳市区待售商品住房面积有207.21万方，根据2016年全年的每个月商品房的成交数据估算，襄阳商品房库存的消化周期大概需要7.4个月。从全国来看，襄阳商品房库存处于中等水平，根据2016年最新城市等级划分，2016年全国楼市库存消化周期排名前30中，三四线城市共有4个，分别是呼和浩特、宜昌、昆山、襄阳，其中襄阳排名2

3、8，在三四线城市中，襄阳楼市库存消化周期排行第四，具有代表性；对比本地区同级城市宜昌，襄阳市商品住房库存相对较少；从本市不同城区看，各城区库存喜忧参，2016年襄城区成交59.01万方，樊城区成交112.24万方，高新区成交50.97万方，襄州区成交36.10万方，东津世纪城成交48.33万方。从预售面积与成交量来看，樊城区、高新区、东津新区库存压力相对较小，其次是襄城区，库存压力最大的是襄城区。（二）襄阳市房地产发展存在的问题1.襄阳市楼盘布局日益密集襄阳房地产企业发展迅速，楼盘开发日益密集。截止2016年底，襄阳市区有345家房地产企业。2016年市区商品住房施工面积为516万平方米，商品

4、住房新开工面积为273.08万平方米，商品住房竣工面积为259.46万平方米。依照2016年各个月商品住房的销售情况来看，襄阳市商品住房去库存周期虽然仅需要7.4个月，但是现在襄阳市区在建楼盘随处可见，未来库存压力仍然很大。2.各城区之间房地产发展极不平衡从楼盘密集程度来看，樊城区以及高新区的楼盘最为密集，其次是襄城区，而东津新区的楼盘最少，仅有一个楼盘，这与当前襄阳城市规划相悖。2016年，襄城区商品住房成交均价是6537.82元/平方米，樊城区商品住房成交均价是6038.83元/平方米，高新区商品住房成交均价是4777.30元/平方米，襄州区商品住房成交均价是4887.62元/平方米，东津

5、新区商品住房成交均价是4082.67元/平方米。从价格来看，襄阳市区的商品住房价格出现割裂情况，形成“一区一价”。二、湖北襄阳市房地产库存原因调查分析在2016年网上发布的对于宜居城市的调查数据显示：人们认为宜居城市的第一标准就是没有霧霾，占25%，通勤时间半小时之内占21%，工作机会多占19%，小孩就近上学无负担占13%，手机支付占9%，治安好占8%，夜生活丰富占5%。从这些数据中能看出来，影响宜居城市的因素有生态环境、交通完善程度、经济发展程度、政府政策等因素。（一）襄阳城区房地产市场布局与城市规划不相协调目前来看，襄阳房地产楼盘的分布是不太合理的。在东津新区只有东津世纪城一个房地产企业，

6、这与东津城市规划是不协调的，而大多数房地产企业集中在樊城区，而樊城区作为老城区，人口过于密集，城市负荷过于严重；襄城区的景区多，但是目前仍在进行房地产开发，对于旅游业来讲，房地产业的过度集聚，会影响一个景区的质量。（二）襄阳城区交通网落后，各分区相对独立数据显示，人们选择居住地的时候会将城市的交通环境作为重要的考虑因素。当前，居民工作的范围大多集中于樊城区和襄城区，城市人口不断发展壮大，老城区的人口负荷越来越重，导致城市严重拥堵。与此同时，新城区与老城区之间的交通网还没有联系很紧密，使新城区和老城区成为两个独立的主体，这个弊端会严重的影响到年轻人的住房选择。（三）襄阳购房政策与本地实情不相适应

7、2016年10月各地纷纷出台相关的政策来降低房地产业的热度，全国十几个城市纷纷出台限购政策以及提高首付标准。2017年01月初，襄阳也出台了“提高首付比例”等加大购房门槛的相关政策。襄阳作为三线城市，房地产市场其实并不那么火热，房价的上涨并不是由于供不应求而抬升，很大一部分原因，是人民币贬值，物价上涨导致的。虽然2016年一整年“去库存”效果显著，但是襄阳正在建设的楼盘还有很多，商品住房的库存依旧是一个问题。当一、二线城市开始严加监管房地产市场的时候，更应该抓住这个契机，利用好“挤出效应”，鼓励农民进城买房，降低农民购房首付标准。这样不仅能达到“去库存”的效果，对于稳民生也是一大利好。三、对于

8、湖北襄阳商品住房去库存的提出建议（一）政府推动人口与产业转移，引导各城区房地产业优化布局当城市出现多个有明确特点的功能分区时，这个城市的资源配置就趋于优化，整个城市职能的凸显在于城市分区的相互协作。襄阳政府应进一步明确各个分区承担的服务功能，据以分配各区的土地用途。樊城区作为老城区，发展商务为主，房地产业过于饱和，可以适度分散一些房地产企业在其他区域；襄城区旅游景点集聚，在该区内应适度开发房地产业；东津新区作为襄阳市未来发展的核心区域，应引进更多的开发商对其进行建设，加快东津新区的建设，分散城市负荷，以教育、医疗、企业转移，来带动新城市建设，加快襄阳高校、中心医院、新型企业向东津新区的转移工作

9、，通过人口转移逐步完善东津新区的建设。（二）实行差异化首付比例，推行“一区一策”，有限有压结合襄阳各方面实情，制定合适的经济政策，来影响楼市的消费况状。在襄阳限购限贷的意义并不那么大，反而会影响房地产市场的发展，阻碍“去库存”工作。因地制宜，制定合理可行的经济政策是当前襄阳房地产业发展的一大任务。首先需要加快户籍制度改革，打破城乡概念，鼓励“新市民”进城买房。实行差异化首付比例，推行“一区一策”，有限制有鼓励。比如，在负荷较重的樊城区购房，提高首付比例，在东津新区、襄城区购房降低首付比例：农民工进城买首套房实行优惠首付，所有人购多套房时提高首付比例。（三）加快构建现代化交通网络体系，做到“互联

10、互通”，将目前割裂的市场统一成同一市场，实现要素自由流动2016年7月18日，襄阳市城市轨道交通线网规划编制完成，襄阳政府应该尽快对此规划进一步完善，早日开展城市轨道交通线的建设工作。随着人均收入提高，襄阳私家车的拥有量直线上涨，导致路面拥堵日益加剧，必须加快城市轨道的建设，才能真正有望将襄阳各个区紧密结合，满足襄阳人民的出行需求，实现“通勤半小时之内”的需求。前文提到，现在襄阳市各区房价不一，偏差很大，很大一部分原因是当前缺少现代化的交通网，交通问题将城市割裂成几个联系不紧密的部分，因此应当加快城市轨道建设，加快城市桥梁修建，做到“互联互通”，实现要素自由流动。（四）规范房屋租赁市场，健全房屋租赁市场监管体系城市的去库存工作，不可忽视城市房屋租赁市场这一部分。目前，襄阳市房屋租赁监管力度是不够的，同一块区域价格不够统一，且由于大多数