房地产估价师《案例分析》考试题及答案

1、房地产估价师?案例分析?考试题及答案2021房地产估价师?案例分析?考试题及答案一、问答题共 3 题，每题 10 分一市场比拟法是房地产估价中最主要、 最常用的方法之一。采 用 市场比拟法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素 ?假设有一交 易实例 的成交 H 期与估价时点相差五年， 可否将该交易实例选作可 比实例 ?为什 么？二张某拟购置李某拥有产权的一套住宅，但该住宅己事先由李 某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交 时同 时转移给张某处置，那么在正常情况下应如何思考以下问题：1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，那么现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价

2、产生什么影响？2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，那么现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定 ?为 什 么？三某人于 1996年 7月预购了一幢别墅总售价为 120万元, 并 先后向开发商支付了 114万元。该别墅于 1997年 7月 30日竣工 后，该 人付清了剩余的购房款， 但对原装修不满意， 撤除了局部原 状装修设施， 进行了重新装修，又花费了 40万元。 1997年 9月为 筹集资金，作其他 投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于 1997年 9 月 10日委托估价 机构进行估价，此时同类型指重新装修 前别墅的

3、正常市场售价为 130 万元，该人希望评估值为 1997年 9 月同类型别墅的正常市场售价加上该 别墅的重新装修费用，即 170 万元，现估价人员掌握的资料有：1、该人与开发商于 1997年 7 月 30日签订的正式合同原件；2、该人的购房发票；3、商品房预售许可证复印件；4、其他市场资料。问： 1、上述资料用于抵押估价是否齐全？2、 估价人员可否承诺按 170万元进行估价？3、可否按 1997年 9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅 的重 新装修费用确定评估值 ?为什么？二、选择题共 2 题，每题 10分。每题的备选取答案中只有一 个最 符合题意，请将这个答案填在各题相应的括号内一某工厂

4、为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土 地 上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该 两幢房 屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢 房屋中一幢 为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。1、应根据何种用途对该两幢房屋进行估价： 0A、根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B、根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价C、根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估D、根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价2、将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过以下途径： 0A、自行改变B、经上级主管部门批准改变C、经政府房屋管理部门批准，并办理变更

5、手续D、经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续3、该工厂假设为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，那么为抵押目的评估的价值应为A、该两幢建筑物的抵押评估价格之和B、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C、该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率 后 的价格4、该工厂假设将该两幢房屋投保火灾险，那么为保险目的评估的价值应为0A、该两幢房屋的正常市场价值B 、 该两幢建筑物的重新建造本钱C、 该两幢建筑物的 . 重新建造成木结合成新折扣后的价值D 、 该两幢建筑物的重新

6、建造本钱结合成新折扣后的价值加上土 地 的价值二甲方开发公司于 1993年 7 月委托乙方建筑公司建造两 幢分别称为 A 座和 B 座8 层共 5000平方米的商品房。至 1993年 12 月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座 建到5 层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲 方认为工程 款实际发生 1400万元，乙方应返还 100万元；乙方那么认 为工程款实际发 生 1580万元，甲方尚应再付 80万元。双方争执不 下，至 1995年 7 月甲 方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际 应支付给乙方的工程款进 行评估。1 、确定评估结论的依据应是 A、以1

7、500万元作为评估值B、以1400+1580 4-2=1490万元作为评估值C、以 1995年 7 月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。D、以 1993年 7 月至 12 月的预算定额、材料差价等资料为依据参考答案一、问答题答： 1、采用市场比拟法估价在选取可比实例时需要考虑的主要因素有：(1) 可比实例与估价对象的用途应该相同；(2) 可比实例与估价对象的建筑结构应该相同；(3) 可比实例与估价对象所处地区应相同，或者是在同一供求范 围内 的类似地区；(4) 可比实例与估价对象的价格类型应该相同；(5) 可比实例与估价对象的价格时点应该接

8、近；(6) 可比实例必须为正常交易或者是可以修正为正常交易的。 ( 或 答： 可比实例应与估价对象具有替代性、相关性，即：物质的同一性或类似性 ; 地点的同一性或类似性 ; 可比实例交易情况无反 常。)2、假设有一交易实例的成交日期与估价对象的估价时点相差五年，那么不宜将此交易实例选作可比实例，因为成交日期与估价时点 相差时间 过长(5 年应该视作很长 ) ，通常房地产市场变化较大，就 难以进行有效的 交易 H 期修正。 ( 在特殊情况下，即在成交日期 ) 的 房地产价格水平与估 价时点下的房地产价格水平假设没有太大的变化 情况下，也可以将此交易 实例选做可比实例，但必须注意当地房地 产市场变

9、化情况，尽可能选用 交易日期与估价时点接近的实例。 )答： 1,应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相比照拟 , 假设现 有租金高于市场平均租金，那么现有租约有助于提高该住宅的买 入价 ; 假设现有租金低于市场平均租金，那么现有租约将会使该住宅的买入价趋低。2, 显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。3, 该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购 房者 张某可以完全确定的。答： 1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；2. 房地产估价人员不能承诺按 170 万元进行估价；3. 不能按 1997年 9 月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的 重新 装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并 使原有装 修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成 木相加，应按 别墅装修后的社会平均成木进行估价才是科学合理的。二、选择题 ( 共 2 题) 1. A2. D3. B4. C(-)1. D2. C3. B, 按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。2、 如果该开发公司拥有全部合法开发手续， 欲将整体工程转让 , 那么估 价时点应为 ()A 、1993 年 12 月 B、1995 年 7 月C、工程转让日期D、工程建成日期3、该商品房预计 1998年 5 月建成，要估测建时的售价，那么估价 对象 状况和房地产市场