验收注意事项(共15页)

1、精选优质文档-倾情为你奉上房屋验收注意事项来源：枣阳房产网发布： 一、物业需提供的资料1房屋的住宅质量保证书可带走2住宅使用说明书可带走3竣工验收备案表4管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）可带走（此资料也可能放在地2份资料内）；5面积实测表二、核实面积、合同及价钱多退少补问题1看售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准。2从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱

2、钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。3各种配套设施与合同是否一致，这是很关键的，很多开发商签约前广告说的实际却没有。三、各分项工程检查注意事项1先看房屋内整体观感：地面、墙体、顶棚是否有脏物污染；墙体等是否有裂缝；室内抹灰是否均匀等。尤其靠窗户处的墙体、卫生间的墙体是否渗水（最好下雨天去验收）；查看墙面抹灰是否脱皮、用手蹭是否严重起灰。（一点点灰是正常的）；2地面：用小锤子轻敲地面，空鼓的声音跟实地不一样的。墙面、空调板、阳台都是容易空鼓的位置。有的在施工的时候就空鼓，施工方会先处理的，如果是空鼓处理过的一眼就看处来了，你要看地面是不是整体的一样颜色，

3、是否有补丁。3验卫生间、厨房的防水、上下水等：问物业要卫生间的蓄水试验证明。你也可以在卫生间灌水，比地面高2厘米，等24小时，看下一层是否漏水，如果上一层漏水，那就漏你家的卫生间了。（这是必须有的，建委质监站规定的）；卫生间地面是否有找坡，也就是地面是不是向地漏方向倾斜的；有水龙头的看一下各水管是否畅通、地漏内是否有杂物等。4门、窗检查：查看门、窗外形是否完好，是否变形；门、窗五金是否齐全；试一下门、窗的开启是否困难，是否有异响；窗户关键要看雨天是否渗水。（所以最好雨天验房）窗子的滑轮，密封条等是否脱落。纱扇是否完好。玻璃是否完好。户门的猫眼、门框与墙的密封胶是否饱满（这条窗子也要检查）。门窗

4、要检查仔细，是问题最多的地方。5电验收：查看各接线盒、开关、户内总电配电箱是否完好，正常使用，接线是否接反；验电线，除了看看是否通了电外。（可要问问电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软。当然，这是一种理想的配置，多数土建的电线会差一个等级。）6管道：各种排水、排污管道是否畅通；阳台、空调板等只要有排水系统的管道到要注意查看一下。7层高、面积：你可以用尺子自己测量一下房间层高。一般的人都注意面积而忽略层高。（最好顺便采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长

5、度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。）四、最好再强调一下核对买卖合同上注明的配套设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；易购提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。有的开发商会打折扣的80后购房必读：买房别忽略五个空间一、家政空间家是过日子的地方，吃喝拉撒、柴米油盐，构成家居生活的重要部分。因此，选房首先要考虑就餐、做饭、洗衣、储物等家政活动对空间的需求，因为它们对于未来生活质量有着决定作用，一点儿都不能含糊。  二、自由空间 家庭的结构和人口是“发展变化”的，尤其是对于2535岁的年轻

6、人来说，由于经济实力所限，所购房屋一般为中小户型，但随着个人事业的进步，很快就有了加大空间的需要与资金。因此，居室中有足够的可变空间是必要的。目前有些居室采用预应力或框架结构，整个户型中无承重墙，以满足自由组合房间的需要；一些项目中的中小户型居室在相邻两户间留有非承重墙的通道，以满足客户必要时收购邻居家、二户合一户的潜在需求。 三、停车空间 随着家庭轿车的逐渐普及，车辆与车位的矛盾日益突出。车库是住户无法改变的房屋硬件，如果没有留出足够的停车空间，可能对住户未来的生活造成极大不便。因此，车库这种不可变的设施是否齐备，也应重点考虑。 四、沟通空间 现在，家的概念已不再局限于居室内，人们希望有与邻

7、居交流的场合。在会所、社区庭院中，通过活动，邻居间可以建立良好的沟通，形成融洽的群落。与居室空间相比，社区空间和车库一样，是买房人无法改变的，因此发展商是否重视园林设计、会所建造是非常重要的，这将直接决定今后你住进社区后是否感觉舒适、融洽。五、网络空间IC卡、安防系统、小区局域网随着科技的飞速发展，用不了多少时间，这些现在还算领先的配套很快就将成为住宅设计中的必备要素。智能化的主要特征是光缆通讯的大规模应用，智能化、家庭办公等都建立在光缆入户这一硬件基础上。所以做好预留光纤通道和足够的出口带宽是保证服务超前性的前提。考察房子时不能忽略这一点。五证二书购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供

8、齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证(建设工程开工证)、商品房销售(预售)许可证。“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售(预售)许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。购房合同的陷阱及常见陷阱实例房地产专业性很强

9、，法律法规又非常复杂，购房者难以掌握，并且大多数购房者都是第一次购房，没有经验，很多连合同也没见过。于是个别开发商不讲诚信，在合同中设置了好多陷阱。因此购房者要充分认识到这些风险，并采取积极的预防措施。合同陷阱一不签合同定金不退购房者看好了房子，开发商往往先让购房者签订一个“认购书”或“意向书”，交付一定数额的定金。这本来是一个定金合同，然而一些开发商却在这个合同中设置了陷阱，规定：签订本认购书之日起几日内交纳首付款或全款，交首付款后几日内签订合同。如不交纳首付或不签合同，定金不退。按说应是先签购房合同，再交首付款或者全款，然而开发商却把顺序颠倒过来，让你先交纳房款再签订购房合同。按开发商的设

10、置，购房者走出第一步，交纳了定金，签订了认购书，你就得走第二步，交纳首付或全款，否则定金不退。你走了第二步，就得走第三步，签订购房合同，否则定金不退。问题是开发商的购房合同往往都已拟好，很不公平，签了对购房者不利。但走到这一步已将购房者“套牢”了。合同陷阱二被动签字很多条款不公平购房合同本来是由双方平等协商的，但现在开发商却早已把合同条款拟好，留给购房者的只是签字的权利。很多条款也不公平，比如面积的确认，建设部的推荐性条款为误差在3以内的据实结算，超过3的部分，涨水的无偿归购房者，缩水的双倍返还买受人。可有的开发商却不选这一条款，在自行约定栏内填上多退少补，据实结算，这样涨水和缩水开发商均不承

11、担违约责任。关于违约责任，有的开发商将购房者逾期付款的违约责任订为5，而自己逾期交房的违约责任订为05，相差十倍。关于延期交房的条件，有的开发商写明“非出卖人过错引起的”，出卖人可以据实延期。比如说建筑商误工造成延期的，开发商就不承担责任。这显然是不公平的。只要不是不可抗力，你都应承担责任，你承担责任后可以向建筑商去追偿。关于产权登记，根据房管部门规定，商品房交付使用后90日内办理，有的合同却签成90个“工作日”，90个“工作日”是多少天？行家会告诉你：一个月是2192个工作日。预防措施签订合同之前先学习签订合同之前，先学习，要请教房产律师。如果自己还是不懂，最好请房产律师代签。千万不要肓目轻

12、信别人，随意签订合同。 另外，在签合同之前，一定要查看开发商的五证，并且要查看原件，不具备五证的房子最好不要买。把开发商的广告和承诺写进合同，并写明不能兑现的违约责任。一定要等房地产开发公司房屋建起之后，经现场实际勘察，再签合同。签合同时一定要订明面积出现误差的比例及处理方式，千万不要签多退少，据实结算。房屋质量不仅仅是开发商的问题，往往还涉及到建筑商、材料供应商，对购房者来说，是很难防范的。所以购房之前尽量选择信誉较高的开发商。购房签约时，必须明察秋毫，规定某年某月某日交房并注明延期责任。认购书主要内容你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金，发展商此时

13、会把有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况。认购书主要内容包括：1认购物业；2房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；3付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；4认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放签约须知以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明缴纳有关税费的说明。购房合同有了示范文本建设部颁发的新的购房合同示范文本今年1月1日正式开始启用。但有不少读者打电话

14、来反映，有的开发商仍用旧合同，还有的开发商把合同内容空白处事先填写好让买家签。新合同主要限定于内、外销商品房、经济适用房的期房买卖。少数开发商使用旧合同，可能是因为项目不规范，相关证照没有办下来，无法填写。对今年以来仍然使用旧合同签约的，即使填写整齐，房管部门也不予登记。因此旧合同坚决不能再签。对于有的开发商把示范文本有关内容先行填写，强加给买房人的做法，这是非常错误的。合同双方是平等主体，合同须双方自愿协商，共同填写。开发商代为填写，如考试时代人答卷，得出的答案不能反映当事人的心愿。对这种不平等条约，买房人也应坚决不签。新合同保护力度增大首先是项目合法性。要求开发商对销售的商品房几个重要证件

15、都要明示给消费者，比如，要填写出土地证号及用地批准书的证号。要求填写规划的证件号。首先项目合法，其次，对标的的容积率、层高、功能都做了规定。开工证号保证了房与地的合法性。如果是预售的还要填写许可证号。其次是数量保护性。合同示范文本在销售的面积上比原来的文本进一步增大了保护消费者的力度。如暂测与实测的差异处理办法对消费者有利，增加了双倍返还的条款。有利于防范面积缩水房的出现。第三是完整时期的保护性。在交付工的程序上，新合同明确要求除提供有关质量合格的证明以外还要交付使用说明书，房屋维修书“两书”，并要兑现。第四是权属证件的时效性。房屋交付后，办理产权证可以约定在多长时间内必须办完。当然，这当中有

16、出让金交付不够，或质量验收没完成，相关部门办事效率不高等都影响产权证办理速度的原因。从目前消费者的反映看，都愿意使用这文本。一般购房合同常见陷阱实例 认购定金难归还成都××花园商品房认购书规定：“认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。”示范文本条款：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过日的，本认购书自动解除，双方也可以协商解除本认购书。出卖人在本认购书解除之日起日内将已收取的定金退还认购人。 减免责任巧设计

17、广州××房地产开发总公司制定的××认购书规定：“在未签署正式预售契约前，若因出售方原因致使该物业不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。”示范文本条款：出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金。 模糊标的好圈钱厦门××房地产公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，商品房买卖合同等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房，而其制定的商品房买卖补充协议中却加入了不明确的有关精装修房的条款，并强迫消费者与开发商的兄弟公司×

18、×装饰工程有限责任公司签订装修合同。示范文本条款：出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第种方式处理：出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。双方还可在附件六中对装修问题进行详细约定。 违约责任不对等某购房合同中违约责任栏规定：甲方须于××年×月×日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款计算违约金，付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚的金额作为违约金，同时不予办理入住手续。示范文本条款：除不可抗力外，出卖人未按

19、照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在日之内（该时限应当不小于买受人逾期付款责任条款中的约定时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之的违约金（该违约金比率应当不小于买受人逾期付款责任条款中的比率），并于该商品房实际交付之日起日内向买受人支付违约金，合同继续履行。 面积误差设陷阱厦门××房地产公司制定的商品房买卖补充协议规定：“面积有误差时，买受人不退房的，面积误差部分双方按每平方米房价款据实结算房价款。”示范文本条款：实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，根据第五条按照套内建筑面积计价的

20、约定，双方同意按照下列原则处理：（）套内建筑面积误差比绝对值在以内（含）的，据实结算房价款；（）套内建筑面积误差比绝对值超出时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起日内退还买受人已付房款，并按照利率付给利息。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人补足；超出部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在以内（含）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 一房二卖搞欺诈天津××村购房协议

21、书规定：双方签订协议后，任何一方不得违约，若甲方将乙方的已购房转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款的作为对乙方的经济赔偿。示范文本条款：出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。商品房买卖合同说明1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的

22、内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。商品房买卖合同（合同编号：）合同双方当事人：出卖人：注册地址：营业执照注册号：企业资质证书号：法定代表人：联系电话：邮政编码

23、：委托代理人：地址：邮政编码：联系电话：委托代理机构：注册地址：营业执照注册号：法定代表人：联系电话：邮政编码：买受人：【本人】【法定代表人】姓名：国籍【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】地址：邮政编码：联系电话：【委托代理人】【】姓名：国籍：地址：邮政编码：电话：根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条 项目建设依据出卖人以方式取得位于、编号为的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为 该地块土地面积为，规

24、划用途为，土地使用年限自年月日至年月日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】。建设工程规划许可证号为，施工许可证号为。第二条 商品房销售依据买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为，商品房预售许可证号为。第三条 买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第【幢】【座】【单元】【层】号房。该商品房的用途为，属结构，层高为，建筑层数地上层，地下层。该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共平方米，其中，套内建筑面

25、积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条 计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第种方式计算该商品房价款：1按建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米元，总金额（币）千百拾万千百拾元整。2按套内建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米元，总金额（币）千百拾万千百拾元整。3按套（单元）计算，该商品房总价款为（币）千百拾万千百拾元整。4。第五条 面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同

26、约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第种方式进行处理：1双方自行约定：（1）；（2）；（3）；（4）。2双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值

27、在3以内（含3）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积合同约定面积面积误差比×100合同约定面积因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条 付款方式及期限买受人按下列第种方式按期付款：1一次性付款。2分期付款3其他方式。第七条 买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第种方式处理：1按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过日后，出卖人有

28、权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2。第八条 交付期限出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1该商品房经验收合格。2该商品房经综合验收合格。3该商

29、品房经分期综合验收合格。4该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内告知买受人的；2；3。第九条 出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第种方式处理：1按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人

30、解除合同通知到达之日起天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2。第十条 规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）；（3）（4）；（5）；（6）；（7）。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书

31、面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十一条 交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，

32、未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：。第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第种方式处理：1出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2。3。第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1；2；3；4；5。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1；2；3。第十五条 关于产权登记的约定出卖人应