房地产公司-开发全部工作流程

1、 工程管理部及项目部组织结构及流程设计报告工程管理部及项目部组织结构及流程设计报告太仓鸿鸣雷建设工程投资咨询有限公司江苏省太仓市小北门街40号南4F（郑和路口）TEL/FAX机密）第第2 2页页流程目录（二级目录：项目建设施工流程）流程目录（二级目录：项目建设施工流程）2.业务层面2.1.项目前期策划流程2.2.项目规划设计流程2.3.项目建设施工流程2.4.市场与销售流程2.3.1.项目工程总体建设流程2.3.3.项目工程监理招标流程2.3.6.项目工程建设施工流程2.3.7.小型（分项）项目工程建设施工流程2.3.8.项目工程建设实施流程2.3.2.项目工程建

2、设招标流程2.3.4.项目工程合同编制审查流程2.3.9.项目工程变更流程2.3.10.项目工程资料整理归档流程2.3.11.项目工程物业移交流程2.3.5.小型（分项）项目工程合同编制审查流程第第3 3页页流程名称：项目工程总体建设流程流程名称：项目工程总体建设流程流程编号：流程编号：2.3.12.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部流程拥有者：工程管理部及项目部时间项目部资金财务部战略发展部工程管理部规划技术部销售部前期拓展部1 13 32 24 45 56 67 78 89 9101011111212物业公司高层领导开始施工图图纸会审图纸会审编制项目实施计划监理招标工程招标签定施工合同图

3、纸会审意见汇总投资计划工期计划工程施工详细计划售楼处装修设计图工程招标手续监理招标手续工程建设手续售楼处装修具体要求及移交工程建设资金流施工详细计划工程建设前期准备临水电及测量手续A审批审批未通过通过未通过通过审核备案审核备案2 213131414151516162121191918181717202022222323第第4 4页页流程名称：项目工程总体建设流程（续一）流程名称：项目工程总体建设流程（续一）流程编号：流程编号：2.3.12.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部流程拥有者：工程管理部及项目部A时间项目部资金财务部战略发展部工程管理部规划技术部销售部前期拓展部物业公司高层领导设计交

4、底组织设计人员施工单位进场开工证开工手续建设资金审查备案A工程建设管理变更图施工现场服务施工现场检查巡视审批未通过通过测桩、沉降观测等分项委托242425252626272728282929303031313232333338383737363635353434材料设备采购供应现场抽查管理协调3939变更审查确认第第5 5页页流程名称：项目工程总体建设流程（续二）流程名称：项目工程总体建设流程（续二）流程编号：流程编号：2.3.12.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部流程拥有者：工程管理部及项目部A时间项目部资金财务部战略发展部工程管理部规划技术部销售部前期拓展部物业公司高层领导各项验收验收

5、配合验收配合验收手续物业楼装修物业装修图物业楼装修要求及移交入住移交资料业主入住移交A使用说明书等入住配合能源开通配合54544040414142424343444445454646入住资料配合4747484849495050515152525353建筑物二次设计审查确认委托、配合、确认5555小区配套施工委托协调联系协调监督管网设计配套费用56565757585859596060协调相关资源入住配合61616262业主房款支付完成60-160-1第第6 6页页流程名称：项目工程总体建设流程（续三）流程名称：项目工程总体建设流程（续三）流程编号：流程编号：2.3.12.3.1流程拥有者：工程管

6、理部及项目部流程拥有者：工程管理部及项目部A时间项目部资金财务部战略发展部工程管理部规划技术部销售部前期拓展部物业公司公共部分移交高层领导工程结算审查预算配合审批物业接收售后服务维保期后的维修结算物业配合物业公司提出存在的问题总体结算评价A未通过通过656566666767696970707171727273737474757576767777监督协调变更审查确认竣工资料及交房资料全套竣工资料、设备使用说明书等636364646868第第7 7页页流程名称：项目工程总体建设流程（续四）流程名称：项目工程总体建设流程（续四）流程编号：流程编号：2.3.12.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部流

7、程拥有者：工程管理部及项目部A时间项目部资金财务部战略发展部工程管理部规划技术部销售部前期拓展部物业公司高层领导项目整体后评价项目前期后评价项目设计后评价工程开发后评价工程建设后评价项目财务后评价项目销售后评价讨论总结结束未通过通过83838181828284848585868687878888整体物业移交物业接管监督协调787879798080第第8 8页页流程名称：项目工程总体建设流程流程名称：项目工程总体建设流程流程编号：流程编号：2.3.12.3.1流程拥有者：工程管理部流程拥有者：工程管理部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出工作说明工

8、作说明1.规划技术部完成施工图设计，前期拓展部完成相关手续施工图审查证明、消防审查、建设工程规划许可证施工图按照项目总体计划完成时间，完成施工图设计2.为工程建设招标进行的图纸会审施工图会审记录以项目部人员为主，满足招标及工程施工的需要3.将图纸会审的结果由战略发展部汇总协调会审记录汇总表交规划技术部进行变更设计4.在项目总体计划及规划技术部完成的项目成本测算的基础上编制项目总体计划、成本测算项目施工计划、项目成本调整、现金流量表工程管理部按照项目总体安排及规划技术部的成本测算编制。工作周期1015天5.战略发展部对计划审核，提出修改意见审核意见表工程管理部进行修改6.公司召开办公会议，讨论计

9、划的具体节点会议记录存在问题进行调整后执行7.批准的计划报资金财务部投资计划总体协调公司资金，安排资金8.批准的建设计划报销售管理部建设计划安排销售计划等9.按照公司制定的相关制度进行施工图审查证明、消防审查、建设工程规划许可证确定监理单位工程管理部办理中标通知书、承包商确认书，项目部办理质监备案。工作周期3040天10.前期拓展部协助办理相关手续承包商确认书等11.按照公司制定的相关制度进行完成的前期手续、按照工程部位编制的工程量清单、甲供材数量、品种等确定施工单位工程管理部办理中标通知书、承包商确认书，项目部办理质监备案、交纳水泥专项资金、民工工资保证金、开工证。工作周期3040天第第9

10、9页页流程名称：项目工程总体建设流程（续一）流程名称：项目工程总体建设流程（续一）流程编号：流程编号：2.3.12.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部流程拥有者：工程管理部及项目部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出工作说明工作说明12.前期拓展部协助办理相关手续承包商确认书等13.工程管理部与项目部共同确定合同条款合同签定按照标准文本，仔细确定，保证合同执行14.协助办理备俺等手续合同审查备案、质监备案等以项目部为主15.按照工程管理部编制的各项计划，经过细化，制定具体计划项目施工计划、项目成本调整、现金流量表详细的项目施工计划、项目成本调整

11、、现金流量表项目部制定相关实施计划的同时，完成工程施工前的临水、临电、控制测量、工地围挡、施工单位进场等。工作周期1020天16.战略发展部审核详细计划，提出修改意见审核意见表项目部进行修改17.公司召开办公会议，讨论计划的具体节点会议记录存在问题进行调整后执行18.批准的计划报资金财务部投资计划总体协调公司资金，安排工程施工资金19.批准的建设计划报销售管理部建设计划调整销售计划等20.规划技术部按照装修设计、效果配置设计进行售楼处装修设计施工图项目部按照项目计划组织装修公司进行售楼处装修21.按照需要，提出装修要求、配置要求等。装修完成后，接收售楼处。售楼处装修工程管理部与项目部共同为项目

12、销售提供相应的资料22.按照批准的细化工程计划及公司的相关制度，组织施工单位进场施工准备临时建筑审批等23.办理临水临电、建筑物测量放线等前期拓展部手续配合临水临电、测量到位24.组织施工单位等进行设计交底规划技术部配合交底记录包括质量交底、安全交底等第第1010页页流程名称：项目工程总体建设流程（续二）流程名称：项目工程总体建设流程（续二）流程编号：流程编号：2.3.12.3.1流程拥有者：工程管理部流程拥有者：工程管理部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出工作说明工作说明25.规划技术部组织设计院设计人员交底解决技术问题26.施工单位进入施工

13、现场临建消防、规划审批临建施工临时水电、道路通，场地平整27.施工单位办理完成开工证办理完成各项手续施工许可证28.前期部协助办理开工手续与相关部门联系、通融29.资金财务部准备施工工程预付款资金资金30.项目部比选测桩、沉降观测等单位选择三家以上，比价考察、意向单位31.工程管理部对项目部选择单位审查确认参与合同谈判审查记录、签订合同32.工程建设过程中的质量、进度、安全文明生产、与相关部门协调等问题进行检查协调工程质量达标、工期满足计划要求，资金按照合同拨付工程管理部定期（每周）对各施工现场进行巡视、检查解决工程建设过程中的问题33.工程管理部按照项目部提出的变更要求，进行整理、汇总、审查

14、图纸错误、施工单位洽商、施工操作调整等变更要求工程管理部初步测算变更的价格，报战略发展部、总经理审查批准。工作周期510天34.变更单等涉及到资金变动的经公司会议讨论确认、批准批准单35.规划技术部根据批准的变更要求设计出变更图设计变更要求变更图36.规划技术部根据施工具体要求安排设计单位提供施工现场技术服务施工现场技术服务要求具体安排常住、定时或不定时到施工现场提供技术服务第第1111页页流程名称：项目工程总体建设流程（续三）流程名称：项目工程总体建设流程（续三）流程编号：流程编号：2.3.12.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部流程拥有者：工程管理部及项目部流程步骤流程步骤工作内容的简要

15、描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出工作说明工作说明37.规划技术部按照项目部提出的材料要求，按照计划组织材料进场项目部完成的材料需求时间表、要求及数量组织材料进场项目部会同规划技术部共同对进场材料进行验收38.战略发展部按照公司批准的工程实施计划对工程实施过程中各部门相互衔接、配合等事宜进行检查、落实、督促、监督检查、监督表定期或不定期进行检查、协调39.工程管理部作为工程管理部门，对工程实施过程中的具体事宜，包括质量、工期、文明施工、资料等进行检查、监督检查单定期或不定期进行检查、协调40.配套项目的二次设计、土建工程中的二次设计施工进度计划设计要求提前提出或安排相关单位

16、进行。由施工单位进行的二次设计有3项目部委托41.规划技术部对由施工单位进行深化设计的二次设计进行技术审查、鉴定，提出意见设计要求审查意见满足施工要求42.工程管理部对二次设计要求进行审查，对施工单位进行的深化设计及施工单位的选择进行确认保证所选择的施工单位符合公司的要求审查单43.规划技术部对要求设计单位完成的二次设计进行委托，对小区配套设计进行委托设计要求二次设计图44.前期部协调水电气热等部门配套施工包括小配套费45.按照小区综合管网图进行设计各能源公司设计图项目部协调现场施工46.工程管理部进行协调47.资金财务部提供小区配套资金支持资金第第1212页页流程名称：项目工程总体建设流程（

17、续四）流程名称：项目工程总体建设流程（续四）流程编号：流程编号：2.3.12.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部流程拥有者：工程管理部及项目部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出工作说明工作说明48.工程建设即将结束时，按照设计位置，进行物业楼装修物业楼装修设计图物业楼装修49.规划技术部根据公司整体要求、物业公司要求等，进行的物业楼装修设计设计图包括物品配置50.物业公司对物业楼装修的具体要求开发小区的物业配置具体要求51.按照国家及地区对验收的要求，分步骤进行验收，包括地基、基础、主体、竣工验收各部位工程施工完成验收备案表竣工验收包括消防、

18、规划、设备、市政、绿化、竣工等验收52.前期部配合完成验收备案手续的办理验收备案表53.规划技术部配合进行各项验收54.工程管理部配合进行各项验收55.为业主入住提供所必要的资料竣工验收住宅使用说明等56.工程管理部配合、审查项目部相关资料审查意见57.提供销售部的相关资料销售部将所提供的资料分门号分装印刷，交物业公司提交业主58.按照工程建设的流程，项目部组织相关单位对项目进行验收，会同物业公司进行住宅等向业主进行实验移交工程建设完成、设备安装调试完成、小区配套工程完成业主购置住宅等款项交齐、资料钥匙等完成规划验收、消防验收、环境检测合格、工程竣工验收、水电气热供应条件项目部完成各项验收工作

19、销售部落实购房款、规划技术部提供业主技术支持、物业公司开具各项手续、项目部会同建设单位逐步向业主移交住宅59.住宅竣工验收后，各种能源开通竣工验收水暖电热等开通 项目部、工程管理部配合60.销售部落实业主房款全部交齐购房款没有交齐，不办理入住手续第第1313页页流程名称：项目工程总体建设流程（续五）流程名称：项目工程总体建设流程（续五）流程编号：流程编号：2.3.12.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部流程拥有者：工程管理部及项目部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出工作说明工作说明60-1.物业公司结合物业费、装修押金等收取，协助进行住宅移交

20、，包括资料准备移交业主的所有资料61.战略发展部动员公司资源，协调交房时出现的紧急情况协调处理突发事件62.会同项目部研究住宅移交的具体办法，并协助移交审查制定详细的移交办法63.项目部整理建设项目全部建设文件，对建设工程的所有资料按照政府要求进行装订竣工图、质保资料、各种手续装订好的全部资料一式三份64.竣工资料一套交物业公司竣工资料包括设备使用说明书等、管理人员培训65.工程竣工二月内，完成工程决算工程决算单66.决算价格审查、配合工程决算价格67.从财务角度全面分析工程建设费用包括协助确认实际发生费用68.战略发展部对全部设计变更进行审察变更审查单69.工程管理部工程决算进行审核确认审查

21、单70.对于较大型的工程项目结算，对于结算价格，经公司上层讨论通过后，作为工程结算的最终结果，予以执行。结算批准书71.物业公司进入开发小区以后、业主入住以前，项目部将小区公共部分建筑及设备移交物业公司完好的工程，完整的竣工资料、设备运行调试及培训移交签字单工程管理部作为本部门事务进行协调72.战略发展部从公司角度对工程移交进行协调出现纠纷时平稳移交第第1414页页流程名称：项目工程总体建设流程（续六）流程名称：项目工程总体建设流程（续六）流程编号：流程编号：2.3.12.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部流程拥有者：工程管理部及项目部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要

22、输入重要输入重要输出重要输出工作说明工作说明73.物业公司按照集团公司的有关规定，对于完成的各个部门工程，工程质量符合施工要求的，进行接收管理运行完成的工程签字的移交清单74.项目部会同施工单位对完成的住宅等，按照业主提出的质量问题进行维修，物业公司提供协助问题分析和确认维修单解决存在的问题75.对于业主提出的工程质量问题，物业公司给与协助，特别是业主出现的问题找到物业公司时问题的提出维修单售后服务给与解决76.项目部协助物业公司对售后服务后期的确属维修质保期内的维修工作，给与支持及与施工单位结算问题及价格解决或反馈单联系、协助、解决77.质保期后维修工作，物业公司完成业主提出的工程质量问题解

23、决或反馈单物业公司按照国家有关规定，判断问题的性质，给与有偿或质保期内的维修78.售后服务一年后的整体工程移交工程建设完成、设备系统测试良好、竣工图纸完成完成的建设工程公共部分、设备、竣工图、设备使用说明、人员培训1、工程管理部协助完成移交工作。按照工程完成时间分步测试、打压移交。2、要求施工单位对建设工程进行一次彻底的维修，将因工程质量存在的问题解决完成。对于未销售或涉及到公司集团维修的项目，由集团公司委托物业公司进行，并给予相应的费用79.战略发展部监督工程管理部对业主入住一年后，小区整体维修工作的监督、移交、接收，遗留物业公司工作的委托、结算等维修、移交、遗留工作委托等移交清单、委托合同

24、物业公司在整体接收小区前，对整个小区存在的问题进行全面的检查，项目部要求施工单位全面维修第第1515页页流程名称：项目工程总体建设流程（续七）流程名称：项目工程总体建设流程（续七）流程编号：流程编号：2.3.12.3.1流程拥有者：工程管理部及项目部流程拥有者：工程管理部及项目部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出工作说明工作说明80.物业公司在接收小区全面管理前，检查整个小区存在的问题，维修检查后接收管理维修完成、移交委托接收签字、委托合同工程管理部督促项目部负责维修战略发展部负责遗留工作的委托81.销售部针对开发项目销售情况，进行总结销售评价

25、报告82.资金财务部针对开发项目资金情况进行总结项目财务评价报告83.项目部针对项目操作情况进行总结项目施工评价报告84.工程管理部针对项目运行情况进行总结项目运行评价报告85.规划技术部针对项目规划设计进行总结项目设计评价报告86.前期部针对项目土地获得、市场定位、手续办理等进行总结项目前期运作评价报告87.战略发展部从姓名开发整体角度对开发项目进行总结项目开发评价报告88.集团公司对开发项目进行讨论评价，作为今后项目开发的经验总结签字确认第第1616页页流程名称：项目工程建设招标流程流程名称：项目工程建设招标流程流程编号：流程编号：2.3.22.3.2流程拥有者：工程管理部流程拥有者：工程

26、管理部时间工程管理部高层领导投标单位招标工作组（工程管理部、项目部）组织成立招标工作组开始发出招标邀请组织对招标单位的资格评审填写预审文件审批编制招标文件接受标书投标单位准备应标A1 12 23 34 49 910101414组织对投标单位的考察确定入选的投标单位通知入选的投标单位审批评审5 56 67 78 8形成招标文件申请招标1111121213131616发放标书1515委托或内部招标未通过通过未通过通过前期拓展部办理招标申请1717第第1717页页流程名称：工程工程建设招标流程（续）流程名称：工程工程建设招标流程（续）流程编号：流程编号：2.3.22.3.2流程拥有者：工程管理部流程

27、拥有者：工程管理部A时间工程管理部高层领导投标单位招标工作组（工程管理部、项目部）接受投标书组织开标制做投标书审批组织合同谈判接受中标书242425252929初步选定中标单位发出中标通知书222223232626组织评审投标书中标方参与谈判合同管理过程签订合同结束181819192020212127272828公开招标委托或内部招标前期拓展部办理承包商确认书、合同审查等3030未通过通过第第1818页页流程名称：项目工程建设招标流程说明流程名称：项目工程建设招标流程说明流程编号：流程编号：2.3.22.3.2流程拥有者：工程管理部流程拥有者：工程管理部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内

28、容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出工作说明工作说明1.工程管理部组织成立招标工作小组，人员应包括工程管理部、项目部、规划技术部、相关专业人员、主管副总或总经理熟悉图纸招标工作组成立 工作周期25天2.工程管理部发出招标邀请资格预审文件招标请邀请工作周期12天3.前期拓展部在招标站办理招标申请申请表4.投标单位填写资格预审文件资格预审文件工作周期515天5.招标小组组织对投标单位的资格审查资格预审文件资格审查6.招标小组组织对投标单位的施工现场进行现场审查现场审查7.公司领导对招标单位的资格进行审批入选投标单位审批结果8.招标小组确定入选的投标单位入选投标单位9.通知入选的投标单位入选

29、投标单位通知10.投标单位准备应标11.工程管理部编制招标文件招标文件初稿12.招标小组对招标文件进行评审招标文件初稿评审结果13.公司领导对招标文件进行审批审批结果14.形成正式招标文件正式招标文件15.工程管理部向有关部门申请招标申请结果第第1919页页流程名称：项目工程建设招标流程说明（续）流程名称：项目工程建设招标流程说明（续）流程编号：流程编号：2.3.22.3.2流程拥有者：工程管理部流程拥有者：工程管理部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出工作说明工作说明16.工程管理部向投标单位发放标书标书17.投标单位接受标书接受标书18.投标

30、单位制作投标书19.工程管理部接受投标书投标书20.招标小组按有关规定组织成立招标评审小组，组织开标招标评审小组开标21.招标评审小组依相关规定现场评标现场评标22.招标评审小组确定初步中标单位初步中标单位23.高层领导对中标结果进行审批初步中标单位审批结果24.工程管理部发出中标通知书中标通知25.前期拓展部办理承包商确认书、中标通知书、合同审查等26.中标单位接受中标通知中标通知27.工程管理部组织合同谈判合同谈判28.中标单位参与合同谈判合同谈判29.工程管理部依合同管理流程对合同进行会签合同管理30.签订合同施工合同第第2020页页流程名称：项目工程监理招标流程流程名称：项目工程监理招

31、标流程流程编号：流程编号：2.3.32.3.3流程拥有者：工程管理部流程拥有者：工程管理部时间工程管理部高层领导投标单位组织成立招标工作组开始发出招标邀请组织对招标单位的资格评审填写预审文件审批编制招标文件接受标书投标单位准备应标A1 12 23 34 49 910101414组织对投标单位的考察确定入选的投标单位通知入选的投标单位审批评审5 56 67 78 8形成招标文件申请招标1111121213131616发放标书1515招标工作组工程管理部、项目部前期拓展部委托或内部招标未通过通过未通过通过办理招标申请1717第第2121页页流程名称：项目工程监理招标流程（续）流程名称：项目工程监理

32、招标流程（续）流程编号：流程编号：2.3.32.3.3流程拥有者：工程管理部流程拥有者：工程管理部A时间工程管理部高层领导投标单位招标工作组工程管理部、项目部接受投标书组织开标制做投标书审批组织合同谈判接受中标书242425253030初步选定中标单位发出中标通知书222223232626组织评审投标书中标方参与谈判合同管理过程签订合同结束181819192020212127272828委托或内部招标公开招标办理承包商确认书、合同审查等前期拓展部2929未通过通过第第2222页页流程名称：项目工程监理招标流程说明流程名称：项目工程监理招标流程说明流程编号：流程编号：2.3.32.3.3流程拥有

33、者：工程管理部流程拥有者：工程管理部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出工作说明工作说明1.工程管理部组织成立招标工作小组，人员应包括项目管理部经理、相关专业人员、主管副总或总经理招标工作组成立2.工程管理部发出招标邀请招标请邀请3.前期拓展部办理招标申请申请表4.投标单位填写资格预审文件资格预审文件5.招标小组组织对投标单位的资格审查资格预审文件资格审查6.招标小组组织对投标单位的施工现场进行现场审查现场审查7.公司领导对招标单位的资格进行审批入选投标单位审批结果8.招标小组确定入选的投标单位入选投标单位9.通知入选的投标单位入选投标单位通知1

34、0.投标单位准备应标11.工程管理部编制招标文件招标文件初稿12.招标小组对招标文件进行评审招标文件初稿评审结果13.公司领导对招标文件进行审批审批结果14.形成正式招标文件正式招标文件15.工程管理部向有关部门申请招标申请结果16.工程管理部向投标单位发放标书标书第第2323页页流程名称：项目工程监理招标流程说明（续）流程名称：项目工程监理招标流程说明（续）流程编号：流程编号：2.3.32.3.3流程拥有者：工程管理部流程拥有者：工程管理部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出工作说明工作说明17.投标单位接受标书接受标书18.投标单位制作投标书

35、19.工程管理部接受投标书投标书20.招标小组按有关规定组织成立招标评审小组，组织开标招标评审小组开标21.招标评审小组依相关规定现场评标现场评标22.招标评审小组确定初步中标单位初步中标单位23.高层领导对中标结果进行审批初步中标单位审批结果24.工程管理部发出中标通知书中标通知25.前期拓展部办理承包商确认书、中标通知书、合同审查等26.中标单位接受中标通知中标通知27.工程管理部组织合同谈判合同谈判28.中标单位参与合同谈判合同谈判29.工程管理部依合同管理流程对合同进行会签合同管理30.签订合同施工合同第第2424页页流程名称：项目工程合同编制审查流程流程名称：项目工程合同编制审查流程

36、流程编号：流程编号：2.3.42.3.4流程拥有者：工程管理部流程拥有者：工程管理部时间项目部高层领导工程管理部规划技术部战略发展部部资金财务部开始大型工程公开或内部招投标、直接委托选择施工单位编制招标文件时的技术支持参与招标文件的编制、招投标等编制技术要求、组织合同谈判编制工程量清单及按照市场价格编制的标底监督、协助施工单位的选择签订施工合同选择施工单位参与合同谈判，提出具体要求审批未通过通过参与招投标或施工单位的比选审批未通过通过编制施工合同参与施工合同的编制从财务审查施工合同准备施工资金审查施工合同从技术角度审查施工合同审批未通过通过执行施工合同监督施工合同的执行拨付建设资金施工合同留存

37、备份结束1 12 24 43 35 56 67 78 89 91010111112121313141416161717151518181919202021212222第第2525页页流程名称：项目工程合同编制审查流程说明流程名称：项目工程合同编制审查流程说明流程编号：流程编号：2.3.42.3.4流程拥有者：工程管理部流程拥有者：工程管理部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出工作说明工作说明1.大型工程公开或内部招投标、直接委托选择施工单位设计图纸、工程量清单、建设规划许可证等资格预审文件2.确定的项目部人员参与招投标工作3.规划技术部编制工程量

38、清单、技术支持等招标文件的技术支持技术交底或要求4.战略发展部协助、监督选择施工单位审查单5.预选的施工单位通过公司的审查批准批准单6.发放招投标文件确定施工单位或对参与单位的投标确认招标文件确定的施工单位公开招标、内部招标或直接委托均采用多家比选的办法7.规划技术部编制工程量清单等工程量清单等8.项目部参与确定施工单位9.对选择的施工单位，采用内部招标或直接委托时，报公司领导批准批准单10.编制施工技术要求、组织合同谈判11.参与合同谈判，提出施工期间的具体施工要求12.签订施工合同签订的施工合同13.项目部参与施工合同的谈判，提出施工时的具体要求，作为合同的组成部分合同附件14.资金财务部

39、从财务角度对施工合同进行审查合同审查单第第2626页页流程名称：项目工程合同编制审查流程说明（续）流程名称：项目工程合同编制审查流程说明（续）流程编号：流程编号：2.3.42.3.4流程拥有者：工程管理部流程拥有者：工程管理部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出工作说明工作说明15.规划技术部从技术角度对合同进行审查合同审查单16.战略发展部从整体角度、法律角度对合同进行审查合同审查单17.公司领导对合同进行批准批准单18.工程管理部按照公司合同审批程序签订合同施工合同19.项目部根据合同要求，组织施工单位执行合同20.战略发展部对施工合同进行备

40、案、检查21.资金财务部按照施工合同约定的资金拨付计划拨付工程施工资金资金计划资金22.工程管理部在合同实施期间，对合同的执行情况进行监督、检查监督检查纪录第第2727页页流程名称：小型（分项）项目工程合同编制审查流程流程名称：小型（分项）项目工程合同编制审查流程流程编号：流程编号：2.3.52.3.5流程拥有者：项目部流程拥有者：项目部时间项目部高层领导工程管理部规划技术部战略发展部部资金财务部开始小型分项工程内部招投标、直接委托选择施工单位编制招标文件时的技术支持审查招标文件的编制等编制技术要求、组织合同谈判编制工程量清单及按照市场价格编制的标底监督、协助施工单位的选择签订施工合同选择施工

41、单位参与合同谈判，或提出谈判要求审批未通过通过审查工单位的比选审批未通过通过编制施工合同审查编制的施工合同从财务审查施工合同准备施工资金审查施工合同从技术角度审查施工合同审批未通过通过执行施工合同监督施工合同的执行拨付建设资金施工合同留存备份结束1 12 24 43 35 56 67 78 89 91010111112121313141416161717151518181919202021212222第第2828页页流程名称：小型（分项）项目工程合同编制审查流程说明流程名称：小型（分项）项目工程合同编制审查流程说明流程编号：流程编号：2.3.52.3.5流程拥有者：项目部流程拥有者：项目部流程

42、步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出工作说明工作说明1.小型工程或分项工程内部招投标、直接委托选择施工单位设计图纸、工程量清单、建设规划许可证等资格预审文件或技术要求文件项目部组织实施2.工程管理部审查资格预审文件、帮助进行施工单位的选择3.规划技术部编制工程量清单、技术支持等招标文件的技术支持技术交底或要求规划技术部编制工程量清单、技术支持等4.战略发展部协助、监督选择施工单位审查单战略发展部协助、监督选择施工单位5.预选的施工单位通过公司的审查批准批准单6.发放招投标文件或技术要求文件，确定施工单位或对参与单位的投标确认招标文件确定的施工单位内部

43、招标或直接委托均采用多家比选的办法7.规划技术部编制工程量清单等工程量清单等8.工程管理部参与协助确定施工单位9.对选择的施工单位，采用内部招标或直接委托时，报公司领导批准批准单10.项目部编制施工技术、工期等要求、组织合同谈判11.必要时参与合同谈判，给予必要的协助和帮助12.签订施工合同签订的施工合同13.审查施工合同合同审查单第第2929页页流程名称：小型（分项）项目工程合同编制审查流程说明（续）流程名称：小型（分项）项目工程合同编制审查流程说明（续）流程编号：流程编号：2.3.52.3.5流程拥有者：项目部流程拥有者：项目部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重

44、要输入重要输出重要输出工作说明工作说明14.资金财务部从财务角度对施工合同进行审查合同审查单15.规划技术部从技术角度对合同进行审查合同审查单16.战略发展部从整体角度、法律角度对合同进行审查合同审查单17.公司领导对合同进行批准批准单18.项目部按照公司合同审批程序签订合同施工合同19.项目部根据合同要求，组织施工单位执行合同20.战略发展部对施工合同进行备案、检查21.资金财务部按照施工合同约定的资金拨付计划拨付工程施工资金资金计划资金22.工程管理部在合同实施期间，对合同的执行情况进行监督、检查监督检查纪录第第3030页页流程名称：项目工程建设施工流程流程名称：项目工程建设施工流程流程编

45、号：流程编号：2.3.62.3.6流程拥有者：项目部流程拥有者：项目部开始结束组织图纸会审和设计交底组织评审项目管理的授权分工与职责明确项目施工实施细则审批修改通过通过未通过组织施工单位进场组织工程各阶段验收及竣工验收现场临建施工和施工准备制定施工组织设计，组织分包单位进场审批通过未通过基础工程施工主体结构施工装饰、专业安装施工现场管理、协调、资金拨付负责组织甲供材及工程款拨付1 12 23 34 45 56 67 78 8111110109 91717时间规划技术部高层领导总分包施工单位工程管理部项目部现场巡视检查1212项目付款计划工程款支付月资金计划总体平衡审批1515131314141

46、616申报月资金计划批准的资金计划拨付月资金资金财务部第第3131页页流程名称：项目工程建设施工流程流程名称：项目工程建设施工流程流程编号：流程编号：2.3.62.3.6流程拥有者：项目部流程拥有者：项目部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出工作说明工作说明1.规划技术部组织设计单位、施工单位、工程管理部、项目部共同参与图纸的会审施工图交底记录项目部安排设计交底及图纸会审，同时组织质监技术交底、安全文明施工交底2.按照工程管理部编制的各项计划，经过细化，制定具体计划项目施工计划、项目成本调整、现金流量表详细的项目施工计划、项目成本计划、现金流量表

47、项目部制定相关实施计划的同时，完成工程施工前的临水、临电、控制测量、工地围挡、施工单位进场等。工作周期1020天3.工程管理部组织对项目部提交的项目建设总体方案进行评审，由各部门经理共同参加评审意见书4.各部门评审通过后，报公司高层评议确定批示5.工程管理部负责项目部的组建授权以及明确职责，协助项目部制定具体的工作计划和目标项目经理责任书项目工作计划书确定具体的考核指标及奖惩细则，明确具体的目标在责任6.项目部组织中标总包单位进驻临时水电的移交，控制桩移交7.经项目部批准总包单位确定项目经理部人员；组织进场，制定施工组织计划细化的施工组织设计文件包括细化的监理大纲审查8.项目部对施工组织设计、

48、监理大纲、总包单位项目经理部人员进行核实、审批、确认项目经理证等审核结果9.规划技术部组织甲供材的谈判，供应，确保材料供应及时准确、班组质量要求材料进场时间表、材料技术要求和技术指标材料进入施工现场项目部组织监理、施工单位对材料进行检查验收，必要时进行材料的复试第第3232页页流程名称：项目工程建设施工流程（续）流程名称：项目工程建设施工流程（续）流程编号：流程编号：2.3.62.3.6流程拥有者：项目部流程拥有者：项目部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出工作说明工作说明10.项目部组织施工单位进行施工，按月进度完成工程量拨付工程款验收单据、工

49、程款支付项目部巡查、协调关系，落实施工条件，组织分阶段验收11.总包单位负责分阶段施工每道工序完成后的质量验收单、各种材料进程前的验收单及取样复试监理检查确认、项目部抽查检验、检验单留挡备案严格执行监理规范及监理大纲内容，严格执行建设工程规程、规范，保证工程建设的质量、进度目标12.工程管理部检查施工现场的质量、进度、安全文明生产、与相关部门协调等问题进行检查协调检查记录工程管理部定期（每周）对各施工现场进行巡视、检查解决工程建设过程中的问题，作为考核的依据13.按照集团公司批准的施工详细方案，结合合同付款条件、每月完成的工程量施工单位申报的月工程量完成表监理复核签字确认、项目部认可、汇总将汇

50、总的月工程款报工程管理部，14.工程管理部将所有建设工程资金需求平衡后，与年初资金计划对比，进行年度平衡，报集团公司资金需求表15.公司领导审查批准资金需求表审批单16.项目部根据工程建设的具体情况，拨付工程款工程款支付项目部对工程款的拨付时间数量、次数等有决定权17.项目部组织四方验收，组织编制竣工图、质量保证资料、设备说明书等消防验收、规划验收、环境测试、竣工验收竣工图、质量保证书、用户使用手册等满足规范规程要求第第3333页页流程名称：小型（分项）项目工程建设施工流程流程名称：小型（分项）项目工程建设施工流程流程编号：流程编号：2.3.72.3.7流程拥有者：项目部流程拥有者：项目部时间

51、规划技术部高层领导开始结束施工单位工程管理部（二次）分项设计图纸会审设计交底评审批准项目部按照总体（单项）项目计划编制计划通过未通过选择三家以上施工单位比价组织相关部门及专业工程师验收现场临建施工和工程施工制定施工组织设计，施工计划审批通过现场管理、协调、资金拨付负责组织甲供材及工程款拨付1 12 23 34 45 56 67 78 8111110109 91616组织施工单位进场审查技术要求、选择的施工单位、比价结果等内容批准未通过通过现场巡视检查分项（小型）工程施工资金计划资金计划及月资金拨付计划1212131314141515资金财务部月资金计划总体平衡批准17171818第第3434页

52、页流程名称：小型（分项）项目工程建设施工流程说明流程名称：小型（分项）项目工程建设施工流程说明流程编号：流程编号：2.3.72.3.7流程拥有者：项目部流程拥有者：项目部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出工作说明工作说明1.规划技术部组织设计单位、施工单位、工程管理部、项目部共同参与图纸的会审施工图或二次施工图设计图交底记录项目部安排设计交底及图纸会审，同时组织质监技术交底、安全文明施工交底2.按照工程总体或单项计划，经过细化，制定具体计划项目施工计划、项目成本调整、现金流量表（或包括在总体计划内）详细的项目施工计划、项目成本计划、现金流量表项

53、目部制定相关实施计划或按照总体施工进度计划执行。工作周期710天3.工程管理部组织对项目部提交的项目建设总体方案进行评审，由各部门经理共同参加评审意见书确定分项工程的各节点环节、是否采取甲供料等4.分项工程或小型工程资金计划，报资金财务部作为集团公司总体资金计划的内容，通盘考虑工程资金计划总体资金计划表5.提出符合工程要求的技术要求，项目部负责选择三家以上的施工单位进行内部比价，选择价格最低的施工单位技术说明或要求选择的施工单位6.工程管理部审查项目部编制的技术要求，选择的施工单位及报价情况评审意见书7.公司主管批准批件8.项目部协调施工条件，安排临水临电，住宿等，安排施工单位开始施工临建消防

54、审批、规划审批开工证项目部准备施工现场施工条件9.施工单位组织编写施工组织设计，施工计划等施工组织设计、计划第第3535页页流程名称：分项（小型）工程建设施工流程说明（续）流程名称：分项（小型）工程建设施工流程说明（续）流程编号：流程编号：2.3.72.3.7流程拥有者：项目部流程拥有者：项目部流程步骤流程步骤工作内容的简要描述工作内容的简要描述重要输入重要输入重要输出重要输出工作说明工作说明10.项目部对施工组织设计、施工计划进行审批审批单邀请监理的项目，项目部组织监理进行审查、项目部批准11.施工单位搭建临时设施、按照批准的施工组织设计进行施工每道工序完成后的质量验收、各种材料进程前的验收

55、及取样复试监理或项目部检查确认严格执行建设工程规程、规范，保证工程建设的质量、进度目标12.按照施工组织设计，结合合同付款条件、每月完成的工程量施工单位申报的月工程量完成表监理复核签字确认、项目部认可、汇总将汇总的月工程款报工程管理部，13.工程管理部将所有建设工程资金需求平衡资金需求表、资金计划与年初资金计划对比，进行年度平衡，报集团公司14.工程管理部报月资金计划审批单公司主管审批15.规划技术部组织甲供材的谈判，供应，确保材料供应及时准确、班组质量要求（有甲供材时）材料进场时间表、材料技术要求和技术指标材料进入施工现场项目部组织监理、施工单位对材料进行检查验收，必要时进行材料的复试16.

56、项目部组织施工单位进行施工，按月进度完成工程量拨付工程款验收单据、工程款项目部巡查、协调关系，落实施工条件，组织分阶段验收17.工程管理部检查施工现场的质量、进度、安全文明生产、与相关部门协调等问题进行检查协调检查记录工程管理部定期（每周）对各施工现场进行巡视、检查解决工程建设过程中的问题，作为考核的依据18.项目部组织验收，组织编制竣工图、质量保证资料、设备说明书等竣工验收等竣工验收备案、竣工图、质保资料等规划技术部、工程管理部、设计单位、质监站等相关单位参加第第3636页页流程名称：项目工程建设实施流程流程名称：项目工程建设实施流程流程编号：流程编号：2.3.82.3.8流程拥有者：项目部

57、流程拥有者：项目部时间项目部3 3总经理办公会供应部规划技术部现场三通一平前期开发部打试桩队进场打工程试桩试桩养护测桩单位进场手续开工证打工程桩施工图试桩图纸开始6 610102 27 716161 11818222219191111工程桩图纸191913135 5打围护桩帽梁、支撑砼28289 98 82929打降水井242415154 4A工程管理部战略发展部施工队打桩队招标联系验线钢筋、混凝土测桩单位招标测桩报告打围护结构围护施工招标围护结构施工图钢筋、混凝土降水钢筋、混凝土降水招标帽梁养护1414121217172323252526262727工程桩施工单位招标20202121打桩质量

58、、安全监督委托第第3737页页流程名称：项目工程建设实施流程（续一）流程名称：项目工程建设实施流程（续一）流程编号：流程编号：2.3.82.3.8流程拥有者：项目部流程拥有者：项目部时间项目部3030总经理办公会供应部规划技术部设计交底前期开发部项目建设总体方案总包单位进场N3333383831313232343440403939审核Y工程管理部战略发展部A总包单位招标委托质量安全监督委托沉降防雷观测临建搭设开工手续委托质量安全监督委托沉降防雷观测临建搭设36363737手续3535A施工图会审4141第第3838页页流程名称：项目工程建设实施流程（续二）流程名称：项目工程建设实施流程（续二）

59、流程编号：流程编号：2.3.82.3.8流程拥有者：项目部流程拥有者：项目部时间项目部总经理办公会供应部规划技术部前期开发部工程管理部战略发展部项目部4444总经理办公会供应部规划技术部前期开发部工程管理部战略发展部挖槽处理桩头工程桩检测434347474242放线打砼垫层48484646A地基验收测桩单位招标验线基础施工、验收535345455050参加验收515152524949联系设计院、勘察院联系设计院A销售部办理售房许可证5454第第3939页页流程名称：项目工程建设实施流程（续三）流程名称：项目工程建设实施流程（续三）流程编号：流程编号：2.3.82.3.8流程拥有者：项目部流程拥

60、有者：项目部A时间项目部总经理办公会供应部规划技术部前期开发部工程管理部战略发展部项目部总经理办公会供应部规划技术部前期开发部工程管理部战略发展部75757171主体施工、验收58585757装饰、机电安装配套管网施工、验收绿化、道路施工、验收66666161规划、消防、人防竣工验收竣工结算767674747070甲供材进场5555手续6363施工图设计、联系设计人6262甲供材进场64646060686869696565审核审核7272移交物业7777结束审核N N参加验收5656联系设计院甲供材进场施工招标、参加验收手续施工图设计、联系设计人施工招标、参加验收737367675959手续联