住宅小区项目可行性研究报告范例

1、住宅小区工程可行性研究报告范例 景苑名城住宅小区工程 可行性研究汇报 姓名： 专业： 班级： 学号： 鑫瑞宏盛 目 录 第一章 总论 一、工程背景 二、可行性研究汇报编制依据 三、工程概况 四、工程开发企业概况 第 二 章 市场分析 一、a 市概况 二、a 市房地产住宅市场分析 三、关键竞争工程分析 四、工程 swot 分析 第 三 章 工程建设条件及实施方案 一、工程建设内容及建设规模 二、工程建设条件 三、工程方案设计方案 四、工程环境影响 五、工程管理组织 六、工程实施方案 第 四 章 工程风险分析 一、政策风险分析 二、社会风险分析 三、经济风险分析 四、行业风险分析 五、管理风险分析

2、 六、资金风险分析 七、结论 第 五 章 工程财务分析 一、拆迁本钱分析 二、建筑本钱分析 三、建筑本钱估算 第 六 章 工程 总结 第一章 总论 一 、工程 背景 ： 鑫瑞宏盛企业开发景苑名城住宅小区以其高品质开发建设、优美居住环境受到鹿邑老百姓欢送。“东村家园”住宅小区是该企业开发第一个工程，在鹿邑县城友好路口陈抟公园对面，占地面积约 9.7 亩，该工程原为老停车场，经鹿邑县委、县政府、建设局、房产局及方案委员会同意，该地块由鑫瑞宏盛企业开发建设。以后建成后东村家园小区周围各项生活配套设施齐全，交通便利，是鹿邑县现在新城区乃至整个县城城市中心点。整个工程总投资估计 2.5 亿元，整个“东村

3、家园”工程工程构思精巧时尚，并充满高品质生活气息，各建筑单体相互有机联络，互为借景，整体布局充满生活体验意趣，市场反响相当热烈，至 7 月 3 日至 7 月 13日，工程来电高达 258 组用户，用户反响热烈良好。工程方案十二个月之内完成一定量销售，并签署了对应销售协议。鑫瑞宏盛企业和“东村家园”住宅小区良好形象普遍得到鹿邑县政府相关部门和市民认同。 “东村家园”工程建设内容包含 10 栋 6 层楼、一个小区园林方案、一个涌泉池及对应小区配套公用设施。现在工程设计已进入准备开工阶段，地勘工作已经完成，售楼部建设在鹿邑县委、县政府及相关部门大力支持下，明年 7 月底完工。多种证件还在办理当中，估

4、计 9 月能够开盘。 二 、可行性研究汇报编制依据： (1)城市居住区方案设计标准 (2)a 市城市拆迁管理条例 (3)城市居住区公共效劳设施设置要求 (4)住宅设计标准 (5)住宅建筑设计标准 (6)建筑工程交通设计及停车场设置标准 (7)城市道路绿化方案及设计标准 (8)高层民用建筑设计防火标准 三 、工程概况 1、工程名称：景苑名城住宅小区 2、地块位置：该基地东起陈抟公园，南至友好路，西至谷阳路、北至紫光大道 ，围合区内土地面积约 150 亩。 3、建设规模和目标： 土地面积：约 9.7 亩(约 26300 平方米) 容积率：2.0 土地价格：5000 元/亩 建筑面积(估计)： 58

5、270 4、周围环境和设施 (1)步行约 10 分钟可至鹿邑县中心。 (2)西侧为县中心景点。 (3)东侧为鹿邑县绿化带，南侧为老君台广场。 (4)西南靠近鹿邑县博德小学。 (5)北面为鹿邑县人民银行。 四 、工程 开发企业概况 ： 鑫瑞宏盛是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主大型现代化企业，企业总部设在北京，注册资金 万元。企业成立以来，依靠企业繁荣商业优势和名牌大学、研究机构智力优势，业务不停开展扩大。企业现有企业职员 1000 多人，均为本科以上学历。企业股东皆为业内资深人士，硕士以上学历，资金实力雄厚，实践经验丰富。企业下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门，拥有房地产开发经

6、营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、开展潜力巨大优异队伍。企业秉承“用心做事，诚信为人”企业精神，坚持以产品品质为关键，不停为用户创造价值。同时，企业奉行创新、求实、敬业效劳理念，不停探索顺应时代要求专业经营开发之道，在借鉴国外求经验同时，深刻分析中国实际情况，利用科学决议方法和创新开发理念，将商业运行、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务关键竞争优势。 . 第二章 市场分析 一、 a 市概况 a 市在 河南岸，面积 平方公里，人口 万。 生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿

7、地保护区。全市森林覆盖率达 56%，1996 年和 1997 年被国家同意为国家生态经济示范区和实施中国二十一世纪议程地方试点。 投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架交通运输网;水运以长江干流关键港口a 港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达 500 万吨，a 港泥洲新港区一期工程已开工;通信已形成以数字传输、程控交换为主多个通信方法和多成效通信效劳网络。 工程所在区在 江中下游南岸，和 b 市接壤，是 a 市政治、经济、文化中心。全区总面积 2516 平方公里，人口 62万，辖 8 个乡、13 个镇、4 个街道办事处。城区人口 12 万。 二、 a

8、市房地产住宅市场分析 a 市房地产业从起步到开展，大致经历了三个阶段：1988年至 1993 年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994 年至1998 年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐步兴起。1999 年至今为房地产业开展和标准阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区成片开发为起点，掀起了 城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市根底设施建设步伐加紧，城市建成区人口、规模快速扩张，城市建设和房地产开发二者良性互动，房地产场进入有序开展时期。到现在为止，a 市房地产业根底实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，

9、产业结构趋向合理，市场体系根底建立。 二 oo 三年，a 市房地产业关键特征表现在以下多个方面： 表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成 4.6 亿元，投资增幅达 33.4%,占全市建设系统投资 65%，占全市固定资产投资 12.6%。 表现之二：市场供销两旺。主城区完工商品房面积 20.04万平方米，销售面积 22.04 万平方米，消化空置房 2 万平方米。城市人均住房建筑面积已达 26 平方米。 表现之四：交易市场连续升温。全市整年共办理各类房产交易 1.12 万起。a 市城区共办理各类房产交易 7938 起，面积达 89.62 万 m2，比上年度分别增加 25%和 35%，其中存量房买

10、卖 2305 起，面积 24.40 万 m2，成交金额 8800 万元。 表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市gdp 增加值 14%，带动相关产业产值 8.87 亿元，带动社会商 品销售 6.16 亿元;房地产业上缴国家税收 2800 万元。 对以后市场估计： -从购房能力看 伴伴随经济增加，城镇居民可支配收入逐年增多， 到 ，城镇居民可支配收入从 5222 元上升到 6028 元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。 从投资角度看 因为股市长久低迷，银行利率数次下调，而房地产业保值、增值成效显著，使得房地产市场成为投资关键领域。加上银行信贷支持，大大刺激了市场需求。现在经

11、过按揭贷款购置商品房百分比为 42%，年增幅达 16%。 从消费结构看 伴随房地产市场开展，居民住房消费观念发生了显著改变。大家已不能满足于“够住就行”传统观念，改善型住房需求较为显著。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期 95%以上购房户均为房改房换房。 从需求关系看 依据城市总体方案，城市建城区面积将由 14.6 平方公里开展到 27.8 平方公里，城市人口由 12 万人增加到 30 万人。在不考虑有效购置力情况下，单从住房需求分析，a 市每十二个月人口增加拉动住房需求，加之城市外来人口购置需求 和城市拆迁需要，将为房地产业提供宽

12、广开展空间。 三 、关键竞争工程分析 住宅小区具体情况如表： (2) a 近几年经济开展和市政建设步伐，使得该区域房地产含有较大升值空间。 (3) 东侧 成功开发，为该区域房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟居住配套及商业气氛逐步形成，为该工程标商铺价格奠定了一定根底。 (5) 拆迁当地居民选择就地回迁百分比拟大，对该工程标资金流压力有一定缓解作用。 (6) 该工程以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块前期资金较少。 (7) 该工程方案定位为 a 市第一个小高层住宅小区，我企业在 b 市开发小高层经验能够为之借鉴。 (8) 我企业和 a 市政府及建设主管部门良好公共关系背景，有利

13、于我企业以后在当地开展。 (9) 物业管理企业在 a 市先行介入，为以后该工程标物业管理，含有一定优势互补性。 (10) 拆迁难度较大使得外地资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定时机。 2 、 劣势及威胁 (11) 拆迁密度过大，拆迁本钱及风险是该工程成功是否关键。 (12) a 市拆迁实施细那么立即出台，拆迁本钱估计含有一定风险性。 (13) 市政设施带拆带建，因其标准不确定性，使本钱测 算含有一定不确定性。 (14) 外来资金介入，有可能使得土地挂牌价抬过高。 (15) 方案中对于地块居住用地定位，以后商业方案能否经过，含有一定不可确定性。 (16) 小高层居住观念形成，物业管理

14、费、电梯运行和维护等，将给以后销售带来一定抗性。 (17) 该地块居民大多是二次拆迁，拆迁难度较大。 (18) 花园日趋完善，又是多层住宅，和本工程标竞争将比拟猛烈。 (19) 拆迁难度，使该工程标建设周期含有延期可能。 (20) 周遍生活配套设施及交通不够完善。 第 三 章 工程建设条件及实施方案 一 、 工程建设内容及建设规模 “景苑名城”工程方案用地在友好路口陈抟公园对面，占地 面积约 9.7 亩，方案用地西临法院，东靠文体路，南有樱花廊庭小区，用地地形不复杂，方案限制不大。工程两层地下室及结构根底勘探完成，准备进行工程地基建设，初步方案总建筑面积约 58270 (含地下局部)，其中住宅

15、面积 50660，配套商业面积 2590 ，住宅户数为 415 户。建设内容包含地下一层建设，地上一二层商业娱乐，餐饮及会所新建，地上三六层住宅楼和小区园林景观。方案将地下一层作为地下停车厂，人车分流。 二 、 工程建设条件 1 、 工程权属清楚 “景苑名城”现经鹿邑县政府、方案局、建设局、房产局、方案委员会等相关部门同意，工程建设开发权已整体归属本企业名下。工程建设相关“五证”正在办理中，估计八月份得证。 2 、 配套设施齐全 项现在拥陈抟公园，周围有职高、民中、少年宫艺术幼稚园、 唐润天成体育馆、法院、碧水蓝天大酒店等单位，所处位置环境优美，各项生活配套在新城区最为齐全、交通最便利。 道路

16、：该片区内关键道路为东风路、文体路、环城南路、环城东路 交通：该片区地处新城区中心地带，交通十分便利，已经有东风路上还有到周围区域公交车，出行便捷。 银行：该片区已经有信用社银行，离工程只有 20 米。 医院：片区内有真源医院和小诊所，距离工程不到 300 米。 学校、市场、体育：百汇超市、县职高、博德小学、金虎市场、县民中、少年宫艺术幼稚园、天成体育馆等。 3 、 根底建设前期筹备已经完成 工程筹备期做了相当投入，售楼部已经完工、工程地块根底勘探完成 4 、 建设场区“五通”条件含有 工程所在片区道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等含有，形成完善路、水、

17、电、气、通信等市政设施。 供水条件：自来水管网供水，由工程预留口接入。 供电条件：由工程预留口接入。 供气条件：由工程预留口接入。 通讯条件：直接由鹿邑电信接入。 三、工程方案设计方案 景苑名城将因应城市开展，建筑和环境统一设计，整体考虑楼层情况，共同创造出一个宜商宜居宜乐城市标杆建筑大厦。商业局部以临街商铺设计为主，住宅局部那么以两梯三户、两梯四户为主导，围绕根底小庭院部署。遵照原有总体方案，采取高雅、庄重装饰手法，展示成效性立面，以朴实、新潮、大方气度形象。建设有庭院休闲区、标准入口水景、业主休 闲散步用林间小道、休息庭等。和此同时，小区还将建设地下停车库，做到人车分流，满足业主停车需求；

18、建设小区建设快要 3000 平方米商业配套，全力为业主打造一个休闲、舒适、方便生态居住小区。 “景苑名城”充足利用其独特地理位置，紧紧围绕“人和自然、友好开展”这一专题，以“观念超前、整体协调”为专题设计思想,将自然景观和人文景观融为一体，充足彰显绿色欧景之特色。 四 、 工程环境影响 本工程开发对环境影响关键在于地下停车库汽车排放尾气对地面周围空气和地下环境组成污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾、地下层设备运行噪声污染。对此拟采取环境保护方案为： 1、 采取生态绿化，使用良好通风、过滤系统，保持空气质量。 2、 公共污水及住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。 3、 固体垃圾以袋装方法搜集处

19、理，并采取严格垃圾分类处理方法及小区清扫安排。 4、 设备选型尽可能选择噪声较低，必需时对相关成效分区在建筑上做隔声处理，达成环境保护标准。 五 、工程 管理组织 要开发一个工程，首先必需有一个完备组织机构。本企业拥有一支年轻充满活力干部队伍。她们含有较高文化素质，均 为大学本科以上学历，其中有土建、水、电、房地产经营管理、财会、筹划、营销等多种人才，是本工程得以成功开发管理确保。同时，企业在工程开发工作阶段将借助多专业外脑资源，增强在各相关领域专业技术优势。 六 、工程 实施方案 整个“景苑名城”工程方案于 8 月份开工， 8 月份完成，估计建设期为 24 个月。 第 四 章 工程风险分析

20、一、政策风险分析 整个“景苑名城”住宅小区工程最大风险就是政策变动和政府支持力度变更。现在工程已取得鹿邑县人民政府、方案局、 建设局、房产局、方案委员会等部门同意，和工程各相关债权人商妥签署了相关协议，并按相关法规办妥了相关手续，工程权属清楚，工程建设“五证”仍在办理当中。能够说，工程政策风险已经很小。但不排除在工程建设 24 个月期间，国家对于房地产行业做政策性调整。所以，立即掌握政策变动及做好政府各方面协调，灵活调整建设进度，并争取对应政策支持，是防范风险必需手段。 二、社会风险分析 在工程建设期间，因多种原因冲突引发社会动乱将对工程产生影响。因现在国家宏观经济大势很好，社会趋于稳定，社会

21、动乱风险比拟小。对于本工程，在工程拿地时已把多种历史问题处理完成，工程社会风险已降至最低。 三、经济风险分析 宏观经济开展在不可预知中走下坡路、通货膨胀或其它经济问题全部会对行业产生冲击，从而影响到工程开展。从现在国家宏观经济走势来看，这类风险较小，但不可排除不可抗拒原因影响所造成经济风险。对此，应以优质产品确保工程标行业优势，并采取各行业精英团体专业提议及先期估计把握社会开展改变，未雨绸缪，躲避风险。 四、行业风险分析 依鹿邑县现在房地产业开展情况，工程开发可能遭遇行业竞争问题及未来可能行业过热而造成泡沫危机。企业以优质产 品确保优势，以市场细分策略躲避风险，并采取多种手段加紧资金回笼，实现

22、“货如轮转”。 五、管理风险分析 筹划考虑不周，对困难及问题估量缺乏，或定位失误全部可能带来风险。工程操作过程偏差或工程时间突破方案，造成本钱上升，也将带来一定风险。所以，企业将依靠经验丰富工程经理实施严格工程管理，并以实际情况不停调整偏差，尽可能降低风险。 六、资金风险分析 短长久融资短缺全部有可能打断工程开发延续性，带来资金运转风险。经过工程一期建设，现在企业自有资金充足，银行关系良好，给工程连续资金供应不成问题 七 、 结论 整体而言，本工程风险比拟小，就现在环境而言尚不存在不可抗拒风险，只要能加以认识和防范，是能够将风险值减至最低。 第五章 工程财务分析 一、拆迁本钱分析 围合区域内房

23、屋均为砖混结构，其中 4 栋 5 层住宅楼房(试验小学职员二栋 40 户，四建企业职员住宅一栋 16 户， 拆迁企业拆迁安置房一栋，30 户)。其它房屋均为二四层。 依据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需撤除房屋面积：住宅 34329 平方米，经营性用房 600 平方米，累计住户约 205 户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户 90%以上全部有土地证，方案建房证，房屋产权证、独户水、电表。含有一定房屋拆迁经验。 拆迁本钱估算： 根据 a 市城市房屋拆迁管理措施要求和拆迁赔偿评定汇报。 1、住宅：640 元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329 平方米=34329*819

24、.20 元=28122316.80 元 2、经营性用房：640 元/平方*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600 平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元 3、隶属物(水、电、 、空调以上其它) 住宅 34329 平方米*45 元/平方米=1544805 元 经营性用房：600 平方米*45 元/平方米=27000 元 4、室内装饰：34929 平方米*80 元/平方米=2794320 元 5、阁楼、围墙院内地坪等： 34929 平方米*48 元=1676592 元 6、迁居费、临时过渡费等： 1)、迁居费： 住宅：200 户*300 元=60000 元 经营性

25、用房：9 户*500 元=4500 元 小计：64500 元 2)、过渡费： 住宅：34329 平方米*2.5 元/平方米*6 个月=514935 元 经营性用房：600 平方米*16 元/平方米*6 个月=57600 小计：632535 元 3)、 管理费，委托拆迁费： 34929 平方米*15 元/平方米=523935 元 4)、 房屋拆迁评定效劳费费：35000 元 5)、 奖励： 34929 平方米*100 元/平方米=3492900 元 上述全部费用小计：38533208 元，折抵每平方赔偿金额为 1103.18 元。 根据 a 市人民政府令，对 a 市城市区域内房屋拆迁，在 上六个

26、月尚能够实施，自省城市房屋拆迁管理措施，在 7月 1 日开始实施后。a 市城市房屋拆迁就困难重重，尤其全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁根底停止。 1103.18 元/平方米+100 元/平方米 =1203.18 平方米 1203.18 元*34929 平方米=42025874.2 元 二 、 建筑本钱分析 对该宗地块建设规模作了初步方案方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000 ，建筑面积： 。 主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在 路靠近 小区桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式根底同 s 小高层，裙房上建三栋 12 层住宅，裙房占地 110

27、*15*2=3300 ，三栋 12 层住宅建筑面积：29.4*13.8*12 层*3 栋=14606 ，累计建筑面积：17906 。 地块内大致部署 一栋 15 层 29.4*13.8*15 层; 一栋 12 层 29.4*13.8*12 层; 三栋 12 层 40*15*12 层; 一栋 15 层 40*15*15 层; 占地面积：3211 ，建筑面积：41554 总占地面积：5861 ，建筑密度：20.7% 总建筑面积：61460 ，容积率：2.17 高层均设计地下室，面积为 4861 ，总户数约为 297户。 三、建设本钱估算 (一)、工程前期费： 1、拆迁本钱 2、土地出让金 3、城市

28、根底设施配套费：61460 *50 元/=307.3 万元 4、人防基金：配套建地下室 5、方案技术效劳费：56160*1.4+5300*2.2=9.03 万元 6、墙改：61460*8=49.168 万元 7、散装水泥：61460*2=12.29 万元 8、白蚁防治费：61460*2=12.29 万元 9、质量监督费：61460*2=12.296 万元 10、施工图审查：61460*1=6.15 万元 11、防雷审查：61460*1=6.15 万元 12、消防审查： 13、文物：0.2 万元 14、方案设计：10 万元 15、建筑设计： *12+59460*30=180.78 万元 16、地质勘探：61460*2=12.29 万元 17、测量定位：10 万元 18、煤气增容：2500 元/户 19、供水管网配套费：20 元/ 小计：627.93 万元(18、19 项代收代缴，未计) (二) 工程本钱 1、桩基：59460*100 元/=594.6 万元 2、地下室：4861*600 元/=291.66 万元 3、主体：59460*900+ *500=5451.4 万元 4、电梯：9 栋*50