民法案例分析(同名2995)

1、宋金梅诉宏光奥林匹克置业房屋买卖合同纠纷案案例分析一、案情介绍 ：（1）商品房买卖合同的订立及按揭贷款情况1、 2005 年 7 月 30 日，宋金梅与宏光奥林匹克置业（以下简称宏光公司）签订了商品房买卖合同 。合同约定房屋总价款为796397 元，首付款166397元，其余款项由银行按揭贷款。2005 年 8 月 3 日宏光公司向宋金梅出具销售发票，收到首付款166397。2、2005 年 12 月 15 日，宋金梅作为借款人即抵押人，交通银行分行作为贷款人即抵押权人，宏光公司作为保证人三方签订了个人住房抵押贷款合同，约定宋金梅贷款63 万元，贷款期限20 年，自 2006 年 1 月 13

2、 日至 2026 年 1 月13 日，还款方式为：等额本息还款法。合同约定以商品房买卖合同项下的房屋作为抵押，宏光公司为合同项下贷款提供连带责任保证。3、2006 年 1 月 5 日，宋金梅与交通银行分行为了确保个人住房抵押贷款合同主合同的履行，又订立了房地产抵押合同，并于 2006 年 1 月 17 日在市房地产管理人东新区直属分局办理了抵押登记证明。4、2006 年 1 月 24 日，交通银行分行将63 万元贷款划转至宋金梅在该行开立的活期储蓄账户， 2006 年 1 月 26 日宏光公司向宋金梅出具了收到63 万元的销售发票。5、2006 年 3 月 30 日，宋金梅向其在交通银行开立的

3、活期储蓄账户中存款9000 元。（ 2）双方开始产生纠纷的变化1、交通银行分行与宏光公司订立 交通银行分行个人购房按揭贷款协议书。2、2007 年 5 月 10 日，交通银行分行向宏光公司发出了宣布提前到期并履行连带保证责任通知书 。3、2007 年 5 月 10 日，宏光公司向交通银行分行发出关于解除房产抵押报告，同意对宋金梅截止 2007 年 4 月 24 日的剩余贷款本息承担连带保证责任。4、2007 年 5 月 30 日，交通银行分行向宏光公司发出 3 份通知，扣划宏光公司保证金账户金额共计 62947676.83 元（宏光公司认为该金额为 668805.68 元，但是证据未提供）。（

4、 3）双方通过仲裁、仲裁诉讼解决纠纷1、2007 年 6 月 7 日，宏光公司向宋金梅发出通知。2007 年 7 月，宏光公司以宋金梅为被申请人向市仲裁委申请仲裁，同年11 月申请撤回仲裁申请，仲裁委同意。2、2007 年 11 月 6 日，宋金梅向宏光公司发函，申请和解解决纠纷。3、2008 年 4 月 7 日，宏光公司再次向市仲裁委申请仲裁，请求：1、解除商品房买卖合同；2、赔偿损失 8330.21 元。宋金梅反请求：宏光公司限期交付房屋钥匙，办理房屋所有权证。2009 年 4 月 28 日，市仲裁委以（ 2008）仲裁字第 255 号仲裁裁决书，裁决：1、解除商品房买卖合同 ；2、宏光公

5、司返还宋金梅已付首付款166397 元及贷款 9000 元； 3、驳回双方其他请求。4、宋金梅向市中级法院提起诉讼，请求撤销仲裁裁决，中院2009年 7月30 日以（ 2009）民三初字第636 号民事裁定书，裁定驳回申请。（ 4）仲裁裁决的执行1、2009 年 10 月 24 日，中院以（ 2009）法执一字第 412 号执行裁定书，裁定驳回宋金梅不予执行申请。2、2009 年 12 月 1 日，中院以（ 2009）法执一字第 412-1 号执行裁定书，裁定：解除宋金梅与宏光公司签订的商品房买卖合同。（ 5）宋金梅异议、再审情况1、2010 年 1 月 27 日，宋金梅以其被（ 2009）法

6、执一字第 412 号执行裁定被驳回，向中院提出异议。 2010 年 3 月 30 日，中院以（ 2010）执异字第 3 号执行裁定书，裁定驳回异议。2、2010 年 3 月 18 日，宏光公司将房屋出售给红。3、2010 年 11 月 2 日，中院以（2010）民申字第 127 号驳回申诉通知书，通知驳回宋金梅的申诉。4、2011 年 7 月 29 日，中院以（ 2011）民再字第 116 号民事裁定书，经本院审判委员会讨论，裁定： 1、撤销本院（ 2009）民三初字第 636 号民事裁定书；2、撤销仲裁委员会（ 2008）仲裁字第 255 号仲裁裁决书。5、2011 年 10 月 12 日，

7、省高级人民法院以（2010）豫法执复字第00017 号执行裁定书，裁定：准许宋金梅撤回复议申请。本院（2011）民再字第 116 号民事裁定书生效后， 宋金梅以商品房买卖合同纠纷为由提起本案诉讼。二、案件分析：（1）观点分歧：本案件有两种不同观点，现述如下：第一种观点：原告于2005 年 7 月 30 日与被告签订了商品房买卖合同 ，标志着房屋买卖合同成立并生效，原告于2005 年 8 月 3 日向被告支付首付款，意味着原告已经开始履行合同。根据合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 当事人应当按照约定履行自己的义务， 不得擅自变更或者解除合同。因此除非出现了合同法第九十四条当事

8、人可以解除合同的五种情况， 否则当事人不能随便解除合同，这五种情况是 ：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 由于本案中的商品房买卖合同是分期付款合同，根据合同法第 167 条规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的， 出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费。本案中原告不支

9、付月供和税费的金额尚达不到被告可以解除合同的程度。本案中的商品房买卖合同未规定履行顺序，因此根据合同法第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。 一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时， 有权拒绝其相应的履行要求。 因此原告和被告应该同时履行合同义务。被告长期逾期不予交房， 是不履行合同义务， 因此可以联系民法中的同时履行抗辩权的规定， 原告也可以暂时不支付被告要求支付的税费。根据民法通则第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失， 因此原告有权要求被告履行合同义

10、务。但是本案还有银行一方，原告、被告、交通银行分行签订的个人住房抵押贷款合同是为了担保房款的支付而签订的，因而是商品房买卖合同的从合同。在个人住房抵押贷款合同中，被告是承担连带责任保证的保证人， 因此原告不支付月供， 应该由被告给银行支付月供。本案中被告首先不履行合同义务， 因此即使不能实现合同目的，也应该是原告享有解除权， 而被告不应该解除合同，更不能将房屋转卖他人。第二种观点：在原告和被告签订的商品房买卖合同中， 并没有规定被告必须于何时交房于原告， 因此根据合同法第六十二条第四款的规定， 履行期限不明确的，债务人可以随时履行， 债权人也可以随时要求履行， 但应当给对方必要的准备时间。根据

11、民法通则第四条，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。因此对于被告不交房的行为， 原告应该根据诚实信用原则使用合法的手段比如和被告协商或者向法院起诉来要求其尽快履行， 而不能以不支付税费和月供的方式来促使被告履行义务。 根据民法中的同时履行抗辩权， 原告不履行合同义务，被告也可以不履行自己的义务， 如果原告始终不履行自己的义务， 以致不能实现合同目的，被告可以解除合同。三、案例分析结论笔者认为，因为本案中纠纷起因是因为被告始终不交房与原告， 即是被告首先不履行合同义务， 因此原告基于民法上的同时履行抗辩权， 也可以暂时不支付被告要求支付的税费。并且根据民法通则第一百一十一条 当

12、事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的， 另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 但是原告应该主动和被告协商或者起诉到法院要求被告履行义务。 由于本案中的商品房买卖合同是分期付款合同， 根据合同法第167 条规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。 出卖人解除合同的， 可以向买受人请求支付该标的物的使用费。 本案中原告不支付月供和税费的金额尚达不到被告可以解除合同的程度， 因此合同不应该解除。 笔者认为，本案应该判令被告履行交房的义务， 同时判令原告不仅要支付未支付的税费， 而且对于未支

13、付的月供，要支付本金和以同期银行存款利率计算的利息。 在未交房的期间房屋已经升值，因为原告在合同履行方面也有过错， 应该判令原告就房屋升值金额的一定比例支付给被告一定数额的金钱作为赔偿。四、适用法律1、合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力2、合同法第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前， 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。3、 合同法第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的， 出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。4、民法通则第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条