深圳市罗湖区北斗酒店项目运营可行性研究报告

1、北斗酒店项目运营可行性研究报告项 目 运 营 部2010-04-15目 录一、项目简介3二、项目运营方式选择3三、项目转让环境研究4四、项目经营环境研究6五、项目出让价值评估7六、项目经营价值评估9七、项目租赁价值评估16八、实施方案与风险分析17九、综合阐述18北斗酒店项目运营可行性分析报告一、 项目简介1.1项目物业属性本项目物业属性为二手商业营业用房。1.2地理位置本项目位于深圳市罗湖区北斗路东与沿河南路北交汇处，南依文锦渡口岸，与其相距仅200多米，西面为锦星花园小区，北面为文华花园，东面为深圳市美术学校。1.3项目现状已完成酒店的结构改造和部分室内装修，初步设计为：一层：接待中心、中

2、餐宴会大厅、西餐厅、商务中心、厨房操作间（内设自用仓库）、消防控制中心；二层：多功能餐饮娱乐包间；三层、四层：酒店客房（内有自用办公区）1.4拟定档次与项目规模本项目初步拟定为四星级标准，总建筑面积为7025平米，规划有客房81间，多功能餐饮娱乐包间20间，中餐宴会厅可容70桌，西餐厅可容13桌。1.5项目受让价格本项目受让价格约为16，000万元。 二、 项目运营方式选择本项目运营可供选择的方式为：Ø 转让Ø 委托经营（或自营）Ø 整体出租三、 项目转让环境研究3.1商业转让政策环境较住宅宽松2010年，中国经济将在复苏中进入又一轮发展上升周期，家庭人均可支配收

3、入不断增长、消费市场日趋活跃，商业地产市场相对宽松的政策环境以及允许保险资金进入房地产投资领域等一系列措施，为商业营业用房的进一步发展提供了强有力的支撑。从资本市场的角度看，商业营业用房属于收益性物业，长期具有稳定的现金流收益和增值能力，从目前来看，随着全球经济的回暖以及服务业的又一轮市场大范围的拓展，为商业营业用房市场的发展提供了更为广阔的空间。3.2深圳商业新增供给减少，总体需求呈负增长2009年1-11月，深圳商业营业用房施工面积326.53万平方米，比去年同期下降1.6%；新开工面积58.30万平方米，比去年同期减少11.12%；竣工面积19.74万平方米，同比减少17.2%；销售面积

4、14.14万平方米，同比减少10.12%。3.3深圳市二手房近期交易量明显回升，商业转让价格大幅上扬后又回落Ø 交易量深圳市二手房市场最近两年波动较大， 2008年，二手房交易量面积为351万平方米，比2007年减少62.3%，成交量大幅下降。但自去年9月开始活跃，2009年以来，深圳市二手房成交量快速回升，1-9月份，二手房成交面积达到838万平方米，比2008年同比增加2.3倍，成交量超过2007年同期水平。2009年深圳市二手房交易量变动趋势数据来源：深圳市国土资源与房产管理局Ø 转让价格去年深圳市二手房转让价格的变化幅度较大。1月份和2月份，二手房转让价格分别环比下

5、降0.7%和0.4%；3月份，价格环比变化由负转正，环比涨幅在7月份达到最高，为4.2%；9月份以来，二手房价格环比变化幅度趋缓，在1个百分点左右。1-12月，深圳市二手房价格环比累计上涨23.8%，居全国首位。从分类物业属性来看，去年1-11月，深圳商业营业用房的平均价格为19250元/平方米，比2008年同期上涨58.7%。从季度变化来看，1-3季度平均销售价格，分别13800元/平方米、16100元/平方米和24500元/平方米，同比分别上涨31.1%、34.3%以及下降6.2%。深圳市去年二手房转让价格环比指数数据来源：深圳市国土资源与房产管理局结论：商业营业用房转让政策环境较住宅宽松

6、，整体市场反应虽有所回升，但仍有波动，存在一定的不确定性。四、 项目经营环境研究4.1全国社会消费品零售总额继续增长，达到1986年以来的最高点。需求水平和购买能力，是商业营业用房市场需求最根本的支撑，而社会消费品零售总额反映需求水平和购买能力的活跃程度。2009年国内市场销售从年初的一度低迷中逐步复苏，城乡消费均保持较快增长。2009年前三季度，社会消费品零售总额89,676亿元，同比增长15.1%；扣除价格因素，实际增长17.0%，比上年同期加快2.8个百分点。其中，城市消费品零售额61,013亿元，增长14.8%。城镇居民人均消费总支出比上年同期增长14.9%，扣除价格因素后实际增长9.

7、8%，同比提高2.3个百分点。而2009年全年社会消费品零售总额达到1986年以来的最高点。4.2深圳消费市场增长快速，成熟商圈的商业整体经营环境继续利好2009年前11个月深圳社会消费品零售额接近2358亿元，同比增长14.6%。消费市场的快速增长，使得深圳优质商业营业用房总体需求并未出现明显萎缩，特别是来自餐饮业和国际快速时装品牌积极寻找合适的铺位扩张或进驻本地市场，使得深圳成熟商圈的整体经营环境继续利好。 4.3近期商业营业用房的资本收益比呈上扬趋势根据2010年宏观经济环境和商业营业用房市场状况将逐渐向好的预期下，预计2010年资产收益比有所下降，经营的不确定性随之减少，经营风险亦有所

8、降低。近期商业营业用房资产收益比变化数据来源：深圳市统计局结论：经营环境一直较为稳定，资本收益比呈上扬态势，经营风险有所较低。五、 项目出让价值评估5.1周边商铺出让挂牌价格调查经过本次实地调查，本项目周边目前仅有锦上花家园和文锦花园的小单位底层商铺转让。表5.1 周边商铺出让价格调查表所在小区地理位置面积（）总价(万元)均价（元/）备 注锦上花家园锦联路与沿河南路交汇处416.3699523898今年4月发布文锦花园北斗路与春风路交汇处52083216000今年4月发布数据来源：本次实地调查5.2项目静态比准价格确定表5.2项目静态比准价格因数项目项目权重规模交通配套产品区位品牌总分转让价格

9、合成10%20%15%25%10%20%锦上花商铺60%4445454.2514339文锦花园商铺40%4554454.556400本项目100%5545444.5520693根据与各楼盘分因数权重打分，可以得出项目的市场静态比准价格为：20693元/5.3项目动态价格确定由于本项目为二手商铺，在考虑溢价因素时不需考虑产品展示因素和营销创新因素，仅需考虑自然溢价。根据本次研究，去年深圳的二手房交易价格累计增长23.8%，结合商业营业用房新增供给减少，总体需求稳定的市场环境，本项目年度理想自然溢价可保守确定在20%左右，最低溢价空间可保持在12.5%。据此计算本项目在一年后转让可实现动态价格：&

10、#216; 理想动态价格（一年后）均价：20，693×20%=24，832元/平米总价：24，832×7025=17，444.5万元Ø 最低动态价格（一年后）均价：20693×12.5%=23，280元/平米总价：23280×7025=16，354.2万元结论：项目目前的静态比准价格不高，短期内转让难以实现盈利，根据市场走势一年后可能有套现获利空间。六、 项目经营价值评估 6.1周边酒店调查本项目周边酒店较多，方圆一公里范围内有丹枫白露酒店、三九大酒店、圣廷轩酒店、万事达酒店、国宾大酒店、长安大酒店、深圳东方宾馆、锦华唐酒店、凤凰酒店、柏豪大酒

11、店、联城酒店等。本次选取离项目方圆500米范围内，较具竞争性的酒店：丹枫白露酒店、三九大酒店、长安大酒店、圣廷轩酒店、联城酒店、万事达酒店和厚道大酒楼展开调查分析。表6.1周边酒店客房调查分析表酒店名称地理位置实收房价入住率丹枫白露酒店沿河南路与深南东路交汇处500-800元/间·天90%三九大酒店沿河南路与深南东路交汇处298-398元/间·天90%长安大酒店深南东路与文锦南路交汇处320元/间·天85%圣廷轩酒店延河路与水库南路交汇处268-428元/间·天95%联城酒店文锦南路与锦星路交汇处188-208元/间·天80%万事达酒店新安路与

12、沿河南路交汇处298-308元/间·天85%数据来源：本次实地调查表6.2周边大型餐饮中档消费水平调查分析表餐饮店名称地理位置大厅消费包间消费私房菜丹枫白露酒店2楼150元/人1680元/间三九酒店餐厅三九酒店11楼60元/人1200元/间圣廷轩酒店餐厅圣廷轩酒店2楼50元/人800元/间联城酒店餐厅联城酒店1楼60元/人500元/间厚道大酒楼森威大厦2-3楼80元/人700元/间数据来源：本次实地调查6.2客房实收房价评估Ø 区域及个别因素综合分析表6.2.1 项目与比较案例区域及个别因素分析表比较因素本项目丹枫三九长安圣廷轩联城万事达区域因素区域繁华程度不繁华繁华繁华繁

13、华不繁华不繁华不繁华对外交通便利度较好好好好一般好较好道路通达度好好好好一般一般一般区域环境条件一般一般一般一般一般一般一般个别因素规模小中大大中小中外部景观无有有无无无无附属产业配套一般好好较好一般一般无内部装修好(拟定)好一般一般好一般较好星级服务好(拟定)好较好较好好一般较好Ø 修正系数确定各酒店实收房价为P0 ，加权后实收房价为Pn（n=1.2.3）期日修正系数K1=100%；使用权年限修正系数K2，考虑到本次评估各酒店的使用年期，将会重新计算，因此选取K2=1.10；区域因素及个别因素修正系数K3内容见表6.2.2。Ø 区域因素及个别因素修正表6.2.2 区域及个

14、别因素修正表比较因素本项目比较值丹枫三九长安圣廷轩联城万事达区域因素区域繁华程度100102102105959899对外交通便利度1001051051059598102道路通达度10010510510210098102区域环境条件1001051051029895100个别因素规模100105105105102102102外部景观100100100100100100100附属产业配套10010510510210210098内部装修100102989810095102星级服务10010598981009898加权分-202010251510综合系数27.8825.0111.8022.5513.00

15、10.29加权实收房价139.474.537.860.424.430.7本项目评估房价367Ø 计算过程及实收房价评估结果各酒店实收房价加权值= P0×K1×K2×（1K3）拟定经营程度下的实收房价= P1+P2+P3+P4+P5+P6 =139.4+74.5+37.8+60.4+24.4+30.7 =367元/间·天6.3餐饮消费额评估Ø 区域及个别因素综合分析表6.3.1 项目与比较案例区域及个别因素分析表比较因素本项目私房三九圣廷轩联城厚道区域因素区域繁华程度不繁华繁华繁华不繁华不繁华不繁华对外交通便利度较好好好一般好一般道路通

16、达度好好好一般一般一般区域环境条件一般一般一般一般一般一般个别因素规模大中中中大大外部景观无有有无无无内部装修好(拟定)好一般好一般较好星级服务好(拟定)好较好好一般较好Ø 修正系数确定餐饮业其他系数无需考虑，仅需考虑区域因素及个别因素修正系数，具体内容见表6.3.2。Ø 区域因素及个别因素修正表6.3.2 区域及个别因素修正表比较因素本项目比较值丹枫三九圣廷轩联城厚道区域因素区域繁华程度100102102959899对外交通便利度100105105959898道路通达度1001051051009898区域环境条件1001051059895100个别因素规模10098999

17、8100100外部景观100100100100100100内部装修100102989898102服务质量100105989598100加权分-2525251510综合系数-28.4528.0719.1712.889.70中晚餐大厅消费额42.6816.849.597.737.76中晚餐大厅消费额85元/人加权包间消费额-477.96336.84153.3664.4067.90包间评估消费额1100元/间说明：中餐早茶/宵夜均按行业平均25元/人，西餐早/午/晚按行业平均分别为20元/人、40元/人、40元/人，不同项目以上消费水平区别不大，本次不做修正。6.4年收入测算本酒店的投资价值通过收益

18、还原法进行测算，先计算出客房及餐饮的总收益，减去其正常的经营费用、专业管理公司的利润和税费等，得出本项目的纯收益，选取适当的还原利率进行还原，测算出本项目的投资价值。根据本酒店规模，设定本酒店的筹建期为一年，开业一年内不产生利润，在第三年进入正常经营期。入住率：根据本次周边酒店的平均入住率调查，结合本项目的客房规模不大的情况，本项目在进入正常运营期后入住率会较高，至少在85%以上。上座率：根据本次周边大型餐饮的平均上座率调查，结合本项目的规模较大的情况，本项目在进入正常运营期后入住率会较高，早茶至少15%，午餐至少50%，晚餐至少在60%，宵夜至少35%；西餐厅早/午/晚均为20%左右。使用率

19、：根据本次周边大型餐饮的包间使用率调查，结合本项目餐饮规模较大的情况，项目在进入正常运营期后包间午餐使用率率50%，晚餐70%。表6.4 .1年总收入计算表项 目价 格数量使用频率年收入客房367元/间·天81间85%9,222,800元餐饮34,194,430元总计43,417,230元说明：餐饮各项收入见表6.4.2表6.4.2餐饮年收入计算表项 目消费额数量上座率年收入西餐厅早餐20元/人13桌20%75,920元午餐40元/人13桌20%151,840元晚餐40元/人13桌20%75,920元中餐厅早茶25元/人70桌15%958,125元午餐85元/人70桌50%10,85

20、8,750元晚餐85元/人70桌70%15,202,250元夜宵25元/人70桌35%2,235,625元包间午餐1100元/间20间50%4,015,000元晚餐1100元/间20间70%5,621,000元 合 计34,194,430元6.5利润测算Ø 直接费用：客房及商务配套设施在服务时的直接成本Ø 间接费用：房屋及设施折旧、薪金及福利、食材、行政管理、市场推广、维修保养、其他部分费用、能源费用Ø 其他费用：支付给酒店管理公司费用Ø 税收：营业税、所得税同项目的总收入一样，各项费用的具体计算较为复杂，根据周边酒店的各项费用水平调查结合行业平均水平确

21、定：餐饮业扣除各种税费开支后毛利润为该项营业收入的50%，住宿扣除各种税费开支后毛利润为该项营业收入的65%。表6.5项目总利润计算表项 目营业收入（年）利 润 率利 润客房利润9,222,800元65%600万元餐饮利润34,194,430元50%1,710万元总利润2，310万元6.6资本化率的确定我们在确定本项目的资本化率时，要考虑的因素有三个：Ø 一是现行无风险利率，一般采用国库券利率；Ø 二是深圳市资本市场的资金使用利率，如同行拆借利率；Ø 三是行业利润率及行业风险。结合香港的评估案例，对当前国内三个主要因素、本项目投资资金结构进行分析，采用加权平均法，

22、综合确定本项目的资本化率为R=5.5%6.7项目的经营价值计算V=C/R ×（1-1/（1+R）N）=2,310万元/5.5%×（1-1/（1+5.5%）56）=44,151万元N为本项目的经营年期，本项目的使用年限还有58年，扣除工程期及试运营时间、前一年的亏损及持平期，经营期为56年。结论：项目经营的经济效益较高，并具有较大的可塑性。七、 项目整体出租价值评估7.1商业租赁09年价格较08年有所上升，但仍处于下降水平 深圳市场租赁交投活跃，去年末租金较2008年同期轻微上涨1.6%。餐饮租户仍然是最活跃的租户群体，国际快速时装品牌也是2009年深圳零售市场的亮点，年末市

23、场空置率处于10.7%的水平，较去年上涨了5.3个百分点。空置率下降也增强了业主提高租金的信心，商铺租金逐步稳定。其中，首层平均租金为904元/平方米·月，环比上升1.7%。但是纵观全年，深圳商铺首层平均租金仍下降8.5%。根据美联物业的市场研究部的数据显示，深圳市二手商铺整体租金为204元/平米·月，环比下降9%，与去年同期相比下降15%，其中跌幅最大的区域为罗湖区，下跌幅度达31%，相邻国贸商圈的商铺整体租金为168元/平方米·月。7.2整体出租价格确定由于本项目周边没有商铺出租，本项目的租赁均价参考周边国贸商圈的整体租金水平，界定为168元/平方米·

24、;月。7.3租赁价值评估Ø 评价标准租金乘数比较售价小于12  租金乘数，比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数投资金额/每年潜在租金收入），小于12。 Ø 租赁价值评估168元/平方米·月×12月×7025平米×12=16，994.9万元本项目售价16，000万元。结论：根据深圳近期商铺整体租赁价格走向，项目出租价值偏低。八、 实施方案与风险分析一方面鉴于项目目前的静态比准价格不高，以及租赁价格走低，近期难以实现其合理经济价值；另一方面鉴于项目委托经营（或自营）的经济效益较高，结合目前深圳二手房转让价格走势，项目一年后可能实现转让盈利。据此可实施如下方案：Ø 方案一：积极与控股方联系，在对本项目未来发展进度与信息有利的前提下，委托第三方进行客房和餐饮经营管理，每年获取2300余万元的稳定净现金流；Ø 方案二：继续维系目前状况，视时机再行采取股权或产权转让。Ø 方案三：撤销与合作方的合作关系，通过法律途径回收所投资金并赔付利息； 方案一：委托经营可行性：经营环境与政策较为稳定，经营效益较好，具有较高可行性