农村房屋买卖合同效力

1、合同订立原那么平等原那么：根据?中华人民共和国合同法?第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方 的规定，平等原 那么是指地位平等的合同当事人，在充分协商达成一致意思表示的 前提下订立合同的原那么。这一原那么包括三方面内容：合同当事 人的法律地位一律平等。不管所有制性质，也不问单位大小和经 济实力的强弱，其地位都是平等的。合同中的权利义务对等。 当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相当； 要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯他人权益；要求禁止 平调和无偿调拨。合同当事人必须就合同条款充分协商，取得 一致，合同才能成立。任何一方都不得凌驾于另一方之上，不

2、得 把自己的意志强加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段签 订合同。自愿原那么：根据?中华人民共和国合同法?第四条:当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预的规定，民事活动除法律强制性的规定外，由当事人自愿约定。包括：第一， 订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第三，合同内容 由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，当事人可以协议补 充、变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可 以自由约定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决 争议的方式。公平原那么：根据?中华人民共和国合同法?第五条：“当事人应当遵循公平原那么确定各方的权利和义务的规定，公平原

3、那么要求合同双方当 事人之间的权利义务要公平合理具体包括：第一，在订立合同 时，要根据公平原那么确定双方的权利和义务；第二，根据公平原 那么确定风险的合理分配；第三，根据公平原那么确定违约责任。老实信用原那么：根据?中华人民共和国合同法?第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循老实信用原那么的规定，老实信用原那么要求当事 人在订立合同的全过程中，都要老实，讲信用，不得有欺诈或其 他违背老实信用的行为。农村房屋买卖合同效力房屋不仅是居住场所，也表达为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为 稳定的

4、社会关系，确认农村房屋买卖合同的效力对买受人稳定的 生活有着巨大影响。一、农村房屋买卖合同纠纷产生的背景农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题， 2007年10月 1日开始施行的?物权法?第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销 登记。 该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。但是转 让宅基地使用权是有条件的，?土地管理法?等法律虽有涉及， 但比拟原那么，在具体实施方面通常由国家政策和行政规章予以规 范和调整。总的来说，转让宅基地使用权须同时具备以下条件：1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员； 2 、受让人没有住房和 宅基地，且

5、符合宅基地使用权分配条件； 3、转让行为须征得本集 体经济组织同意； 4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建 造的住房一并转让。二、对农村房屋买卖合同效力的分析因此，在实践中对于农村房屋买卖合同的效力，有两种观点：一种观点认为，因房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可别离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制。农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也 处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法 规明确禁止的。国务院办公厅 1999 年 5 月 6 日发布的?关于加 强土地转让管理严禁炒卖土地

6、的通知?第二条第二款规定： “农 村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体 土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购置的住宅发放土地使 用证和房产证 ；2004 年 12 月 24 日，国务院?关于深化改革严 格土地管理的决定?再次强调： “加强农村宅基地管理，禁止城 镇居民在农村购置宅基地 。由此可见，国家不允许宅基地使用 权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购置农村住房 的房屋买卖合同当属无效。本集体经济组织以外的农村村民购置 农村住房和宅基地的买卖合同，因违反了集体经济组织的成员权 属性，也应当认定无效。另一种观点认为，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并 不是

7、房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同 的效力。只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。合同法?第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登 记手续与房屋产权过户登记是两个不同性质的问题。房屋过户登 记行为是物权行为，房屋买卖合同那么属于债权行为，进行过户登 记并不是房屋买卖合同有效的要件。没有办理过户登记手续，是 房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。根据?最高人 民法院关于适用中华人民共和国合同法假设干问题的解释 一?法释 199919 号第 4 条规定： “合同法实施以后， 人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律 和国务院制定的行政法规为依据

8、，不得以地方性法规、行政规章 为依据。 国务院 1999 年和 2004 年两个文件并非行政法规，不 能作为认定合同无效的依据，故农村宅基地房屋买卖合同并不存 在法定的无效事由。三、司法实践中农村房屋买卖合同效力如何认定对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用?合同法?，而合同法 的根本精神是意思自治、老实信用，农村房屋买卖表达了当事人 意思自治的原那么。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力标准，不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益 后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了老实信 用原那么。因此如确认此类合同无效，将

9、严重损害社会的公序良俗 和老实信用的社会根基，违反老实信用的卖房者获益，而遵守诚 实信用的买房者却蒙受损失，卖方赢得了诉讼却要承当高额的缔 约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体 现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在 几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已 具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无 效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接 受。并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并支付了房款，很多办理了房屋登记变更或宅基 地使用权变

10、更登记手续；甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添 附行为。因此，需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件在实践中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值 和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。对于 出卖人因土地升值或拆迁补偿利益，而恶意主张合同无效的情 形，应确认房屋买卖合同有效。判决要以 “有利于妥善解决纠 纷、有利于标准交易行为 为指导，起到制约农民审慎处分自己 房屋的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。总之，应对农村房屋买卖合同效力纠纷是一个复杂的过程，实践证明，由具备一定法律知识和工作经验的律师来处理，既可以防范法律